ARRÊT N°
N° RG 20/01271 - N° Portalis DBVH-V-B7E-HWWS
CG
TRIBUNAL D'INSTANCE D'AVIGNON
10 décembre 2019 RG :11-19-0005
[T]
C/
E.P.I.C. MISTRAL HABITAT OPH
Grosse délivrée
le
à Me Faryssy
Selarl Vajou
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section A
ARRÊT DU 02 JUIN 2022
APPELANTE :
Madame [X] [T] épouse [Y]
née le 29 Août 1982 à [Localité 6] (99)
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Yasmine FARYSSY, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'AVIGNON
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2020/4323 du 08/07/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Nîmes)
INTIMÉE :
E.P.I.C. MISTRAL HABITAT OPH venant aux droit de EPIC GRAND AVIGNON RESIDENCES [Adresse 1], poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité en son siège social
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentée par Me Emmanuelle VAJOU de la SELARL LEXAVOUE NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES
Représentée par Me Caroline PILONE, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 10 Février 2022
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Mme Catherine Ginoux, conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Marie-Agnès Michel, présidente de chambre
Mme Catherine Ginoux, conseillère
Madame Laure Mallet, conseillère
GREFFIER :
Mme Véronique Laurent-Vical, greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
à l'audience publique du 28 février 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 05 mai 2022 prorogé à ce jour
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel ;
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Marie-Agnès Michel, présidente de chambre, et Mme Véronique Laurent-Vical, greffière, le 02 juin 2022, par mise à disposition au greffe de la cour
Expose du litige
L'établissement public industriel et commercial (EPIC) Grand Avignon résidences a donné à bail à Mme [X] [T] épouse [Y], à partir du 1er septembre 2008, un logement de type T3 situé à [Adresse 5].
Par courrier du 13 mars 2017, se plaignant de désordres et notamment d'infiltrations au sein du logement, Mme [Y], après avoir sollicité les services de salubrité de la ville d'[Localité 4], a mis en demeure son bailleur de mettre le logement en conformité avec les dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de la reloger immédiatement.
Mme [Y] a ensuite obtenu le 8 janvier 2018 du juge des référés du tribunal d'instance d'Avignon une mesure d'expertise , Mme [U] [H] ayant été désignée en qualité d'expert.
L'expert a déposé son rapport le 1er août 2018.
Par acte d'huissier en date du 23 avril 2019, Mme [Y] a fait assigner son bailleur devant le tribunal d'instance d'Avignon afin d'obtenir l'indemnisation des préjudices subis du fait de l'occupation d'un logement insalubre.
Par jugement rendu le 10 décembre 2019, le tribunal d'instance d'Avignon a :
- condamné Mistral habitat à payer à Mme [X] [Y] :
* 3 486 euros de dommages-intérêts,
* 1 200 euros pour l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté les autres demandes,
- condamné le défendeur aux dépens en ce compris ceux de référé et d'expertise.
Par déclaration enregistrée le 27 mai 2020, Mme [Y] a interjeté appel.
Suivant conclusions notifiées le 23 août 2020, Mme [Y] demande à la cour de :
- réformer le jugement du 10 décembre 2019 en ce qui concerne le montant des condamnations prononcées à son profit
- condamner Mistral habitat venant aux droits de Grand Avignon Résidence à l'indemnisation de ses préjudices - 42 319 euros en réparation de son préjudice de jouissance
- 12 100 euros au titre du préjudice subi en raison de l'inertie du bailleur entre l'accédit et son déménagement
- 20.000 € (soit 5.000€ pour chacun de ses trois enfants et 5.000 € pour elle-même) en réparation des préjudices médicaux
- 2.981€ au titre du remboursement des frais de fournitures d'énergie,
- 3.000€ au titre des frais irrépétibles
L'appelante prétend que le logement donné à bail était insalubre.
