ARRÊT N°
N° RG 20/01915 - N° Portalis DBVH-V-B7E-HYQQ
MAM
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE CARPENTRAS
25 juin 2020 RG :20/000017
[O]
C/
Société CDC HABITAT
Grosse délivrée
le
à Me Rayne
Cab.Vernhet
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section A
ARRÊT DU 02 JUIN 2022
APPELANT :
Monsieur [P] [O]
né le 03 Juillet 1957 à [Localité 6]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 3]
Représenté par Me Peggy RAYNE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'AVIGNON
INTIMÉE :
Société CDC HABITAT SOCIETE D'ECONOMIE MIXTE, immatriculée au RCS de Paris sous le n°470 801 168 pris en la personne de son représentant légal en exercice audit siège
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Emilie CHAPUIS de la SELARL CABINET VERNET, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'AVIGNON
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 03 Mars 2022
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Mme Marie-Agnès Michel, présidente de chambre, a entendu les plaidoiries, en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Marie-Agnès Michel, présidente de chambre
Mme Catherine Ginoux, conseillère
Madame Laure Mallet, conseillère
GREFFIER :
Mme Véronique Laurent-Vical, greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
à l'audience publique du 21 mars 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 02 juin 2022
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel ;
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Marie-Agnès Michel, présidente de chambre, et Mme Véronique Laurent-Vical, greffière, le 02 juin 2022, par mise à disposition au greffe de la cour
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 1er juin 2015, la SNI, aux droits de laquelle vient la société CDC Habitat, a donné à bail à M. [P] [O] un appartement situé à [Localité 3] (Vaucluse).
Saisi par la SNI suivant assignation du 23 septembre 2016, aux fins principalement de voir ordonner la résiliation du bail au motif que le locataire entrepose dans le jardin des objets divers et hétéroclites, et des détritus malodorants, par jugement du 2 mars 2017, le tribunal d'instance de Pertuis, constatant que la situation était régularisée, a débouté la bailleresse et condamné M. [O] à payer la somme de 1000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, outre les frais irrépétibles et les dépens.
Se plaignant à nouveau du fait que le locataire entrepose dans son jardin divers immondices, la société CDC Habitat a, par acte d'huissier du 31 décembre 2019, fait assigner M. [P] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Carpentras aux fins principalement de voir prononcer la résiliation du bail pour non-respect par le locataire des dispositions contractuelles et sa condamnation sous astreinte à vider le jardin et remettre en état les lieux.
Par jugement du 25 juin 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Carpentras a statué comme suit':
- prononce la résiliation du bail du 1er juin 2015 aux torts exclusifs de M. [O],
- condamne M. [P] [O] à payer à la SEM CDC Habitat :
* 1'000'euros à titre de dommages-intérêts,
* une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui des loyers et charges actuels passé le délai de deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux infructueux, et ce jusqu'à la libération effective du logement,
* 900'euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejette toute demande plus ample ou contraire,
- condamne M. [O] aux entiers dépens,
- rappelle aux parties qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Par déclaration du 3 août 2020, M. [O] a relevé appel de ce jugement.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 15 novembre 2020, auxquelles il est expressément référé, M. [O] demande à la cour de':
- dire et juger son appel recevable et bien fondé,
- infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,
par conséquent, statuant à nouveau,
- rejeter l'ensemble des demandes, fins et conclusions formulées par la société CDC Habitat à l'encontre de M. [O] dont les demandes aux fins de résiliation du bail, d'expulsion de M. [O], d'indemnité d'occupation, de dommages et intérêts, d'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de condamnation aux dépens,
- condamner la société CDC Habitat à verser à M. [O] la somme de 500'euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive sur le fondement des articles 1240 et s. du code civil,
- condamner la société CDC Habitat à verser à M. [O] la somme de 1'200'euros en application de l'article 700 code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance,
- la condamner aux entiers dépens de première instance,
- condamner la société CDC Habitat à verser à M. [O] la somme de 2'000'euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel,
- la condamner aux entiers dépens d'appel.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 10 novembre 2020, auxquelles il est expressément référé, la société CDC Habitat demande à la cour de':
Vu les articles 1728 et 1729 du code civil,
Vu le jugement rendu le 25 juin 2020,
- confirmer le jugement déféré en toutes ces dispositions,
statuant sur l'appel incident,
y ajoutant,
- ordonner l'expulsion de M. [O] du logement sis [Adresse 5],
en tout état de cause,
- condamner M. [O] à payer la somme de 1'500'euros à la société CDC Habitat au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
La clôture de la procédure a été fixée au 3 mars 2022.
