ARRÊT N°
N° RG 21/00246 - N° Portalis DBVH-V-B7F-H5GH
MAM
TRIBUNAL DE PROXIMITE D'UZES
01 décembre 2020 RG :1120000207
S.C.I. SCI BREFIEL
C/
[W]
[R]
Grosse délivrée
le
à SCP Lobier
Selarl Begue Ramackers...
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section A
ARRÊT DU 02 JUIN 2022
APPELANTE :
S.C.I. BREFIEL au capital de immatriculée au RCS sous le n° 430 364 570, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 6]
[Localité 2]
Représentée par Me Raphaël LEZER de la SCP LOBIER & ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
INTIMÉS :
Madame [D] [W]
née le 26 Janvier 1991 à [Localité 5]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Elisabeth RAMACKERS de la SELARL BEGUE-RAMACKERS-LAFONT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
Monsieur [L] [R]
assigné à sa personne le 01/04/21
né le 05 Février 1986 à
[Adresse 1]
[Localité 3]
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 03 Mars 2022
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Mme Marie-Agnès Michel, présidente de chambre, a entendu les plaidoiries, en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Marie-Agnès Michel, présidente de chambre
Mme Catherine Ginoux, conseillère
Madame Laure Mallet, conseillère
GREFFIER :
Mme Véronique Laurent-Vical, greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
à l'audience publique du 21 mars 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 02 juin 2022
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel ;
ARRÊT :
Arrêt réputé contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Marie-Agnès Michel, présidente de chambre, et Mme Véronique Laurent-Vical, greffière, le 02 juin 2022, par mise à disposition au greffe de la cour
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé du 2 octobre 2015, la SCI Brefiel a donné à bail à M. [L] [R] et Mme [D] [W] un logement sis, [Adresse 4] (Gard), moyennant le règlement d'un loyer mensuel révisable d'un montant de 450 euros, charges non comprises. En échange de réalisation de travaux, les loyers d'octobre et novembre 2015 ont été « offerts ». Il est précisé à la fin du contrat: « L'eau et les ordures ménagères reçues par les propriétaires seront réglées directement par les locataires ».
Les 9 octobre 2018, le bailleur a fait délivrer aux locataires une sommation de payer les loyers et de justifier d'une assurance locative.
Le 15 novembre 2018, il a fait délivrer aux locataires un commandement de payer rappelant la clause résolutoire incluse au bail et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les mettant en demeure de régler la somme principale de 1 929,87euros au titre des loyers échus et impayés.
Mme [W] a saisi le juge des référés du tribunal d'instance d'Uzès par acte d'huissier du 27 février 2019 sollicitant une mesure d'expertise aux fins de voir définir les travaux à réaliser pour rendre le logement loué décent ainsi que la suspension du paiement des loyers.
Par ordonnance du 16 avril 2019, le juge des référés a ordonné une expertise confiée à M. [N] et a rejeté la demande de suspension du loyer ou de sa consignation.
L'expert a rendu son rapport définitif le 9 janvier 2020.
Par acte d'huissier du 13 mai 2020, la SCI Brefiel a fait assigner M. [R] et Mme [W] devant le tribunal de proximité d'Uzès, aux fins principalement de voir résilier le contrat de bail et condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 7 310,76 euros au titre des arriérés de loyers et d'une indemnité d'occupation à compter de la date de résiliation du bail.
Par jugement du 1er décembre 2020, le tribunal de proximité d'Uzès a statué comme suit :
- fixe le montant du loyer à 450 euros conformément au contrat de bail du 2 octobre 2015,
- rejette la demande de réduction du loyer,
- prononce la résiliation judiciaire du bail au 1er septembre 2019,
- condamne solidairement M. [R] et Mme [W] à verser à la SCI Briefiel une somme de 2 986,56 euros au titre des impayés de loyer et régularisation des charges,
- accorde à M. [R] et Mme [W] un délai de 12 mois pour se libérer de la dette, de 11 fois 250 euros, la 12e mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision,
- rappelle que pendant le cours du délai accordé, les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues,
- dit qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à la bonne date, l'intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible,
- condamne la SCI Briefiel à verser à M. [R] et Mme [W] 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamne la SCI Briefiel aux dépens,
- rappelle l'exécution provisoire de la décision.
Par déclaration du 16 janvier 2021, la SCI Brefiel a relevé appel de ce jugement.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 28 juin 2021, auxquelles il est expressément référé, la SCI Brefiel demande à la cour de :
- réformer en toutes ses dispositions le jugement déféré,
- débouter les consorts [W] [R] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,
- prononcer la résiliation du bail d'habitation consenti à Mme [W] et M. [R] par la SCI Brefiel le 2 octobre 2015 aux torts exclusifs des locataires,
- condamner solidairement M. [R] et Mme [W] à porter et payer à la SCI Brefiel 10 391,76 euros au titre des loyers et charges impayées au 12 octobre 2020 sauf à parfaire,
- fixer l'indemnité d'occupation qui sera due solidairement par M. [R] et Mme [W] à compter de la date de l'arrêt jusqu'à la libération effective des locaux à la somme de 500 euros par mois,
- condamner solidairement M. [R] et Mme [W] à porter et payer à 900 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner solidairement M. [R] et Mme [W] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement et les frais d'expertise judiciaire.
Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 2 juin 2021, auxquelles il est expressément référé, Mme [D] [W] et M. [L] [R] demandent à la cour de :
vu la loi du 6 juillet 1989,
vu l'article 1719-2, 1720, 1721 et suivants du code civil,
vu le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002,
vu l'article 1343-5 du code civil,
- rejeter l'ensemble des demandes, fins et conclusions adverses,
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 1er décembre 2020 notamment :
- dire et juger que le loyer s'élève à 450 euros, faute d'avenant régularisé,
- prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de la bailleresse au 1er août 2019, date à laquelle les preneurs ont définitivement quitté le logement,
- arrêter le décompte des sommes dues à cette date,
- ordonner une éventuelle compensation entre les sommes dues,
- octroyer pour l'éventuel surplus, les plus larges délais de paiement à Mme [W] et M. [R] et ce, conformément à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
- condamner la SCI Brefiel à porter et payer la somme de 6.00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, en ceux compris les frais d'expertise judiciaire,
reconventionnellement,
- dire et juger que la SCI Brefiel n'a pas respecté pas ses obligations légales telles que définies aux articles 1719-2 et 1720 du code civil,
- minorer en conséquence le loyer à la somme de 200 euros compte tenu du trouble de jouissance,
- débouter la SCI Brefiel de leurs demandes en paiement des charges,
- condamner la SCI Brefiel à porter et payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel ainsi qu'aux entiers dépens d'appel, en ceux compris les frais d'expertise judiciaire de première instance.
La clôture de la procédure a été fixée au 3 mars 2022.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la résiliation du bail,
In limine la cour observe que le bail a été conclu antérieurement à l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, en conséquence, en application de l'article 9 de ladite ordonnance, il demeure soumis à la loi ancienne.
Selon l'article 1184 du code civil dans sa version antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, applicable au litige, la condition résolutoire est toujours sous entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l'une des parties ne satisfera point à son engagement.
La bailleresse conteste le jugement déféré en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail à ses torts exclusifs pour manquement à son obligation de jouissance paisible au motif d'une surconsommation d'électricité mise à la charge des locataires, qui n'est pas de leur fait et est insoutenable pour leur budget. Elle fait valoir que la production d'une facture d'électricité n'est pas de nature à démontrer un manquement à son obligation de délivrance et ajoute que la consommation électrique résulte du mode de vie des occupants et que la fuite énergétique alléguée est purement hypothétique, de sorte qu'aucune faute ne peut lui être imputée. Elle soutient que la faute des locataires, qui ont cessé de payer loyers et charges, ont quitté les lieux sans délivrer congé, accumulant une dette de 10 391 € à la date des conclusions, constitue un manquement suffisamment grave pour prononcer la résiliation du bail à leurs torts exclusifs.
Les locataires concluent à la confirmation du jugement invoquant le constat de non décence du logement ainsi que les factures d'électricité d'un montant exorbitant qui ne leur ont pas permis de jouir paisiblement du logement loué, de sorte que leur départ était inévitable.
Selon l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé ; de délivrer au locataire un logement en bon état de réparations ; d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement ; d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations ; de ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.
Les obligations du locataire sont énumérées par l'article 7 de la même loi, lequel lui impose notamment de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; d'user paisiblement de la chose louée suivant la destination donnée par le contrat ; de répondre des dégradations et pertes; de prendre à sa charge l'entretien courant du logement ; de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire.
Certes, le diagnostic réalisé par la CAF le 17 juin 2019 conclut à la non décence du logement au regard des critères fixés par le décret du 30 janvier 2002, en raison principalement d'infiltrations d'eau, de l'absence de ventilation permanente, de l'installation électrique du logement à vérifier, cependant l'expert judiciaire qui a visité les lieux le 28 juin 2019, tout en confirmant la nécessité de création d'une ventilation permanente de l'appartement et la vérification de l'installation électrique, conclut qu'il n'a pas constaté d'éléments flagrants caractérisant un niveau d'indécence empêchant la jouissance de cet appartement qui est correctement entretenu par les locataires.
Par ailleurs, s'agissant de la surconsommation électrique alléguée, qui ne repose que sur des notes de consommation EDF, son imputabilité à un manquement de la bailleresse à ses obligations n'est nullement établie dès lors que son origine demeure inconnue.
Il s'ensuit que le seul manquement de la SCI Brefiel aux obligations découlant du bail établi par les pièces du dossier ne présente pas une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail dès lors que la jouissance est seulement limitée.
Parallèlement, s'agissant des locataires, il est établi qu'ils ont cessé de payer régulièrement les loyers à partir de février 2018, que les versements n'ont pas repris alors même que le juge des référés a, par ordonnance du 16 avril 2019, rejeté leur demande de suspension des loyers, que les charges récupérables, eau et taxe sur les ordures ménagères, n'ont pas été payées.
