ARRÊT N°
N° RG 20/03388 - N° Portalis DBVH-V-B7E-H4IN
BM
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D'AVIGNON
24 novembre 2020 RG :11-19-0010
[F]
[F]
C/
S.C.I. DE LA COUPE D'OR
Grosse délivrée
le
à Selarl Lexavoue
Me Srogosz
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section A
ARRÊT DU 19 MAI 2022
APPELANTS :
Monsieur [M] [F]
né le 13 Décembre 1963 à [Localité 5] (84)
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représenté par Me Pierre-François GIUDICELLI de la SELARL CABINET GIUDICELLI, Plaidant, avocat au barreau d'AVIGNON
Représenté par Me Emmanuelle VAJOU de la SELARL LEXAVOUE NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES
Madame [G] [F]
née le 23 Octobre 1964 à [Localité 5] (84)
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par Me Pierre-François GIUDICELLI de la SELARL CABINET GIUDICELLI, Plaidant, avocat au barreau d'AVIGNON
Représentée par Me Emmanuelle VAJOU de la SELARL LEXAVOUE NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES
INTIMÉE :
S.C.I. DE LA COUPE D'OR société civile immobilière au capital de 548,82 €, immatriculée au RCS de AVIGNON sous le n° 443 931 928
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Fabrice SROGOSZ, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d'AVIGNON
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 03 Mars 2022
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
M. Bruno Marcelin, Magistrat honoraire juridictionnel, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Marie-Agnès Michel, présidente de chambre
Mme Catherine Ginoux, conseillère
M. Bruno Marcelin, magistrat honoraire juridictionnel
GREFFIER :
Mme Céline Delcourt, greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
à l'audience publique du 24 Mars 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 19 Mai 2022
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel ;
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Marie-Agnès Michel, présidente de chambre et par Mme Céline Delcourt, greffière, le 19 Mai 2022, par mise à disposition au greffe de la Cour
EXPOSE DES FAITS DE LA PROCEDURE ET DES MOYENS DES PARTIES
Par acte sous seing privé en date du 1er mars 2003, la Société Civile Immobilière LA COUPE D'OR a donné à bail à Monsieur [M] [F] et Madame [G] [F] un logement situé [Adresse 3] (84) pour un loyer de 390 euros par mois.
En raison d'un arriéré de loyers, la bailleresse a fait assigner Monsieur [M] [F] et Madame [G] [F] devant le Tribunal Judiciaire d'Avignon qui, par jugement rendu le 24 novembre 2020, a :
- Prononcé la résiliation du bail au 01.03.2003
- Condamné solidairement [M] [F] et [G] [F] à payer à la SCI COUPE D'OR 6.327,91 euros au 01.11.2019 euros pour l'arrière de loyer et la somme de 5167 euros est due pour les charges au mois de novembre 2019 outre une indemnité d'occupation mensuelle de 511.62 euros et ce jusqu'à libération des lieux,
- Ordonné l'expulsion des locataires ainsi que tous les occupants de leur chef avec si besoin est le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier
- Dit que les meubles garnissant les lieux pourront être transporté aux frais du locataire par l'huissier instrumentaire dans un garde meuble désigné par le locataire et à défaut par le bailleur en cas d'exécution forcée ;
- Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire
- Rejeté les autres demandes
- Condamné les défendeurs aux dépens.
Par déclaration électronique du 18 décembre 2020, Monsieur [M] [F] et Madame [G] [F] ont interjeté appel de cette décision dans des conditions de forme et de délai non contestées.
Par conclusions récapitulatives déposées par voie électronique le 06 septembre 2021, Monsieur [M] [F] et Madame [G] [F] ont demandé à la cour de :
- Statuant sur l'appel formé par Monsieur [M] [F] et Madame [G] [F], à l'encontre de la décision rendue le 24 novembre 2020 par le Tribunal Judiciaire d'Avignon,
- Le déclarant recevable et bien fondé,
- Y faisant droit,
- Infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a :
- Prononcé la résiliation du bail du 01.03.2003,
- Condamné solidairement [M] [F] et [G] [F] à payer à la SCI COUPE
d'OR, 6327.91 euros au 01.11.2019 euros pour l'arrière de loyer et la somme de 5167 euros est due pour les charges au mois de novembre 2019 outre une indemnité d'occupation mensuelle de 511.62 euros et ce jusqu'à libération des lieux,
- Ordonné l'expulsion des locataires ainsi que tous occupants de leur chef avec si besoin est le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier,
- Dit que les meubles garnissant les lieux pourront être transporté aux frais du locataire par l'huissier instrumentaire dans un garde meuble désigné par le locataire et à défaut par le bailleur en cas d'exécution forcée,
- Rejeté les autres demandes,
- Condamné les défendeurs aux dépens.
