ARRÊT N°
N° RG 21/03675 - N° Portalis DBVH-V-B7F-IGSY
EG
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE CARPENTRAS
19 septembre 2019 RG :18/01507
S.C.I. LES TEMPLIERS
C/
S.A.R.L. LERL
Grosse délivrée
le
à Selas Angle Droit
Selarl Riviere Gault ...
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section A
ARRÊT DU 09 JUIN 2022
APPELANTE :
S.C.I. LES TEMPLIERS
[Adresse 7]
[Localité 4]
Représentée par Me Marie SACCHET de la SELAS ANGLE DROIT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d'AVIGNON
INTIMÉE :
S.A.R.L. LERL
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentée par Me Frédéric GAULT de la SELARL RIVIERE - GAULT ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d'AVIGNON
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 24 Mars 2022
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Mme Elisabeth Granier, conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Marie-Agnès Michel, présidente de chambre
Mme Catherine Ginoux, conseillère
Mme Elisabeth Granier, conseillère
GREFFIER :
Mme Céline Delcourt, greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
à l'audience publique du 14 Avril 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 09 Juin 2022
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel ;
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Marie-Agnès Michel, présidente de chambre, le 09 Juin 2022 et par Mme Céline Delcourt, greffière, par mise à disposition au greffe de la Cour
EXPOSE DU LITIGE
La sarl Lerl est propriétaire à [Localité 6] d'un ensemble immobilier cadastré section I n° [Cadastre 2] pour l'avoir acquis des consorts [J]-[Y] par acte notarié du 21 octobre 2013.
Cette parcelle jouxte la parcelle cadastrée section I n° [Cadastre 3] appartenant à la société civile immobilière les templiers.
La société civile immobilière les templiers a acquis ledit bien, sur adjudication judiciaire le 20 mars 1989, et après réhabilitation, la maison est devenu un restaurant ouvert en 1988 et a, à nouveau, fait l'objet de travaux d'aménagement de la salle arrière entre 1999 et 2000.
Estimant que les travaux ont permis la création de vues irrégulières sur son fonds, la sarl Lerl a fait procéder à des constatations par huissier, la société Bertrand-Cadi et Grapin ayant établi un procès-verbal de constat le 7 octobre 2014.
Par courrier recommandé avec demande d'avis de réception du 28 avril 2015, la sarl Lerl a mis en demeure la société civile immobilière les templiers de se mettre en conformité avec la loi, en vain.
Par acte d' huissier délivré le 19 avril 2016, la sarl Lerl a assigné la société civile immobilière les templiers sur le fondement des articles 676 à 679 et 1382 du Code civil, aux fins notamment d'obturation des ouvertures irrégulières, devant le tribunal de grande instance de Carpentras lequel, par jugement du 19 septembre 2019, a statué ainsi qu'il suit :
- ordonne la suppression par la société civile immobilière les templiers des vues litigieuses F1, F2, F3 et F4 telle que décrites par l'expert judiciaire et pratiquées dans l'immeuble cadastré section I numéro [Cadastre 3] sur la commune de [Localité 6] donnant sur le fond cadastré section I numéro [Cadastre 2],
- condamne la société civile immobilière les templiers à effectuer cette suppression ainsi qu'il suit :
* bouchage des ouvertures F1, F2, F3 et F4 sur toutes leurs largeurs et sur la hauteur de 79 cm pour les fenêtres F2, F3 et F4 et de 80 cm pour la fenêtre F1
* pose de vitrage opaque dormant sur la hauteur restante
- dit que cette condamnation sera assortie d'une astreinte provisoire de 100 € par jour de retard passé le délai de trois mois suivant la signification de la présente décision
- rejette toutes autres demandes des parties,
- condamne la société civile immobilière les templiers à payer à la sarl Lerl la somme de 10'000 € à titre de dommages et intérêts,
- condamne la société civile immobilière les templiers aux entiers dépens, qui comprendront les frais d'expertise judiciaire et en outre à payer à la sarl Lerl la somme de 4000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- autorise les avocats de la cause à recouvrer les dépens selon les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
- ordonne l'exécution provisoire de la présente décision.
