ARRÊT N°
N° RG 21/01283 - N° Portalis DBVH-V-B7F-H73L
CD
JUGE AUX AFFAIRES FAMILIALES DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ALES
29 mars 2021
RG:14/01471
[L]
C/
[P]
Grosse délivrée
le 18/05/2022 à :
Me Rigo
Me Sanchez-Vinot
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
3ème chambre famille
ARRÊT DU 18 MAI 2022
APPELANT :
Monsieur [W] [L]
né le 01 août 1973 à [Localité 8] (Maroc)
[Adresse 5]
[Localité 3]
Représenté par Me Caroline RIGO, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
INTIMÉE :
Madame [U] [P]
née le 30 mai 1976 à [Localité 9] (Maroc)
[Adresse 6]
[Localité 2]
Représentée par Me Céline SANCHEZ-VINOT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d'ALES
Ordonnance de clôture du 20 janvier 2022, révoquée sur le siège sur demande conjointe des parties et clôturée à nouveau au jour de l'audience avant l'ouverture des débats,
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Madame Catherine DOUSTALY, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
M. André BEAUCLAIR, Président de Chambre
Madame Catherine DOUSTALY, Conseillère
Mme Isabelle ROBIN, Conseillère
GREFFIER :
Mme Véronique VILLALBA, Greffière,
DÉBATS :
à l'audience publique du public le 10 février 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 06 avril 2022, prorogé à celle de ce jour
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel ;
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé et signé par M. André BEAUCLAIR, Président de Chambre, en Chambre du conseil, le 18 mai 2022,
EXPOSÉ DU LITIGE :
Mme [U] [P] et M. [W] [L] se sont mariés le 18 décembre 1999, sans avoir fait précéder leur union d'un contrat de mariage.
Par jugement du 3 février 2006, le juge aux affaires familiales du tribunal de grande instance de NÎMES a prononcé leur divorce.
Les anciens époux ont repris la vie commune en février 2006.
Ils ont acquis en indivision, chacun pour moitié, par acte notarié du 28 juillet 2011, une parcelle de terrain sise à [Localité 10] (30), cadastrée S AR n° [Cadastre 4], sur laquelle ils ont édifié deux villas mitoyennes.
Ils ont contracté le 8 novembre 2011 deux prêts auprès de la Caisse d'Epargne, l'un pour la somme de 23.700 € remboursable par échéances mensuelles de [Cadastre 1],26 €, l'autre d'un montant de 146.300 €, remboursable par échéances mensuelles de 853, 53 €.
Les parties ont occupé avec leurs trois enfants l'une des maisons avant de se séparer définitivement le 5 novembre 2012.
L'autre villa a été mise en location à compter du mois d'octobre 2012 pour un loyer mensuel de 780 €, jusqu'en novembre 2013, date à laquelle M. [L] en a pris possession et y est resté jusqu'en octobre 2015. A cette dernière date il a donné le bien à bail et a perçu seul les loyers.
Par acte d'huissier du 13 novembre 2014, Mme [P] a fait assigner M. [L] afin de liquidation partage de leurs droits et intérêts, d'attribution préférentielle du bien qu'elle occupe avec les enfants, et d'attribution de l'autre bien à M. [L].
Par jugement du 22 septembre 2015, le juge aux affaires familiales du tribunal de grande instance d'ALÈS a, principalement :
- ordonné l'ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de l'indivision ;
- donné acte à Mme [P] et M. [L] de leur accord pour que l'immeuble indivis sis à [Localité 10] et actuellement occupé par Mme [P], soit attribué à celle-ci et pour que l'immeuble indivis voisin actuellement occupé par M. [L] soit attribué à celui-ci.
- dit que la charge des deux prêts souscrits pour l'achat des deux biens immobiliers doit être supportée par moitié par chaque partie.
- désigné M° [B], notaire à cette fin,
- rejeté la demande d'expertise.
Me CHAMPEYRACHE a dressé le 19 juin 2017 un procès verbal de difficultés.
Par ordonnance du 27 novembre 2018, le juge de la mise en état a ordonné une médiation civile, déclarée caduque par ordonnance du 17 juin 2019 faute de consignation de la part de M. [L].
Par jugement du 29 janvier 2021, le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire d'ALÈS a :
- fixé la valeur de la villa occupée par Mme [P] à 195 000 €,
- fixé la valeur de la villa 2 à 170 000 €,
- débouté M. [L] de sa demande de licitation des biens indivis,
- attribué la maison n°1 à Mme [P],
- attribué la maison n° 2 à M. [L],
- dit que Mme [P] a sur l'indivision les créances suivantes :
- dit que Mme [P] a sur M. [L] une créance de 4 367,80€ au titre des contributions alimentaires,
- dit que l'indivision a sur M. [L] les créances suivantes :
- dit que M. [L] a les créances suivantes sur l'indivision :
- dit que la demande d'ouverture des opérations de comptes liquidation et partage est infondée,
- renvoyé les parties devant le notaire qui dressera l'acte de partage conformément à la décision.
M. [L] a relevé appel de ce jugement selon déclaration d'appel du 30 mars 2021.
Mme [P] a relevé appel de ce jugement selon déclaration d'appel du 23 avril 2021.
Par ordonnance du 4 mai 2021, le président de la chambre de la famille a ordonné la jonction des deux procédures. La proposition de médiation faite aux parties selon bulletin du président de la chambre du 15 avril 2021 est restée sans suite utile.