Elle soutient que le bailleur n'a pas respecté ses obligations quant à la délivrance d'un logement décent. Elle prétend que le début de l'insalubrité date du 2 février 2010. Elle fait valoir que le logement est insalubre dans sa totalité en l'absence de ventilation conforme. Elle estime que le calcul du montant des dommages-intérêts au titre du préjudice de jouissance doit s'effectuer en fonction du loyer seul et non pas du loyer après déduction des APL. Elle prétend que les problèmes médicaux sont en lien direct avec l'indécence du logement dès lors que la santé de ses enfants s'est améliorée après le déménagement
Pour justifier sa demande de remboursement au titre des frais de fournitures d'énergie, elle fait valoir la présence d'un pont thermique causant une perdition d'énergie .
Suivant conclusions notifiées le 20 novembre 2020, Mistral habitat OPH demande à la cour :
- d' infirmer partiellement le jugement rendu le 10 décembre 2019 en ce qui concerne le chiffrage du préjudice de jouissance de Mme [Y] par le tribunal d'instance d'Avignon et sa condamnation au titre des frais irrépétibles
- de ramener l'indemnisation au titre du préjudice de jouissance à la somme de 475 euros, couvrant la période allant du 2 février 2017 ' jour où le bailleur a été informé des désordres dans l'appartement de la locataire- au 17 octobre 2017 ' jour où la locataire a refusé d'être relogée
- rejeter les autres demandes de Mme [Y] au titre de l'indemnisation des préjudices médicaux, et au titre de la perdition thermique de l'énergie dans son appartement et au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Mme [Y] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles,
- condamner Mme [Y] aux entiers dépens
L'intimé fait valoir qu'il ne ressort ni du rapport de l'inspecteur de salubrité de la ville d'[Localité 4] ni de celui de l'expert judiciaire que le logement est insalubre. Il estime que Mme [Y] est responsable de la plus grande partie des désordres dont elle se plaint dès lors qu'elle n'a pas respecté les obligations lui incombant en qualité de locataire, notamment en n'entretenant pas les joints sanitaires et en faisant un usage inapproprié des fixations des radiateurs en les arrachant, se privant ainsi de chauffage.
Il souligne que Mme [Y] a refusé ses propositions de relogement dans un appartement, son souhait étant d'être relogée dans une villa.
Il prétend que Mme [Y] ne démontre pas le lien de causalité entre l'état de santé de ses enfants qui résulte des certificats médicaux et l'état de l'appartement qu'elle occupe avec sa famille, d'autant qu'elle ne justifie pas de l'amélioration de la santé de ses enfants depuis son déménagement.
La clôture de la procédure a été fixée au 10 février 2022.
Motifs de la décision
Sur l'état du logement donné à bail
L'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 introduit par la loi SRU du 13 décembre 2000, impose au bailleur la délivrance d'un logement décent.
Les caractéristiques du logement décent sont définies par le décret du 30 janvier 2002.Ce texte précise notamment que le logement doit assurer le clos et le couvert, que le système électrique doit être conforme aux normes de sécurité, que les matériaux et revêtements ne doivent pas présenter de risques pour la santé et la sécurité physique des occupants, que les pièces principales doivent bénéficier d'un éclairage naturelsuffisant et d'une ventilation adaptée aux besoins d'une occupation normale.
Il résulte de l'expertise judiciaire que le logement donné à bail à Mme [Y] le 1er septembre 2008, se trouve au 11ème étage sur 12 d'un bâtiment construit en 1979.
L'expert a constaté plusieurs anomalies ou désordres :
**La présence de deux types de traces de moisissures ayant des origines différentes :
- les unes localisées en partie haute des murs à la jonction entre plafond et mur, entrainant une dégradation générale de tous les plafonds, dues à un pont thermique important, inhérent à la structure de l'immeuble incombant à la société bailleresse.