MOTIFS DE LA DECISION
Selon l'article 1184 du code civil dans sa version antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, applicable au litige, la condition résolutoire est toujours sous entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l'une des parties ne satisfera point à son engagement.
L'article 8 du contrat rappelle cette disposition dans les termes suivants: «'En cas d'inexécution par le locataire de l'une quelconque des clauses et conditions du contrat de location ou des conditions générales ou de manquements aux obligations que la loi et les usages mettent à sa charge, le bailleur aura la faculté de demander la résiliation judiciaire de la présente location'».
Il incombe à la demanderesse de démontrer l'existence d'un manquement suffisamment grave de nature à justifier le prononcé de la résiliation du bail, laquelle s'apprécie à la date à laquelle le juge statue.
Selon l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de d'user de la chose louée en bon père de famille. L'article 1729 ajoute que si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peur, suivant les circonstances, faire résilier le bail. Cette obligation est reprise par l'article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 qui impose au preneur d'user paisiblement des lieux loués suivant leur destination.
M. [O] soutient à juste titre que la société bailleresse ne peut invoquer au soutien de la présente action des pièces se rapportant au jugement du 2 mars 2017, passé en force de chose jugée.
A l'appui de sa demande principale, la société produit plusieurs constats d'huissier datés du 10 mai 2019 au 26 mai 2020, décrivant l'état du jardin de la villa occupée par M. [O] encombré de nombreux objets hétéroclites: bois, tissus, cartons, cagettes, bouteilles en plastique, pots de fleurs.... Il n'est pas établi que pour prendre les photographies annexées à ces constats, l'huissier ait pénétré dans le jardin, visible en le contournant. Il a relevé une odeur désagréable émanant du jardin et la présence de mouches en grande quantité, cependant, M. [O] soulève à juste titre, que la présence d'immondices ne peut résulter de la présence de sacs plastiques bleus, lesquels recouvrent des objets ou plantes (constat du 10 mai 2019). La comparaison de ces constats successifs établit que M. [O] a peu à peu enlevé certains objets et procédé à des rangements.
De son coté, M. [O] produit un procès-verbal de constat dressé le 26 août 2020 établissant que le jardin a été débarrassé des multiples objets et tissus, qu'aucune odeur particulière n'émane des lieux, pas d'insectes rodant dans la zone, aucun dépôt d'immondices, les photographies annexées l'établissent.
Il verse également à son dossier quatre attestations d'habitants du lotissement «'[Adresse 4]'» datées de 2020 affirmant: «'n'avoir jamais constaté de nuisances ou d'odeurs chez M. [P] [O] et pourtant j'habite à 30 mètres de chez lui'», «'n'avoir constaté chez mon voisin M. [O] [P] aucune nuisance, ni pollution d'aucune sorte, ni odeur, insecte, rongeur etc...'», «' je n'ai rien constaté comme nuisance particulière venant de chez M. [P] [O], ni odeurs, ni bruits...'», «'j'ai de bons rapports de voisinage avec M. [O] [P]'».
Dans ces conditions, alors qu'il ne résulte pas des pièces du dossier :
- un problème de salubrité des lieux, le ressenti d'une odeur ou la présence d'insectes n'étant pas de nature à la caractériser,
- une détérioration du patrimoine immobilier de la bailleresse,
- de plaintes émanant du voisinage auprès de la bailleresse,
la société CDC Habitat échoue à apporter la preuve de manquements suffisamment graves imputables à M. [O] de nature à justifier le prononcé de la résiliation du bail. Il appartiendra à ce dernier de maintenir les lieux dans leur état actuel.
Le jugement sera infirmé de ce chef et des demandes subséquentes (expulsion, dommages et intérêts, indemnité d'occupation et remise en état).
Il n'est pas démontré que la société CDC Habitat qui a obtenu gain de cause en première instance ait fait dégénérer en abus son droit d'agir en justice, M. [O] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.
La société CDC Habitat qui succombe supportera les dépens de première instance et d'appel. L'équité ne commande pas de faire application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Après en avoir délibéré conformément à la loi,
Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,
Infirme le jugement déféré,
Statuant à nouveau,
Déboute la société CDC Habitat de l'ensemble de ses demandes,
Déboute M. [P] [O] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la société CDC Habitat aux dépens de première instance et d'appel.
Arrêt signé par la présidente de chambre et par la greffière.
La greffière, La présidente,
