France, Cour d'appel de Nîmes, 2ème chambre section a, 05 mai 2022, 20/01919

ARRÊT N°

N° RG 20/01919 - N° Portalis DBVH-V-B7E-HYQ5

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D'AVIGNON

30 juin 2020 RG :19/03537

[V]

Syndicat SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE 44,RU E BONNETERIE À AVIGNON

[X] [L]

S.A.S. VOX POPULI COMPAGNIE

Grosse délivrée

à Selarl Favre de Thierrens...

Me Pomis Richaud

Selarl Lexaoue

COUR D'APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section A

ARRÊT DU 05 MAI 2022

APPELANTS :

Madame [Z] [V] Prise tant en sa qualité de bailleresse qu'en sa qualité de syndic bénévole en exercice du Syndicat des copropriétaires de la résidence, [Adresse 8], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audiy siège

née le 21 Juillet 1933 à [Localité 13]

[Adresse 10]

[Localité 9]

Représentée par Me Caroline FAVRE DE THIERRENS de la SELARL FAVRE DE THIERRENS BARNOUIN VRIGNAUD MAZARS DRIMARACCI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

Monsieur [J] [V]

né le 30 Janvier 1962 à [Localité 12]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représenté par Me Caroline FAVRE DE THIERRENS de la SELARL FAVRE DE THIERRENS BARNOUIN VRIGNAUD MAZARS DRIMARACCI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

Monsieur [W] [V]

né le 01 Avril 1965 à [Localité 12]

[Adresse 3]

[Localité 11]

Représenté par Me Caroline FAVRE DE THIERRENS de la SELARL FAVRE DE THIERRENS BARNOUIN VRIGNAUD MAZARS DRIMARACCI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

Monsieur [D] [V]

né le 10 Mai 1959 à [Localité 12]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par Me Caroline FAVRE DE THIERRENS de la SELARL FAVRE DE THIERRENS BARNOUIN VRIGNAUD MAZARS DRIMARACCI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 8] Pris en la personne de son syndic bénévole en exercice Madame [Z] [V] demeurant et domiciliée ès qualités [Adresse 10] agissant poursuites et diligences de ses représnenta légaux, domicilés en cette qualité audit siège

[Adresse 10]

[Localité 9]

Représentée par Me Caroline FAVRE DE THIERRENS de la SELARL FAVRE DE THIERRENS BARNOUIN VRIGNAUD MAZARS DRIMARACCI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉES :

Madame [H] [X] [L] épouse [A]

née le 12 Mars 1950 à [Localité 12]

[Adresse 8]

[Localité 9]

Représentée par Me Vincent PUECH de la SCP GASSER-PUECH-BARTHOUIL-BAUMHAUER, Plaidant, avocat au barreau d'AVIGNON

Représentée par Me Georges POMIES RICHAUD, Postulant, avocat au barreau de NIMES

S.A.S. VOX POPULI COMPAGNIE immatriculée au RCS d'AVIGNON sous le n° 824 266 068, ayant son siège social sis [Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualité audit siège.

[Adresse 6]

[Localité 9]

Représentée par Me Pierre-françois GIUDICELLI de la SELARL CABINET GIUDICELLI, Plaidant, avocat au barreau d'AVIGNON

Représentée par Me Emmanuelle VAJOU de la SELARL LEXAVOUE NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 06 Janvier 2022

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

Madame Laure Mallet, conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Mme Marie-Agnès Michel, présidente de chambre

Mme Catherine Ginoux, conseillère

Madame Laure Mallet, conseillère

GREFFIER :

Mme Céline Delcourt, greffière, lors des débats et Mme Véronique Laurent-Vical , greffière lors du prononcé de la décision

DÉBATS :

à l'audience publique du 27 Janvier 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 07 Avril 2022 prorogé à ce jour

Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel ;

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Marie-Agnès Michel, présidente de chambre et par Mme Véronique Laurent-Vical , greffière, le 05 mai 2022, par mise à disposition au greffe de la Cour

EXPOSE DU LITIGE

Selon une donation-partage en date du 5 février 1989, Mme [H] [A] est copropriétaire d'un appartement, qui est sa résidence principale, dans un hôtel particulier sis [Adresse 8]).

Mme [Z] [V] et ses trois fils [D], [J] et [W] (l'indivision ou les consorts [V]), sont respectivement usufruitière et nus-propriétaires du lot du rez-de-chaussée de la copropriété de la résidence [Adresse 8].

Ce lot, est loué par les consorts [V] à la société Vox Populi compagnie suivant bail commercial en date des 21 décembre 2017 et 3 janvier 2018.

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété, est représenté par son syndic bénévole, Mme [Z] [V].