- les autres en partie basse, à la jonction entre plancher et mur dans la salle de bains et les pièces la jouxtant , apparues après le 11 avril 2017 , puisque les visites de contrôle effectuées en février 2017, n'en font pas état. Elle sont dues aux infiltrations d'eau entre la baignoire et les faiences, résultant de la détérioration du joint de silicone , dont l'entretien est à la charge du locataire.
**L'état de fixation des radiateurs des chambres:
Contrairement à ce que prétendait la locataire , l'expert après avoir mesuré le taux d'humidité au niveau des fixations des radiateurs, n'a pas relevé un taux anormalement élevé d'humidité qui aurait pu justifier une perte de résistance à l'arrachement de la plaque de plâtre et en a déduit que ces désordres sont consécutifs à l'utilisation des occupants.
**l'absence de ventilation haute dans la salle de bains :
Selon l'expert, ce désordre structurel imputable à la bailleresse, ne permet pas une ventilation permanente efficace de la pièce.
Compte tenu d'une part de la présence de moisissures pouvant porter atteinte à à la santé des occupants, d'autre part de la ventilation non conforme de la pièce d'eau ainsi qu'enfin de l'état de fixation des radiateurs pouvant porter atteinte à la sécurité des occupants, le logement donné à bail ne répond pas aux normes de décence et n'est donc pas propre à la location .
Sur le préjudice de jouissance
Selon l'expert, la surface habitable impactée par les désordres représente 44,30 m2 sur la surface totale de l'appartement représentant 69,50 m2, soit 64 % de la surface totale.
Certains désordres sont imputables à Mme [Y] : il en est ainsi d'une part des moisissures en partie basse apparues dans la salle de bains et les chambres périphériques qui sont dues à un défaut d'entretien du joint sanitaire, incombant au locataire conformément au décret du 26 août 1987 relatif aux réparations locatives et d'autre part du défaut de fixation des radiateurs imputable aux conditions d'occupation des lieux par la locataire .
Compte tenu de ces éléments, Mme [Y] qui a contribué à son propre préjudice, est fondée à solliciter de son bailleur une indemnisation qui sera fixée à 40 % de la valeur locative de l'appartement, représentant la somme de 345 € , soit à la somme mensuelle de 138€.
En ce qui concerne la période concernée par le trouble de jouissance subi, elle n'a pu commencer que le jour où la locataire a porté à la connaissance du bailleur les désordres liés aux moisissures et à l'insuffisance de la ventilation.
Or, contrairement à ses allégations, Mme [Y] ne démontre pas avoir alerté le bailleur en 2010 puisque la réclamation dont elle fait état ayant donné lieu à l'intervention d'un technicien de la bailleresse le 24 novembre 2011 porte sur' la dépose de la boîte aux lettres'.
Comme l'indique l'expert (en page 24 de son rapport), les désordres ont été officiellement portés à la connaissance du bailleur le 1er mars 2017. Toutefois la bailleresse ayant reconnu avoir été informée des désordres le 2 février 2017, c'est cette date-là qui sera retenue comme point de départ du préjudice de jouissance -terme a quo-.
Le trouble a cessé le jour où la locataire a déménagé soit fin octobre 2018, - terme ad quem-, de sorte que la durée du préjudice s'établit à 21 mois (de février 2017 à octobre 2018) et sur la base d'une somme mensuelle de 138 € d'indemnisation , ce qui fait ressortir une indemnisation de 2.898 € (138 X 21).
Le jugement sera donc infirmé en son quantum et Grand Mistral sera condamné à verser à Mme [Y] la somme de 2.898 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance .
Sur les dommages et intérêts au titre des préjudices de santé
Il résulte des pièces médicales versées aux débats que les trois jeunes enfants vivant au foyer de Mme [Y], à savoir [N] né le 16 octobre 2008, [J] né le 8 avril 2013 et [C] né le 24 juin 2015, sont suivis depuis leur naissance par le médecin généraliste -le Dr [Z]- pour des épisodes de rhinites, conjonctivités, bronchites, asthme allergique , qu'ils ont été adressés au Docteur [M] de la cellule 'Santé Environnement' qui a effectué des prélèvements sur le plafond de la chambre de [J] révélant la présence de clodosporium Herbarum+++. Cette concentration élevée de moisissures est souvent associée à des problèmes de santé.
En l'espèce, il résulte de l'attestation du médecin généraliste que depuis 2019, il ne voit plus en consultation les enfants [Y] pour les problèmes rencontrés auparavant, ce dont il peut être déduit que les conditions de vie dans le logement étaient favorables au développement des maladies pulmonaires de ces jeunes enfants .
La perte de chance des enfants [Y] de vivre dans un environnement intérieur sain et d'éviter la récurrence des maladies pulmonaires et de la sphère Orl sera indemnisée par l'octroi à chacun d'entre eux d'une indemnité de 400€, eu égard au taux d'imputabilité des désordres de moisissures au bailleur.
La demande d'indemnisation par Mme [Y] de son propre préjudice n'est pas recevable en cause d'appel dès lors qu'elle n'a pas été formulée devant le premier juge .
Il y a donc lieu d'infirmer le jugement en ce qu'il a débouté Mme [Y] de ses demandes d'indemnisation des préjudices de santé subis par ses trois enfants .
Il convient de condamner la société Mistral Habitat à payer à Mme [Y], ès qualités de représentante légale de ses enfants [N] , [J] et [C], la somme de 400 € pour chacun d'eux
Sur les dommages et intérêts au titre de la surconsommation énergétique
Si l'existence d'un pont thermique au niveau des plafonds est susceptible d'engendrer une consommation énergétique plus importante, en revanche, Mme [Y] ne peut établir l'existence d'un tel préjudice en se bornant à produire un tableau graphique dont on ignore les sources, comparant sa consommation énergétique avec celle d'un foyer qu'elle prétend identique à celui de sa famille , étant relevé qu'elle ne verse aux débats aucune facture d'edf ou de gaz pour justifier de la réalité de sa consommation .
Elle sera donc déboutée de sa demande de ce chef et le jugement sera confirmé à cet égard .
Sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
Le jugement déféré que la cour a confirmé pour l'essentiel, sera confirmé en ce qui concerne les condamnations au titre de l'indemnité allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à la charge des dépens
En cause d'appel, la Sa Mistral sera condamnée à payer à Mme [Y] la somme de 1.500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens d'appel
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Après en avoir délibéré conformément à la loi,
Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,
Infirme partiellement le jugement déféré
et statuant à nouveau sur le tout pour une meilleure compréhension de la décision
Condamne Mistral Habitat Oph venant aux droits de Grand Avignon Résidences à payer à Mme [X] [T] [Y] la somme de 2.898 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance
Condamne Mistral Habitat Oph venant aux droits de Grand Avignon Résidences à payer à Mme [Y] ès qualités de représentante légale de ses trois enfants mineurs [N], [J] et [C] [Y], la somme de 400 € pour chacun d'eux (soit au total 1.200 € )à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de santé.
Declare irrecevable comme nouvelle en appel la demande d'indemnisation de Mme [Y] de son préjudice personnel de santé
Déboute Mme [Y] de sa demande de dommages et intérêts au titre de la surconsommation énergétique
Condamne Mistral Habitat Oph venant aux droits de Grand Avignon Résidences à payer à Mme [X] [T] [Y] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile
- la somme de 1.200€ pour la première instance
- la somme de 1.500 € pour l'instance d'appel
Condamne Mistral Habitat Oph venant aux droits de Grand Avignon Résidences aux dépens de l'instance (1ère instance et appel) incluant le coût de l'expertise judiciaire et de la procédure de référé.
Arrêt signé par la présidente de chambre et par la greffière.
La greffière, La présidente,
