ARRÊT N°
N° RG 20/01951 - N° Portalis DBVH-V-B7E-HYUX
CG
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE PRIVAS
09 juillet 2020
RG:19/01076
[E]
[V]
C/
[U]
Société [B] [N]
Société [O] [K]
Grosse délivrée
le
à Me Muzi
SCP Divisia...
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section A
ARRÊT DU 02 JUIN 2022
APPELANTS :
Monsieur [Z] [E]
[Adresse 9]
[Localité 2]
Représenté par Me Carole MUZI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'ARDECHE, substituée par Me CARAIL
Madame [F] [V]
[Adresse 5]
[Localité 4]
Représentée par Me Carole MUZI Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'ARDECHE, substituée par Me CARAIL
INTIMÉS :
Monsieur [S] [U]
né le 26 Décembre 1955 à ST LAURENT DU PAPE
Le Prieuré
[Adresse 11]
[Localité 3]
Représenté par Me Romain DE PAULI de la SELARL A-LEXO, Plaidant, avocat au barreau de VALENCE
Représenté par Me Georges POMIES RICHAUD, Postulant, avocat au barreau de NIMES
Me [B] [N], notaire
[Adresse 6]
[Localité 7]
Représentée par Me Jean-Michel DIVISIA de la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
Me [O] [K], notaire
[Adresse 8]
[Localité 1]
Représentée par Me Jean-Michel DIVISIA de la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 10 Février 2022
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Marie-Agnès Michel, présidente de chambre,
Mme Catherine Ginoux, conseillère,
Madame Laure Mallet, conseillère,
GREFFIER :
Mme Véronique Laurent-Vical, greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
à l'audience publique du 01 mars 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 05 mai 2022 prorogé à ce jour
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel ;
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Marie-Agnès Michel, présidente de chambre, le 02 juin 2022, par mise à disposition au greffe de la cour
Exposé du litige
Suivant acte authentique reçu le 6 janvier 2016 par Me [O] [K], en concours avec Me [B] [N], M. [S] [U] a acquis de Mme [F] [V] divorcée [E] et de M. [Z] [E] une propriété composée d'une maison à usage d'habitation en bois édifiée sur une parcelle de terrain, le tout sis à [Adresse 10], moyennant le prix de 185.000€.
La maison en bois avait été construite par l'entreprise Pierrefeu, assurée auprès de la société d'assurances Groupama.
A la suite d'infiltrations, M. [U] après avoir sollicité en vain la mise en oeuvre de la garantie de Groupama, a obtenu en référé la désignation de M. [R], par ordonnance rendue le 19 juin 2017.
L'expert a déposé son rapport le 31 octobre 2018 .
Suivant actes d'huissier délivrés les 10 et 11 avril 2019, M. [U] a fait assigner en indemnisation les consorts [E]-[V], ainsi que la société Groupama et les deux notaires intervenus lors de la cession (Me [K] et Me [N]).
Par jugement en date du 9 juillet 2020, le tribunal judiciaire de Privas a:
- condamné Mme [F] [V] et M. [Z] [E] à payer à M.[S] [U]
*la somme de 31.618,13€ au titre des travaux de remise en état
*celle de 2.500€ sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
- débouté M. [U] de ses demandes de dommages et intérêts pour préjudice moral et d'agrément.
- débouté Me [K] de sa demande au titre des frais irrépétibles
- condamné les époux [E] aux dépens
Par déclaration enregistrée le 7 août 2020, les consorts [E] -[V] ont interjeté appel en intimant ses vendeurs ainsi que les notaires.
Suivant conclusions notifiées le 1er mars 2021, les consorts [E]-[V] demandent à la cour :
- d'infirmer le jugement sauf en ce qu'il a débouté M. [U] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudices moral et d'agrément
- de débouter M. [U] de toutes ses demandes
- subsidiairement, de réduire à de plus justes proportions l'indemnité allouée à M. [U]
- de le condamner à leur payer la somme de 3.000€ au titre des frais irrépétibles .
Les appelants prétendent ne pas avoir caché à M. [U] l'existence d' infiltrations antérieures mais qu'ils ignoraient avant l'expertise l'origine et l'importance du vice qui présentait donc un caractère caché pour eux. Ils font valoir qu'en leur qualité de non-professionnels, ils ne peuvent être tenus des vices cachés. Ils estiment que M. [U] ayant accepté d'acquérir un bien présentant des désordres , doit supporter au moins partiellement les conséquences du risque qu'il a pris .Ils se prévalent d'une part des confidences de M. [U] à l'agent immobilier auquel il aurait dit qu'il avait négocié le prix en raison de la nécessité de reprendre le bardage et les finitions des façades et d'autre part du courrier de M. [U] adressé à Groupama, mentionnant la déclaration de plusieurs sinistres antérieurs .
