ARRÊT N°
N° RG 20/03262 - N° Portalis DBVH-V-B7E-H37K
LM
TRIBUNAL DE PROXIMITE D'UZES
27 octobre 2020 RG :19/000297
[L]
C/
[Z] [L]
[Y]
Grosse délivrée
le
à SCP Coudurier Chamski
Selarl Ramackers Begue
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section A
ARRÊT DU 19 MAI 2022
APPELANT :
Monsieur [U] [L]
né le 12 Octobre 1987 à [Localité 8]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représenté par Me CHAMSKI de la SCP COUDURIER & CHAMSKI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/289 du 10/02/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Nîmes)
INTIMÉS :
Madame [M] [Z] [L]
assignée par procès verbal de recherches infructueuses le 08/03/2021
née le 29 Juin 1986 à [Localité 9] (MAROC)
[Adresse 6]
[Adresse 4]
[Localité 3]
Monsieur [B] [Y]
né le 07 Novembre 1945 à [Localité 2]
[Adresse 7]
[Localité 5]
Représenté par Me Elisabeth RAMACKERS de la SELARL BEGUE-RAMACKERS-LAFONT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 13 Janvier 2022
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Madame Laure Mallet, conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Marie-Agnès Michel, présidente de chambre
Mme Catherine Ginoux, conseillère
Madame Laure Mallet, conseillère
GREFFIER :
Mme Véronique Laurent-Vical, greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
à l'audience publique du 03 février 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 14 avril 2022, prorogé à ce jour,
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel ;
ARRÊT :
Arrêt rendu par défaut, prononcé publiquement et signé par Mme Marie-Agnès Michel, présidente de chambre, et Mme Véronique Laurent-Vical, greffière, le 19 mai 2022, par mise à disposition au greffe de la cour
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 1er septembre 2014, M. [B] [Y] a donné à bail à Mme [E] [J] et M. [U] [L] une maison de ville élevée sur un garage de type 4, à usage d'habitation, située sur la commune d'[Localité 2], 11 rue du Docteur Blanchard moyennant un loyer mensuel de 580 euros.
Un état des lieux entrant a été dressé à la même date.
Par acte sous seing privé du 1er janvier 2016, un nouveau bail a été conclu entre M. [Y] et M. [L] pour un loyer de 585 euros.
Un nouvel état des lieux a été fait le jour même.
Par acte sous seing privé du 8 octobre 2017, un bail est intervenu en remplacement des deux premiers au profit de M. [L] et son épouse, Mme [M] [L] ; les conditions sont restées inchangées et l'état des lieux a été déclaré conforme à celui du 1er janvier 2016.
Par courrier du 20 octobre 2018, le bailleur a notifié l'augmentation du loyer et a porté celui-ci à la somme de 594 euros à compter du 1er janvier 2019.
Un commandement de payer les loyers portant sur la période de septembre 2018 à janvier 2019 a été signifié aux époux [L] par acte du 18 février 2019 pour un montant de 1 194 euros.
Par acte d'huissier du 13 mai 2019, le bailleur a assigné ses locataires devant le tribunal d'instance aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- la résiliation du bail par les effets du jeu de la clause résolutoire visée au commandement de payer,
- leur expulsion domiciliaire et celle de tout occupant de leur fait, si besoin est, avec le concours de la force publique,
- la condamnation des époux [L] à lui payer la somme de 2 396 euros correspondant aux loyers dus à la date du 18 avril 2019,
- la condamnation des époux [L] au paiement d'une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux,
- leur condamnation à lui payer une somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et la même somme sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- leur condamnation aux entiers dépens de l'instance comprenant le coût du commandement de payer.
