ARRÊT N°
N° RG 21/03609 - N° Portalis DBVH-V-B7F-IGLV
LM
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE D'ALES
17 mai 2021 RG :1120000134
[T]
C/
[P]
Grosse délivrée
le
à Me Ezzaitab
Me Thomasian
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section A
ARRÊT DU 19 MAI 2022
APPELANT :
Monsieur [M] [T]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représenté par Me Nadia EL BOUROUMI de la SELAS PRAETEOM AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau d'AVIGNON
Représenté par Me Wafae EZZAITAB, Postulant, avocat au barreau de NIMES
INTIMÉ :
Monsieur [B] [P]
né le 27 Août 1980 à
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représenté par Me Euria THOMASIAN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d'ALES
Affaire fixée en application des dispositions de l'article 905 du code de procédure civile avec ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 03 Février 2022
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Madame Laure Mallet, conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Marie-Agnès Michel, présidente de chambre
Mme Catherine Ginoux, conseillère
Madame Laure Mallet, conseillère
GREFFIER :
Mme Céline Delcourt, greffière, lors des débats et Mme Véronique Laurent-Vical, greffière, lors du prononcé de la décision
DÉBATS :
à l'audience publique du 17 février 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 21 avril 2022 prorogé à ce jour
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel ;
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Marie-Agnès Michel, présidente de chambre,et par Mme Véronique Laurent-Vical, greffière, le 19 mai 2022, par mise à disposition au greffe de la Cour
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 26 novembre 2016, à effet du 1er décembre 2016, M. [B] [P] a donné à bail à M. [M] [T] un bien à usage d'habitation situé [Adresse 1]), moyennant un loyer mensuel de 750 euros.
Le 3 mars 2020, M. [P] a fait délivrer à M. [T] un commandement de payer la somme en principal de 2 100 euros au titre des loyers impayés.
Par acte d'huissier du 17 juin 2020, M. [B] [P] a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal d'Alès M. [E] [T] et a sollicité dans ses dernières conclusions :
- la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives,
- la résiliation de plein droit du bail en raison de l'acquisition de la clause résolutoire,
- l'expulsion de M. [E] [T] et de tout occupant de son chef avec au besoin le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier ainsi que la remise des clés sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,
- sa condamnation au paiement de la somme de 8 100 euros au titre des loyers et charges impayés,
- sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant de 750 euros par mois jusqu'à restitution complète des locaux,
- l'exécution provisoire,
- la condamnation du défendeur au paiement de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- sa condamnation aux dépens qui comprendront le coût du commandement du 3 mars 2020, celui de l'assignation et de la somme de 13 euros.
Par jugement contradictoire du 17 mai 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Alès a :
- rejeté la demande consistant en ce qu'il soit constaté la résiliation de plein droit du bail liant M. [T] à M. [P],
- rejeté la demande en nullité du bail,
- condamné M. [T] à payer à M. [P] la somme totale de 3204 euros,
- rejeté l'intégralité des autres demandes,
- rejeté la demande relative à l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [T] aux dépens de la procédure comprenant le coût du commandement du 3 mars 2020 et celui de l'assignation,
- rappelé que l'exécution provisoire est de droit.
Par déclaration du 30 septembre 2021, M. [T] a relevé appel de ce jugement.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 25 novembre 2021, auxquelles il est expressément référé, M. [T] demande à la cour de :
Vu les articles 1128 et 1162 du code civil,
Vu la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs,
Vu l'article 1240 du code civil,
Vu la jurisprudence,
- entendre infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection d'Alès le 17 mai 2021 et statuant à nouveau :
à titre principal,
- dire et juger que M. [B] [P] et M. [M] [T] sont liés par un contrat de bail d'habitation prévoyant un loyer mensuel de 600 euros par mois,
- entendre constater que M. [T] est à jour du paiement des loyers dus à leur bailleur M. [P],
- entendre débouter M. [P] de l'ensemble de ses demandes,
à titre reconventionnel,
- constater que M. [P] et M. [T] sont liés par un contrat de bail d'habitation prévoyant un loyer mensuel de 600 euros par mois,
- condamner M. [P] au paiement de 1 000 euros en réparation de préjudice moral subi par M. [T],
- condamner M. [P] à verser à M. [T] la somme de 2 500 euros au titre de la procédure abusive,
- condamner M. [P] au paiement de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. [P] aux entiers dépens,
- entendre confirmer le jugement entrepris pour le surplus,
à titre subsidiaire :
si par l'extraordinaire, le tribunal de céans venait à considérer l'existence d'impayés, il conviendra de :
- rejeter la mobilisation de l'acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail sollicitée par M. [P],