Dans ses dernières écritures, notifiées par RPVA le 31 janvier 2022, M. [L] demande à la cour, réformant le jugement, rejetant l'ensemble des demandes fines et conclusions de Mme [P], et statuant à nouveau de :
( ...)
A titre principal
- ordonner une médiation entre les parties
- ordonner une expertise judiciaire immobilière pour déterminer la valeur du bien, la valeur de chaque villa et la valeur locative de chaque villa et l'indemnité d'occupation pour chaque villa, évaluer l'apport en industrie et en matériaux de M. [L],
- ordonner la division parcellaire,
- dire et juger que les frais de division et d'expertise seront pris en charge par moitié par chacune des parties,
- ordonner la production par Mme [P] des relevés APL pour la période suivante : novembre 2012 à aujourd'hui.
A titre subsidiaire :
- fixer la valeur des villas comme suit : villa occupée par Mme [P] 270 000€ ; villa n°2 la plus petite à 200 000€,
- fixer la valeur locative des villas comme suit : villa occupée par Mme [P] 1 100€ ; villa n°2 la plus petite 750€.
- dire que Mme [P] a sur l'indivision les créances suivantes :
- dire n'y avoir lieu à créance concernant les travaux revendiqués par Mme [P]
- dire que Mme [P] doit à l'indivision les créances suivantes :
- dire que Mme [P] a sur M. [L] les créances suivantes:
- dire que M. [L] a sur l'indivision les créances suivantes :
- dire que M. [L] doit à l'indivision les créances suivantes :
- rejeter la demande de Mme [P] sur les prétendues dépenses personnelles,
- rejeter les autres demandes de Mme [P],
- renvoyer les parties devant notaire qui dressera l'acte de partage conformément à l'arrêt à intervenir
En tout état de cause,
- condamner Mme [P] au règlement de 4000 € pour la première instance et au règlement de 4000 € pour l'appel au titre de l'article 700 du code de procédure civile
- statuer ce que de droit sur les dépens.
M. [L] soutient principalement :
- que le jugement aboutit à un partage inéquitable, non conforme aux règles applicables, sans que ses dires aient été examinés, certaines créances ayant même été oubliées, ou confondues avec d'autres,
- qu'il existe deux villas mitoyennes sur une parcelle unique non divisée, cadastrée n° [Cadastre 4],
- que les deux villas ont été construites par lui, qui est entrepreneur de maçonnerie, avec des apports en numéraires et en nature (construction et matériaux),
- que la villa n° 1, occupée par Mme [P], sur une surface habitable de 136 m² est dotée d'équipements et de finitions soignées, que la villa n° 2, destinée à la location, d'une surface habitable de 99 m², comprend un jardin plus petit et des équipements plus simples.
- qu'il en résulte des valeurs différentes, qu'il estime à 270 000 € et 200 000€.
- que les évaluations du tribunal et de l'agence mandatée par Mme [H] ne prennent pas en compte ces différences ni la problématique de l'indivision, et ne tiennent pas compte de la valeur actuelle du marché,
- que les évaluations produites ont été faites en 2016, et sans que les agents immobiliers aient pu accéder aux lieux, ce qui justifie sa demande d'expertise afin d'évaluation également de la valeur locative des villas, de division parcellaire pour permettre le découpage et l'attribution des lots, sans que le coût de telles opérations, ni la longueur déjà acquise de la procédure, dont il n'est pas responsable, y mettent obstacle,
- qu'au cas où la cour n'ordonnerait pas d'expertise, il demande la fixation de la valeur locative de la villa occupée par Mme [P] à 1100 € par mois, soit une créance de l'indivision de 1100 € x 92 mois (depuis novembre 2012) = 101 2002 / 2 = 50 600€
- que les APL "accession", de 179 € par mois perçues par Mme [P] depuis le divorce, ne constituent pas un substitut de revenus mais une aide à la propriété dont elle ne saurait bénéficier seule, puisque destinées à régler le crédit immobilier de l'indivision, soit un total de créance de 16 468 € (92 x 179).
- que la créance de Mme [P] au titre du remboursement des prêts immobiliers (990, 70 € par mois) s'étend depuis l'ordonnance de non-conciliation sur 28 mois et non 29 mois, soit un montant de 27742,12€ et non 29 000 €,
- que les remboursements mis à la charge de Mme [P] par le jugement du 22 septembre 2015 constituent une créance de 495,39 € par mois sur 68 mois, soit un total de 33 686 €, ceux qu'elle a effectués en ses lieu et place quand il a été défaillant, constituent une créance de 495,39 X 28 mois = 13 871, 06 €, soit au total une créance de 47 257 €.
