ARRÊT N°
N° RG 20/02182 - N° Portalis DBVH-V-B7E-HZHI
MAM
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE NIMES
07 août 2020
RG:18/02449
S.C.I. SCI [Localité 8]
C/
[V]
[S]
Grosse délivrée
le
à Me Cauvin
Me Mallet
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section A
ARRÊT DU 09 JUIN 2022
APPELANTE :
S.C.I [Localité 8], inscrite au RCS de CANNES LA BOCCA sous le numéro 520 320 557, prise en la personne de son représentant légal en exercice, sise
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Me Emmanuel DI MAURO de la SELAS DI MAURO EMMANUEL, Plaidant, avocat au barreau de GRASSE
Représentée par Me Ludivine CAUVIN, Postulant, avocat au barreau de NIMES
INTIMÉS :
Monsieur [G], [M] [V]
né le 31 Juillet 1988 à [Localité 7]
[Adresse 5]
[Localité 8]
Représenté par Me Nathalie MALLET, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
Madame [O], [N], [J] [S]
née le 28 Avril 1989 à [Localité 6]
[Adresse 5]
[Localité 8]
Représentée par Me Nathalie MALLET, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 24 Février 2022
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Marie-Agnès Michel, présidente de chambre,
Mme Catherine Ginoux, conseillère,
Madame Laure Mallet, conseillère,
GREFFIER :
Mme Céline Delcourt, greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
à l'audience publique du 15 Mars 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 12 Mai 2022 prorogé à ce jour
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel ;
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Marie-Agnès Michel, présidente de chambre et Mme Céline Delcourt, greffière, le 02 juin 2022, par mise à disposition au greffe de la Cour
EXPOSE DU LITIGE
Après un avant contrat sous seing privé signé par les parties en octobre 2015, suivant acte authentique du 4 février 2016, Monsieur [G] [V] et Madame [O] [S] ont acheté à la SCI [Localité 8] un appartement d'une superficie de 77,75 m², au rez-de-chaussée d'une maison en copropriété, sise à [Localité 8] (Gard), moyennant le prix de 80'000 €, outre des frais d'agence d'un montant de 5000 €.
Au cours de l'année 2016 ils ont constaté un taux d'humidité anormalement important dans cet appartement, une condensation importante sur les fenêtres ainsi que des traces d'infiltrations d'eau, outre des traces de moisissures. Malgré la réalisation de plusieurs agencements, l'humidité a persisté.
L'expert mandaté par leur compagnie d'assurances a procédé à une visite des lieux le 24 mai 2017 concluant à un défaut de conception et d'isolation de l'habitation.
Soutenant que le revendeur avait parfaitement connaissance de la présence d'infiltration d'eau et de l'humidité générale qui en résulte, par acte d'huissier du 18 mai 2018, Monsieur [V] et Madame [S] ont fait assigner la SCI [Localité 8] aux fins principalement de voir, à titre principal, prononcer la nullité de la vente pour dol et ordonner en conséquence le remboursement de la somme de 92'000 € représentant le montant de l'emprunt contracté pour l'achat de cet appartement, outre l'indemnisation des préjudices subis et à titre subsidiaire la mise en 'uvre de la garantie des vices cachés.