Statuant à nouveau,
-DEBOUTER la SCI LA COUPE D'OR, de toutes ses demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires et de plus fort de son appel incident.
-CONDAMNER la SCI LA COUPE D'OR, à payer à Monsieur [M] [F] et Madame [G] [F], la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu'aux entiers dépens de 1ère instance et d'appel.
A l'appui de ses demandes, Monsieur [M] [F] et Madame [G] [F] indiquent qu'ils avaient un accord avec la SCI LA COUPE D'OR pour disposer du logement en échange de quoi Monsieur [F] exercerait la mission de gardien de l'ensemble immobilier de la SCI. Ils n'avaient à payer ni loyer ni charges. Ils ajoutent que les locaux étaient totalement insalubres et que les charges sont comprises dans le loyer mensuel. A titre subsidiaire, ils sollicitent les plus larges délais de paiement.
En défense, la Société Civile Immobilière LA COUPE D'OR a pris des conclusions le 10 juin 2021, dans lesquelles elle demande à la cour de :
- Confirmer le jugement rendu par le tribunal judicaire d'Avignon le 24 novembre 2020 sauf à ce qu'il a condamné solidairement [M] [F] et [G] [F] à payer à la SCI COUPE D'OR la somme de 6 327,91 € au 01 novembre 2019 pour l'arriéré de loyer et la somme de 5 167 euros due pour les charges au mois de novembre 2019,
- Le réformer sur le montant des condamnations compte tenu de l'évolution du litige,
- statuant à nouveau sur ce seul chef réformé,
- CONDAMNER solidairement les époux [F] à verser à la SCI DE LA COUPE D'OR la somme de 16 048,69 €, au titre de la dette locative arrêtée au 01 juin 2021, augmentée des intérêts au taux légal et celle de 12 135,60 € au titre des charges relative à la consommation électrique arrêtée au 31 mai 2021, augmentée des intérêts au taux légal.
Y ajoutant,
- Débouter les époux [F] de toutes leurs demandes.
- CONDAMNER solidairement les époux [F] à verser à la SCI DE LA COUPE D'OR la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile avec intérêts au taux légal et aux entiers dépens en ceux compris le coût de la sommation susvisée en application de l'article 696 du code de procédure civile.
La Société Civile Immobilière LA COUPE D'OR expose que l'accord invoqué par les locataires et reconnu par le bailleur a pris fin en septembre 2018 lorsque les époux [F] ont cessé le gardiennage et ces derniers ne justifient pas être dispensés du paiement du loyer postérieurement à septembre 2018. Elle ajoute que les époux [F] ne règlent pas les factures EDF de leur propre logement refusant de communiquer les relevés de leur sous-compteur électrique. Enfin, les époux [F] n'ont pas hésité à agresser physiquement le dirigeant de la SCI, aujourd'hui âgé de 76 ans, lors
La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait ici expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées.
La clôture de la présente instance a été prononcée le 11 février 2022 avec effet différé au 03 mars 2022.
MOTIFS DE LA DECISION
La cour rappelle, à titre liminaire, qu'elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constatations' ou de 'dire' qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.
Sur la demande en paiements des loyers
Monsieur [M] [F] et Madame [G] [F], qui ne versent qu'une seule pièce relative à la distribution d'eau, ne démontrent pas que l'accord passé avec la Société Civile Immobilière LA COUPE D'OR a perduré après le mois de septembre 2018.
La Société Civile Immobilière LA COUPE D'OR verse aux débats le contrat de bail conclu entre les parties lever mars 2003, les relances amiables effectués les 08 et 21 janvier et 07 et 08 février 2019,
la sommation de payer visant la clause résolutoire en date du 26 mars 2019, le montant des impayés qui fait apparaître un solde débiteur de 3.258,19 euros au 05 mai 2019.
La créance a évolué depuis le jugement de première instance, la Société Civile Immobilière LA COUPE D'OR indique qu'elle s'élevait à la somme de 16.048,69 euros au 1er juin 2021.
Cette créance est contestée par les appelants au motif que le logement 'est totalement insalubre'. Pour toute pièce, ils produisent un courrier qui leur a été adressé le 03 septembre 2019 par la direction de l'écologie urbaine de la mairie d'[Localité 4] qui signale que l'alimentation en eau potable du logement provient d'un puits ou forage privé. Ce document à lui seul n'établit aucunement l'insalubrité du logement alors que les époux [F] sollicitent le droit de rester dans les locaux.