Par jugement réputé contradictoire du 27 octobre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Uzès a :
- déclaré l'action de M. [Y] recevable,
- constaté que la clause résolutoire pour défaut de paiement lui est acquise depuis le 18 avril 2019, date de fin de délai de deux mois imparti par le commandement de payer,
- débouté M. [L] de l'ensemble de ses demandes en raison de son abstention fautive,
- ordonné l'expulsion domiciliaire des époux [L] et de tous les occupants de leur chef, si besoin est avec le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux,
- condamné solidairement les époux [L] :
* à payer à M. [Y] une indemnité d'occupation fixée à la somme de 585 euros ; ladite indemnité ayant commencé à courir le 18 avril 2019 et restant due jusqu'à la reprise ou la libération effective des lieux,
* à payer à M. [Y] une somme de 12 494 euros correspondant aux loyers et indemnités d'occupation courus jusqu'au mois de septembre 2020, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes portées sur cet acte et de la présente décision pour le surplus,
* aux entiers dépens de l'instance en ceux y compris le coût du commandement de payer,
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires et notamment celles relatives aux dommages et intérêts et au visa de l'article 700 du code de procédure civile.
Par déclaration du 11 décembre 2020, M. [L] a relevé appel de ce jugement.
Le locataire a quitté les lieux avec remise des clefs le 1er juillet 2021, date à laquelle un état des lieux de sortie a été effectué par constat d'huissier de justice, en présence M. [L].
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 11 mars 2021, auxquelles il est expressément référé, M. [L] demande à la cour de:
Réformant totalement la décision entreprise,
- mettre hors de cause Mme [M] [Z] [L],
- suspendre des effets du commandement de payer visant clause résolutoire
- débouter en conséquence M. [Y] de la résolution du bail,
- dire et juger que M. [Y] devra réaliser à minima les travaux préconisés par les préposés de la caisse d'allocations familiales :
* dans un délai de deux mois à compter de la décision à intervenir,
* et passé ce délai sous astreinte de cinq cents euros par jour de retard,
- ordonner entre-temps la suspension du paiement du loyer d'autant que M. [U] [L], tenant le diagnostic de décence opéré, se trouve privé les allocations logement au versement desquelles il pouvait prétendre,
- condamner M. [Y] à verser à ce dernier une indemnité de trois cents euros mensuelle depuis la prise de possession de l'appartement, jusqu'au jour où les travaux seront achevés, somme estimée au mois d'avril 2021 à 21 300 euros, au titre du préjudice de jouissance
- condamner tout autant M. [Y] à supporter au titre de l'article 700 du code de procédure civile une somme de 1 000 €, somme qui sera allouée au conseil de M. [U] [L], jusqu'à présent chargé de la mission au titre de l'aide juridictionnelle totale,
à titre subsidiaire et si la cour d'appel le préférait ou en cas de contestation formelle par M. [B] [Y],
- instaurer une mesure expertale confiée à tel mandataire lequel aura pour mission de déterminer les travaux rendus nécessaires pour la mise en conformité de décence, de l'appartement ainsi remis particulièrement en ce qui concerne l'état des toitures, la qualité des menuiseries et leur mise en sécurité, l'état des peintures, des systèmes sanitaires, les aérations,
- dire et juger dans ce cas que l'avance des frais d'expertise sera délaissée à la charge de M. [Y] puisqu'aussi bien la caisse d'allocations familiales a d'ores et déjà établi que le logement n'était pas décent,
- en toute hypothèque délaisser à la charge de M. [Y] la totalité des dépens de 1ère instance et d'appel, des frais d'expertise s'il en était besoin.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 9 septembre 2021, auxquelles il est expressément référé, M. [Y] demande à la cour de :
Vu la loi 89-462 du 6 juillet 1989,
Vu les articles 1103 et 1217 du code civil,
Vu le procès-verbal d'état des lieux de sortie établi le 1er juillet 2021
Vu ce qui précède,
constatant par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de location depuis le 18 avril 2019,
à titre principal,
- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a :
* débouté M. [L] de l'intégralité de ses demandes en raison de son abstention fautive,
* constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail étaient réunies depuis le 18 avril 2019,
* condamné solidairement M. et Mme [L] au paiement :
d'une indemnité d'occupation d'un montant de 585 euros égal au montant du loyer et en subissant les augmentations légales à compter du 18 avril 2019 et jusqu'à l'entière libération des lieux,
de la somme principale de 12 494 euros, représentant les loyers et indemnités d'occupation courus jusqu'au mois de septembre 2020, avec les intérêts de droit à compter du commandement de payer pour les sommes portées sur cet acte et de la décision à intervenir pour le surplus, actualisée à 16 454 euros au mois de mai 2021,
aux entiers dépens de l'instance en ceux y compris le coût du commandement de payer,
à titre subsidiaire :
si par extraordinaire la cour de céans venait à accéder à la demande d'expertise formulée par M. [L] :
- prendre acte des plus vives protestations et réserves de M. [Y] quant à la mesure d'expertise,
- mettre à la charge de M. [L] les frais engendrés par l'expertise,
il est également demandé à la cour de :
- déclarer recevable l'appel incident formé par M. [Y] et en conséquence, infirmer le jugement déféré en ce qu'il a :
* débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires et notamment celles relatives aux dommages et intérêts et au visa de l'article 700 du code de procédure civile,
en conséquence, statuant à nouveau :
- condamner solidairement M. et Mme [L] au paiement :
* de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,
* de la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens en première instance et de ses suites (article 696 du code de procédure civile) et notamment le coût du commandement de payer,
- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir,
en tout état de cause :
- condamner solidairement M. et Mme [L] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens en cause d'appel.
