ARRÊT N°
N° RG 21/03935 - N° Portalis DBVH-V-B7F-IHJH
CJP
PRESIDENT DU TJ DE CARPENTRAS
13 octobre 2021
RG :21/00188
S.A.S. ADP PROVENCE
C/
[F]
Grosse délivrée
le
à
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section B
ARRÊT DU 23 MAI 2022
APPELANTE :
S.A.S. ADP PROVENCE
immatriculée au RCS sous le n° 808 198 022
prise en la personne de son représentant légal en exercice demeurant et domicilié audit siège
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Serge BILLET, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d'AVIGNON
INTIMÉE :
Madame [B] [F] épouse [D]
née le 28 Mars 1944 à [Localité 5]
[Adresse 4],
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représentée par Me Gaël MARITAN de la SELARL SOCIETE D'AVOCAT GAEL MARITAN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de CARPENTRAS
Statuant sur appel d'une ordonnance de référé
Ordonnance de clôture du 28 mars 2022, révoquée sur le siège sur demande conjointe des parties et clôturée à nouveau au jour de l'audience avant l'ouverture des débats,
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Mme Chantal JACQUOT-PERRIN, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Madame Nicole GIRONA, Présidente de Chambre
Mme Chantal JACQUOT-PERRIN, Conseillère
Mme Elisabeth GRANIER, Conseillère
GREFFIER :
Madame Véronique PELLISSIER, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
à l'audience publique du 04 Avril 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 23 Mai 2022.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel ;
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame Nicole GIRONA, Présidente de Chambre, le 23 Mai 2022, par mise à disposition au greffe de la Cour.
Mme [B] [F] ép. [D] est propriétaire d'un immeuble à usage d'hôtels et restaurants, situé [Adresse 1] (84), donné en location par contrat de bail notarié en date du 7 janvier 2015 à la SAS ADP Provence.
Considérant que des loyers sont demeurés impayés, Mme [B] [F] ép. [D] a fait signifier, le 15 juillet 2021, à la SAS ADP Provence un commandement de payer les loyers commerciaux, visant la clause résolutoire, pour une somme, au principal, de 23 436 €.
Par acte du 10 août 2021, la SAS ADP Provence a fait assigner Mme [B] [F] ép. [D] devant le président du tribunal judiciaire de Carpentras, statuant en référé, aux fins d'obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire et l'octroi des plus larges délais de paiement, outre une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par ordonnance contradictoire du 13 octobre 2021, le président du tribunal judiciaire de Carpentras a :
-déclaré acquise la clause résolutoire et constaté la résiliation du bail liant les parties à la date du 15 août 2021,
-suspendu les effets de la clause résolutoire jusqu'au 31 mars 2022,
-dit qu'à compter de cette date, faute pour la SAS ADP Provence d'avoir réglé l'intégralité de l'arriéré, la clause résolutoire prendra son plein et entier effet et il sera procédé à l'expulsion de la SAS ADP Provence et de tous occupants de son chef dans le délai d'un mois à compter de la signification de l'ordonnance,
-précisé, qu'à défaut, elle sera expulsée par toute voie de droit y compris avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
-en cas de besoin, dit que les meubles garnissant les locaux seront remis aux frais de la personne expulsée, dans le lieu désigné par celle-ci, et qu'à défaut ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l'huissier de justice en charge de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai de 4 semaines à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
-fixé l'indemnité d'occupation au montant du dernier loyer,
-condamné la SAS ADP Provence à payer en deniers ou quittance à Mme [B] [F] ép. [D] une indemnité provisionnelle de 25 780 € à valoir sur les charges et loyers impayés,
-condamné la SAS ADP Provence à payer à Mme [B] [F] ép. [D] la somme de 500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et la condamnation aux dépens qui comprendront le coût du commandement.
Par déclaration du 27 octobre 2021, la SAS ADP Provence a interjeté appel de cette ordonnance, en toutes ses dispositions.