Les arriérés de loyer dus par Monsieur [M] [F] et Madame [G] [F] s'élèvent donc à la somme totale actualisée de 16.048,69 euros.
En conséquence, il convient de réformer le jugement et de statuer à nouveau sur le montant de la créance qui sera fixée à la somme de actualisée de 16.048,69 euros à la date du 1er juin 2021.
Sur la demande en paiement des factures d'électricité
Aux termes de l'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée ;
3° De la contribution annuelle représentative du droit de bail et des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat.
Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.
Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.
Le décret n°87-712 du 26 août 1987, mentionne que l'électricité est une charge récupérable lorsqu'elle correspond aux dépenses d'électricité nécessaires au fonctionnement des équipements collectifs : ascenseur, chaufferie de chauffage collectif, parties communes intérieures et extérieures (éclairage, interphone, portail...) et exclut des charges récupérables l'électricité alimentant un logement.
Le locataire qui a bénéficié d'une prestation en nature qu'il ne peut pas restituer, doit payer une indemnité équivalente à cette prestation. En d'autres termes, le locataire ayant bénéficié d'une fourniture d'électricité et consommé cette électricité, doit bien payer la somme réclamée par le propriétaire.
En l'espèce, l'électricité fournie aux époux [F] est destinée à alimenter leur logement, elle n'a pas à être mentionnée dans le bail. Les locataires disposent dans leur logement d'un compteur dont ils ont refusé l'accès aux agents EDF contraignant la Société Civile Immobilière LA COUPE D'OR à calculer la consommation des époux [F] par déduction de celles des autres locataires.
Par la production des factures et des courriers adressés aux locataires, la Société Civile Immobilière justifie d'un impayé de 12.135,60 euros relatif à la consommation d'électricité arrêtée au 31 mai 2021.
En conséquence, il convient de réformer le jugement et de statuer à nouveau sur le montant de la créance qui sera fixée à la somme de actualisée de 12.135,60 euros à la date du 1er juin 2021.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la demande de délais de paiement
L'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que le locataire est obligé :
a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire (...)
En l'espèce, par acte en date du 26 mars 2019, la Société Civile Immobilière LA COUPE D'OR a fait délivrer aux locataires une sommation d'avoir à payer la somme de 5.169,20 euros au titre des arriérés de loyers. La sommation reproduisait les termes de la clause résolutoire prévue par l'article 1224 du code civil.
Aux termes de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
En l'espèce, les époux [F] sollicitent des délais de paiement sans faire de proposition ni produire de pièces relatives à leur situation financière alors que la dette s'élève à plus de 16.000 euros.
En conséquence, aucun délai supplémentaire ne sera accordé à Monsieur [M] [F] et Madame [G] [F] . Il n'y a donc pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire et le jugement rendu le 24 novembre 2020 sera confirmé en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail, fixé l'indemnité d'occupation mensuelle à la somme de 511,62 euros, et ordonné l'expulsion des occupants.
Sur les demandes accessoires
Il n'est pas inéquitable que Monsieur [M] [F] et Madame [G] [F] versent à la Société Civile Immobilière LA COUPE D'OR la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles.
Monsieur [M] [F] et Madame [G] [F] seront condamnées aux entiers dépens.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Après en avoir délibéré conformément à la loi,
Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,
Infirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Avignon le 06 octobre 2020 uniquement sur le montant des sommes dues par Monsieur [M] [F] et Madame [G] [F] ,
Statuant à nouveau de ce chef,
Condamne solidairement Monsieur [M] [F] et Madame [G] [F] à verser à la Société Civile Immobilière LA COUPE D'OR la somme de seize mille quarante huit euros et soixante neuf centimes (16.048,69 euros) au titre des impayés de loyers,
Condamne solidairement Monsieur [M] [F] et Madame [G] [F] à verser à la Société Civile Immobilière LA COUPE D'OR la somme de douze mille cent trente cinq euros et soixante centimes (12.135,60 euros) au titre de la consommation d'électricité impayée,
Confirme le jugement pour le surplus,
Rejette les demandes plus amples ou contraires,
Condamne Monsieur [M] [F] et Madame [G] [F] à verser à Madame [L] [P] la somme de 1.200 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne Monsieur [M] [F] et Madame [G] [F] aux entiers dépens.
Arrêt signé par la présidente de Chambre et par la greffière.
La greffière, La présidente,