Par déclaration du 9 octobre 2019, la société civile immobilière les templiers a relevé appel de ce jugement.
Par arrêt du 22 avril 2021, la cour a ordonné le retrait du rôle et l'affaire a été rétablie sur conclusions de la sarl Lerl.
Dans ses dernières conclusions remises par le rpva le 29 mars 2021, auxquelles il est expressément référé, la société civile immobilière les templiers a conclu aux fins de :
Vu les articles 675 et suivants du Code civil,
Vu l'article 1240 du Code civil (anciennement 1382)
Vu l'article 1356 du Code civil,
Vu les articles 5, 9, 15 et 803 du code de procédure civile,
- dire et juger l'appel recevable et bien fondé
- réformer le jugement du 19 septembre 2019 en ce qu'il a:
Condamné la société civile immobilière les templiers a effectuer cette suppression ainsi qu'il suit :
* bouchage des ouvertures F1, F2, F3 et F4 quatre sur toutes leurs largeurs et sur la hauteur de 79 cm pour les fenêtres F2, F3 et F4 et de 80 cm pour la fenêtre F1
* pose de vitrage opaque dormant sur la hauteur restante
Dit que cette condamnation sera assortie d'une astreinte provisoire de 100 € par jour de retard passé le délai de trois mois suivant la signification de la présente décision
Condamné la société civile immobilière les templiers à payer à la sarl Lerl la somme de 10'000 € à titre de dommages et intérêts,
Condamné la société civile immobilière les templiers aux entiers dépens, qui comprendront les frais d'expertise judiciaire et en outre à payer à la sarl Lerl la somme de 4000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Autorise les avocats de la cause à recouvrer les dépens selon les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
Ordonné l'exécution provisoire de la présente décision.
- Confirmer le jugement pour le surplus,
Statuant à nouveau,
à titre principal :
- dire et juger l'appel incident irrecevable
- débouter la sarl lerl de ses demandes
à titre subsidiaire :
- dire et juger l'appel incident irrecevable
- débouter la sarl Lerl de ses demandes d'occultation des fenêtres F1, F2, F3 et F4
- dire et juger n'y avoir lieu à la suppression des vues créées par les fenêtres F3 et F4
- dire et juger y avoir lieu à apposition d'un bloqueur d'ouverture et d'un film translucide sur chacune des fenêtres F1 et F2
- débouter la sarl Lerl de sa demande d'indemnisation à hauteur de 10'000 €
- débouter la sarl Lerl du surplus de ses demandes,
en tout état de cause :
- condamner la sarl Lerl à lui verser la somme de 4000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
- condamner la sarl Lerl aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Marie Sacchet conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La société civile immobilière les templiers objecte aux premiers juges d'avoir statué d'une part ultra petita pour avoir opté pour le bouchage des premiers 80 cm puis un vitrage opaque au delà alors qu'il n'était sollicité qu'un vitrage opaque avec blocage de la possibilité d'ouverture et d'autre part d'avoir apprécié de façon erronée que le vitrage opaque ne nécessitait aucun nettoyage évitant ainsi la possibilité d'un tour d'échelle. Elle relève que la mesure à prendre doit être fonction du risque d'indiscrétion et qu'en l'absence de risque il n'y a pas lieu à suppression de la vue directe, que le rapport d'expertise a établi, qu'après dépose des jardinières, les fenêtres F3 et F4 ne donnent que sur des murs aveugles et les fenêtres F1 et F2 ne permettent pas de voir à l'intérieur de la maison d'habitation et que la toute petite partie de la cour n'est pas visible en raison d'une végétation. Elle estime donc qu'il n'y a pas lieu à suppression des vues litigieuses. Subsidiairement, elle souhaite voir retenue la mise en place d'un vitrage translucide avec un blocage définitif des vantaux transformant ainsi la vue en jour par l'apposition d'un film translucide dont le retrait n'est pas chose aisée et un bloqueur pour les fenêtres F1 et F2. Elle relève que les premiers juges ont à nouveau statué ultra petita sur la réparation du préjudice sollicité, toutes causes de préjudices confondus, à 10'000€, somme allouée, alors que dans le même temps le tribunal a retenu uniquement le préjudice de jouissance dont elle relève qu'il est injustifié, aucun élément n'étant fourni sur ce point. Les quelques attestations établies pour la circonstance sont inopérantes et leur caractère mensonger résulte des conclusions de l'expert judiciaire. Enfin, elle rappelle que l'appel incident doit avoir pour objet la réformation ou l'annulation du jugement critiqué et la demande formée au titre des frais irrépétibles ne peut être considérée comme ayant pour objet une réformation ou une annulation de la décision rendue en première instance.