Mme [M] [Z] [L], à laquelle la déclaration d'appel a été signifiée par acte délivré le 8 mars 2021, transformé en procès-verbal de recherches infructueuses, et les conclusions de l'intimé, le 14 septembre 2021, également par procès-verbal de recherches infructueuses, n'a pas constitué avocat.
La clôture de la procédure est intervenue le 13 janvier 2022.
MOTIFS DE LA DECISION
En préliminaire, il y a lieu de noter que la recevabilité de l'action de M.[Y] n'est pas constestée.
Sur la résiliation du bail
Il ressort des justificatifs produits que les loyers n'ont pas été régulièrement et intégralement payés. Le bail liant les parties contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers et des charges, deux mois après un commandement resté infructueux.
Ce manquement s'est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer reproduisant les termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 6 de la loi du 31 mai 1990, signifié le 18 février 2019 aux époux [L] .
Ainsi, la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise à compter du 18 avril 2019 par le jeu de la clause résolutoire rappelée ci-dessus.
M. [L] s'oppose à la résiliation du bail en l'état de l'indécence du logement se prévalant du diagnostic décence de M. [P] en date du 20 janvier 2020 .
Il soutient que le logement est totalement indécent, incompatible à héberger M. [U] [L] et sa petite fille, n'assurant ni le clos ni le couvert, ni une possibilité de chauffage décent, ni même la sécurité.
L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'habitation.
Selon l'article 2 du décret du 30/01/2002, le logement doit notamment satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :
1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation.
3. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
4. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
5. Les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.
En l'espèce, il ressort effectivement du diagnostic décence mais également des constatations effectuées par le premier juge lors de son transport sur les lieux que certains éléments ne sont pas conformes aux dispositions précitées.
Pour autant, il ne peut être reproché au bailleur sa mauvaise foi dans la délivrance du commandement de payer et la mise en jeu de la clause résolutoire.
En effet,il résulte de l' état des lieux initial lors de la conclusion du bail en septembre 2014 que le logement a été délivré en bon état d'usage et d'équipements.
Par ailleurs, il convient d'observer, comme l'a pertinemment relevé le premier juge, que malgré le renouvellement de l'état des lieux lors de la signature des baux successifs, le locataire n'a jamais informé son bailleur de quelconques désordres alors que, selon l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, les obligations incombant au propriétaire sont subordonnées à une information préalable et la participation active de l'occupant qui doit lui permettre de faire procéder aux éventuelles réparations et travaux.
Il convient de noter au demeurant que c'est seulement le 15 juillet 2019 que M. [L] a saisi la CAF, soit postérieurement à l'assignation délivrée le 13 mai 2019, et que malgré le rapport de la CAF et les multiples courriers qui lui ont été adressés consécutivement par son bailleur en vue d'une visite pour évaluer la nature des travaux, M. [L] n'a pas répondu favorablement et n'a pas donné accès à son logement.
Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 18 avril 2019.
Les lieux ayant été libérés le 1er juillet 2021, la demande d'expulsion et de remise des clés est devenue sans objet.
M. [L] étant sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, cause un préjudice au bailleur, qu'il convient de réparer.