Aux termes de ses conclusions notifiées le 4 février 2022, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la SAS ADP Provence, appelante, demande à la cour, au visa des articles L 145'41 du code de commerce et 1343'5 du code civil, d'infirmer l'ordonnance entreprise et, statuant à nouveau, de :
-fixer à la somme de 17 577 € le montant des loyers dus à Mme [B] [F] ép. [D],
-dire n'y avoir lieu au paiement de la majoration contractuelle de 10 %,
-suspendre les effets de la clause résolutoire contenue dans le bail,
-confirmer sa bonne foi,
-lui octroyer un délai de deux années, à compter du commandement du 15 juillet 2021, pour s'acquitter du montant de son retard de loyers, soit jusqu'au 15 juillet 2023,
-condamner Mme [B] [F] ép. [D] à lui payer la somme de 3 000 € au visa des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Au soutien de son appel, la SAS ADP Provence expose :
-que le montant de la réclamation formulée par Mme [B] [F] ép. [D] est erroné ; qu'en effet, le solde de la dette s'élève à la somme de 17 577 € comme mentionné dans le tableau d'arriéré établi par la bailleresse le 31 décembre 2020 ; qu'en second lieu, la majoration forfaitaire de 10% ne doit pas trouver application, conformément à l'ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 ;
-qu'il peut être constaté qu'elle n'a jamais cessé de régler les loyers, bien qu'elle n'ait pu cependant rattraper le retard accumulé initialement ; que ses difficultés sont liées, en premier lieu, à la crise sanitaire, les loyers impayés étant ceux d'avril, mai, juin et juillet 2020 ; qu'en second lieu, elle a été confrontée au décès, le 23 juin 2021, de son représentant légal des suites d'un cancer foudroyant, son fils devant alors prendre toutes dispositions pour intervenir en ses lieu et place ;
-que le délai accordé par le premier juge, jusqu'en mars 2022, est manifestement trop court pour apurer sa dette ; qu'il convient de tenir compte de la saisonnalité de son activité, se trouvant actuellement en phase dite « hors saison » ;
-qu'enfin, les sommes réclamées par Mme [B] [F] ép. [D] dans ses dernières écritures sont inexactes et démontrent la mauvaise foi avec laquelle elle agit à son encontre ; que l'intimée a d'ailleurs fait délivrer un nouveau commandement de payer, à l'encontre duquel elle a formé opposition.
Mme [B] [F] ép. [D], en sa qualité d'intimée et d'appelante sur incident, par conclusions en date du 31 mars 2022, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, demande à la cour, de :
-réformer la décision de première instance en ce qu'elle a suspendu les effets de la clause résolutoire et condamné la SAS ADP Provence à lui payer une indemnité provisionnelle de 25 780 € à valoir sur les loyers et charges,
-constater que la SAS ADP Provence accumule désormais un impayé de 6 mois de loyer, soit une somme totale de 35 986 €, incluant les loyers des mois de novembre 2021, décembre 2021, janvier 2022, février 2022, mars 2022 et avril 2022, outre 15 276 € pour la taxe foncière de 2021,
-statuant à nouveau, constater que la clause résolutoire est acquise et prononcer la résolution du bail commercial,
-ordonné l'expulsion de la SAS ADP Provence et tout occupant de son chef avec si besoin l'assistance de la force publique,
-condamner la SAS ADP Provence à lui payer en deniers ou quittance une indemnité provisionnelle 51 262 € à valoir sur les loyers et charges,
-fixer l'indemnité d'occupation à la somme de 6 067 € jusqu'au départ effectif de la locataire,
-condamner la SAS ADP Provence à lui payer la somme de 3000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Mme [B] [F] ép. [D] fait valoir :
-qu'à compter du mois d'avril 2020, la SAS ADP Provence s'est montrée défaillante dans le règlement des loyers ; que compte tenu d'une dette locative de quatre mois, elle a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire ;
-qu'en matière d'impayés de loyers, la règle veut que les paiements s'imputent d'abord sur les mois de loyers impayés les plus anciens ; que compte tenu des règlements survenus depuis la décision contestée, la dette initiale fixée dans l'ordonnance a été soldée, mais qu'en revanche, les loyers courants des mois de novembre 2021, décembre 2021, janvier à avril 2022 inclus demeurent impayés, en sus de la taxe foncière de 2021 ; que la dette que la SAS ADP Provence n'arrive pas à résorber va augmenter d'autant ;
-que l'appelante n'apporte aucune explication sur sa situation financière lui permettant d'obtenir un délai de paiement de deux années.