Dans leurs dernières conclusions remises par le rpva le 9 octobre 2021, auxquelles il est expressément référé, la sarl Lerl a conclu à l'appel incident aux fins de :
Vu les articles 676,677,678 et 679 du Code civil,
Vu l'article 1382 du Code civil,
Vu les articles 515, 695 et 700 du code de procédure civile,
Vu le rapport d'expertise judiciaire,
- rejeter comme infondées les prétentions de la société civile immobilière les templiers tendant à voir réformer le jugement dont appel en ce qu'il l'a condamnée à bloquer les vantaux des fenêtres litigieuses et à poser un verre opacifiant et un film opaque afin de faire cesser la servitude de vue illicite, et a condamné la société civile immobilière les templiers et à lui verser la somme de 10'000 € en réparation d'un préjudice de jouissance outre 4000 € au titre des frais irrépétibles,
- réformer le jugement en ce qu'il a limité la condamnation de la société civile immobilière les templiers à poser des vitrages opaques dormants au-delà de 79 cm pour les fenêtres F1 F2 F3 et au-delà de 80 cm pour la fenêtre F4,
Statuant à nouveau du chef critiqué :
- condamner la société civile immobilière les templiers à poser des vitrages opaques et dormant sur l'intégralité des ouvertures des fenêtres F1 F2 F3 et F4,
- faire droit à son appel incident sollicitant la condamnation de la société civile immobilière les templiers à lui verser 4000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
La sarl Lerl fait valoir que l'expert judiciaire a relevé qu'il y avait bien quatre vues droites créées sur la façade est de la société civile immobilière les templiers joignant immédiatement et en surplomb sa parcelle et qu'elle a sollicité à titre principal le remplacement des vitrages sur toutes leurs hauteurs et largeur par des vitrages opaques et condamnation des vantaux coulissants par la position de bloqueur à la condition qu'un menuisier atteste de son caractère définitif et subsidiairement le remplacement des fenêtres par des non ouvrantes opaques sur toutes leurs largeurs et sur toutes leurs hauteurs. Elle expose l'évidence à voir les vantaux coulissants condamnés et les fenêtres permettant des vues rendues aveugles. C'est, selon elle, de façon pertinente que les premiers juges n'ont pas retenu l'application d'un film plastique qui ne présente aucune garantie sur sa durée de tenue étant précisé que le propriétaire subissant les ouvertures irrégulières peut demander leur suppression, leur démolition ou leur transformation en jours et que la disproportion entre la gêne subie et les frais nécessités par la suppression des ouvertures irrégulières sont sans incidence sur la solution à adopter. Elle relève que l'expert a donné des éléments pour l'appréciation du préjudice de jouissance sur lesquels les premiers juges ont statué au-delà tenant l'impossibilité de dater l'installation des jardinières amoindrissant les vues, que son préjudice de jouissance est incontestable, ayant acquis cette bâtisse en pierre aux fins de restauration au fil du temps ayant subi des indiscrétions qui seront d'autant plus gênantes qu'elle entend édifier une piscine.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 25 mars 2021.