Par jugement du 7 août 2020 le tribunal judiciaire de Nîmes a statué comme suit :
'prononce la nullité de la vente immobilière intervenue par acte notarié le 4 février 2016 entre la SCI [Localité 8] et Monsieur [G] [V] et Madame [O] [S] concernant le bien immobilier suivant : un appartement situé aux [Adresse 4] formant le lot numéro un d'une copropriété cadastrée section C numéro [Cadastre 3] et les 480/1000èmes de la propriété du sol et des parties communes,
'dit que la présente décision sera transmise au fichier immobilier,
'ordonne la restitution du prix de vente par la SCI [Localité 8] à Monsieur [G] [V] et Madame [O] [S], soit la somme de 80'000 €, en échange de la restitution du bien immobilier,
'condamne la SCI [Localité 8] à payer à Monsieur [G] [V] et Madame [O] [S] la somme de 9587 € au titre des frais de négociation et de droits d'enregistrement,
'condamne la SCI [Localité 8] à payer à Monsieur [G] [V] et Madame [O] [S] la somme de 1000 € au titre du préjudice moral,
'condamne la SCI [Localité 8] à payer à Monsieur [G] [V] et Madame [O] [S] la somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
'condamne la SCI [Localité 8] aux entiers dépens,
'déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
Par déclaration du 31 août 2020 la SCI [Localité 8] a relevé appel de ce jugement.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 17 mai 2021, auxquelles il est expressément référé, la SCI [Localité 8] demande à la cour de :
'infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,
statuant à nouveau,
'débouter Madame [S] et Monsieur [V] de l'intégralité de leurs prétentions, fins et conclusions,
'les condamner au paiement de la somme de 4000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L'appelante fait valoir :
'le prix de vente était extrêmement faible au regard du marché,
'le diagnostic immobilier établit que la maison est énergivore (l'absence de ventilation et d'isolation y est clairement indiquée) et est empreinte d'une humidité visible à l''il nu, ce que les acquéreurs avaient d'ailleurs constaté,
's'agissant du rapport «'décence'»de la CAF, dressé deux ans à la vente, elle n'en a pas été destinataire, ce dernier a été transmis uniquement à la mairie et aux locataires,
'cet appartement n'a fait l'objet d'aucuns travaux après le départ de la dernière locataire ce qui exclut l'intention dolosive.
A titre subsidiaire la société venderesse conclut au débouté au titre de la garantie des vices cachés.
Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 11 janvier 2021, auxquelles il est expressément référé, Monsieur [V] et Madame [S] demandent à la cour de:
à titre principal
'confirmer le jugement entrepris hormis s'agissant de l'indemnisation du préjudice financier à hauteur de la somme de 9587 € au titre des frais de négociation et des droits d'enregistrement et réformant de ce chef condamner la SCI la [Localité 8] au paiement de la somme à parfaire de 25 205,59 €,
à titre infiniment subsidiaire,
'dire et juger que la SCI [Localité 8] est tenue de la garantie en raison des défauts cachés de l'appartement, confirmer le jugement déféré en ce qu'il a ordonné la restitution du prix de vente soit la somme de 80'000 € en échange de la restitution du bien immobilier et ordonner la transmission de la décision à intervenir au fichier immobilier,
'confirmer le jugement entrepris en ses autres dispositions hormis s'agissant du préjudice financier accessoire et condamner la SCI [Localité 8] au paiement de la somme de 25 207,59 euros au titre du préjudice financier,
en tout état de cause,
ajoutant au jugement entrepris,
'condamner la SCI [Localité 8] au paiement de la somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel, outre les dépens d'appel.
Les intimés font valoir que :
- ils ont tout tenté jusqu'à modifier le système de chauffage pour remédier à l'humidité régnant à l'intérieur de l'appartement,
'la venderesse avait connaissance de ces difficultés et les a volontairement dissimulés, ce que confirme le rapport de la CAF dont ils affirment qu'elle en avait connaissance ainsi que l'établit les échanges de SMS avec la précédente locataire,
'si lors de leurs visites avant la vente ils avaient supposé qu'un risque d'humidité par condensation existait au vu de la faible isolation des fenêtres, rien ne leur permettait de présumer l'existence d'une humidité par remontées capillaires,
- les informations dissimulées avaient un caractère déterminant,
en conséquence, ils maintiennent leur demande d'annulation de la vente en raison du défaut d'information du vendeur et de sa réticence dolosive,
A titre subsidiaire sur la garantie des vices cachés, compte tenu de la mauvaise foi de la société venderesse, la clause d'exclusion de garantie incluse à l'acte de vente ne peut être appliquée.
L'instruction de la procédure a été clôturée le 24 février 2022.
