ARRÊT N°
N° RG 21/03639 - N° Portalis DBVH-V-B7F-IGOZ
CG
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION D'AVIGNON
06 juillet 2021 RG :11-19-0007
[O]
[W]
C/
[R]
[V]
Grosse délivrée
le
à Me Turrin
Me Collion
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section A
ARRÊT DU 02 JUIN 2022
APPELANTS :
Monsieur [T] [O]
né le 25 Février 1973 à [Localité 6]
[Adresse 2]
[Localité 7]
Représenté par Me Marion TURRIN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'AVIGNON
Madame [J] [W]
née le 06 Janvier 0989 à [Localité 5]
[Adresse 2]
[Localité 7]
Représentée par Me Marion TURRIN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'AVIGNON
INTIMÉS :
Madame [Z] [R]
née le 20 Janvier 1949 à [Localité 4]
[Adresse 1]
[Localité 7]
Représentée par Me Caroline BRUMM-GODET de la SCP SPE IMPLID AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de LYON
Représentée par Me Olivier COLLION, Postulant, avocat au barreau D'AVIGNON
Monsieur [S] [V]
[Adresse 1]
[Localité 7]
Représenté par Me Caroline BRUMM-GODET de la SCP SPE IMPLID AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de LYON
Représenté par Me Olivier COLLION, Postulant, avocat au barreau D'AVIGNON
Affaire fixée en application des dispositions de l'article 905 du code de procédure civile avec ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 17 Février 2022
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Mme Catherine Ginoux, conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Marie-Agnès Michel, présidente de chambre
Mme Catherine Ginoux, conseillère
Madame Laure Mallet, conseillère
GREFFIER :
Mme Véronique Laurent-Vical, greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
à l'audience publique du 28 février 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 05 mai 2022 prorogé à ce jour
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel ;
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Marie-Agnès Michel, présidente de chambre, et Mme Véronique Laurent-Vical, greffière, le 02 juin 2022, par mise à disposition au greffe de la cour
Expose du litige
Suivant acte sous seing privé en date du 12 juin 2015 à effet au 12 août 2015, M. [S] [V], représenté par son mandataire la société Sainte Anne immobilier, a donné à bail à M. [T] [O] et Mme [J] [W] un local à usage d'habitation, un garage, une terrasse et un jardin clos sis au numéro [Localité 7] (Vaucluse), moyennant un loyer mensuel de 1 090 euros, charges comprises, payable à terme à échoir, contrat conclu pour une durée de trois ans, renouvelable par tacite reconduction.
Le 2 juillet 2018, MM. [S] et [H] [V] et Mme [Z] [R] ont fait délivrer à M. [O] et Mme [W] un commandement de payer, au titre du solde des loyers et des charges non réglés, la somme de 1 095,85 euros hors frais et pénalités.
Par acte d'huissier du 15 avril 2019, MM. [S] et [H] [V] et Mme [R] ont fait citer M. [O] et Mme [W] devant le tribunal judiciaire d'Avignon en résiliation, expulsion et paiement de l'arriéré locatif.
Par jugement réputé contradictoire rendu le 6 juillet 2021, le tribunal judiciaire d'Avignon a :
- déclaré irrecevable l'action intentée par M. [H] [V], faute d'intérêt démontré à agir,
- déclaré recevable la demande de résiliation formée par M. [S] [V] et Mme [Z] [R] concernant le local à usage d'habitation, le garage, la terrasse et le jardin clos sis [Adresse 2], donnés à bail à M. [T] [O] et Mme [J] [W] par acte sous seing privé du 12 juin 2015,
- constaté que M. [S] [V] et Mme [Z] [R] se désistent de leur demande de dommages et intérêts,
- condamné solidairement M. [T] [O] et Mme [J] [W] à payer à M. [S] [V] et Mme [Z] [R], au titre des loyers et des charges impayés, terme de juin 2020 inclus et décompte arrêté au 3 juillet 2020, la somme de 1 236,85 euros,
- constaté l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 4 septembre 2018,
- constaté la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 4 septembre 2018,
- constaté que M. [T] [O] et Mme [J] [W] sont occupants sans droit ni titre des lieux depuis le 4 septembre 2018,
- autorisé l'expulsion de M. [T] [O] et Mme [J] [W] et de tous occupants de leur chef des locaux précités, et dit qu'à défaut de départ volontaire, les intéressés pourront être contraints à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement délivré par huissier de justice d'avoir à quitter les lieux,
- dit qu'en cas d'expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l'enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
- condamné in solidum M. [T] [O] et Mme [J] [W] à payer à M. [S] [V] et Mme [Z] [R] une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant équivalent à celui du loyer mensuel tel qu'il aurait été fixé si le contrat de bail du 12 juin 2015 s'était poursuivi, somme due à compter du 4 juillet 2020 et jusqu'à la libération définitive des lieux par restitution des clés,
- condamné in solidum M. [T] [O] et Mme [J] [W] à payer à M. [S] [V] et Mme [Z] [R] la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et ainsi que le commande l'équité,
- condamné in solidum M. [T] [O] et Mme [J] [W] aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 2 juillet 2018 pour un montant de 69,18 euros,
- rejeté les demandes pour le surplus.