Suivant conclusions notifiées le 24 janvier 2022, M. [U] demande à la cour de :
- confirmer le jugement sauf en ce qu'il l'a débouté de ses demandes de dommages et intérêts pour préjudices moral et d'agrément
- condamner les consorts [E]-[V] à lui payer :
* 2.500€ en réparation du préjudice moral
* 2.500€ en réparation du préjudice d'agrément
*5.000€ au titre des frais irrépétibles
L'intimé fait valoir que l'expertise a mis en évidence l'antériorité du vice provenant d'une mauvaise réalisation par la société Pierrefeu, résultant d'un assemblage défectueux des madriers et de l'absence de joints d'étanchéité, l'entreprise n'ayant pas tenu compte de la situation climatique de l'habitation. Il souligne que les vendeurs connaissaient bien le vice dès lors qu'ils avaient subi des infiltrations d'eau et soutient que ces derniers lui en ont caché l'existence. Il conteste fermement avoir eu connaissance de ces vices et dénie toute valeur probante à l'attestation de l'agent immobilier .Il invoque la mauvaise foi des vendeurs pour justifier sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral . Il estime qu'il a dû vivre dans un bien dégradé, ce qui justifie la demande de dommages et intérêts pour préjudice d'agrément .
Suivant conclusions notifiées le 4 décembre 2020, les sociétés notariales [K] et [N] demandent à la cour de
- les mettre hors de cause
- condamner les appelants à leur payer à chacun d'eux la somme de 2.000€ au titre des frais irrépétibles
Les intimés font valoir qu'aucune des parties n'a conclu à leur encontre
La clôture de la procédure a été fixée au 10 février 2022
Motifs de la décision
Sur la garantie des vices cachés
M. [U] recherche la garantie de ses vendeurs sur le fondement de l'article 1641 du code civil, selon lequel le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus.
Les vices de nature à donner lieu à cette garantie, supposent un vice caché, inhérent à la chose vendue, antérieur à la vente et d'une gravité en compromettant l'usage normal. Il incombe à l'acheteur de rapporter la preuve du vice caché et des caractéristiques ci-dessus.
Sur l'existence du vice et sa gravité :
L'expert après avoir procédé à des tests normés de projection d'eau, (norme NF EN 13051) a constaté au bout de 58 minutes, l'apparition d'infiltrations d'eau, provenant de la jonction entre les madriers. Selon l'expert, ces infiltrations sont dues à l'absence de joints d'étanchéité à la jonction des madriers, l'entreprise Pierrefeu n'ayant pas tenu compte de la situation climatique de l'habitation dans la réalisation de l'habitation.
Or, ces désordres en ce qu'ils affectent le clos, sont de nature à compromettre la destination de l'ouvrage, de sorte que leur gravité est caractérisée.
Sur l'antériorité du vice
Devant l'expert, M. [E] a indiqué avoir subi pendant son occupation de grosses infiltrations autour des menuiseries et dans les joints de madrier lors de la survenance de pluies importantes avec vent, qui ont persisté malgré d'une part l'intervention de la société Pierrefeu laquelle a mis en place de joints silicone autour des ouvertures et d'autre part l'application par ses soins à deux reprises de couches de lazure, conformément aux recommandations de la société Pierrefeu.
L'antériorité du vice est donc établie.
Sur le caractère caché du vice
Dans le cadre de l'expertise, il a fallu pas moins de trois réunions pour reproduire les conditions nécessaires à l'apparition des fissures survenant lors d'épisodes de fortes pluies conjuguées avec la présence du vent, de sorte que le vice revêtait un caractère caché.
De plus, contrairement aux assertions de l'agent immobilier - M. [Y]- mentionnées au demeurant dans une attestation non recevable en la forme , il résulte de l'attestation de Mme [L] [I] que parmi les personnes ayant accompagné M. [U] lors des visites aucune d'entre elles ne détenait de compétence en matière de bâtiments pour déceler l'existence du vice lié aux infiltrations.
Par ailleurs, la circonstance que M. [U] ait confié à l'agent immobilier avoir obtenu une négociation du prix afin de rénover les façades et le bardage, n'est pas de nature à établir qu'il avait connaissance des désordres profonds affectant l'étanchéité de l'immeuble dont la reprise s'élève à plus de 30.000 € , soit un montant sans commune mesure avec la réduction de prix consentie d'un montant de 10.000 € environ, susceptible de permettre seulement des travaux d'entretien du bois notamment l'application de lasure d'entretien.