Exposant essentiellement que la locataire de l'indivision [V] a organisé une activité de boissons et restauration durant les festivals d'Avignon de 2018 et 2019, que la société locataire exploite directement ou par l'intermédiaire de la société 35 Bistrot une activité de ventes de boissons et de restauration dans les lieux loués, ce en infraction aux clauses du bail et au règlement de copropriété, que les consorts [V], en leur qualité de bailleurs, et le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic bénévole Mme [Z] [V], sont restés inactifs pour faire respecter les clauses du bail et le règlement de copropriété par la locataire, Mme [A], par assignation à jour fixe en date des 3 et 4 décembre 2019, après y avoir été autorisée par ordonnance du président de ce tribunal en date du 28 novembre 2019, a fait assigner la société Vox Populi compagnie, la société 35 Bistrot à l'enseigne Bistrot Vox Populi ou Le Labo By Vox, l'indivision [V], copropriétaire bailleur, à savoir Mme [Z] [V], usufruitière, Messieurs [D] [V], [J] [V], et [W] [V], nus-copropriétaires, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8]) représenté par son syndic bénévole en exercice, et Mme [Z] [V], devant le tribunal judiciaire d'Avignon, afin d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, principalement, la fermeture immédiate, sous astreinte de 30 000 euros par jour dès la première infraction constatée, du restaurant ouvert [Adresse 8], l'interdiction de toute activité de bouche ou de restauration dans les lieux loués et une indemnité de 30 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance, outre une indemnité de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles et leur condamnation aux entiers dépens, comprenant également les dépens de la procédure de référé.

Par jugement réputé contradictoire du 30 juin 2020, le tribunal judiciaire d'Avignon a :

- déclaré les demandes de Mme [H] [A] recevables,

- prononcé la mise hors de cause de la SAS 35 Bistrot,

- débouté Mme [A] de ses demandes à l'encontre de la SAS 35 Bistrot,

- débouté Mme [A] de ses demandes sous astreinte de fermeture immédiate et sans délai du restaurant ouvert [Adresse 8] et d'interdiction de toute activité de bouche ou de restauration dans les lieux loués [Adresse 8], en ce qu'elles sont dirigées contre les consorts [V], le syndicat des copropriétaires et Mme [V] en qualité de syndic de la copropriété,

- condamné la société Vox Populi à cesser toute activité de bouche ou de restauration dans les lieux loués [Adresse 8], ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de 1 mois à compter de la signification du présent jugement dès la première infraction constatée,

- condamné in solidum la société Vox Populi compagnie, l'indivision [V], copropriétaire bailleur, à savoir Mme [Z] [V], usufruitière, Messieurs [D] [V], [J] [V], et [W] [V], nus-copropriétaires, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8]) représenté par son syndic bénévole en exercice, et Mme [Z] [V], personnellement en sa qualité de syndic bénévole en exercice, à payer à Mme [A] une indemnité de 15 000 euros en réparation du préjudice de jouissance subi lors des deux festivals d'Avignon 2018 et 2019,

- rejeté les demandes plus amples ou contraires,

- ordonné l'exécution provisoire de la décision,

- condamné in solidum la société Vox Populi compagnie, l'indivision [V], le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8]) représenté par son syndic bénévole en exercice, et Mme [Z] [V], personnellement en sa qualité de syndic bénévole en exercice, à payer à Mme [A], une somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, à l'exclusion des dépens de la procédure de référé.

Par déclaration du 3 août 2020, les consorts [V] et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] ont relevé appel de ce jugement.

Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 9 juin 2021, auxquelles il est expressément référé, les consorts [V] et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] demandent à la cour de :

Vu les articles 1231 et suivants du code civil,

Vu les articles 1240 et suivants du code civil,

Vu les articles 515-14 à 710-1 du code civil,

Vu les articles 122 et 31 du code de procédure civile,

Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Vu le jugement en date du 30 Juin 2020 rendu par le tribunal judiciaire d'Avignon,

Vu les pièces visées,

- dire et juger l'appel interjeté par Mme [Z] [V] copropriétaire usufruitière bailleur et es-qualité de syndic bénévole en exercice du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8], MM. [D], [W] et [J] [V] nus-copropriétaires et par le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic bénévole en exercice suivant déclaration d'appel n°20/02238 en date du 3 août 2020, recevable tant sur le fond que sur la forme,

y faire droit,

- réformer le jugement querellé en ce qu'il a :