A l'audience, ont été écartées des débats les conclusions des intimés du 24 février 2022 au motif du non respect du contradictoire ne permettant à l'adversaire d'y répliquer.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande de nullité de la vente sur le fondement du dol,
Il est relevé in limine que le contrat liant les parties a été conclu antérieurement à l'entrée en vigueur le 1er octobre 2016 de l'ordonnance du 10 février 2016, il est donc soumis aux dispositions du code civil antérieures à la réforme du droit des obligations.
Selon l'article 1109 du code civil, il n'y a point de consentement si le consentement a été donné par erreur, ou s'il a été extorqué par violence ou surpris par dol.
L'article 1116 ajoute le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man'uvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ses man'uvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.
Le dol peut être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son co-contractant un fait qui, s'il avait eu connaissance, l'aurait empêcher de contracter.
Il incombe en conséquence aux consorts [S]-[V] de démontrer l'intention dolosive de la SCI venderesse.
Les acquéreurs exposent que si, lors de la visite des lieux, ils ont pu supposer des risques d'humidité par condensation du fait notamment de la faible isolation des fenêtres, rien ne leur permettait de penser que le bien vendu était affecté de très importantes remontées capillaires, à l'origine de moisissures et champignons, ce qu'ils ne pouvaient déceler lors de la visite des lieux.
Afin d'établir la connaissance qu'avait la venderesse de ce fait, qu'elle s'est abstenue de leur signaler, ils invoquent le rapport décence établi par la Caf le 5 mai 2014, suite à une visite du 6 mars 2014, effectuée à la demande de la locataire de l'appartement litigieux, présente dans les lieux depuis le 1er novembre 2011. Certes, l'exemplaire qu'ils produisent est adressé à la mairie de [Localité 8], cependant, sauf à ce qu'un tel diagnostic fut dépourvu de portée, il a été nécessairement adressé au propriétaire bailleur, auquel il est destiné afin de lui rappeler les obligations qui pèsent sur lui en application du décret du 30 janvier 2002, d'autant que le bailleur a intérêt à en respecter les termes à défaut de quoi, il peut se voir privé du bénéfice de la perception directe de l'allocation logement. En conséquence, la venderesse ne peut valablement soutenir ne pas en avoir eu connaissance.
Ce diagnostic conclut que le logement ne répond pas aux normes de décence et relève une absence de ventilation, des menuiseries non étanches, la présence de traces de moisissures dans les deux chambres, la locataire signalant par ailleurs des moisissures dans le séjour sur le mur donnant sur l'extérieur, non constatées par l'agent de la CAF à la date de la visite, les murs ayant été repeints, ont également étaient constatées dans un réduit situé près de la cuisine des infiltrations provenant du logement du dessus. Ce document estime qu'il est nécessaire de rechercher l'origine des manifestations d'humidité constatées ou signalées dans le logement (défaut d'isolation, de ventilation, infiltrations...), de procéder à la rénovation ou au remplacement des menuiseries non étanches et mettre en place un système de ventilation dans les pièces humides.
Ce diagnostic, uniquement visuel, ne préconise que deux types de travaux mais ne se prononce pas sur l'origine de l'humidité excessive dans les lieux. Le propriétaire bailleur n'a pas fait réaliser les travaux préconisés par ce diagnostic et n'a pas recherché l'origine de l'humidité présente dans le logement. Après le départ de la locataire, l'appartement est resté inoccupé jusqu'à la vente litigieuse. Il n'est pas allégué de travaux de remise en état.
La cour relève que le diagnostic de performance énergétique daté du 19 janvier 2015, joint à l'acte de vente, mentionne que le bâtiment est constitué d'un bloc béton creux de 23 cms donnant sur l'extérieur, d'un mur multi-couches non isolé donnant sur l'extérieur, le plancher étant une dalle béton non isolé donnant sur un terre-plein, les portes et fenêtres équipées de vitrage simple. Ce même diagnostic recommandant de «'mettre en place une ventilation mécanique contrôlée hygroréglable, la WMC permet de renouveler l'air intérieur en fonction de l'humidité présente dans les pièces ; la ventilation en sera donc optimum, ce qui limite les déperditions de chaleur en hiver'».
