ARRÊT N°
N° RG 20/02166 - N° Portalis DBVH-V-B7E-HZGS
EG
TRIBUNAL D'INSTANCE D'AVIGNON
10 juillet 2020 RG :19-001666
[K]
[F]
C/
[M]
S.A.R.L. CABINET [Z]
Grosse délivrée
le
à Me Guenoun Gaël
Me Mourad
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section A
ARRÊT DU 09 JUIN 2022
APPELANTS :
Monsieur [Y] [K]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représenté par Me Gaële GUENOUN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d'AVIGNON
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/006747 du 07/10/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Nîmes)
Madame [R] [F] épouse [K]
Chez Monsieur et Madame [F] [Adresse 3]
[Adresse 3]
Représentée par Me Gaële GUENOUN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d'AVIGNON
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/006748 du 07/10/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Nîmes)
INTIMÉS :
Monsieur [J] [M]
né le 09 Juillet 1954 à [Localité 4]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représenté par Me Lina MOURAD, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d'AVIGNON
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 24 Mars 2022
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Mme Elisabeth Granier, conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Marie-Agnès Michel, présidente de chambre
Mme Catherine Ginoux, conseillère
Mme Elisabeth Granier, conseillère
GREFFIER :
Mme Céline Delcourt, greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
à l'audience publique du 14 Avril 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 09 Juin 2022
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel ;
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Marie-Agnès Michel, présidente de chambre, le 09 Juin 2022 et par Mme Céline Delcourt, greffière, par mise à disposition au greffe de la Cour
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat en date du 16 juin 2015 à effet au 10 juillet 2015, M. [J] [M] a, par l'intermédiaire de l'agence Cabinet [Z], donné à bail à M. [Y] [K] et Mme [R] [F], épouse [K] (les époux [K]), un logement à usage d'habitation dont il est propriétaire situé [Adresse 1] (Vaucluse).
Le 12 septembre 2017, un commandement de payer la somme de 6'389'euros a été délivré aux locataires au titre des loyers impayés.
Par acte d'huissier du 17 décembre 2019, M. [M] a fait assigner les époux [K] ainsi que la sarl cabinet [Z] devant le juge des contentieux et de la protection d'Avignon en paiement de la somme de 7'224,35'euros au titre des loyers impayés et de la somme de 14'883,25'euros au titre des dégradations.
Par jugement réputé contradictoire du 10 juillet 2020, le tribunal judiciaire d'Avignon a statué comme suit':
- condamne in solidum M. et Mme [K] à payer à M. [M] un arriéré locatif de 7'224,35'euros outre 800'euros pour l'article 700 du code de procédure civile,
- autorise M. et Mme [K] à se libérer de 7'224,35'euros en 24 mensualités de 301'euros outre une dernière représentant le solde; dit qu'en cas de non-respect d'une mensualité le solde sera exigible après mise en demeure par courrier recommandé,
- condamne la sarl cabinet [Z] à payer à M. [M] 2'000'euros de dommages-intérêts pour perte de chance,
- rejette les autres demandes,
- condamne M. et Mme [K] aux dépens.
Par déclaration du 31 août 2020, les époux [K] ont relevé appel de ce jugement.
Par ordonnance du 6 septembre 2021, le conseiller de la mise en état a prononcé la caducité partielle de la déclaration d'appel à l'égard de la sarl cabinet [Z] faute pour les appelants d'avoir fait signifier leur déclaration d'appel.
Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 27 novembre 2020 auxquelles il est expressément référé, les époux [K] demandent à la cour de':
- déclarer recevable en la forme et justifié au fond leur appel,
en conséquence,
statuant à nouveau,
- réformer le jugement déféré en ce qu'il les a condamné à régler à M. [M] une somme de 7'224,35 euros à titre d'arriérés locatifs,
à titre infiniment subsidiaire,
si par extraordinaire la cour estimait qu'ils sont redevables d'arriérés de loyers, il y aura lieu de prévoir qu'ils pourront s'acquitter de leur dette en 24 mensualités,
- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté purement et simplement M. [M] de sa demande de les voir condamner au paiement des dégradations locatives,
- condamner M. [M] à leur payer la somme de 1'500'euros sur le fondement de l'article 700,
- condamner M. [M] aux entiers dépens.