Compte tenu du manquement persistant des locataires, alors que la jouissance du logement demeurait possible et que leur demande de suspension de paiement du loyer a été rejetée, le non respect de leur obligation primordiale au paiement des loyers et charges justifie de prononcer la résiliation du bail aux torts des intimés, et ce, à la date du jugement de première instance, étant ajouté qu'aucun congé n'a été notifié par ces derniers préalablement à leur départ des lieux en septembre 2019.
Sur l'arriéré locatif,
Les parties s'opposent sur le montant du loyer convenu à partir du 1er janvier 2017, la cour ne peut que relever, comme le premier juge, l'absence de tout document écrit établissant l'accord des parties de porter le montant du loyer à 500 € à partir du 1er janvier 2017, en raison, selon la SCI, des travaux d'amélioration réalisés en juin 2016, ce qu'au demeurant elle ne justifie pas. En conséquence, en l'absence d'une clause expresse du bail ou d'un avenant, fixant un tel dispositif, ainsi que le prévoit l'article 17-1 II de la loi du 6 juillet 1989, le loyer doit être fixé à 450 €, le seul fait que le locataire ait payé pendant quelques mois, le loyer majoré, ne peut valoir renonciation tacite aux dispositions d'ordre public de l'article susvisé.
Par ailleurs, en l'absence de congé délivré par les locataires, la date d'effet de la résiliation du bail, ne peut être que celle du jugement de première instance, de sorte que les locataires sont redevables des loyers et charges jusqu'au 1er décembre 2020.
Au vu du décompte produit par la bailleresse et des pièces justificatives des charges récupérables, les locataires demeurent solidairement débiteurs des sommes suivantes:
- 2018: 900 € (2x450€),
- 2019: juin: 177,60 € (450 €-272,40 €) + 2700 € (6x 450 €) = 2877,60 €,
- 2020: 4950 € ( 11 x 450 €)
- taxe sur les ordures ménagères:
2015 à 2020: 372,16 € (17,50 €+ 71 €+ 69 € + 70 € + 75 € + 69,66 €),
- eau et assainissement: 585,66 €,
soit au total: 9685,45 €, dont à déduire le dépôt de garantie de 450 € et les deux factures de matériaux payées par les locataires, non remboursées par la propriétaire, ainsi que mis en évidence par l'expert, et sans contestation de la SCI appelante, soit 407,40 € et 299,78€,
en conséquence, reste du: 8528,24 €.
Sur le préjudice de jouissance,
Le locataires sollicitent à ce titre une diminution de loyer de 200 € par mois pendant toute la période où ils ont occupé le logement.
L'expert a relevé des traces de moisissures dans plusieurs pièces, sèches à la date de sa visite au mois de juin. Il ajoute toutefois, qu'il n'est pas exclu qu'en période de pluie soutenue ou hivernale, les désordres sont d'une ampleur qu'il n'a pu constater. Il conclut, il est urgent de créer les conditions d'une ventilation permanente du logement.
Ces constats qui établissent l'humidité de l'habitation, mal isolée, non ventilée, à l'origine, pour ses occupants, dont deux enfants en bas âge, d'un préjudice de jouissance, pendant à une partie de l'année, dans une région au climat peu pluvieux et clément, ce qui justifie à titre de réparation l'allocation d'une somme, que les pièces du dossier permettent de fixer à la somme 3000 €, de nature à assurer une réparation intégrale.
Sur la demande de délais de paiement,
Au regard de la somme due, les revenus des intimés, limités aux prestations sociales, sont incompatibles avec un étalement de leur dette sur une période de 24 mois, suivant le droit commun applicable en l'espèce, en l'absence de suspension de la clause résolutoire. La demande de ce chef sera rejetée.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile,
Au regard de la décision rendue, les dépens de première instance et d'appel, qui comprendront les frais d'expertise et le coût du commandement du 15 novembre 2018, seront supportés à hauteur de 2/3 par les intimés, aux torts desquels le bail est résilié, et d'1/3 par la bailleresse qui a manqué partiellement à ses obligations.
L'équité ne commande pas de faire application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Après en avoir délibéré conformément à la loi,
Statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire, en matière civile et en dernier ressort,
Infirme le jugement déféré hormis en ce qu'il a fixé le montant du loyer à 450 € par mois conformément au contrat de bail du 2 octobre 2019,
Statuant à nouveau,
Prononce la résiliation du bail liant les parties à effet du 1er décembre 2020 aux torts des locataires,
Condamne solidairement Mme [D] [W] et M. [L] [R] à payer à la SCI Brefiel la somme de 8528,24 € représentant l'arriéré de loyers et charges récupérables, arrêté au 1er décembre 2020,
Condamne la SCI Brefiel à payer à Mme [D] [W] et M. [L] [R] la somme de 3000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance,
Rappelle que la compensation est de droit,
Rejette la demande de délais de paiement,
Rejette le surplus des demandes plus amples ou contraires,
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,
Dit que les dépens de première instance et d'appel, qui comprendront les frais d'expertise et le coût du commandement du 15 novembre 2018, seront supportés à hauteur de 2/3 solidairement par Mme [W] et M. [R] et d'1/3 par la SCI Brefiel.
Arrêt signé par la présidente de chambre et par la greffière.
La greffière, La présidente,
