ARRÊT N°
N° RG 20/00507 - N° Portalis DBVH-V-B7E-HUQQ
LM
TRIBUNAL D'INSTANCE D'UZES
31 décembre 2019 RG :19-000008
[J]
[M]
C/
[Z]
[V]
S.A.R.L. BAGNOLAISE IMMOBILIERE DE GESTION
Grosse délivrée
le
à AARPI Bonijol...
Me Constant
Me Hilaire-Lafon
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section A
ARRÊT DU 19 MAI 2022
APPELANTS :
Madame [E] [J]
née le 11 Juin 1958 à [Localité 9]
[Adresse 6]
[Localité 4]
Représentée par Me Isabelle VIGNON de l'AARPI BONIJOL-CARAIL-VIGNON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/001389 du 11/03/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Nîmes)
Monsieur [R] [M]
né le 01 Juillet 1985 à [Localité 8]
[Adresse 6]
[Localité 4]
Représenté par Me Isabelle VIGNON de l'AARPI BONIJOL-CARAIL-VIGNON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/001390 du 11/03/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Nîmes)
INTIMÉS :
Monsieur [S] [Z]
né le 11 Août 1943 à ESPAGNE
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représenté par Me Olivier CONSTANT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
Madame [P] [V] épouse [Z]
née le 20 Juin 1949 à ESPAGNE
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentée par Me Olivier CONSTANT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
S.A.R.L. BAGNOLAISE IMMOBILIERE DE GESTION inscrite au RCS de Nîmes sous le numéro 487 442 592 dont le siège social sis
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Philippe HILAIRE-LAFON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 27 Janvier 2022
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Madame Laure Mallet, conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Marie-Agnès Michel, présidente de chambre
Mme Catherine Ginoux, conseillère
Madame Laure Mallet, conseillère
GREFFIER :
Mme Céline Delcourt, greffière, lors des débats et Véronique Laurent-Vical, greffière, lors du prononcé de la décision
DÉBATS :
à l'audience publique du 17 février 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 21 avril 2022 prorogé à ce jour
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel ;
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Marie-Agnès Michel, présidente de chambre,et par Mme Véronique Laurent-Vical, greffière, le 19 mai 2022, par mise à disposition au greffe de la Cour
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 12 novembre 2015 à effet au 14 décembre 2015, M. [S] [Z] et Mme [P] [V] épouse [Z], pris en la personne de leur mandataire, la société Century 21 La Big, ont donné à bail à M. [R] [M] et Mme [E] [J] un logement à usage d'habitation sis [Adresse 3] à [Localité 4] (Gard).moyennant un loyer de 560 € outre une provision sur charges de 20 €.
Le 4 juin 2018, M. et Mme [Z] ont délivré à leurs locataires par voie d'huissier un congé pour reprendre leur logement (avec effet au 13 décembre 2018).
Par acte d'huissier en date du 24 décembre 2018, M. [M] et Mme [J] ont cité M. et Mme [Z] ainsi que la SAS Century 21 devant le tribunal d'instance d'Uzès aux fins de voir, sous le visa des articles 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, 1231 et suivants du code civil :
- dire et juger que la surface réelle habitable du bien loué par M. [M] et Mme [J] est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location du 12 novembre 2015,
- en conséquence, dire et juger que le loyer contractuel prévu par le bail d'habitation du 12 novembre 2015 et réglé par M. [M] et Mme [J] sera diminué à la somme mensuelle hors charges de 472,69euros,
- condamner solidairement les bailleurs et la SAS Century 21 à rembourser aux locataires la somme de 349,27 euros correspondant au trop perçu depuis le 23 août 2018, date de la première demande,
- condamner solidairement les mêmes au paiement de la somme de 3'143,16'euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice économique et de jouissance subi par les locataires depuis le 12 novembre 2015,
- condamner les bailleurs à effectuer les travaux listés au sein du diagnostic décence établi par la CAF, sous astreinte de 300 euros par jours de retard à compter du jugement à intervenir,
- dire et juger, au visa de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 que M. et Mme [Z] et la SAS Century 21 ne justifient pas de la réalité du montant dû par les locataires au titre de la taxe d'ordures ménagères,
- en conséquence, dire et juger que cette somme n'est pas due par M. [M] et Mme [J],
- dire et juger, au visa de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, que les bailleurs ne justifient pas du caractère réel et sérieux de leur décision de reprise de l'appartement loué à M. [M] et Mme [J],
- en conséquence, prononcer la nullité du congé pour reprise délivré le 4 juin 2018 en raison de l'absence de caractère réel et sérieux de la reprise,
- condamner M. et Mme [Z] en leur qualité de bailleurs à payer la somme de 1'500'euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral,
- condamner solidairement M. et Mme [Z] et la SAS Century 21 à leur payer la somme de 1'500'euros sur le fondement de l'article 700 2° du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens,
- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
Par acte d'huissier en date du 28 décembre 2018, M. et Mme [Z] ont cité M. [M] et Mme [J] devant le tribunal d'instance d'Uzès aux fins de voir :
- déclarer valable au fond et en la forme le congé délivré le 4 juin 2018 pour le 13 décembre 2018,
- déclarer M. [M] et Mme [J] occupants sans droit ni titre des locaux et ordonner en conséquence leur expulsion,
- condamner M. [M] et Mme [J] au paiement jusqu'à leur départ effectif d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au dernier loyer charges comprises qui serait dû si le bail s'était poursuivi, outre revalorisation légale,
- condamner M. [M] et Mme [J] au paiement d'une somme de 1'000'euros à titre de dommages-intérêts,
- condamner M. [M] et Mme [J] au paiement de la somme de 500'euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens,
- ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
Les deux procédures ont été jointes.