- qu'il s'agit bien d'une créance de Mme [P] sur l'indivision, puisque l'indivision a profité de ces règlements, et non à son encontre comme retenu à tort par le tribunal,
- que s'il ne conteste pas l'apport de 12 000 € de Mme [P], cela n'a pu suffire, et son propre apport au titre du financement, de 25000€ par virement sur le compte commun, doit être retenu,
- que de même son apport au titre du financement des matériaux doit être retenu pour 266.186,54 €, montant que le prêt accordé par la Banque ne pouvait couvrir,
- qu'il évalue à défaut d'expertise son industrie personnelle à 35000 €, représentant son travail sur son temps libre, les week-ends, soirs et vacances, ce qui ne saurait être contesté dès lors qu'il était le seul à pouvoir diriger un chantier de construction en qualité de professionnel du Bâtiment,
- qu'il justifie du règlement des taxes foncières pour un total de 15702,50 €, 2 051€ au titre de la taxe d'habitation, et 2 208 € au titre de la taxe locale d'équipement,
- qu'il n'a pas à supporter les caprices de Mme [P] dans la gestion de l'indivision pour des travaux qui n'étaient pas nécessaires et sur lesquels il n'a pas été consulté,
- qu'il convient de retenir en outre une créance de l'indivision au titre des loyers perçus par Mme [P], de septembre 2012 à janvier 2014 soit 21 x 780 € = 16 380 €,
- que la créance de Mme [P] au titre des contributions alimentaires constitue une difficulté d'exécution d'une précédente décision sur laquelle le juge liquidateur des droits des époux n'a pas à statuer, est prescrite, a été soldée entre les mains de l'huissier chargé de la recouvrer,
- qu'il a occupé de décembre 2013 à novembre 2015 la villa n° 2 qui n'était donc pas louée, qu'il doit au maximum 425 € (850/2) x 23 mois, = 9 775 €
- que "la communauté" a encaissé des loyers de septembre 2012 à août 2014,
- qu'il a donné cette villa en location du 1er janvier 2016 au 30 décembre 2019 pour un loyer de 850 € par mois, soit pour la période une créance de l'indivision à son encontre de 850 x 48 = 40 800 €/2 = 20400€, et non pas 42 000 €;
- que l'attestation très suspecte du locataire n'est accompagnée d'aucun justificatif des prétendus versements,
- qu'il alimentait le compte commun, sur lequel était prélevé l'impôt sur le revenu, avec l'intégralité de son salaire de 2200 € mensuels,
- qu'il a compensé la dépense relative à la taxe foncière en abondant le compte commun pour 1500 €,
- qu'il a remis à M. [M] un chèque de 2 500 € au titre de son aide bénévole sur le chantier de la maison,
- qu'il a réglé seul les frais relatifs à l'indivision, Mme [P] versant son salaire sur son compte personnel,
- que la totalité des échéances doit être retenue, soit la somme de 62 815,02 €, ainsi que les frais d'assurance de la villa N°2 de propriétaire non occupant, pour 805,90 €.
Dans ses dernières écritures, notifiées par RPVA le 17 janvier 2022 Mme [P] demande à la cour, confirmant le jugement des autres chefs, de le réformer en ce qu'il a :
- fixé la valeur de la maison indivise occupée par Mme [P], dite maison n°1, à la somme de 195 000 €,
- fixé la valeur de la maison indivise donnée à bail, dite maison n°2, à la somme de 170 000 € ;
- dit que Mme [P] a sur l'indivision la créance suivante : 97.41 € au titre des frais bancaires - débouté Mme [P] de sa demande au titre des travaux,
- dit que l'indivision a la créance suivante sur M. [L] : 5 060€ au titre de dépenses personnelles exposées par M. [L] ;
- dit que M. [L] a la créance suivante sur l'indivision : 12 188€ au titre des taxes d'habitation et foncières réglés pour le compte de l'indivision ;
- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
En conséquence,
- rejeter la demande avant dire droit de M. [L] d'instauration d'une mesure d'expertise immobilière et d'une division parcellaire,
- rejeter la demande de licitation et d'attribution préférentielle des biens indivis,
- rejeter la demande de sommation de communiquer de M. [L] les APL,
- fixer l'actif brut de l'indivision à la somme totale 421.280 €, réparti comme suit : villa n°1 occupée par Mme [P], 221.300 €, villa n°2 donnée à bail par M. [L], 199.980 €
- rejeter la demande de Monsieur [L] concernant les APL, l'indemnité d'occupation, les loyers perçus en lieu et place de l'indivision. - dire et juger que M. [L] n'a pas de créance sur l'indivision,
- rejeter les demandes de M. [L] au titre des crédits immobiliers, des taxes foncières, des taxes d'habitation, de la taxe locale d'équipement, de l'assurance de la villa n°2, de l'apport personnel, de l'apport de matériaux, de l'apport en industrie,
- rejeter la demande de paiement provisionnel de M. [L],
- dire et juger que Mme [P] a sur l'indivision les créances suivantes:
- dire et juger que l'indivision a sur M. [L] les créances suivantes :
- dire et juger que Mme [P] a sur M. [L] la créance de 4.367,80 € au titre des contributions alimentaires mises à sa charge,
- rejeter les autres demandes de M. [L]
- attribuer à Mme [P] le bien immobilier situé à [Localité 10] qu'elle occupe, à savoir la villa n°1,
- attribuer à M. [L] le bien immobilier situé à [Localité 10] qu'il donne en location, à savoir la villa n°2,
- renvoyer les parties devant Maître CHAMPEYRACHE SERRANO, notaire à [Localité 7] qui dressera l'acte de partage conformément à l'arrêt à intervenir.
- condamner M. [L] au règlement de la somme de 6.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
L'intimée soutient principalement :
- que les deux villas, séparées par une clôture, ont été construites non par M. [L], personne privée, mais par la SARL 3B BATIMENT alors gérée par M. [L] et aujourd'hui radiée du registre du commerce et des sociétés, ayant cessé toute activité.