La clôture de la procédure est intervenue le 4 avril 2022 et l'affaire a été appelée à l'audience du 4 avril 2022 pour être mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 23 mai 2022.
MOTIFS DE LA DECISION :
L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Aux termes de l'article L145-41 alinéa 1 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».
Le contrat de bail liant les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation du bail de plein droit à défaut pour le preneur de régler un seul terme du loyer, des charges ou accessoires un mois après une mise en demeure ou un commandement de payer.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 15 juillet 2021 à la SAS ADP Provence par Mme [B] [F] ép. [D]. Cet acte enjoint la SAS ADP Provence de régler dans un délai d'un mois la somme de 23 436 € au principal correspondant aux loyers d'avril à juillet 2021, soit quatre mois de loyers.
Il n'est pas contesté que des loyers sont demeurés impayés, la SAS ADP Provence soutenant cependant que seuls trois mois de loyers demeurent impayés et non quatre. Mme [B] [F] ép. [D], à l'appui de sa demande, verse un décompte détaillé des sommes dues et des sommes payées, établi en date du 8 septembre 2021, duquel il résulte que la SAS ADP Provence règle, depuis juillet 2020, chaque mois le loyer et que les règlements étant imputés sur la dette la plus ancienne, demeurent impayés les loyers de mois de juin 2021 à septembre 2021, soit quatre mois de loyers, soit la somme de 23 436 €. Le décompte étant arrêtée au 8 septembre 2021, toute somme réglée postérieurement à cette date et, notamment entre le 8 et le 30 septembre 2021 n'a nécessairement pas été prise en compte et c'est certainement ce qui justifie le désaccord entre les parties concernant le montant de la dette. En tout état de cause, faute pour le débiteur de justifier des paiements réalisés postérieurement à la date du décompte, c'est à juste titre que le premier juge a arrêté la créance à la somme de 23 436 € (hors majoration) et cette décision doit être confirmée sauf à préciser que cette somme est arrêtée au 8 septembre 2021.
S'agissant de la majoration de 10%, l'article 4 de l'ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 vise à tenir compte des difficultés d'exécution résultant de l'état d'urgence sanitaire en paralysant, durant cette période, les astreintes ainsi que les clauses contractuelles ayant pour objet de sanctionner l'inexécution du débiteur et prévoit que les astreintes, les clauses pénales, les clauses résolutoires ainsi que les clauses de déchéance, lorsqu'elles ont pour objet de sanctionner l'inexécution d'une obligation dans un délai déterminé, sont réputées n'avoir pas pris cours ou produit effet, si ce délai a expiré pendant la période juridiquement protégée et qu'elles prendront effet un mois après cette période, si le débiteur n'a pas exécuté son obligation d'ici là.
Or, il n'est pas contesté que si les premiers impayés de loyers concernent la période juridiquement protégée, cependant la SAS ADP Provence n'ayant pas exécuté son obligation dans le mois qui a suivi cette période et du fait de l'imputation des paiements aux dettes les plus anciennes, ne sont désormais plus visés les loyers échus pendant la période juridiquement protégé mais des loyers postérieurs. Ainsi, la majoration contractuelle de 10% dont est redevable le preneur 8 jours après une mise en demeure, soit en l'espèce après le commandement de payer, est justifiée et ne se heurte à aucune contestation sérieuse.