Par jugement contradictoire du 31 décembre 2019, le tribunal d'instance d'Uzès a :
- constaté l'intervention volontaire de la SARL Bagnolaise immobilière de gestion,
- déclaré régulier en la forme et en le fond le congé pour reprise délivré par M. et Mme [Z] à M. [M] et Mme [J] le 4 juin 2018,
- constaté en conséquence la résiliation du bail conclu le 12 novembre 2015 entre M. et Mme [Z], bailleurs, et M. [M] et Mme [J], locataires, concernant un logement à usage d'habitation sis [Adresse 3], à compter du 13 décembre 2018,
- en conséquence, ordonné à M. [M] et Mme [J] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification de la présente décision,
- dit qu'à défaut pour M. [M] et Mme [J] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, M. et Mme [Z] pourront, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,
- fait droit à la demande en réduction de loyer,
- condamné en conséquence solidairement M. et Mme [Z] à restituer à M. [M] et Mme [J] la somme de 861,42 euros au titre du trop perçu sur la période de septembre 2018 à octobre 2019,
- condamné solidairement M. [M] et Mme [J] à verser à M. et Mme [Z], en deniers ou quittances (le cas échéant par le versement des allocations logement de la CAF), la somme de 519,09 euros (soit 333,09 euros + 166 euros + 20 euros) au titre de l'indemnité d'occupation à compter du 1er novembre 2019 et jusqu'au départ effectif des lieux,
- débouté M. [M] et Mme [J] du surplus de leurs demandes et de l'ensemble de leurs demandes à l'encontre de la SARL Bagnolaise immobilière de gestion,
- débouté la SARL Bagnolaise immobilière de gestion de sa demande reconventionnelle,
- condamné in solidum M. [M] et Mme [J] à verser à M. et Mme [Z] la somme de 800'euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné in solidum M. [M] et Mme [J] à verser à la SARL Bagnolaise immobilière de gestion la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit que chaque partie conservera la charge des dépens par elle engagés,
- assortit la présente décision de l'exécution provisoire.
Par déclaration du 10 février 2020, M. [M] et Mme [J] ont relevé appel de ce jugement.