- que le terrain et la construction des deux maisons ont été financés au moyen de deux prêts souscrits auprès de la Caisse d'Epargne,
- que la villa n° 1 fait seulement 19m² de plus que la villa n° 2, et ne possède pas de portillon, à la différence de la villa n° 2,
- que les agents immobiliers de la place qui ont procédé aux évaluations critiquées, ont bien visité complètement les lieux et connaissent parfaitement le marché,
- que M. [L] compare les deux villas avec des biens dont les caractéristiques sont totalement différentes,
- que pour faire reste de raison à M. [L] elle a fait à nouveau évaluer les biens, cette fois par un expert immobilier inscrit sur les listes de la cour d'appel, qui a estimé en 2021 les biens à 220 300 € et 199 180 €, valeurs qu'elle demande à la cour de retenir,
- que les sommes reçues au titre de l'APL l'ont été postérieurement à la séparation d'avec M. [L] sur la base de ses seuls revenus, et lui ont été versées en raison de sa situation de parent isolé avec trois enfants à charge, et non pas au titre de l'APL accession,
- que M. [L] s'est abstenu de régler sa quote part des remboursements des prêts immobiliers de mai 2012 à janvier 2014 inclus, puis d'août 2014 à décembre 2016, soit pour un total retenu par le tribunal de 16 579 € ,
- qu'à compter du mois de février 2017 M. [L] s'est à nouveau abstenu, et qu'elle a payé des frais bancaires à ce titre (pour 628,89 € et non 97 € comme retenu par le tribunal), a été fichée par la banque de France,
- qu'elle a dû assumer le règlement de la totalité pendant toute la période pour un total de 17 950 € et que le jugement doit être confirmé de ce chef,
- que pendant ce temps, de novembre 2015 à décembre 2019, M. [L] percevait les loyers de la maison n° 2 (850 € par mois des époux [O]) soit 42 500 €, et envoyait de coquettes sommes au MAROC pour y construire sa résidence secondaire,
- qu'elle a en outre réglé pour le compte de l'indivision de prix de travaux nécessaires à la conservation de la maison n~1, le jugement devant être réformé sur ce point,
- que les loyers de la villa n° 2 entre septembre 2012 et janvier 2014 ont été versés sur le compte joint des parties et profité à l'indivision et non pas à elle, que M. [L] doit être débouté de sa demande à ce titre,
- que pour les autres périodes, l'indivision n'a rien perçu depuis le mois de janvier 2014, les époux [O] et les époux [Y] ayant toujours réglé le loyer entre les seules mains de M. [L], soit un total au jour du jugement de 42 500€, auquel il faut rajouter la somme de 13 148 € courue depuis, soit la somme due de 55 648 € arrêtée au 17 janvier 2021 ;
- que s'agissant des contributions alimentaires dues par M. [L], la prescription a été interrompue par la citation en partage, et que les sommes versées entre les mains de l'huissier concernent une période postérieure à décembre 2013,
- que M. [L] est également redevable des dépenses personnelles réglées avec des fonds de l'indivision : ses impôts sur le revenu de 2012 (3 708 €), les taxes foncières 2012 de son bien personnel (1.352€), les chèques établis au profit de M. [M] (1.500 + 2.000 €) total 5.060 € comme retenu par le tribunal,
- que le prétendu apport personnel de 25 000 € n'est pas justifié,
- qu'il en va de même de la prétendue créance au titre des matériaux, curieusement passée de 23 940 € en première instance à 266286,54 € devant la cour, sur la base de factures floutées et biffées, établies au nom et réglées par la SARL 3 B Bâtiment, ou sur la base de simples bons de commandes, et qu'il n'est pas étonnant que des marchandises aient été réceptionnées par M. [L] puisqu'il était gérant de cette société.
- qu'au titre de sa participation personnelle, M. [L] n'a jamais fait plus que quelques menus travaux en compagnie de son beau-père,
- que l'assurance habitation ne peut concerner que les locataires,
- qu'elle reconnaît le règlement par M. [L] des taxes foncières pour les années 2014 à 2018, elle-même ayant réglé celles pour les années 2019, 2020 et 2021, et admet une créance de l'appelant à hauteur de 9 895 € ,
- que la taxe sur les biens d'équipement a été réglées par l'indivision,
La clôture de la procédure a été révoquée à l'audience pour admettre, à leur demande, les dernières pièces et conclusions des parties, la procédure clôturée à nouveau au 10 février 2022 ;
MOTIFS DE LA DÉCISION :
1- Sur l'évaluation des deux villas :
Le tribunal a fixé à 195.000 € la valeur de la villa n° 1, et 170000€ la valeur de la villa n° 2. M. [L] conteste ces évaluations faites selon lui exclusivement sur la base d'estimations datant de 2016, et sollicite une expertise avant dire droit. A défaut d'expertise il demande à la cour de fixer 270 000 et 200 000 € ces valeurs, en invoquant le prix de vente de certains biens à proximité. Mme [P] produit en cause d'appel un avis de valeur récent du bien en cause, émanant d'un expert immobilier qui formule, au terme d'une étude détaillée, un avis de valeur de 221 300 € pour la villa Sud et de 199 980€ pour la villa Nord.
En considération de cet ensemble d'éléments, et du fait qu'il s'agit de deux habitations mitoyennes même si chacune dispose d'une partie du terrain, et des caractéristiques des biens rappelées plus loin, la valeur de 230 000 € doit être retenue pour la maison n° 1, et la valeur de 200 000€ pour la villa n° 2, sans qu'une expertise apparaisse nécessaire à l'appréciation de la cour.