Il sera en conséquence condamné à lui payer la somme mensuelle de 585 € à titre d'indemnité d'occupation à compter du 19 avril 2019 jusqu'au30 juin 2021, date de libération des lieux.
Sur la demande en paiement au titre des loyers impayés et des indemnités d'occupation,
En application des dispositions du contrat, de l'article 7 alinéa 1er de la loi du 6/07/1989 et de l'article 1728 du code civil, le locataire a l'obligation de payer les loyers et les charges.
Il résulte du décompte du bailleur, non contesté, que les sommes dues au titre de l'arriéré de loyers et indemnités d'occupation s'élèvent, selon décompte arrêté au 30 juin 2021, à la somme de 16 499 €.
M. [L] qui a occupé les lieux conformément à leur destination et qui ne justifie pas avoir jamais alerté le bailleur sur un éventuel manquement à son obligation de délivrance d'un logement décent n'est pas fondé, en l'espèce et sous réserve de ce qui sera dit s'agissant d'un éventuel préjudice de jouissance, à se prévaloir de l'exception d'inexécution.
Enfin, contrairement aux déclarations de l'appelant, il résulte du courrier de la CAF du 27 janvier 2020 que les aides au logement ont été suspendues en septembre 2018 non en raison du constat d'indécence mais pour un tout autre motif, d'autant que la suspension des prestations pour cause d'indécence intervient à l'issue du délai de 18 mois imparti au bailleur pour mettre le logement en conformité ; délai qui en l'espèce n'a commencé à courir que le 1er février 2020.
Infirmant le jugement déféré, M. [L] sera condamné à payer à l'intimé la somme de 16 499 € au titre des loyers et indemnités d'occupation arrêtée au 30 juin 2021 avec intérêts au taux légal à compter du 18 février 2019 pour la somme de 1 194 € et à compter du présent arrêt pour le surplus.
Sur la solidarité,
M. [L] demande la mise hors de cause de Mme [L] exposant avoir divorcé, être seul titulaire du bail et occupant seul le logement avec son enfant.
Outre le fait que nul ne peut plaider par procureur, M. [L] qui invoque être divorcé et avoir occupé le logement seul, ne produit pas le jugement de divorce et sa transcription en marge de l'état civil, ne précisant au demeurant même pas la date dudit divorce et ne rapporte pas la preuve que son épouse n'occupait plus le logement.
Le bail du 8 octobre 2017 a été conclu avec les deux époux et stipule une clause de solidarité.
Faute de congé régulier donné par l'épouse et par combinaison des articles 220, 262 et 1751 du code civil, la solidarité des époux demeure jusqu'à la transcription du divorce en marge de l'état civil.
Dès lors, les condamnations seront déclarées solidaires.
Sur les demandes de travaux de M. [L],
Seul le locataire peut demander une mise en conformité du logement.
Or, en l'espèce, le bail est résilié depuis le 18 avril 2019 et M. [L] a même quitté les lieux.
Pour ces motifs, confirmant le jugement déféré, il sera débouté de sa demande tendant à voir réaliser les travaux préconisés par le diagnostic décence de M. [P] en date du 20 janvier 2020 pour la Caisse d'allocation familiale du Gard, de sa demande d'expertise pour déterminer les travaux nécessaires à la remise en conformité et de sa demande de suppression du loyer jusqu'à l'exécution des travaux .
Sur la demande de dommages et intérêts de M. [L] au titre du préjudice de jouissance,
Il ressort du diagnostic décence :
- que des menuiseries du séjour et de la cuisine avaient des hauteurs sous dormant inférieur à 90 cm et n'avaient pas de dispositif contre les risques de chute en violation de la réglementation,
-que les menuiseries extérieures sont dégradées et ne sont pas étanches à l'eau et à l'air,
-que la toiture présente des défauts d'étanchéité et qu'il existe une infiltration localisée dans l'angle inférieur droit du plafond de la chambre de l'enfant,
-que les menuiseries extérieures des pièces principales ne comportent pas de bouches d'aération facilitant l'entrée d'air neuf pour permettre le renouvellement de l'air dans le logement,
-qu'aucun diagnostic de performance énergétique n'a été remis au locataire alors même qu'il est obligatoire pour les locations postérieures à 2011.