MOTIFS DE LA DECISION
Il ne ressort pas des pièces du dossier d'irrecevabilité de l'appel que la cour devrait relever d'office et les parties n'élèvent aucune autre discussion sur ce point.
Faisant par ailleurs application de l'article 12 du code de procédure civile, la sarl Lerl ne forme pas appel incident, comme elle l'a conclu en son dispositif et comme le soutient l'appelante, en sollicitant une condamnation de son adversaire au titre des frais irrépétibles en cause d'appel. Restituant ainsi l'exacte qualification, l'appelante est ainsi déboutée de sa demande de voir juger l'appel incident irrecevable.
Au fond :
- Sur la suppression des vues ordonnées en première instance :
Il n'est pas contesté l'absence de servitude conventionnelle. Le risque inexistant d'indiscrétion soutenu par l'appelante est combattu par les conclusions de l'expert judiciaire qui établit que les quatre ouvertures, s'agissant des fenêtres nommées F1, F2, F3 et F4 créent des vues droites sur le fonds de l'intimée ne respectant pas les dispositions des articles 677 et suivants du code civil tandis que la fenêtre de la cuisine respecte les prescriptions légale s'agissant d'une vue oblique. L'atténuation des vues droites par pose de jardinière, qui dépendent de la main de l'homme, ne modifie en rien les vues droites existantes. La porte de service en bois plein de la façade ouest secondaire de l'intimée, parce qu'elle s'ouvre et se ferme, offre une vue des fenêtres F3 et F4 imposant le même traitement que les fenêtres F1 et F2.
En conséquence, au vu des conclusions du rapport d'expertise circonstancié et non contesté, ces nouvelles vues résultant de travaux à l'initiative de l'appelant doivent nécessairement être supprimées par aménagement d'un dispositif adapté.
- Sur la condamnation à supprimer les vues par bouchage des ouvertures pour partie et pose de vitrages opaques dormants pour le surplus :
Sur les modalités de suppression des vues, les premiers juges ont retenu la solution consistant à rendre les fenêtres aveugles sur toutes leurs largeurs et sur une hauteur de 79 cm pour F2, F3 et F4 et 80 cm pour F1 (solution proposée par l'expert judiciaire), puis sur la hauteur restante et sur les quatre ouvertures, la pose d'un vitrage opaque dormant (solution différente de celle proposée par l'expert judiciaire).
L'appelante soutient qu'il a été statué ultra petita sur les solutions retenues par les premiers juges pour mettre en oeuvre la suppression des vues. Il ressort du jugement contesté que, d'une part, l'intimée a sollicité en première instance principalement un remplacement de l'existant par des vitrages opaques avec apposition de bloqueur de fenêtres et subsidiairement des fenêtres non ouvrantes opaques et que, d'autre part, l'appelante a sollicité un bloqueur d'ouverture et un film translucide sur les fenêtres F1 et F2.
Il n'a donc pas été statué au delà de la demande formée par la sarl Lerl qui souhaitait l'opacité du tout, ni en dehors de la demande reconventionnelle formée par la société civile immobilière les templiers qui acceptait un film translucide sur deux fenêtres.
L'article 676 du code civil prévoit que le propriétaire d'un mur non mitoyen, joignant immédiatement l'héritage d'autrui, peut pratiquer dans ce mur des jours ou fenêtres à fer maillé et verre dormant et ces fenêtres doivent être garnies d'un treillis de fer, dont les mailles auront un décimètre d'ouverture au plus et d'un châssis à verre dormant.
L'article 677 du même code prévoit que ces jours doivent être placés à une certaine hauteur qui dépend de l'emplacement de la pièce dans laquelle il s'agit de les percer.
En l'espèce, la société civile immobilière les templiers est bien propriétaire d'un mur non mitoyen joignant immédiatement le fonds appartenant à la sarl Lerl et ne peut donc y percer que des jours dans les conditions précitées. S'il est constant que l'établissement des jours, en dehors de certaines conditions visées aux articles précités, est apprécié souverainement par les juges, l'appréciation ne saurait conduire à un déséquilibre des intérêts des parties.