M. [M] et Mme [J] ont quitté les lieux le 1er juin 2021.
Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 25 janvier 2022, auxquelles il est expressément référé, M. [M] et Mme [J] demandent à la cour de :
Vu l'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989,
Vu les articles 1231 et suivants du code civil,
Vu les pièces versées aux débats,
Vu le jugement dont appel en date du 31 décembre 2019,
- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a dit et jugé que la demande des consorts [J]/[M] tendant à la réduction du loyer n'est pas tardive et donc que la surface réelle habitable du bien loué par Mme [J] et M. [M] est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location en date du 12 novembre 2015,
en conséquence,
- réformer Le jugement dont appel pour le surplus,
y ajoutant,
- dire et juger que le loyer contractuel prévu par le bail d'habitation en date du 12 novembre 2015 et réglé par Mme [J] et M. [M] sera diminué à la somme mensuelle hors charges de 472,69 euros,
- condamner les bailleurs à rembourser aux locataires la somme de 1 746,20 euros (20 mois), correspondant au trop-perçu depuis le 22 août 2018, date de la première demande, au 22 avril 2020,
- condamner les mêmes au paiement de la somme de 3 143,16 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice économique et de jouissance subie par les locataires depuis le 12 novembre 2015,
Vu l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989,
- dire et juger que les époux [Z] ne justifient pas de la réalité du montant dû par les locataires au titre de la taxe d'ordures ménagères, au titre des années 2016 et 2017,
en conséquence,
- dire et juger que cette somme n'est pas due par Mme [J] et M. [M],
Vu l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989,
Vu le congé pour reprise délivré le 4 juin 2018 aux locataires,
- dire et juger que les bailleurs ne justifient pas du caractère réel et sérieux de leur décision de reprise de l'appartement loué à Mme [J] et M. [M],
en conséquence,
- prononcer la nullité du congé pour reprise délivré le 4 juin 2018 en raison de l'absence de caractère réel et sérieux de la reprise,
subsidiairement sur ce point et si le congé devait être confirmé,
- dire et juger que le montant de l'indemnité d'occupation est égale à l'indemnité d'occupation retenue,
- débouter les époux [Z] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
- débouter la SARL Bagnolaise immobilière de gestion de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, et notamment de ses demandes au titre des frais de procédure de première instance et d'appel,
Vu l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner solidairement la SARL BIG et les époux [Z] à porter et payer à Mme [J] et M. [M] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 2° du code de procédure civile, au titre de la première instance et à hauteur de 2 000 euros en cause d'appel,
- condamner solidairement les mêmes aux entiers dépens.
Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 25 janvier 2022, auxquelles il est expressément référé, M. et Mme [Z] demandent à la cour de :
Vu la loi du 6 juillet 1989,
Vu le congé délivré,
sur le congé :
confirmer le jugement entrepris en ce qu'il :
* déclaré régulier en la forme et en le fond le congé pour reprise délivré par M. et Mme [Z] à M. [M] et Mme [J] le 4 juin 2018,
* constaté en conséquence la résiliation du bail conclu le 12 novembre 2015 entre M. et Mme [Z], bailleurs, et M. [M] et Mme [J], locataires, concernant un logement à usage d'habitation sis [Adresse 3], à compter du 13 décembre 2018,
* en conséquence, ordonné à M. [M] et Mme [J] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification de la présente décision,
Et en ce qu'il a :
* ordonné l'expulsion de Mme [J] et de M. [M] ou de tout occupant de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique,
* débouté les consorts [J] [M] de l'ensemble de leurs demandes,
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a fixé l'indemnité d'occupation à la somme de 519,09 euros,
et statuant à nouveau :
- fixer l'indemnité d'occupation à la somme de 580'euros par mois,
- débouter les consorts [J] [M] de leur demande à ce titre,
Sur la demande de réduction de loyer :
A titre principal et à titre d'appel incident :
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a fait droit à la demande de réduction de loyer,
Et statuant à nouveau sur ce point,
- débouter les consorts [J] [M] de cette demande,
à titre subsidiaire :
- confirmer le jugement et débouter les consorts [J] [M] de leur appel.
Sur la demande de dommages et intérêts et de remboursement des charges :
- confirmer le jugement et débouter les consorts [J] [M] de leur appel,
à titre reconventionnel :
- condamner solidairement Mme [J] et de M. [M] à payer aux époux [Z] la somme de 10 164,15 euros au titre de retards de loyers et charges,
dans tous les cas :
- dire et juger que toutes condamnations à l'égard des époux [Z] se compenseront avec les sommes dues par les consorts [J]-[M],
- les condamner à payer aux époux [Z] la somme de 2'000'euros chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- les condamner également aux entiers dépens.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 3 juillet 2020, auxquelles il est expressément référé, la SARL Bagnolaise immobilière de gestion demande à la cour de :
- donner acte à la SARL Bagnolaise immobilière de gestion qu'elle s'en rapporte à justice s'agissant des demandes des consorts [J]/[M] en pour ce qui est de'
' la validité du congé ;
' la réduction du loyer ;
' les dommages et intérêts pour trouble de jouissance ;
' les charges ;
' des travaux à effectuer ;
' la nullité du congé ;
' les préjudices ;
' dans la mesure où ces demandes ne la concernent pas.