Le jugement est réformé en ce sens.
2- Sur la demande de division parcellaire :
En vertu de l'article 815 du code civil, nul n'est tenu de rester dans l'indivision.
Les habitations mitoyennes des parties, dont l'attribution préférentielle ordonnée par le premier juge n'est pas remise en cause, soit la maison n° 1 à Mme [P] et la maison n° 2 à M. [L], sont situées sur une seule propriété cadastrale, figurant au n° [Cadastre 1] de la section AR de la commune de QUISSAC (Gard).
Les deux parties de la propriété sont matériellement séparées par une clôture, avec un passage sur l'une permettant l'accès à l'autre.
Il convient, dès lors que le partage en nature est possible sous réserve de la formalisation d'un droit de passage, de faire droit à la demande de l'appelant de ce chef, et d'ordonner la division parcellaire de cette propriété en deux propriétés distinctes.
Les frais d'actes et de géomètre pour y parvenir sont mis à la charge des deux parties, pour moitié chacune.
3- Sur la demande au titre de l'occupation privative par Mme [P] de la villa n° 1 :
Le tribunal a débouté M. [L] de sa demande à ce titre, au motif que la demande était alors faite pour son compte personnel et non pour le compte de l'indivision.
En vertu de l'article 815-9 al 2 du code civil, l'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité.
Cette indemnité est due pendant toute la période de jouissance privative, soit en l'espèce depuis la séparation des époux. C'est en conséquence depuis le 5 novembre 2012 qu'une indemnité est due par Mme [P] à l'indivision au titre de son occupation privative de la villa n° 1.
S'agissant d'un bien situé dans un lotissement résidentiel de [Localité 2] dans le Gard, à 1,3 km du centre ville, comprenant une villa de 120 m² d'une surface habitable de 98m², trois chambres sur deux niveaux, terrasse et garage, la valeur locative estimée par l'étude documentée produite par Mme [P] doit être retenue, soit 930 € par mois. Il convient d'appliquer à cette valeur un coefficient de précarité de 20 % , soit la somme mensuelle de 744 € par mois, et une somme due aujourd'hui par Mme [P] à l'indivision de 81 840 €.
La cour fait droit par conséquent à la demande de M. [L] pour le compte de l'indivision à hauteur du montant sollicité de 50 600 €, somme à laquelle il limite sa demande devant la cour, somme arrêtée au mois de janvier 2021 inclus, sauf à parfaire à la date du partage.
4- Sur la demande au titre de l'occupation privative par M. [L] de la villa n° 2 :
M. [L] admet une occupation privative et exclusive du bien à compter du mois de janvier 2014 inclus jusqu'au mois d'octobre 2015. Il doit donc à ce titre une indemnité d'occupation à l'indivision.
Compte tenu des caractéristiques de la villa de 3 chambres d'une surface habitable de 99 m² avec garage et jardin délimité mais soumis à un passage pour l'accès à la villa n°1, et des loyers prévus aux différents baux pour les autres périodes, c'est une valeur locative de 780 € qui doit être retenue, avec un coefficient de précarité de 20 %, soit la somme de 624 € par mois.
Soit pour la période d'occupation par M. [L] à titre personnel de la villa du mois de décembre 2013 au mois de novembre 2015, 23 mois, la somme due à l'indivision de 14.352 €.
Le jugement est réformé en ce sens.
5- Sur la demande à l'encontre de M. [L] et sur la demande de M. [L] au titre de loyers réglés pour la villa n° 2 :
- Selon bail du 1er octobre 2012 le bien a été donné à bail par M. [L] pour un loyer de 780€ jusqu'au mois de novembre 2013.
- Selon bail du 25 septembre 2015, M. [L] a loué le bien pour un loyer de 850 € par mois, de janvier 2016 à décembre 2019.
- soit une créance de l'indivision à ce titre de (780 x 13 mois =)10 140 € + (850€ x 48 mois=) 40 800 € = 50 940 €
Le jugement est réformé en ce sens et la demande de M. [L] à ce titre est rejetée.
6- Sur la demande de M. [L] au titre des APL perçues par Mme [P] :
Il est constant que l'aide personnalisée au logement constitue, pour son bénéficiaire, un substitut de revenus, qu'elle ne peut par conséquent être soustraite de la créance que celui-ci possède contre l'indivision au titre du remboursement de l'emprunt contracté pour l'acquisition d'un l'immeuble.
Le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté M. [L] de sa demande de ce chef.
7- Sur la demande au titre du remboursement par chacun des indivisaires des crédits immobiliers :
Les parties ont contracté le 8 novembre 2011 deux prêts auprès de la Caisse d'Epargne, l'un pour la somme de 23 700 € remboursable en 192 échéances mensuelles de [Cadastre 1],26 €, l'autre d'un montant de 146 300€, remboursable en 300 échéances mensuelles de 853, 53 € chacune.
- Le tribunal a retenu au crédit de Mme [P] le remboursement du crédit pendant 29 mois pour un total de 28 955 €. M. [L] reconnaît une créance de Mme [P] à ce titre du mois d'août 2014 au mois de décembre 2016 inclus, ce qui fait bien 29 mois.
Le jugement est confirmé de ce chef.