Les appelants contestent leur condamnation à payer la somme de 7224,35 euros au titre de la dette locative alors que M. [M] n'en justifie pas, ne versant aux débats aucun décompte des sommes restant dues au titre des loyers impayés. Ils soutiennent qu'ils ont donné congé le 20 novembre 2016 et quitté les lieux le 20 février 2017, qu'ils ne sauraient être tenus au paiement des loyers après cette date, que si Mme [K] est restée en possession des clés jusqu'à octobre 2017, c'est en toute bonne foi ayant contacté l'agence à plusieurs reprises afin de procéder à l'état des lieux de sortie et à la restitution des clés en vain M. [M] ayant retardé ceux-ci. Ils précisent que M. [M] a même agressé Mme [K] alors qu'elle était en présence de son fils, le 24 avril 2017. Ils ajoutent qu'ils étaient à jour de leurs loyers au mois de mars 2017 lorsqu'ils ont quitté le logement. A titre subsidiaire, ils font valoir que M. [M] ne rapporte pas la preuve du fait qu'ils auraient dégradé le logement et indiquent qu'ils versent aux débats des pièces faisant état de la vétusté de l'immeuble.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 25 février 2021, auxquelles il est expressément référé, M. [M] demande à la cour de':
Vu l'article 1728 du code civil et l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986,
- statuer ce que de droit sur la recevabilité de l'appel formé par M. et Mme [K],
- débouter M. et Mme [K] de leur demande de réformation du jugement déféré en ce qu'il les a condamnés à verser à M. [M] la somme de 7'224,35'euros au titre des arriérés de loyers,
- confirmer le jugement en date du 10 juillet 2020 rendu par juge des contentieux et de la protection près le tribunal judiciaire d'Avignon en ce qu'il a condamné M. et Mme [K] à verser à M. [M] la somme de 7'224,35'euros au titre des loyers impayés,
- infirmer le jugement en date du 10 juillet 2020 rendu par juge des contentieux et de la protection près le tribunal judiciaire d'Avignon en ce qu'il a :
* accordé des délais de paiement de 24 mois à M. et Mme [K] pour se libérer de leur dette,
* débouté M. [M] de sa demande de condamnation de M. et Mme [K] à la somme de 14'883,25'euros au titre des dégradations de son bien loué,
- en conséquence, rejeter toutes demandes de délai de paiement,
- condamner in solidum M. et Mme [K] à régler à M. [M] la somme de 14'883,25'euros au titre des dégradations locatives,
- débouter M. et Mme [K] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner in solidum M. et Mme [K] à verser à M. [M] :
* la somme de 1'500'euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
* la somme de 1'500'euros pour procédure abusive,
- condamner M. et Mme [K] aux entiers dépens.
L'intimé soutient qu'il rapporte la preuve de la dette locative de ses locataires et que ces derniers ont donné congé fin septembre 2017 et non pas le 20 novembre 2016 comme ils le prétendent. Il conteste la valeur probante de la pièce versée aux débats par les appelants faisant état de ce congé datant de 2016. Il indique qu'il a accepté que ses locataires quittent les lieux en septembre 2017 sans respecter le délai de préavis de trois mois afin d'éviter l'aggravation de la dette locative et que, dans ces conditions, il ne peut lui être reproché d'avoir retardé la remise des clés.
Il conteste le fait d'avoir agressé Mme [K] ou son fils. Au titre de son appel incident, il fait valoir que les délais de paiement ne sont pas justifiés. Il indique qu'il a récupéré le logement dans un état très dégradé en versant aux débats un constat d'huissier en faisant état et qu'il a dû entreprendre des travaux de réparation dont le coût doit être mis à la charge de ses locataires. Il ajoute que le comportement de ces derniers jusitife le paiement de dommages-intérêts au titre de la procédure abusive.
La clôture de la procédure a été fixée au 24 mars 2022.
L'affaire a été fixée à l'audience du 14 avril 2022.
MOTIFS DE LA DECISION
Il ne ressort pas des pièces du dossier d'irrecevabilité de l'appel que la cour devrait relever d'office et les parties n'élèvent aucune autre discussion sur ce point.
Compte tenu de la caducité partielle de l'appel contre la sarl cabinet [Z] prononcée le conseiller de la mise en état le 6 septembre 2021, l'instance s'est poursuivie entre les époux [K], locataires et M. [J] [M] , le bailleur.
AU FOND :
1/ Sur la demande formée au titre des loyers et charges impayées somme revendiquée pour 7224,36 euros par le bailleur :
Le bail porte sur un loyer d'un montant mensuel de 835 euros charges comprises payable d'avance le quatre de chaque mois. Le bailleur verse un décompte, conforme au commandement de payer les loyers qui a été délivré aux locataires le 12 septembre 2017, portant les sommes dues au titre des loyers et charges impayés à hauteur de 7.224,36 euros au 30 septembre 2017.
Les locataires ne justifient pas de s'être acquittés desdites sommes et contestent la date de fin du bail. Or, il résulte des pièces versées aux débats et notamment d'un courrier du mandataire du bailleur adressé aux locataires en date du 20 septembre 2017 que le départ du logement des locataires est prévu le 30 septembre 2017 et que la date d'état des lieux de sortie avec remise des clés est conjointement fixée au 3 octobre suivant à quatorze heures. Le procès-verbal d'huissier de constat des lieux de sortie confirme la remise des clés du logement par Madame [K]. Dès lors, les loyers sont incontestablement dus jusqu'au 30 septembre 2017 et le décompte versé au débat est conforme à la réalité contractuelle. La créance de loyer est ainsi certaine liquide et exigible et la condamnation intervenue en première instance est confirmée.