et en conséquence :
- rejeter les amples tendant à faire reconnaitre M. [T] comme occupant sans droit ni titre et obtenir son expulsion,
- entendre accorder à M. [T] des délais de 24 mois pour apurer sa dette locative au regard de sa situation familiale,
- entendre réserver les frais de justice et dépens.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 6 janvier 2022, auxquelles il est expressément référé, M. [P] demande à la cour de :
Vu le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d'Alès en date du 17 mai 2021,
au préalable,
Vu l'article 526 du code de procédure civile,
- ordonner la radiation du rôle de l'affaire enregistrée sous le numéro RG 21/03609,
au fond,
Vu la loi du 6 juillet 1989,
Vu l'article L.213-4-4 du code de l'organisation judiciaire,
Vu l'article R.213-9-7 du code de l'organisation judiciaire,
Vu l'article 1227 du code civil,
Vu les pièces,
- débouter M. [T] de toutes ses prétentions,
- confirmer la décision déférée en toutes ses dispositions sauf en ce qu'elle a rejeté la demande de résiliation de plein droit du contrat de bail,
y ajouter,
- condamner M. [T] à régler à M. [P] la somme de 7 170 euros au titre des loyers impayés entre novembre 2020 et novembre 2021,
- prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement de loyers et des charges locatives portant sur les locaux à usage d'habitation situé [Adresse 1],
- constater la résiliation du contrat de bail,
- ordonner en conséquence l'expulsion de M. [E] [T] et de tous occupants de son chef du logement qu'il occupe situé [Adresse 1] avec au besoin le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier ainsi que la remise des clefs sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,
- condamner M. [T] au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant de 750 euros par mois jusqu'à restitution complète des locaux au bailleur,
- condamner M. [T] à payer à M. [P] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens tant de première instance que d'appel y compris de le coût du commandement du 3 mars 2020 et celui de l'assignation.
La clôture de la procédure est intervenue le 3 février 2022.
L'affaire a été fixée à l'audience du 17 février 2022 par application des dispositions de l'article 905 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DECISION
En préliminaire, il y a lieu de constater que M. [T] ne sollicite pas aux termes de son dispositif la nullité du bail.
Sur la demande de radiation,
La demande de radiation est de la compétence du conseiller de la mise en état qui, en l'espèce, est dessaisi et ne relève pas de la compétence de la cour.
Sur le bail et le montant du loyer,
M. [B] [P] produit aux débats un contrat de bail le liant à M. [T] du 26 novembre 2016 sur son bien situé [Adresse 1], moyennant un loyer de 750 € par mois.
M. [T] reconnaît l'existence d'un bail mais soutient que le loyer convenu était de 600 € et non de 750 € comme indiqué dans ce contrat qui est, selon lui, un acte de complaisance, destiné à gonfler artificiellement les revenus du bailleur pour lui permettre d'avoir accès à un prêt immobilier.
Cependant, force est de constater que le contrat comporte une signature sous la mention «signature du locataire» et l'appelant ne peut sérieusement contester avoir signé ce contrat alors même qu'il produit aux débats une attestation du frère du propriétaire qui indique avoir lui même fait signer ce bail au locataire en ayant dès lors accepté les termes dans cet écrit qui engage les parties.
Par ailleurs, M. [T] ne verse aux débats aucun élément permettant de confirmer que le montant du loyer était en réalité de 600 € puisque les retraits en espèce effectués en 2017 par le locataire, qu'il indique avoir réalisés pour le loyer sans démonstration de la remise au bailleur, étaient eux de 500 €.
En conséquence le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a considéré que le montant du loyer dans le bail, qui comprend les éléments essentiels du contrat, avait été fixé à la somme de 750 €, l'attestation testimoniale produite n'étant pas de nature à remettre en cause l'engagement contractuel en application de l'article 1359 du code civil.
Sur la demande en paiement des loyers impayés,
Selon l'article 1353 du code civil « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation».
Selon décompte concernant la période allant du mois d'octobre 2019 au mois de novembre 2021, M. [P] réclame, outre la somme accordée en première instance, la somme de 7170 € au titre des loyers impayés.
M. [T] réplique être à jour de ses loyers qu'il a payés en espèces, par chèques, outre les allocations de la CAF perçues directement par le bailleur.
Concernant les règlements en espèces invoqués, le premier juge a pertinemment relevé qu' il n'est pas établi qu'ils ont eu pour finalité le paiement du loyer.
Sur la période d'octobre 2019 à octobre 2020, le premier juge par une analyse comparative des pièces produites aux débats résultant du décompte produit par le bailleur, du courrier de la Caf en date du 2 juin 2020 et des relevés bancaires, par des motifs que la cour adopte, a indiqué que le montant des loyers impayés s'élevait à la somme de 3 204 €.