- Le tribunal a fixé à 16 579 € la créance de M. [L] sur l'indivision au titre du remboursement des emprunts à compter du mois de janvier 2017. Or, le compte arrêté au mois de janvier 2021 est de : 990, 79 par mois ([Cadastre 1],26 + 853,53) x 60 mois = 59 447,40 €, sauf à parfaire à la date la plus proche du partage.
Le jugement est réformé de ce chef.
8- Sur la demande au titre d'apports personnels dans l'acquisition de l'immeuble :
Le tribunal a retenu l'apport personnel de 12 000 € fait en juillet 2011 à ce titre par Mme [P] sur la base d'un virement justifié par celle-ci et de l'absence de contestation de M. [L].
L'appelant invoque devant la cour un apport personnel d'un montant de 25 000 € qu'il a fait lui-même au même moment. Il produit un relevé de comptes établissant un virement effectué le 3 juin 2011 à partir d'un compte personnel vers le compte joint du couple, à hauteur de 25 000 €. Compte tenu de la contemporanéité de ce mouvement avec le virement effectué par Mme [P] le 11 juillet 2011, et avec l'acquisition du terrain par acte notarié du 28 juillet 2011, la cour, ajoutant au jugement, retient ce montant au titre d'un apport personnel de M. [L] dans l'acquisition de l'immeuble indivis.
9- Sur la demande de M. [L] au titre d'un apport de matériaux :
L'appelant liste dans ses écritures un certain nombre de factures dont le total est très loin d'atteindre le montant revendiqué de 266 186,54€. Mme [P] fait en outre remarquer qu'en première instance la demande à ce titre était de 23 940 €.
Le tribunal a débouté M. [L] aux motifs que la plupart des bons de livraison ont été émis au nom de la SARL 3B BATIMENT et que la seule circonstance que les matériaux ont été réceptionnés par M. [L], gérant de cette société, ne suffit pas à établir la créance revendiquée.
La cour adopte ces motifs pertinents et ajoute que le créancier du coût des matériaux, si leur destination était établie, serait alors la SARL 3B BATIMENTS, et non pas M. [L] à titre personnel.
La cour confirme le jugement et déboute M. [L] de sa demande plus ample de ce chef sans qu'une expertise soit nécessaire à cette appréciation.
10- Sur la demande au titre d'un apport en industrie :
Pour les mêmes motifs, M. [L] doit être débouté de sa demande à ce titre.
L'appelant affirme sans le démontrer qu'il aurait construit seul et à titre personnel les deux villas "les week-end, soirs et vacances", Les attestations produites procèdent par affirmations générales telles que : "beaucoup de temps", " à plusieurs reprises", "présence quotidienne sur le chantier" et n'établissent pas un travail effectué à titre personnel par M. [L].
Le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté l'appelant de sa demande à ce titre.
11- Sur la demande de M. [L] au titre de l'assurance de la villa n° 2 :
M. [L] réclame cette somme au titre de l'assurance habitation réglée pour les années 2016 à 2021 pour la villa n° 2 pour un total de 805,90 €, et ce sur la base d'un tableau établi par lui-même.
L'appelant ne justifie aucunement de la souscription d'une assurance "propriétaire non occupant" pour les années 2016 à 2020.
Il se borne à produire un récapitulatif des assurances souscrites en 2021 auprès de "Pro BTP" comprenant le montant annuel de 147.24 € pour l'habitation concernée.
La demande à ce titre est admise pour ce montant et le jugement réformé en ce sens.
12- Sur la demande de M. [L] au titre de la taxe foncière, de la taxe d'habitation, de la taxe locale d'équipement :
L'appelant réclame la prise en compte des sommes qu'il dit avoir réglées seul :
- au titre de la taxe foncière due pour les biens indivis, depuis l'année 2014 jusqu'à l'année 2021 incluses, pour un total de 15 702, 50€,
- au titre de la taxe d'habitation pour les deux villas, en 2012 et en 2014, pour les montants de 1419 et 832 €, soit un montant total de 2251€
- au titre de la taxe locale d'équipement réglée en 2012 : 2 208 €
- et ce à partir de son compte personnel.
Le tribunal a justement fait droit partiellement, et globalement, à ces demandes, à hauteur de 12 188 €.
13- Sur la demande de M. [L] au titre des taxes foncières :
L'intimée ne conteste pas que M. [L] a réglé les taxes foncières des années 2014 à 2018 incluses, affirme avoir réglé sa quote part pour les années 2019 2020 et 2021. Soit une créance reconnue au profit de M. [L] de 9 885 € (2014 à 2018 inclus).
Pour les années 2019, 2020, 2021, M [L] justifie du montant et du règlement de la taxe foncière due pour l'année 2021, à hauteur de 2539 €.
L'intimée affirme avoir réglé sa quote part pour les trois dernières années et justifie du règlement à ce titre de la somme de 1213 €pour l'année 2019, de la somme de 1239, 50 € pour l'année 2020, de la somme de 1269,50 € pour l'année 2021.
La cour retient par conséquent une créance de M. [L] à l'encontre de l'indivision a hauteur du montant admis et justifié jusqu'en 2018 inclus, soit à hauteur de 9 885 € au titre de la taxe foncière, et la somme de 2 539 € au titre de la taxe foncière de l'année 2021, soit un total de 12 424 € .
Le surplus de la demande doit être en l'état rejeté.