Enfin, le courrier adressé par M. [U] à la société d'assurances Groupama évoquant des sinistres antérieurs n'est pas de nature à démontrer que M. [U] avait conscience au moment de l'acquisition de la persistance des infiltrations passées et de leur ampleur.
Le vice présentait donc un caractère caché pour M. [U].
Sur la clause exonératoire de garantie des vendeurs
Les vendeurs se prévalent de la clause exonératoire de garantie des vices cachés, insérée en page 16 de l'acte de vente .
Cette clause est opposable à l'acquéreur, sauf pour ce dernier à démontrer la connaisance du vice par le vendeur.
Devant l'expert, en préambule des opérations expertales M. [E] a déclaré que par une pluie avec grand vent des infiltrations étaient apparentes
Il ressort des éléments recueillis par l'expert que le vendeur n'a pas indiqué à l'acheteur l'importance de ces infiltrations, et lui a seulement précisé qu'il y a eu de 'petites infiltrations'.
Cette minoration par le vendeur de l'ampleur des infiltrations subies caractérise un manquement à son obligation d'information de l'acquéreur, l'empêchant de se prévaloir de la clause de non-garantie insérée au contrat de vente .
Cette réticence d'information sur la réalité des désordres affectant le bien vendu a eu une incidence sur le consentement de l'acquéreur qui n'aurait pas acquis le bien ou alors l'aurait acquis à un prix moindre afin d'effectuer les travaux qui s'imposaient pour remédier au désordre.
C'est donc à juste titre que le premier juge a écarté la clause exonératoire de garantie et a accueilli l'action estimatoire, formée par M. [U]
Sur l'action estimatoire
L'expert a chiffré à 31.618,13 € ttc , sur la base du devis de la société Batissons Bois, le coût des réparations propres à remédier aux désordres relevés et à leurs conséquences dommageables, consistant en la réalisation d'une façade en ossature bois sur la façade en madriers, comprenant une ossature en chevrons bois, un film pare-pluie, un littelage et un bardage en bois en pins autoclavé ainsi qu'une reprise et un habillage en tôle laquée des ouvertures.
Dès lors que l'expert a noté dans son rapport que le devis n'a fait l'objet d'aucune remarque après son envoi dans la note de synthèse, il y a lieu de fixer à cette somme le coût des travaux de reprise .
Il y a donc lieu de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné in solidum les vendeurs -Mme [F] [V] et M. [Z] [E] - à payer à M. [S] [U] la somme de 31.618,13 € au titre des travaux nécessaires pour remédier au vice affectant le bien sis '[Adresse 10] (Ardèche).
Toutefois il convient d'ajouter que cette somme accordée au titre des travaux de reprise sera actualisée en fonction de l'évolution de l'indice BT01 entre la date du dépôt du rapport d'expertise(soit le 25 octobre 2018) et la présente décision .
Sur les dommages et intérêts au titre du préjudice moral et du préjudice d'agrément
M. [U] qui reconnait avoir pu occuper le bien nonobstant l'existence du vice, ne démontre pas en quoi ses conditions d'occupation ont pu être affectées .
Il ne justifie donc d'un préjudice d'agrément .
Par ailleurs, il ne caractérise pas un préjudice moral qui résulterait de l'attitude et de la résistance des vendeurs à ses demandes .
C'est donc à juste titre que le premier juge a débouté M. [U] de ces demandes de dommages et intérêts .
Sur la mise hors de cause des notaires
Aucune des parties n'a pris de conclusions à l'encontre des notaires, de sorte qu'ils doivent être mis hors de cause .
Sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
La cour ayant confirmé l'intégralité du jugement confirmera également les chefs de décision concernant l'indemnité accordée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et la charge des dépens .
Les appelants succombant en leur recours, seront condamnés à payer au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
-à M.[U] la somme de 2.000€
-aux notaires Me [K] et Me [N], pris ensemble la somme de 800 € et aux dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR, après en avoir délibéré conformément à la loi,
Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions
Y ajoutant
Dit que la somme accordée au titre des travaux de reprise sera actualisée en fonction de l'évolution de l'indice BT01 entre le 25 octobre 2018 et la présente décision
Met hors de cause Me [O] [K] et Me [B] [N]
Condamne Mme [F] [V] et M. [Z] [E] à payer à M. [S] [U] la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
Condamne Mme [F] [V] et M. [Z] [E] à payer à Me [O] [K] et Me [B] [N], pris ensemble la somme de 800 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
Condamne Mme [F] [V] et M. [Z] [E] aux dépens d'appel
Arrêt signé par la présidente de chambre et par la greffière.
La greffière, La présidente,
