ARRÊT N°
N° RG 20/01227 - N° Portalis DBVH-V-B7E-HWRO
LM
TRIBUNAL DE PROXIMITE D'UZES
18 février 2020 RG :11-19-674
[V]
[T]
C/
[L]
[C]
Grosse délivrée
le
à Selarl HCPL
Me Jullien-Plantevin
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section A
ARRÊT DU 02 JUIN 2022
APPELANTS :
Monsieur [K] [V]
né le 31 Mai 1958 à [Localité 8]
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représenté par Me Hugues DE CHIVRE de la SELARL HCPL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d'AVIGNON
Madame [P] [T] épouse [V]
née le 01 Janvier 1971 à [Localité 4]
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentée par Me Hugues DE CHIVRE de la SELARL HCPL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d'AVIGNON
INTIMÉES :
Madame [W] [L]
née le 16 Mars 1933 à [Localité 7]
[Adresse 6]
[Localité 1]
Représentée par Me Marie-Pierre JULLIEN-PLANTEVIN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
Madame [B] [C]
née le 31 Janvier 1964 à [Localité 7]
[Adresse 6]
[Localité 1]
Représentée par Me Marie-Pierre JULLIEN-PLANTEVIN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 27 Janvier 2022
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Madame Laure Mallet, conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Marie-Agnès Michel, présidente de chambre
Mme Catherine Ginoux, conseillère
Madame Laure Mallet, conseillère
GREFFIER :
Mme Céline Delcourt, greffière, lors des débats et Mme Véronique Laurent-Vical, greffière, lors du prononcé de la décision
DÉBATS :
à l'audience publique du 17 février 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 21 avril 2022 prorogé à ce jour
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel ;
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Marie-Agnès Michel, présidente de chambre,et par Mme Véronique Laurent-Vical, greffière, le 02 juin 2022, par mise à disposition au greffe de la Cour
EXPOSE DU LITIGE
Selon acte notarié du 27 décembre 2012, Mmes [W] [L] et [B] [C] ont donné à bail à usage d'habitation à M. [K] [V] et Mme [P] [T] épouse [V] une maison sise [Adresse 2]), moyennant un loyer mensuel de 1 000 € et un dépôt de garantie de 1 000 €.
Un état des lieux contradictoire était dressé le même jour.
Le 2 mars 2018, Mmes [W] [L] et [B] [C] ont fait délivrer à M. et Mme [V] un congé pour vente à effet au 31 décembre 2018.
Le 24 juillet 2018, Mmes [L] et [C] ont fait délivrer un commandement de payer l'arriéré de loyers visant la clause résolutoire.
Par acte d'huissier du 29 août 2018, Mmes [L] et [C] ont saisi le juge des référés du tribunal d'instance d'Uzès aux fins de voir notamment constater l'acquisition de la clause résolutoire, ordonner l'expulsion des locataires, fixer une indemnité d'occupation provisionnelle et condamner au paiement de l'arriéré de loyers.
Par ordonnance contradictoire du 3 septembre 2019, le juge des référés a notamment dit n'y avoir lieu à statuer en référé en raison de l'existence de contestations sérieuses et renvoyé les parties à l'audience du juge du fond.
Par jugement contradictoire du 18 février 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Uzès a :
- condamné solidairement M. et Mme [V] à verser à Mmes [L] et [C] les sommes de :
* 440 € au titre des réparations locatives,
* 1 336 € au titre de l'arriéré de loyers,
déduction devant être faite de la somme de 1 000 € correspondant au dépôt de garantie,
- débouté M. et Mme [V] de l'ensemble de leurs demandes,
- débouté Mmes [L] et [C] du surplus de leurs demandes,
- condamné in solidum M. et Mme [V] à verser à Mmes [L] et [C] la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné in solidum M. et Mme [V] aux dépens qui comprendront la moitié du coût du procès-verbal d'huissier du 3 janvier 2019.
Par déclaration du 15 mai 2020, M. et Mme [V] ont relevé appel de ce jugement.
Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 31 juillet 2020, auxquelles il est expressément référé, M. et Mme [V] demandent à la cour de :
Vu les dispositions de la loi du 6 juillet 1989,
Vu les articles 1714 et suivants du code civil et notamment l'article 1755 du code civil,
Vu le jugement du tribunal de proximité d'Uzès en date du 18 février 2020,
Vu les pièces fournies au débat,
à titre principal,
- déclarer recevable et bien fondé l'appel formé par les époux [V],
- constater que Mmes [C] et [L] ont manqué à leur obligation de délivrance conforme du bien loué,
- dire et juger que les époux [V] étaient parfaitement légitimes à retenir la somme mensuelle de 167 € sur leur loyer, correspondant à une réduction de 16,7 % du loyer initial ainsi qu'à la différence entre la surface réellement louée (100 m2) et celle annoncée au bail de 120 m2, et ce à titre d'exception d'inexécution,
- constater que le procès-verbal de constat d'huissier établi pour la sortie des lieux relève que « L'ensemble des pièces ne présentent aucune remarque particulière »,
- constater que Mmes [C] et [L] ont été défaillantes à rapporter la preuve d'un quelconque préjudice qui serait lié au mauvais entretien de la maison louée par les époux [V] et qu'ils ne sauraient être tenus à aucune indemnité à ce titre,
- réformer en conséquence le jugement dont appel en ce qu'il a condamné solidairement les époux [V] à payer à Mmes [L] et [C] les somme suivantes :
* 440 € au titre des réparations locatives,
* 1 336 € au titre de l'arriéré de loyers,
* 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens comprenant la moitié du coût du procès-verbal d'huissier du 3 janvier 2019,
- réformer également le jugement dont appel en ce qu'il a débouté les époux [V] de l'ensemble de leurs demandes,
en conséquence et à titre reconventionnel :
- constater qu'il existe une différence entre les surfaces annoncées au bail et les surfaces effectivement louées tant s'agissant du logement que du terrain,
- dire et juger que Mmes [C] et [L] ont ainsi manqué à leur obligation de délivrance conforme du bien loué,
- condamner en conséquence Mmes [C] et [L] à payer solidairement aux époux [V] la somme de 15 915,20 € au titre de leur préjudice de jouissance,
- condamner solidairement Mmes [C] et [L] à rembourser aux époux [V] la somme de 1 000 euros correspondant à leur dépôt de garantie,
en tout état de cause,
- condamner solidairement Mmes [C] et [L] à payer aux époux [V] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour leurs frais irrépétibles de première instance,
- condamner solidairement Mmes [C] et [L] à payer aux époux [V] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour leurs frais irrépétibles d'appel,
- condamner les mêmes aux entiers dépens tant de première instance que d'appel.
Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 24 janvier 2022, auxquelles il est expressément référé, Mme [L] et Mme [C] demandent à la cour de :
Vu le jugement du 18 février 2020,
Vu l'appel des époux [V],
Vu l'appel incident de [W] [L] et de [B] [C],
constatant que les surfaces du bâti et du non bâti correspondent à l'assiette de la location,
- condamner les époux [V] solidairement à :
*1 336 € représentant le solde des loyers impayés,
constatant que le procès-verbal d'état des lieux de sortie laisse apparaître des dégradations,
- condamner les époux [V] solidairement à :
* 2 202,68 € au titre de la remise en état des peintures, plinthes et huisseries,
* 240 € au titre de l'enrouleur piscine,
*129,70 euros au titre de l'achat et du remplacement des deux radiateurs,
- condamner les époux [V] solidairement à 5 000 euros de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1231 et suivant du code civil,
- dire et juger que de ces condamnations sera déduit la caution de 1 000 euros,
- débouter les époux [V] de leur demande de condamnation à 15 915,20 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance, ainsi que de leur demande d'article 700 du code de procédure civile et des dépens,
- condamner solidairement les époux [V] à la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens comprenant le congé pour vendre, le commandement de payer, la procédure de saisie conservatoire et sa dénonciation, l'état des lieux contradictoire de maître [X].
La clôture de la procédure est intervenue le 27 janvier 2022.
MOTIFS DE LA DECISION
Il ne ressort pas des pièces du dossier d'irrecevabilité de l'appel que la cour devrait relever d'office et les parties n'élèvent aucune discussion sur ce point.
Sur les réparations locatives,
Selon l'article 1728 du code civil « le preneur est tenu d'user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination donnée par le bail».
Selon l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation « le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ainsi que de prendre en charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que les réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou le cas de force majeure ».
Selon l'article 1755 du code civil « aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires, quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.»
Selon l'article 1730 du code civil « s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, excepté ce qui a péri ou ce qui a été dégradé par vétusté ou force majeure».