Si l'acheteur n'est pas tenu de procéder à des investigations pour palier l'absence d'informations données par le vendeur, il lui appartient toutefois de procéder à un examen normalement attentif de la chose.
Devant de telles constatations, auxquelles s'ajoutait le constat d'humidité dans l'appartement qui a conduit les acquéreurs à procéder à l'achat, de façon concomitante à l'acte de vente, d'absorbeurs d'humidité et de films de survitrage, constituant des signaux d'alerte de problèmes de structure de l'immeuble, ils ont maintenu leur décision d'acheter.
En cet état, alors que la SCI n'avait pas l'obligation de réaliser les travaux préconisés par la CAF avant la vente, que le bien a été acquis à un prix inférieur de 25 000 € à celui annoncé correspondant sensiblement au montant des travaux réparatoires nécessaires, inférieur au prix du marché que la SCI avait bien acheté en septembre 2008, un immeuble comprenant au rez-de-chaussée, «'un appartement de type 4, comprenant un séjour, une cuisine, deux chambres et une salle d'eau wc'», donc à usage d'habitation, l'intention dolosive de la venderesse n'est pas établie.
En conséquence, le jugement sera infirmé et les consorts [S]-[V] déboutés de leurs demandes.
Sur la demande de résolution de la vente sur le fondement des vices cachés,
Il est rappelé que l'action en garantie des vices cachés n'est pas exclusive de l'action en nullité pour dol.
Les acquéreurs recherchent subsidiairement la garantie de leur vendeur sur le fondement de l'article 1641 du code civil, selon lequel le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus.
Les vices de nature à donner lieu à cette garantie, supposent un vice caché, inhérent à la chose vendue, antérieur à la vente et d'une gravité en compromettant l'usage normal. Il incombe à l'acheteur de rapporter la preuve du vice caché et des caractéristiques ci-dessus.
Pour démontrer l'existence des vices allégués à la date de la vente, ils produisent :
- un courrier émanant de l'expert désigné par leur compagnie d'assurance daté du 24 mai 2017 «'je vous confirme avoir constaté des traces de moisissure sur le pan de mur de la chambre parentale et des dommages sur le bas des murs de la totalité de votre habitation ; ces dommages sont consécutifs à des défauts de conception et d'isolation de votre habitation (absence de coupure de capillarité d'isolation et de ventilation)'»
- un procès-verbal de constat dressé le 17 janvier 2019 par Me [B], huissier de justice relevant un fort d'eau d'humidité et des traces noires d'humidité en bas des murs.
Ces constats sont non contradictoires et comme tels inopposables à la SCI venderesse. Par ailleurs, il résulte des motifs ci-dessus que l'humidité était visible, que les acquéreurs ont été informés de l'absence d'isolation et de ventilation, ainsi que d'un problème de structure de l'immeuble. Enfin, il n'est pas établi que l'immeuble, auparavant loué pendant plusieurs années, était impropre à l'habitation, le constat de la CAF, examiné plus haut n'étant pas de nature à le caractériser.
En conséquence, l'action ne peut davantage prospérer sur le fondement de la garantie des vices cachés.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile,
Mme [S] et M. [V] qui succombent supporteront les dépens de première instance et d'appel et seront condamnés à payer à la SCI [Localité 8] la somme de 1000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR, après en avoir délibéré conformément à la loi,
Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,
Infirme le jugement déféré,
Statuant à nouveau,
Déboute Monsieur [G] [V] et Madame [O] [S] de l'ensemble de leurs demandes,
Y ajoutant,
Condamne Monsieur [G] [V] et Madame [O] [S] à payer à la SCI St Laurent la somme de 1000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne Monsieur [G] [V] et Madame [O] [S] aux dépens de première instance et d'appel.
Arrêt signé par la présidente de Chambre et par la greffière.
La greffière, la présidente,