Par déclaration enregistrée le 4 octobre 2021, M. [O] et Mme [W] ont interjeté appel.
Suivant conclusions notifiées le 14 février 2022, M. [O] et Mme [W] demandent à la cour de :
- réformer le jugement dont appel,
- débouter M. et Mme [V] de l'intégralité de leur demande, fins et conclusions,
- juger nul et dépourvu d'effet le commandement de payer en date du 2 juillet 2021,
- condamner M. et Mme [V] au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- condamner M. et Mme [V] à leur verser le mois de loyers indument payé ainsi que les frais de procédure illégitimes supportés par eux,
- condamner solidairement M. et Mme [V] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens de la procédure.
Les appelants soutiennent que le commandement de payer est nul en l'absence de la mention du montant du loyer et charges et d'un décompte précis de la dette. Ils estiment que M. [V] et Mme [R] ont engagé et maintenu une procédure abusive en ce qu'il n'existe aucune dette locative au moment de la saisine de la juridiction.
Suivant conclusions notifiées le 13 janvier 2022,, M. [V], M. [H] [V] et Mme [R] demandent à la cour de :
- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Avignon du 6 juillet 2021 en ce qu'il a déclaré l'action intentée par M. [H] [V] irrecevable pour défaut d'intérêt à agir,
- confirmer le jugement déféré, pour le surplus,
en conséquence, statuant à nouveau, et y ajoutant,
- déclarer recevables leurs demandes,
- leur donner acte de ce qu'ils se désistent de leurs demandes de résiliation de bail et d'expulsion devenues sans objet en raison du départ de M. [O] et Mme [W],
- condamner solidairement M. [O] et Mme [W] à leur payer la somme de 1 617,15 euros arrêté au 9 décembre 2021, date de restitution des lieux correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation,
- condamner in solidum les mêmes au paiement de la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'aux entiers dépens de la présente instance,
Les intimés soutiennent que M. [H] [V] a qualité à agir en ce qu'il lui a été conféré l'usufruit du bien donné à bail selon un acte de donation en date du 25 août 2017. Ils prétendent que le commandement de payer est valable dès lors que figure en annexe un décompte précis.
La clôture de la procédure a été fixée au 17 février 2022.
MOTIFS DE LA DECISION
Il ne ressort pas des pièces du dossier d'irrecevabilité de l'appel que la cour devrait relever d'office.
Sur l'intérêt à agir de M. [H] [V]
Selon l'article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.
Il résulte de l'acte notarié de donation partage en date du 25 août 2017 l'attribution à M. [H] [V] d'un bien situé à [Localité 7], d'un bien sis au [Adresse 2], ce qui ne correspond pas à l'adresse du bien donné à bail aux époux [V] telle que figurant dans le bail - [Adresse 3].
Toutefois, il apparait que ces deux adresses recouvrent une même situation géographique, le bien étant tantôt désigné comme situé au [Adresse 2] ou au [Adresse 3].
Il s'en déduit que M. [H] [V] est usufruitier du bien donné à bail, de sorte qu'il a qualité à agir dans l'instance.
Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a déclaré son action irrecevable.
Sur la validité du commandement de payer du 2 juillet 2018
Les appelants demandent à la cour dans le dispositif de leurs conclusions de déclarer nul le commandement de payer qu'ils datent, par erreur, du 2 juillet 2021, le seul commandement de payer versé à la procédure datant du 2 juillet 2018. Les appelants estiment que le commandement de payer est irrégulier en ce qu'il ne mentionne ni le montant mensuel du loyer et des charges, ni un décompte précis de la dette et que l'historique du compte locataire qui y est joint ne leur permet pas de connaître la réalité de la somme demandée par les bailleurs.