- débouter les consorts [J]/[M] de leurs demandes de condamnation pécuniaire à l'encontre de la SARL Bagnolaise immobilière de gestion au titre des frais irrépétibles que ce soit en première instance son appel,
- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a condamné les consorts [J]/[M] à porter payer à la SARL concluante la somme de 1'000'euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance,
Sur l'appel incident de la SARL concluante ; le dire juste et bien fondé et, y faisant droit,
- condamner in solidum les consorts [J]/[M] à porter et payer à la SARL Bagnolaise immobilière de gestion :
' 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive (article 1240 du code civil) ;
' 3 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile devant la cour,
- condamner in solidum les consorts [J]/[M] aux entiers dépens.
La clôture de la procédure est intervenue le 27 janvier 2022.
MOTIFS DE LA DECISION
En préliminaire il convient de constater qu'en cause d'appel aucune demande, excepté au titre des frais irrépétibles et des dépens de première instance et d'appel, n'est formulée à l'encontre de la SARL Bagnolaise immobilière de gestion.
Par ailleurs, aucune demande n'est formulée par les appelants au titre des travaux.
Sur le congé pour reprise,
Le bail signé par les parties stipule qu'« en respectant un préavis de 6 mois avant l'échéance du contrat ou de son renouvellement, le bailleur peut donner congé. Ce congé devra être fondé sur sa décision de reprendre ou de vendre le logement; soit sur un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant Le congé devra indiquer le motif allégué et en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne l'une des personnes prévues à l'article 15-1 de la loi p
Dans tous les cas, le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou signifié par acte d'huissier de justice ou par remise en main récépissé ou émargement. »
La convention reprend les dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
Le 4 juin 2018, les bailleurs, par acte d' huissier, ont délivré un congé aux locataires pour reprise justifié par leur volonté « de reprendre le logement pour leur propre bénéfice afin d'y établir leur résidence » pour le 13 décembre 2018.
Les appelants soutiennent que les bailleurs ne justifient pas du caractère réel et sérieux de leur décision de reprise. Ils prétendent que les bailleurs sont propriétaires de leur résidence principale dans laquelle ils résident toujours et que ces derniers ne démontrent pas la mise en vente de celle-ci ou une démarche faisant état d'une reprise du logement.
Or, les appelants ne procèdent que par affirmations sans établir la réalité de la fraude qu'ils invoquent.
En effet, il ressort des pièces produites aux débats que les bailleurs ont mis en vente leur résidence principale sise [Adresse 7] à [Localité 11] selon mandat de vente signé le 30 octobre 2018 et enregistré sous le numéro 3907 et fait réaliser des diagnostics en octobre 2018.
Le seul fait de disposer d'un logement à proximité du logement objet de la reprise ne suffit pas à lui seul à caractériser la fraude d'autant, comme l'a justement relevé le premier juge, qu'il n'appartient pas au juge d'exercer un contrôle sur les motifs ou les mobiles de la reprise.
Ils ne peut être reproché aux bailleurs une inoccupation des lieux alors même que les locataires se sont maintenus dans les lieux après le 13 décembre 2018 et les ont quittés 17 mois après, soit le 1er juin 2021.
Par ailleurs, il ressort du protocole de soin en date du 19 novembre 2021 et de l'attestation de l'ergothérapeute du centre hospitalier de [Localité 10] en date du 19 janvier 2022 que la bailleresse est atteinte d'une maladie neurodégénérative faisant obstacle à un déménagement.
Dès lors, le congé délivré est fondé et il n'y a pas lieu d'en prononcer la nullité.
En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a déclaré régulier en la forme et sur le fond le congé pour reprise délivré par M. et Mme [Z] à M. [M] et Mme [J] le 4 juin 2018, constaté en conséquence la résiliation du bail conclu le 12 novembre 2015 à compter du 13 décembre 2018 et ordonné à M. [M] et Mme [J] de libérer les lieux et de restituer les clés
Les appelants ayant quitté les lieux, la demande d'expulsion est sans objet.
Sur la demande de réduction de loyer,
Il convient de constater que le recevabilité de la demande n'est plus soulevée en cause d'appel.
Selon l'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 « Lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d'effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée »
Il est constant que le bail indique une surface habitable du logement de 100 m2 tandis que sa surface réelle, telle qu'elle résulte du diagnostic de performance énergétique réalisé le 12 septembre 2014, mentionne une surface habitable de 84,41 m2, soit une différence de plus de 5 %.
Les intimés, sans contester la réalité de cette différence de surface, font valoir que les locataires ont eu connaissance de la superficie de l'appartement dès la signature du contrat de bail dans la mesure où cette superficie est mentionnée dans le diagnostic.