Le jugement est réformé en ce sens.
Le montant réglé par chaque partie pour les années 2019, 2020, voire 2021 et 2022 pourra être intégré par le notaire chargé de la liquidation, sous réserve de la justification devant lui du paiement par l'un ou l'autre ou les deux indivisaires.
14- Sur la demande au titre de la taxe d'habitation pour les deux villas :
M. [L] invoque des règlements en 2012 et en 2014, pour les montants de 1419 et 832 €, soit un montant total de 2 251 €.
Ce montant est admis par l'intimée, sous réserve d'un dégrèvement accordé par l'administration fiscale à M. [L] pour l'année 2012 de 495 € , ce qui résulte en effet d'un avis de dégrèvement du 27 octobre 2012.
Soit une créance de M. [L] à ce titre pour l'année 2012 de 1419-405 = 924 €.
Pour l'année 2014 M. [L] occupait la villa n° 2 et ne peut donc réclamer à l'indivision la taxe réglée à ce titre.
Soit une créance reconnue par la cour de 924 € au titre de la taxe d'habitation.
Le jugement est réformé en ce sens.
15- Sur la demande au titre de la Taxe locale d'équipement :
La demande de M. [L] porte sur un montant de 2 208 €. Il produit des relevés de son compte personnel faisant apparaître quatre virements de 552 € chacun au titre de cette taxe, les 21 septembre 2015, 20 octobre 2015, 30 novembre et 31 décembre 2015, soit un total de 2208 € en règlement de la somme restant due à ce titre selon relance de l'administration fiscale du 2 mars 2015.
Si Mme [P] justifie du prélèvement, en 2012, d'une partie (2 111 €) de la somme due à ce titre, à partir du compte joint des parties, elle ne justifie pas du règlement du solde restant dû en 2015, de 2 208 €.
Le jugement est réformé en ce qu'il a (implicitement) rejeté la demande de M. [L] à ce titre.
La cour fixe la créance de M. [L] envers l'indivision à ce titre à 2 208 €.
16- Sur la demande de Mme [P] au titre de travaux :
L'article 815-13 al 2 du code civil dispose qu'il doit être tenu compte des dépenses nécessaires faites par l'indivisaire de ses deniers personnels pour la conservation des biens indivis, encore qu'elles ne les aient point améliorés.
Il est acquis, en application de ce texte, que les dépenses doivent être nécessaires à la conservation du bien et que les travaux d'entretien n'ouvrent pas droit à indemnité.
Les pièces produites par l'intimée sont des tickets de caisse épars, de 2016 et de 2020, relatifs à du matériel d'outillage, une facture du 1er février 2020 de "remplacement d'un moteur de VR existant', une commande du 27 avril 2020 d'une "motorisation portail coulissant".
Il ne résulte pas de ces éléments la preuve de ce que les dépenses alléguées ont été nécessaires à la conservation des biens indivis.
Le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté Mme [P] de sa demande à ce titre.
17- Sur la demande de Mme [P] au titre de frais bancaires :
Le tribunal a justement relevé que les frais directement imputables aux incidents de paiement s'élèvent à 97, 41 € (intérêts débiteurs 21, 41€ + incidents de fonctionnement 76 €), et rejeté par conséquent le surplus de la demande de Mme [P].
Le jugement est confirmé de ce chef.
18- Sur la demande au titre de dépenses personnelles de M. [L] :
Le tribunal a retenu une créance de l'indivision de 3 708 € au titre de l'impôt sur le revenu de M. [L] selon chèque du 5 septembre 2012, 1352 € au titre de la taxe foncière du bien personnel de M. [L], 1 500 € au titre d'un chèque remis à un ami de M. [L].
L'appelant soutient qu'il alimentait seul le compte joint de l'intégralité de son salaire de 2200 € mensuel, ce qui profitait à l'indivision ; qu'il a compensé la dépense faite le 19 décembre 2012 au titre de la taxe foncière personnelle en abondant le compte commun de 1 500 € le 17 octobre 2012 ; que M. [M] ayant apporté une aide bénévole, il lui a remis, d'accord avec Mme [P], 2 500 € pour l'en remercier.
Les impôts sur le revenu dus par M. [L] lui étaient personnels.
D'autre part, à partir du mois de juillet 2012 M. [L] ne versait plus son salaire sur le compte joint.
En raison du caractère fongible des sommes versées, et de ce que le compte était alimenté également par d'autres revenus, notamment les revenus des loyers, M. [L] n'établit pas de lien suffisant entre ses revenus personnels et le règlement de ses dettes personnelles.
La somme de 3 708 € pour le règlement de l'impôt sur le revenu de M. [L] ; et celle de 1 352 € au titre de la taxe foncière d'un immeuble personnel à M. [L], ouvrent droit par conséquent à une créance de l'indivision pour ces montants.
Les explications relatives à l'aide bénévole mais néanmoins rémunérée de M. [M], et l'invocation d'un accord non justifié de Mme [P], n'emportent pas la conviction de la cour.
Le jugement est en conséquence confirmé en ce qu'il a reconnu une créance de l'indivision à l'encontre de M. [L] au titre de ces dépenses personnelles.