En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de la clause résolutoire insérée au bail, la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Par ailleurs, il résulte de ce même article que le commandement de payer contient notamment à peine de nullité :
« 1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil (...) ».
En l'espèce, le commandement de payer, visant la clause résolutoire, délivré le 2 juillet 2018 à M. [O] et Mme [W] à la demande de MM. [S] et [H] [V] et Mme [R] mentionne les sommes suivantes : « principal : 1 095,85 euros; clause pénale : 109, 58 euros ; coût de l'acte : 58,18 euros, dues à titre de loyer, charges et prestations à l'occasion de l'occupation des locaux à usage d'habitation ('), ladite créance correspondant aux loyers d'habitation arrêtés au 30 juin 2018 (') ». Un relevé du compte locatif de M. [O] y est annexé pour la période du 11 juin 2015 au 7 juin 2018, dans lequel une ventilation entre les loyers et les charges est effectuée.
Selon ce décompte, il apparaît clairement un impayé de 1090,64 euros, le 8 septembre 2016, au débit du compte de M. [O], correspondant au montant du loyer et des charges dès lors qu'à cette date, la colonne consacrée au loyer indique une somme de 1070,64 euros et celle correspondant aux provisions, une somme de 20 euros. Il ressort de ce décompte que le montant des provisions sur charges n'a jamais changé, seul celui du loyer a été modifié conformément à la révision annuelle prévue dans le contrat de bail. De plus, ce décompte prévoit une colonne pour les sommes diverses comprenant notamment les frais d'impayés et de relance, de sorte qu'au 7 juin 2018, le compte locataire de M. [O] indique au débit une somme d'un montant 1095,85 euros.
Dans ces conditions, M. [O] et Mme [W] ont été parfaitement mis en mesure de vérifier la réalité et l'étendue de leur dette telle que les consorts [V] l'ont évaluée et détaillée.
Concernant la somme de 1095,85 euros qui dépasse celle relative à l'impayé précité en date du 8 septembre 2016, il est constant que le commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat délivré pour une somme supérieure au montant réel de la créance reste valable pour la partie non contestable de la créance.
Les appelants ne sont donc pas fondés à soutenir que le commandement de payer serait nul, puisqu'ils ont été parfaitement informés du montant et de la nature des sommes qui leur étaient réclamées. Leur demande de ce chef sera rejetée.
La commandement de payer délivré le 2 juillet 2018 à M. [O] et Mme [W] par les consorts [V] sera en conséquence jugé régulier au regard des dispositions légales applicables.
Les locataires n'ayant pas régularisé la somme réclamée dans les deux mois suivant la délivrance du commandement, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient donc réunies le 4 septembre 2018.
les consorts [V] étaient par voie de conséquence recevables à former une action en résiliation.
Toutefois, il importe de relever que du fait du départ des consorts [O]/[W], les consorts [V] ne sollicitent plus en cause d'appel la résiliation du bail avec toutes les conséquences juridiques qui y sont attachées.
Sur les sommes dues par les consorts [O]/[W]
Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et il incombe à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l'espèce, les locataires sont redevables des loyers ou d'une indemnité en contrepartie de leur occupation du bien . En effet, selon les articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, la principale obligation du locataire est de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus en contrepartie de la jouissance du logement mis à sa disposition.
Le décompte édité le 8 décembre 2021 fait apparaitre que des incidents de paiement sont apparus en septembre et octobre 2016, à la suite du retour des prélèvements opérés par l'agence gestionnaire sur le compte de M. [O] , ce qui a conduit ce dernier à procéder au paiement des loyers par virements à compter de cette date.
Toutefois, les virements effectués n'ont pas permis de régler l'intégralité des incidents de paiement.
La seule production par les consorts [O] [W] des quittances des mois litigieux de septembre et d'octobre 2016 n'établit pas qu'ils sont à jour de leurs réglements, puisque conformément aux règles d'imputation, les paiements intervenus ultérieurement se sont nécessairement imputés sur les échéances les plus anciennes.