2/ Sur les délais de paiement de la dette locative octroyés aux locataires:
En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Les époux [K] ne versent aucune pièce sur leur situation personnelle actuelle qui reste inconnue et ont déjà largement bénéficié des délais qu'ils se sont accordés eux-mêmes, ne règlant plus les loyers depuis 2016. Le jugement de première instance est infirmé en ce qu'il leur a accordé 24 mois de délais et les époux [K] sont déboutés de leur demande de délais de paiement.
3/ Sur la demande formée au titre des dégradations locatives pour 14.883,25 euros:
L'article 1731 du code civil prévoit que, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. Il est constant que cette présomption est limitée aux réparations locatives.
Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparation de toute espèce et il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives selon l'article 1720 du code civil.
En l'espèce les parties n'ont pas procédé à un état des lieux d'entrée et le document produit par le bailleur, non signé des parties, mettant à la charge des locataires un certain nombre de travaux moyennant un loyer diminué est dépourvu de valeur probante. L'état des lieux de sortie établi par constat d' huissier le 3 octobre 2017, contient l'aveu de la locataire de n'avoir procédé à aucun entretien de la chaudière du logement et elle remet les clés du logement au moment de ce constat. Ce dernier fait état d'une fermeture difficile en menuiserie extérieure de la cuisine et d'une plaque inexistante, de l'absence de portes intérieures dans le séjour et dans le couloir, d' un sol de la salle d'eau en rez-de-chaussée en très mauvais état et une robinetterie inexploitable (l'huissier précisant que la pièce est à refaire dans son intégralité) et des radiateurs arrachés retrouvés en partie dans le jardin. Les photos annexées au constat démontrent les multiples trous dans les murs qui sont le fait d'arrachages de matériaux ayant affectés quelquefois la peinture.
Le bailleur prétend que les locataires ont fait une ouverture dans un mur porteur mais ce point n'est pas relevé par l'huissier qui ne relève que l'absence de portes. Le bailleur prétend également que la cuisine équipée a été arrachée néanmoins le bail ne spécifie pas une location comprenant une cuisine équipée. Dés lors la pose d'une cuisine, fournie par le bailleur et contenue dans une facture ne décomposant pas le prix de la plaque manquante relevée par l'huissier, ne peut faire l'objet d'une indemnisation en l'état.
Le bailleur verse factures et devis aux débats.
Il ne peut être contesté que les locataires n'ont pas rendu les lieux loués dans l'état ou il les ont reçus mais ils ne doivent réparer que le dommage résultant de leur inexécution dont le créancier prouve par factures un préjudice résultant de l'entretien de la chaudière pour 285 euros, de la reprise des cuivres radiateurs arrachés pour 390 euros, la repose des radiateurs et fournitures des supports manquants pour 270 euros et des frais de peinture pour 1000 euros. Les époux [K] n'ont pas versé de caution qui, bien que prévue au bail, n'a pas été exigée par le bailleur.
En définitive, le préjudice matériel résultant de l'inexécution par les époux [K] de leurs obligations résultant du bail est de 1.945 euros, somme à laquelle ils sont condamnés. Le jugement est infirmé sur ce point.
4/ Sur les dommages et intérêts sollicités par le bailleur pour procédure abusive:
Il n'est pas établi que les époux [K] ait fait dégénérer en abus leur droit de relever appel.
Dés lors, M. [J] [M] est débouté de sa demande de dommages et intérêts.
FRAIS DE PROCEDURE ET DEPENS:
L'équité commande de condamner M. [Y] [K] et Mme [R] [F], épouse [K] à payer à M. [J] [M] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles
Succombant en leur appel, M. [Y] [K] et Mme [R] [F], épouse [K] sont condamnés aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Après en avoir délibéré conformément à la loi,
Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,
En ses chefs dévolus,
Confirme le jugement du 10 juillet 2020 rendu par le tribunal judiciaire d'Avignon en ce qu'il a condamné M. [Y] [K] et Mme [R] [F], épouse [K] à payer à [J] [M] un arriéré locatif de 7224,35 euros outre 800 € pour l'article 700 du code de procédure civile in solidum ainsi qu'aux dépens .
Infirme le jugement du 10 juillet 2020 rendu par le tribunal judiciaire d'Avignon pour le surplus,
Statuant à nouveau,
Condamne solidairement M. [Y] [K] et Mme [R] [F], épouse [K] à payer à M. [J] [M] la somme de 1.945 euros de dommages et intérêts alloués au titre des réparations locatives,
Condamne solidairement M. [Y] [K] et Mme [R] [F], épouse [K] à payer à M. [J] [M] la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
Déboute M. [Y] [K] et Mme [R] [F], épouse [K] de leur demande de délais de paiement sur l'arriéré locatif et de leur demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute M. [J] [M] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,
Condamne M. [Y] [K] et Mme [R] [F], épouse [K] in solidum aux dépens d'appel.
Arrêt signé par la présidente de chambre et par la greffière.
La greffière, La présidente,