Il résulte du rapport d'expertise judiciaire, clair, précis, dépourvu de toute ambiguité et non remis en cause par les parties, le non respect de la hauteur minimale de 1,90 mètres au dessus du plancher. Dés lors et pour atteindre cette hauteur minimale, les fenêtres doivent être aveugles sur les premiers 79 centimètres pour F2, F3 et F4 et 80 centimètres pour la seule F1.
Néanmoins, la hauteur des fenêtres étant de 1,74 mètres, les premiers juges ont au dessus de cette distance, soit à 95 cm et 96 cm pour la seule F1, condamné la société civile immobilière les templiers à la pose de vitrage opaques (laissant passer la lumière) et dormants (ne s'ouvrant pas).
Cette solution préserve le nécessaire équilibre entre d'une part l'intérêt réciproque qu'est le bon voisinage et d'autre part l'intérêt contradictoire d'un droit de propriété qui demeure restreint à la condition de ne point causer de dommage à la propriété d'autrui.
C'est donc légitimement que n'ont pas été retenues toutes solutions qui pourraient dépendre du bon vouloir de la société civile immobilière les templiers. Ainsi en a t'il été du maintien des vantaux coulissants avec un bloqueur dont la pérennité incombe à la société civile immobilière les templiers ou encore du film translucide à placer sur les fenêtres qu'il est possible d' ôter selon l'expert judiciaire.
Dés lors, les demandes de l'appelante de ne pas occulter les fenêtres F1, F2, F3 et F4 ainsi que celles consistant à apposer un bloqueur d'ouverture et un film translucide et celles de l'intimée de poser des vitrages opaques et dormants sur l'intégralité des fenêtres ne peuvent prospérer et le jugement de première instance est ainsi confirmé sur les modalités de suppression des vues à mettre en oeuvre.
- Sur les dommages et intérêts :
La sarl Lerl a revendiqué, sur le fondement des troubles du voisinage, en première instance un préjudice de jouissance, moral et de dévalorisation du fonds à hauteur de 10.000 euros et les a obtenu. S'il est vrai qu'il a été statué au dela des demandes, les premiers juges n'ayant pas retenu ni le préjudice moral, ni le préjudice issu de la dévalorisation du fonds, la sarl Lerl a modifié le moyen au soutien de cette demande. Ce moyen nouveau est recevable conformément à l'article 564 du code de procédure civile. La sarl Lerl revendique devant la cour un préjudice d'indiscrétion qu'elle chiffre à 2.000 euros par an pendant 5 ans. Ce préjudice résulte de l'évaluation de l'expert judiciaire qui l'a analysé par le nombre de jours d'ouverture du restaurant générant les vues indiscrètes et il est calculé à compter de l'ouverture du restaurant en 2013, tenant l'incertitude du placement des bacs à fleurs pour entraver les indiscrétions.
La condamnation des premiers juges doit être confirmée sur le nouveau moyen soutenu.
Les frais de justice et les dépens :
La société civile immobilière les templiers qui succombe supportera les dépens d'appel et sera condamnée à payer à la sarl Lerl la somme de 4.000 € du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Après en avoir délibéré conformément à la loi,
Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,
Confirme le jugement déféré en l'ensemble de ses dispositions,
Y ajoutant,
Déboute la société civile immobilière les templiers de ses demandes de voir juger l'appel incident irrecevable et de condamnation de la sarl Lerl au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute la sarl Lerl de sa demande de pose de vitrages opaques et dormants sur l'intégralité des ouvertures des fenêtres F1, F2, F3 et F4;
Condamne la société civile immobilière les templiers à payer à la sarl Lerl la somme de 4.000 € au titre des frais irrépétibles d'appel,
Condamne la société civile immobilière les templiers aux dépens d'appel.
Arrêt signé par la présidente de chambre et par la greffière.
La greffière, La présidente,