Si un état des lieux a été établi par les parties ou par un huissier lors de l'entrée et de la sortie du locataire, leur comparaison permet de déterminer si les lieux ont été dégradés en cours de jouissance.
Sur l'enrouleur de piscine,
L'état des lieux d'entrée du 27 décembre 2012 ne mentionne pas l'enrouleur de la bâche de piscine mais indique uniquement que le système de filtration, de chauffage et la pompe se trouvent dans le garage.
L'état des lieux de sortie ne mentionne pas l'enrouleur.
Pour autant, il ressort d'un courrier des locataires en date du 3 août 2013 sollicitant des bailleresses le remboursement de fournitures pour la piscine qu'ils ont acquis « une bâche que l'on enroule au moyen de tendeurs sur l'enrouleur stocké au garage.»
L'enrouleur ne figure pas dans la liste des accessoires achetés et les appelants ne démontrent pas en avoir fait acquisition, ce dernier n'étant d'ailleurs pas mentionné dans le récapitulatif des frais avancés pendant le bail de 2013 à 2018.
Dès lors, cet enrouleur faisait incontestablement partie des accessoires stockés au garage lors de l'entrée dans les lieux.
Il résulte d'un devis de la SARL Piscines Roumieux que le coût du remplacement de l'enrouleur s'élève à la somme de 240 € et les appelants ne peuvent sérieusement déclarer ne pas connaître Mme [O] destinataire du devis alors qu'ils ont adressé pendant toute le durée du bail des courriers à Mme [J], et que cette dernière signait de ce nom.
En conséquence, le jugement sera confirmé de ce chef.
Sur les peintures,
L'état des lieux d'entrée mentionne concernant les peintures de toutes les pièces « EU » signifiant « état d'usage » et même pour certaines pièces des trous (cuisine,dégagement,séjour,chambre 1).
L'état des lieux de sortie qui ne distingue pas selon les pièces indique :
« Parties intérieures :l'ensemble des pièces ne présente aucune remarque particulière, à l'exception de tâches et de traces sur certains murs et travaux de raccord de peinture », interdisant ainsi toute comparaison avec l'entrée dans les lieux.
Le montant de la facture réclamé par les intimées correspond en réalité à une mise à neuf des peintures alors même que ces dernières étaient à l'état d 'usage à l'entrée dans les lieux et que l'occupation a duré six ans, les quelques dégradations ne pouvant s'apparenter à des dégradations mais uniquement à de la vétusté.
Par ailleurs, l'huissier ne constate pas l'absence de plinthes ou des dégradations locatives sur la menuiserie des portes baie vitrée.
En conséquence, infirmant le jugement déféré, les intimées seront déboutées de ce chef de demande.
Sur les radiateurs,
Les intimées déplorent l'absence de deux radiateurs et sollicitent la somme de 129,70 € selon facture de Bricomarché en date du 25 janvier 2019.
Or, l'analyse de l'état des lieux de sortie et des photographies y annexées ne révèlent pas de telles dégradations et d'ailleurs les intimées ne précisent pas les pièces dans lesquelles les radiateurs seraient manquants, ne permettant pas à la cour la comparaison entre les deux états des lieux.
En conséquence, le jugement sera confirmé de ce chef.
Sur la demande au titre des loyers impayés,
Il n'est pas contesté que les locataires, à compter du mois de mai 2018 jusqu'à leur départ des lieux en décembre 2018, ont réduit le loyer de 16,70% au titre de l'exception d'inexécution tenant à la délivrance d'un logement et d'un terrain d'une superficie réelle différente de celle déclarée, 100 m2 au lieu de 120 m2 pour le bâti et de 1 109 m 2 au lieu de 1 212 m2 pour le non bâti.
Il y a lieu de préciser que l'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi du 24 mars 2014 dite « ALUR» n'est pas applicable en l'espèce, le bail datant du 27 décembre 2012.
La loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 qui a rendu obligatoire la mention de la surface habitable du bien loué ne prévoyait aucune sanction.
Les appelants soutiennent que les bailleresses ont manqué à leur obligation de délivrance.
Il appartient aux locataires de prouver la réalité de cette différence de surface.
En l'espèce, à l'appui de leur demande, les appelants invoquent la première page de la demande du permis de construire déposée le 23 juin 1986 mentionnant une surface habitable de 100,20 m2.