Concernant la période de novembre 2020 à novembre 2021, M. [P] soutient ne plus avoir reçu l'allocation de la CAF de 462 €.
Pour autant, il ne produit pas aux débats l'ensemble de ses relevés bancaires couvrant cette période.
Par ailleurs, le locataire lui a bien versé la somme mensuelle de 138 €, loyer résiduel selon lui puisque se basant sur la somme de 600 €, comptabilisée par le bailleur dans son décompte.
Pour autant, le loyer convenu étant de 750 €, il reste dû la somme mensuelle complémentaire de 150 € .
En conséquence, pour cette période, il reste dû au titre des loyers la somme de 2 550 €.
Infirmant le jugement déféré, M. [T] sera condamné à payer à M. [P] la somme de 5 754 € arrêtée au mois de novembre 2021 inclus.
Sur la résiliation du bail,
M. [P] sollicite la résiliation du bail par constat de l'acquisition de la clause résolutoire contenue au bail ou demande à la cour de prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers en application de l'article 1227 du code civil.
L'analyse du bail en date du 26 novembre 2016 révèle qu'il ne contient pas de clause résolutoire.
En effet, par des motifs que la cour adopte, le premier juge a justement relevé qu' il est mentionné à l'article VIII : « (le cas échéant) clause résolutoire. Modalités de résiliation de plein droit du contrat :............ », les situations pouvant donner lieu à la résolution de plein droit du contrat n'ont pas été mentionné malgré les exemples donnés en note de bas de page.
Il y a donc lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté la demande consistant en ce qu'il soit constaté la résiliation de plein droit du bail liant M. [T] à M. [P].
Selon l'article 1224 du code civil « la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.
Selon l'article 1227 du code civil « la résolution, peut en toute hypothèse,être demandée en justice. ».
En l'espèce, il est établi que M. [T] n'a pas réglé intégralement son loyer, puisqu'il a versé la somme de 600 € ou celle de 138 € en complément du versement de la CAF de 462 €.
Il ressort de l'analyse du décompte du bailleur que le locataire n'a payé aucune somme au titre du résiduel de loyer que pendant la période de janvier 2020 à août 2020, date à laquelle il a repris le paiement du loyer résiduel.
Le principal de la dette résulte en conséquence essentiellement dans le différentiel entre le loyer mentionné au contrat et le loyer dont pensait être redevable M. [T].
En conséquence, le manquement n'est pas suffisamment grave pour prononcer la résiliation du bail.
M. [P] sera en conséquence débouté de sa demande de ce chef ainsi, confirmant le jugement déféré, que des demandes subséquentes d'expulsion et de condamnation à une indemnité d'occupation .
Sur la demande de délai de paiement,
L'article 1343-5 du code civil dispose que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut dans la limite de 2 années échelonner le paiement des sommes dues.
M. [T] sollicite des délais de paiement au regard de sa situation familiale sans même la préciser et la justifier et ne fournit aucun élément actualisé sur sa situation financière.
Le jugement déféré sera donc confirmé de ce chef.
Sur les demandes de dommages et intérêts de M. [T],
Eu égard à la présente décision, l'abus de procédure de M. [P] n'est pas justifié.
Concernant la demande de dommages et intérêts pour les faits de violences volontaires dont aurait été victime Mme [Z] [T], il convient de relever, comme le premier juge, qu'une plainte a été déposée le 2 décembre 2019 et qu'elle concerne des faits imputables au frère du propriétaire. Sur ce seul élément, il n'est pas justifié d'un manquement, sur une base contractuelle, du propriétaire à ses obligations à l'égard de M. [T].
En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté ces demandes.
Sur les demandes accessoires,
Les dispositions concernant les dépens et les frais irrépétbles de première instance seront confirmées.
En application de l'article 696 du code de procédure civile, l'appelant, qui succombe, principalement, supportera les dépens d'appel.
Il n'est pas inéquitable de laisser supporter à l'intimé ses frais irrépétibles d'appel. Il sera débouté de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Après en avoir délibéré conformément à la loi,
Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,
Déclare irrecevable devant la cour la demande de radiation,
Dans la limite de sa saisine,
Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a condamné M. [T] à payer à M. [P] la somme totale de 3204 euros,
Statuant du chef infirmé et y ajoutant,
Condamne M. [M] [T] à payer à M. [B] [P] la somme de 5 754 € arrêtée au mois de novembre 2021 inclus.
Déboute M. [B] [P] de sa demande de résiliation judiciaire du bail,
Déboute M. [M] [T] de sa demande de délai de paiement,
Déboute M. [B] [P] de sa demande au titre des frais irrépétibles d'appel,
Condamne M. [B] [P] aux dépens d'appel.
Arrêt signé par la présidente de chambre et par la greffière.
La greffière, la présidente,