Pour autant, la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 applicable en l'espèce, le bail datant du 1er novembre 2015, impose cette mention dans le bail et prescrit la sanction, peu importe que le locataire ait pu par ailleurs connaître la surface réelle.
En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a fait droit à la demande en réduction de loyer,
Le premier juge a justement calculé la réduction en prenant pour base le loyer résiduel réglé par les locataires après déduction des allocations logement.
En conséquence, il y lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a fixé le loyer recalculé à la somme de 394,62 x 84,41 € /100, soit 333,09 € à compter du 22 août 2018, soit une différence de loyer de 61,53 € par mois.
La demande ayant été été formulée au delà de six mois pour l'avoir été le 22 août 2018, la diminution de loyer prend effet à la date de la demande.
Par l'effet de la résiliation intervenue le 13 décembre 2018, la réduction de loyer s'applique du 22 août 2018 au 13 décembre 2018.
Le trop perçu sur cette période s'élève donc à la somme de 61,53 € x 3,5 mois=215,35 €.
Infirmant le jugement déféré, M. et Mme [Z] seront solidairement condamnés à payer aux appelants cette somme.
Sur l'indemnité d'occupation,
Les appelants étant sans droit ni titre depuis le 14 décembre 2018, causent un préjudice aux bailleurs qu'il y a lieu de réparer par l'allocation d'une indemnité mensuelle d'occupation qu'il convient de fixer au montant du loyer réduit, soit la somme de 518,47 € (580 € -61,53€ ) due à compter du 14 décembre 2018 jusqu'au départ effectif des lieux soit le 1er juin 2021, déduction à faire des allocations logement perçues par les bailleurs correspondant à cette période.
Il ressort des pièces produites aux débats que la commission de surendettement des particuliers du Gard, le 26 février 2021, a validé les mesures de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire avec effacement total des dettes (la dette locative étant inscrite sur l'état des créances) rentrant en application le 14 janvier 2021 mais uniquement pour Mme [E] [J].
En conséquence, aucune condamnation ne peut intervenir à son encontre pour la dette jusqu'au 14 janvier 2021.
En revanche, elle sera condamnée au titre des indemnités d'occupation du 15 janvier 2021 au 30 mai 2021, in solidum avec M. [R] [M].
M. [R] [M] sera condamné seul au paiement des indemnités d'occupation du 14 décembre 2018 au 14 janvier 2021.
Sur la taxe des ordures ménagères,
Les appelants ne contestent pas être redevables de la taxe des ordures ménagères pour les années 2016 et 2017 mais à défaut de justifier de la ventilation de celle-ci entre les différents logements de l'immeuble, ils estiment ne pas avoir à la payer.
Comme l'a relevé le premier juge, en application de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 et des pièces justificatives portées à la connaissance des locataires dès septembre 2018, ces derniers ne sont pas bien fondés à demander à être déchargés de leur obligation de paiement de la taxe d'ordures ménagères d'autant que les locataires versaient une provision pour charges de 20 € et qu'une reddition des comptes a été effectuée le 12 avril 2018 pour la période du 14 décembre 2015 au 31 décembre 2015.
Il a lieu au demeurant de constater qu'au terme de leur dispositif les appelants ne formulent aucune demande au titre de charges payées indûment.
Il y donc lieu de confirmer le jugement déféré de ce chef.
Sur la demande de dommages et intérêts des appelants au titre du préjudice économique et de jouissance,
Les appelants soutiennent avoir subi un préjudice économique, et un préjudice de jouissance liés au problème de décence du logement, justifiant des dommages-intérêts.
Cependant, par des motifs que la cour adopte, le premier juge a pertinemment relevé que les locataires avaient eu la possibilité d'agir dans les six premiers de prise d'effet du bail pour obtenir une réduction de loyer applicable dès la date de signature du bail, d'autant qu'ils avaient connaissance dès le diagnostic annexé au contrat de bail de l'existence d'une surface erronée.
Concernant le préjudice de jouissance, il résulte en effet du diagnostic décence réalisé le 3 décembre 2018 que le logement au moment du diagnostic était affecté de non-conformités aux critères de décence.
Cependant, les bailleurs qui avaient 18 mois pour procéder aux travaux, les ont effectués dès avril 2019, le technicien de la CAF constatant la réalisation de l'ensemble des travaux dans son rapport de contre visite du 19 avril 2019, malgré la réticence des locataires à laisser l'accès au logement aux artisans missionnés pour effectuer les travaux, établie par les attestations de ces derniers et les nombreux courriers recommandés des bailleurs les sollicitant.