L'existence de désordres à la date de ce constat, soit en janvier 2020, est donc certaine entraînant effectivement un trouble de jouissance tenant à un manque de sécurité et une humidité dans le logement qui avait d'ailleurs conduit, en janvier 2019, le locataire à effectuer une réparation en toiture selon facture de l'entreprise Provenzano Boris du 14 janvier 2019.
Antérieurement à cette date, l'appelant ne rapporte aucunement la preuve d'un trouble de jouissance résultant des désordres constatés en 2020, les attestations produites étant en totale contradiction avec les états des lieux successifs qui ne les mentionnent pas et aucune réclamation n'ayant été formulée au bailleur.
Comme indiqué ci-avant, la suspension des allocations logement ne trouve pas sa cause dans l'indécence du logement.
Enfin, le montant des factures d'électricité ne démontre pas une impossibilité à se chauffer puisqu'il est dû à des impayés antérieurs.
Par ailleurs, M. [L] a contribué à son préjudice puisqu'il ressort du transport sur les lieux effectué par le premier juge que le locataire, tenu à une obligation d'entretien en effectuant les menues réparations telles qu'elles sont fixées par décret, n'y a pas satisfait et a laissé les lieux se dégrader, outre qu'il a fait usage du garage pour une activité professionnelle sans y être autorisé.
Puis il n'a pas répondu favorablement, suite au diagnostic décence, aux nombreuses demandes du bailleur effectuées par lettre recommandée avec accusé de réception d'avoir accès au logement pour déterminer la nature des travaux à réaliser et pour faire effectuer le diagnostic de performance énergétique.
Dès lors , il y a lieu d'évaluer son préjudice de jouissance à la somme de 1 000 €.
Infirmant le jugement déféré, M. [Y] sera condamné à payer à M. [L] cette somme à titre de dommages et intérêts.
Sur la demande de dommages et intérêts de M. [Y],
M. [Y] ne démontre aucun préjudice distinct de ceux réparés par la présente décision.
Confirmant le jugement déféré, il sera débouté de ce chef de demande.
Sur les demandes accessoires,
En application de l'article 695 du code de procédure civile, M. [U] [L] et Mme [M] [L] seront in solidum condamnés aux dépens de première instance y compris le coût du commandement de payer et aux dépens d'appel.
Il n'est pas inéquitable de laisser supporter à M. [B] [Y] ses frais irrépétibles de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Après en avoir délibéré conformément à la loi,
Statuant publiquement, par défaut, en matière civile et en dernier ressort,
Dans la limite de sa saisine,
Infirme partiellement le jugement déféré et statuant à nouveau sur le tout pour une meilleure compréhension,
Constate la résiliation du bail liant les parties en date du 2 octobre 2017 à compter du 18 avril 2019,
Constate qu'à partir de cette date M. [U] [L] et Mme [M] [L] étaient occupants sans droit ni titre,
Dit que la demande d'expulsion est devenue sans objet,
Fixe le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 585 € à compter du 19 avril 2019 jusqu'au 30 juin 2021,
Condamne solidairement M. [U] [L] et Mme [M] [L] à payer à M.[B] [Y] au titre de l'arriéré de loyers et des indemnités d'occupation la somme de 16 499 € avec intérêts au taux légal à compter du 18 février 2019 pour la somme de 1 194 € et à compter du présent arrêt pour le surplus,
Déboute M. [U] [L] de sa demande tendant à voir réaliser les travaux préconisés par le diagnostic décence de M. [P] en date du 20 janvier 2020 pour la Caisse d'allocation familiale du Gard, de sa demande d'expertise pour déterminer les travaux nécessaires à la remise en conformité et de sa demande de suppression du loyer jusqu'à l'exécution des travaux,
Condamne M.[B] [Y] à payer à M. [U] [L] la somme de 1 000€ au titre du préjudice de jouissance,
Déboute M.[B] [Y] de sa demande de dommages et intérêts,
Déboute M.[B] [Y] de sa demande au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel,
Condamne in solidum M. [U] [L] et Mme [M] [L] aux dépens de première instance y compris le coût du commandement de payer et aux dépens d'appel.
Arrêt signé par la présidente de chambre et par la greffière.
la greffière, la présidente,