Les consorts [V] sollicitent le paiement d'un arriéré locatif à hauteur de 1 617,15 euros arrêté au 9 décembre 2021 en versant aux débats un décompte édité le 8 décembre 2021.
Les consorts [O]/[W] sont tenus du paiement des loyers et charges puis des indemnités d'occupation jusqu'à la parfaite libération des lieux, matérialisée par la remise des clés aux propriétaires ou à leur gestionnaire, soit en l'espèce jusqu'à la date du procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie dressé par un huissier de justice et versé aux débats, qui mentionne notamment la remise des clés le 9 décembre 2021.
Ils ne peuvent en être exonérés, sous le prétexte allégué que l'état des lieux de sortie n'a pu se tenir le 26 novembre 2021, étant précisé qu'ils n'établissent pas l'inertie fautive des bailleurs.
En ce qui concerne les charges, nonobstant l'injonction du tribunal, les bailleurs n'ont pas produit de document portant régularisation des charges. La cour observe qu'en cause d'appel, ce document exigé par l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 n'est pas davantage versé aux débats de sorte qu'il y a lieu de déduire du décompte produit, l'intégralité des sommes comptabilisées au titre de la régularisation des charges, pour un montant de 237,29 €.
Ainsi, M. [O] et Mme [W] restent redevables à la date de libération des lieux, de la somme 1.379,86 € au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges (1.617,15 -237,29 ).
Selon l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué déduction faite des sommes restant dues au bailleur.
Dans la mesure où les consorts [O]/[W] ont versé lors de l'entrée dans les lieux un dépôt de garantie de 1.070€ et où il n'est pas allégué de créance au titre d'éventuelles dégradations locatives, les consorts [O]/[W] seront condamnés à verser aux consorts [V] la somme de 309,86 € (1.379,86 - 1.070).
Le jugement sera donc infirmé en ce qui concerne le quantum de la condamnation financière des consorts [O]/[W] au titre de l'arriéré locatif.
Sur la demande des appelants de dommages-intérêts et de remboursement des frais 'illégitimes'
L'article 32-1 du code de procédure civile, dans sa version applicable au litige, énonce que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.
L'exercice d'une action en justice de même que la défense à une telle action constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière de droit.
En revanche, l'appréciation inexacte qu'une partie fait de ses droits n'est pas, en soi, constitutive d'une faute.
Or, en l'espèce, la cour ainsi que le tribunal ayant fait droit au moins partiellement aux demandes des consorts [V], l'action de ces derniers ne peut ouvrir droit à des dommages et intérêts.
De plus, ayant obtenu gain de cause en première instance, il ne peut être reproché aux consorts [V] d'avoir pratiqué une saisie-attribution en vertu du jugement du tribunal judiciaire de Privas bénéficiant de l'exécution provisoire.
Ces frais destinés au recouvrement de leur créance ne présentent donc pas un caractère illégitime.
Les appelants seront par conséquent déboutés de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive et de remboursement des frais d'exécution.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté les consorts [O]/[W] de leur demande de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
Le jugement sera confirmé en ce qui concerne le montant de l'indemnité accordée aux consorts [V], sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et la charge des dépens. En cause d'appel, l'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Les consorts [O]/[W] supporteront les dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Après en avoir délibéré conformément à la loi,
Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,
Dans les limites de sa saisine,
Infirme partiellement le jugement déféré et statuant à nouveau sur le tout pour une meilleure compréhension de la décision
Déclare M. [H] [V] recevable en son action
Dit que le commandement de payer en date du 2 juillet 2018 est valable
Condamne in solidum M. [T] [O] et Mme [J] [W] à payer à MM. [S] [V], [H] [V] et Mme [Z] [R] épouse [V] la somme de 309,86 € euros au titre des loyers, indemnités d'occupation et des charges dus au 9 décembre 2021, après déduction du montant du dépôt de garantie
Déboute M. [T] [O] et Mme [J] [W] de l'ensemble de leurs demandes
Condamne in solidum M. [T] [O] et Mme [J] [W] à payer à MM. [S] [V], [H] [V] et Mme [Z] [R] épouse [V] pris ensemble, la somme de 500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile concernant la procédure de première instance
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel
Condamne in solidum M. [T] [O] et Mme [J] [W] aux dépens de l'instance (1ère instance et appel)
Arrêt signé par la présidente de chambre et par la greffière.
La greffière, La présidente,