19- Sur la demande de Mme [P] au titre de pensions alimentaires dues par M. [L] de novembre 2012 à décembre 2013 pour une part, et d'août 2014 à novembre 2014 pour une seconde part :
Il est de droit que depuis l'entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008, le créancier peut poursuivre pendant dix ans l'exécution d'un jugement portant condamnation au paiement d'une somme payable à termes périodiques ; que pour autant il ne peut, en vertu de l'article 2224 du code civil applicable en raison de la nature de la créance, obtenir le recouvrement des arriérés échus plus de cinq ans avant la date de la demande et non encore exigibles à la date à laquelle le jugement avait été obtenu.
En l'espèce :
- le jugement de divorce du 3 février 2006 a "maintenu la contribution du père à 120€ par enfant, 240 € en tout, pour l'entretien et l'éducation des deux enfants du couple, nés en 2001 et 2002.
- un jugement du 11 décembre 2014 a en outre fixé à 120 € la contribution destinée à l'entretien et l'éducation du troisième enfant du couple, [T], avec effet rétroactif au 25 août 2014,
- Mme [P] justifie d'une demande de constat d'une créance à ces deux titres dans le procès-verbal de difficultés dressé par M° CHAMPEYRACHE SERRANO, notaire à [Localité 7], le 19 juin 2017, soit moins de cinq ans après que ces sommes sont devenues exigibles, à hauteur de 3.887,80 € et 480€.
Il s'ensuit que le moyen tiré de la prescription doit être écarté.
M. [L] affirme subsidiairement qu'il a réglé la somme due du premier chef entre les mains de l'huissier poursuivant. Il invoque une mise en demeure reçue de M° [C], huissier de justice, et qui porte de plus sur la période de mai 2014 à décembre 2014, par conséquent inopérante pour établir la preuve d'un paiement de la créance en cause.
La cour constate l'existence au profit de Mme [P] à l'encontre de M. [L] d'une créance de 3 887€, 80 € + 480 € = 4 367,80 € au titre des contributions alimentaires dues pour la période de novembre 2012 à décembre 2013.
Le jugement est confirmé de ce chef.
20- Sur les demandes accessoires :
Il est équitable de laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles.
Les dépens seront ordonnés en frais privilégiés de partage.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Statuant, publiquement, dans les limites de l'appel, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,
Confirme le jugement, sauf des chefs de :
- de l'évaluation de la valeur de la villa n° 1 et de la valeur de la villa n° 2,
- de l'indemnité d'occupation due par Mme [P] au titre de son occupation privative de la villa n° 1 :
- de l'indemnité d'occupation due par M. [W] [L] au titre de son occupation privative de la villa n° 2,
- de la créance de l'indivision du titre des loyers perçus par M. [W] [L] pour la location de la villa n° 2,
- de la créance de M. [W] [L] au titre du remboursement des emprunts relatifs à l'immeuble indivis ;
- de la créance de M. [W] [L] au titre des taxes foncières, taxes d'habitation, taxe locale d'équipement, et frais d'assurance.
Réformant le jugement et statuant à nouveau de ces chefs :
Fixe à 230 000 € la valeur de la maison d'habitation n° 1 et partie de terrain attenant,
Fixe à 200 000 € la valeur de la maison d'habitation n° 2 et partie de terrain attenant,
Fixe à 50 600 € la créance de l'indivision au titre de l'indemnité d'occupation due par Mme [U] [P] au titre de l'occupation de la maison n° 1, somme arrêtée au mois de janvier 2021, sauf à parfaire à la date la plus proche du partage,
Fixe à 14 352 € la créance de l'indivision au titre de l'indemnité d'occupation due par M. [W] [L] pour son occupation personnelle de la maison n° 2 du mois de janvier 2014 au mois d'octobre 2015,
Fixe à 50 940 € la créance de l'indivision à l'encontre de M. [W] [L] au titre des loyers perçus pour la villa n°2,
Fixe à 59 447, 40 €, somme arrêtée au mois de janvier 2021, sauf à parfaire au moment du partage, la créance de M. [W] [L] à l'encontre de l'indivision au titre du remboursement des prêts immobiliers,
Fixe à 12 424 € la créance de M. [W] [L] l'encontre de l'indivision au titre des taxes foncières réglées pour les années 2014 à 2018, et 2021.
Fixe à 924 € la créance de M. [W] [L] à l'encontre de l'indivision au titre de la taxe d'habitation due pour l'année 2012,
Fixe à 2 208 € la créance de M. [W] [L] à l'encontre de l'indivision au titre de la taxe locale d'équipement,
Fixe à 147, 27 € la créance de M. [W] [L] à l'encontre de l'indivision au titre de l'assurance de la villa n° 2 en qualité de propriétaire non occupant pour l'année 2021,
Y ajoutant :
Fixe à 25 000 € la créance de M. [W] [L] à l'encontre de l'indivision au titre de son apport personnel dans l'acquisition de l'immeuble,
Ordonne la division parcellaire en deux propriétés distinctes, pour chaque partie objet de l'attribution préférentielle définitivement ordonnée, soit la maison n°1 et terrain attenant à Mme [U] [P] et la maison n° 2 et terrain attenant à M. [W] [L], de la propriété figurant au cadastre de la commune de QUISSAC (30), Section AR n° [Cadastre 4].
Dit que les frais d'actes et de géomètre pour y parvenir sont à la charge des deux parties, chacune pour moitié,
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,
Dit que les dépens sont ordonnés en frais privilégiés du partage.
Arrêt signé par M. BEAUCLAIR, Président de Chambre et par Mme VILLALBA, Greffière.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