Par ailleurs, il n'est pas démontré que le logement était affecté de désordres avant le diagnostic CAF et les locataires n'ont jamais alerté les bailleurs avant ledit diagnostic.
Au contraire, il ressort des photographies prises par l'agence immobilière lors de l'état des lieux d'entrée, versées aux débats, que le logement était en bon état.
En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté les appelents de ce chef de demande.
Sur la demande reconventionnelle en paiement de M. et Mme [Z],
M.et Mme [Z] sollicitent la somme de 10 164,15 € au titre des retards de loyers et de charges selon décompte en date du 3 août 2020 couvrant la période de février 2019 à août 2020 inclus.
Or, cette demande ne peut prospérer puisque le bail est résilié depuis le 13 décembre 2018 et qu'une indemnité d'occupation a d'ores et déjà été fixée pour la période postérieure à la résiliation et jusqu'au départ effectif des appelants.
Ils seront en conséquence déboutés de ce chef de demande.
Sur la demande de dommages et intérêts de la SARL Bagnolaise immobilière de gestion,
L'exercice d'une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à des dommages et intérêts qu'en cas de légèreté blâmable non démontrée en l'espèce.
La demande sera en conséquence rejetée.
Sur les demandes accessoires,
En application de l'article 696 du code de procédure civile, M.[R] [M] et Mme [E] [J], succombant principalement, supporteront les dépens de première instance et d'appel.
Il n'est pas inéquitable de laisser supporter à M. [S] [Z] et Mme [P] [V] épouse [Z] leurs frais irrépétibles de première instance et d'appel.Ils seront déboutés de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il n'est pas équitable de laisser supporter à la SARL Bagnolaise immobilière de gestion ses frais irrépétibles de première instance et d'appel. Il lui sera alloué la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Après en avoir délibéré conformément à la loi,
Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,
Dans la limite de sa saisine,
Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a condamné solidairement M. et Mme [Z] à restituer à M. [M] et Mme [J] la somme de 861,42 euros au titre du trop perçu sur la période de septembre 2018 à octobre 2019, condamné solidairement M. [M] et Mme [J] à verser à M. et Mme [Z], en deniers ou quittances (le cas échéant par le versement des allocations logement de la CAF), la somme de 519,09 euros (soit 333,09 euros + 166 euros + 20 euros) au titre de l'indemnité d'occupation à compter du 1er novembre 2019 et jusqu'au départ effectif des lieux, condamné in solidum M. [M] et Mme [J] à verser à M. et Mme [Z] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, condamné in solidum M. [M] et Mme [J] à verser à la SARL Bagnolaise immobilière de gestion la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et dit que chaque partie conservera la charge des dépens par elle engagés,
Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,
Condamne solidairement M. [S] [Z] et Mme [P] [V] épouse [Z] à payer à M. [R] [M] et Mme [E] [J] la somme de 215,35 € au titre du trop perçu du 22 août 2018 au 13 décembre 2018,
Dit la demande d'expulsion sans objet,
Fixe l'indemnité mensuelle d'occupation due à la somme de 518,47 € à compter du 14 décembre 2018 jusqu'au 1er juin 2021,
Condamne M. [R] [M] à payer à M. [S] [Z] et Mme [P] [V] épouse [Z] l'indemnité mensuelle d'occupation fixée à la somme de 518,47 € du 14 décembre 2018 au 14 janvier 2021, déduction à faire des allocations logement perçues par les bailleurs correspondant à cette période,
Condamne M. [R] [M] in solidum avec Mme [E] [J] l'indemnité mensuelle d'occupation fixée à la somme de 518,47 € du 15 janvier 2021 au 30 mai 2021, déduction à faire des allocations logement perçues par les bailleurs correspondant à cette période,
Déboute M. [R] [M] à payer à M. [S] [Z] et Mme [P] [V] épouse [Z] de leur demande en paiement de la somme de 10 164,15 € au titre des retards de loyers et de charges,
Condamne in solidum M. [R] [M] et Mme [E] [J] aux dépens de première instance et d'appel,
Condamne in solidum M. [R] [M] et Mme [E] [J] à payer à la SARL Bagnolaise immobilière de gestion la somme de 1 500€ au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel,
Déboute M. [S] [Z] et Mme [P] [V] épouse [Z] de leur demande au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel.
Arrêt signé par la présidente de chambre et par la greffière.
La greffière, La présidente,