Fort de ces éléments, il convient de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a condamné la SAS ADP Provence à payer à Mme [B] [F] ép. [D], à titre de provision, la somme de 25 780 €, soit 23 436 € au titre de l'arriéré de loyer arrêté au 8 septembre 2021 et 2344 € au titre de la majoration de 10%.
Rien ne justifie de faire droit à la demande d'actualisation de la provision fixée par le premier juge, au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation ; la SAS ADP Provence ayant été condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation, la demande d'actualisation du montant de la provision est sans objet. Au surplus, Mme [B] [F] ép. [D] réclame le paiement d'une indemnité provisionnelle supplémentaire soutenant que l'arriéré fixé par le premier juge a été soldé du fait des paiements de loyers réalisés qui ont affectés à la dette la plus ancienne et que de nouveaux impayés sont survenus. Cependant, l'intimée ne verse aucune pièce venant justifier ses dires, tandis que l'appelante justifie du paiement du loyer du mois de mars 2022, pourtant réclamé par Mme [B] [F] ép. [D] et du paiement de l'arriéré fixé par le premier juge par le virement du 30 mars 2022 d'une somme de 25 780 €, qui vient donc s'ajouter au paiement réalisé chaque mois par la SAS ADP Provence. Enfin, la demande au titre de la taxe foncière de 2021 constitue une demande nouvelle, dont il n'est pas justifiée qu'elle a fait l'objet d'une mise en demeure préalable. Pour l'ensemble de ces motifs, les demandes en paiement formulées par Mme [B] [F] ép. [D] seront rejetées.
*
Le premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Aux termes de l'article L145-41 alinéa 2 du code de commerce, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Les pièces versées au dossier et les explications apportées par l'appelante mettent en évidence les difficultés ponctuelles qu'elle a pu rencontrer du fait de la crise sanitaire en 2020, puis du fait du décès de son représentant légal en juin 2021. Il peut, également, être noté qu'à l'exception de la période touchée par la crise sanitaire, les loyers ont été réglés de manière régulière, l'appelante ne parvenant pas en revanche à rattraper son retard. Enfin, il est démontré que la SAS ADP Provence exerce une activité saisonnière et que son chiffre d'affaires est largement plus favorable pendant la période estivale.
Il en résulte que le délai accordé par le premier juge, soit jusqu'au 31 mars 2022 est insuffisant et doit être prolongé. Cependant, la SAS ADP Provence ne versant pas au dossier d'élément financier récent pour justifier de sa demande de délai jusqu'au 15 juillet 2023, il ne sera que partiellement fait droit à sa demande, et le délai pour apurer sa dette ne sera prolongé que jusqu'au 2 novembre 2022.
*
Le sort des dépens et des frais irrépétibles a été exactement réglé par le premier juge.
La cour faisant partiellement droit aux demandes de la SAS ADP Provence, il convient de mettre à la charge de Mme [B] [F] ép. [D] les dépens de la procédure d'appel.
L'équité ne commande pas, en revanche, de droit aux demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles d'appel.
PAR CES MOTIFS :
La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en référés et en dernier ressort,
Confirme l'ordonnance de référé rendue le 13 octobre 2021 par le président du tribunal judiciaire de Carpentras, en toutes ses dispositions à l'exception de celle ayant suspendu les effets de la clause résolutoire jusqu'au 31 mars 2022,
Et statuant à nouveau du chef infirmé,
Suspend les effets de la clause résolutoire jusqu'au 2 novembre 2022 et dit que la SAS ADP Provence dispose jusqu'à cette date pour apurer sa dette,
Précise que l'indemnité provisionnelle de 25 780 € à valoir sur les loyers et charges impayés est arrêtée au 8 septembre 2021,
Dit n'y avoir lieu à faire droit à la demande d'actualisation de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation,
Rejette les demandes en paiement à titre provisionnel formées en cause d'appel par Mme [B] [F] ép. [D],
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.
Condamne Mme [B] [F] ép. [D] aux dépens d'appel.
Arrêt signé par Madame GIRONA, Présidente et par Madame PELLISSIER, Greffière.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