Outre que le dossier du permis de construire n'est pas produit intégralement, cet élément, à lui seul, ne démontre pas la différence de surface invoquée alors même que les intimées produisent un mesurage en date d'avril 2019 de M. [N], géomètre, mentionnant une superficie habitable de 120,60 m2 et que le diagnostic de performance énergétique établi en août 2012 mentionne une surface de 120,46 m2.
Concernant la surface du terrain, il résulte de l'attestation du maire de [Localité 5] qu'une superficie de 51,36 m2 a bien été cédée gratuitement en 1986 .
Cependant, le permis ayant été accordé le 19 juillet 1986, la maison et les clôtures ont nécessairement été édifiées postérieurement.
Il convient de rappeler que la charge de la preuve de la différence de surface pèse sur les appelants qui ne fournissent aucun mesurage, se contentant de produire un calcul de surface issu du site Géoportail dont la fiabilité n'est pas avérée.
En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a condamné solidairement M. et Mme [V] à verser à Mmes [L] et [C] la sommes de 1 336 € au titre de l'arriéré de loyers.
Sur la demande des appelants au titre du préjudice de jouissance,
M.et Mme [V] soutiennent avoir subi un trouble de jouissance du fait de la différence entre les surfaces annoncées au bail et celles réellement louées.
Or, d' une part, il a été démontré ci-avant que cette différence de surface n'est pas établie.
D'autre part, les appelants ne rapportent pas la preuve que la différence de surface, à la supposer démontrée, leur a été préjudiciable et aurait entraîné un trouble de jouissance, le loyer n'étant pas référencé uniquement par rapport au mètre carré habitable, mais tenant compte de bien d'autres éléments (localisation, prestations offertes...) d'autant que les locataires ne se sont jamais plaints pendant l'exécution du bail et n'ont fait valoir de revendication à ce sujet qu'en fin de bail.
Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a débouté M. et Mme [V] de ce chef de demande.
Sur la demande restitution du dépôt de garantie,
En l'état des condamnations prononcées à l'encontre des appelants, il n'y a pas lieu de restituer le dépôt de garantie qui devra, comme l'a pertinemment jugé le premier juge, venir en déduction des condamnations prononcées.
Sur la demande de dommages et intérêts des intimées,
Les intimées sollicitent la somme de 5 000 € de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice résultant du comportement des appelants qui n'ont cessé de harceler Mme [L] comme en témoignent les courriers adressés au notaire et de se faire rembourser tout au long de l'exécution du bail des dépenses ne relevant pas des bailleresses.
Cependant, il résulte des pièces produites aux débats que les intimées ont donné leur accord pour les dépenses engagées par les preneurs et ont accepté de les rembourser.
Par ailleurs, le seul ressenti du notaire chargé de la gestion de la location ne peut démontrer une faute des appelants.
En conséquence, les intimées seront déboutées de leur demande de ce chef.
Sur les demandes accessoires:
Il y a lieu de confirmer le jugement déféré concernant les dépens et la condamnation des appelants au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
En application de l'article 696 du code de procédure civile, les appelants supporteront in solidum les dépens d'appel à l'exclusion du coût du congé pour vendre qui ne relève pas des dépens, du coût du commandement de payer, l'objet de l'instance n'étant pas la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, et des frais de saisie conservatoire.
Il n'est pas équitable de laisser supporter aux intimées leurs frais irrépétibles d'appel. Il leur sera alloué la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Après en avoir délibéré conformément à la loi,
Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,
Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a condamné solidairement M. et Mme [V] à verser à Mmes [L] et [C] les sommes de 440 € au titre des réparations locatives,
Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,
Condamne solidairement M. [K] [V] et Mme [P] [T] épouse [V] à payer à Mmes [W] [L] et [B] [C] la somme de 240 € au titre des réparations locatives,
Déboute Mmes [W] [L] et [B] [C] de leur demande de dommages et intérêts,
Condamne in solidum M. [K] [V] et Mme [P] [T] épouse [V] à payer à Mmes [W] [L] et [B] [C] la somme de 1 500 € au titre des frais irrépétibles d'appel,
Condamne in solidum M. [K] [V] et Mme [P] [T] épouse [V] aux dépens d'appel à l'exclusion des frais du congé pour vendre, du commandement de payer et de saisie conservatoire.
Arrêt signé par la présidente de chambre et par la greffière.
La greffière, la présidente,