* déclaré les demandes de Mme [A] recevables ; celles-là formulées à l'encontre de Mme [V] [Z], tant en sa qualité de copropriétaire bailleresse qu'en sa qualité de syndic bénévole en exercice du syndicat des copropriétaires de la résidence et celles formulées à l'encontre du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8] syndicat pris en la personne de son syndic bénévole en exercice Mme [Z] [V] outre celles formulées contre l'indivision [V] nue-copropriétaire Messieurs [D], [J], [W] [V],

* condamné Mme [Z] [V] usufruitière copropriétaire bailleur et personnellement en qualité de syndic bénévole et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8]) pris en la personne de son syndic bénévole en exercice Mme [Z] [V] outre le reste de l'indivision [V] Messieurs [D] [V], [J] [V], [W] [V], nu copropriétaires, in solidum avec la société Vox Populi compagnie à payer à Mme [A] une indemnité de 15 000 euros en réparation du préjudice de jouissance subi lors des deux festivals d'Avignon 2018 et 2019,

* rejeté les demandes formulées par Mme [Z] [V] usufruitière copropriétaire bailleur et personnellement en qualité de syndic bénévole et du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8]) pris en la personne de son syndic bénévole en exercice Mme [Z] [V] et les demandes formulées par le reste de l'indivision [V] Messieurs [D] [V], [J] [V], [W] [V], nus-copropriétaires,

* ordonné l'exécution provisoire,

* condamné Mme [Z] [V] usufruitière copropriétaire bailleur et personnellement en qualité de syndic bénévole, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8]) et le reste de l'indivision [V] nue-copropriétaire bailleur Messieurs [D] [V], [J] [V], [W] [V], in solidum avec la société Vox Populi compagnie, une somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens,

et statuant à nouveau :

à titre principal :

- dire et juger irrecevable l'action de Mme [A] faute d'intérêt à agir,

- dire et juger qu'aucun préjudice de jouissance subi par Mme [A] ne peut être caractérisé compte tenu de la localisation de l'hôtel particulier sis [Adresse 8] et du contexte lié au festival d'Avignon,

- dire et juger que Mme [A] ne rapporte pas la preuve d'une faute imputable à Mme [V],

- dire et juger que Messieurs [D], [J] et [W] [V] ne disposent pas, en qualité de nus-propriétaires, des pouvoirs de gestion et de direction sur les locaux loués en qualité de bailleur,

- dire et juger que Mme [A] ne rapporte pas la preuve d'une faute imputable à Messieurs [D], [J] et [W] [V],

- dire et juger que Mme [A] ne rapporte pas la preuve d'un préjudice de jouissance,

- débouter Mme [A] de son action dirigée contre Messieurs [D], [J] et [W] [V] nus-copropriétaires et contre Mme [V], tant en sa qualité de copropriétaire usufruitière bailleur qu'en sa qualité de syndic bénévole et contre le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic bénévole en exercice,

- débouter Mme [A] de l'intégralité de ses demandes formulées à l'encontre de Mme [V] [Z], tant en sa qualité de copropriétaire usufruitière bailleresse qu'en sa qualité de syndic bénévole en exercice du syndicat des copropriétaires de la résidence, du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8] syndicat pris en la personne de son syndic bénévole en exercice Mme [Z] [V] et contre l'indivision [V] nue-copropriétaire Messieurs [D], [J], [W] [V],

à titre subsidiaire,

- limiter la condamnation de Mme [Z] [V] copropriétaire usufruitière bailleur et es qualité de syndic bénévole du syndicat de la copropriété et Messieurs [D], [J] et [W] [V] nus-propriétaires et celle du syndicat des copropriétaires de la résidence pris en la personne de son syndic bénévole en exercice Mme [Z] [V] au titre du préjudice de jouissance à proportion de leur réelle responsabilité conformément aux règles de l'équité,

si par extraordinaire la juridiction de céans venait à retenir une quelconque condamnation à l'encontre des consorts [V] et de Mme [Z] [V] copropriétaire bailleur et es qualité de syndic bénévole de la copropriété,

- condamner la société Vox Populi compagnie à relever et garantir Mme [Z] [V] usufruitière copropriétaire bailleur et es qualité de syndic bénévole en exercice, le reste de l'indivision [V] nue-copropriétaire Messieurs [D], [J], [W] [V] et le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8] pris en la personne de son syndic bénévole en exercice Mme [Z] [V] de toute condamnation qui pourrait être retenue par les juges d'appel,

en tout état de cause,

- confirmer le jugement querellé en ce qu'il a débouté Mme [A] de sa demande sous astreinte de fermeture immédiate et sans délai du restaurant dirigée contre les consorts [V], le syndicat des copropriétaires et Mme [Z] [V] es qualité de syndic de la copropriété et en ce qu'il a débouté Mme [A] de sa demande de condamnation formulée au titre des dépens de la procédure de référé pour lesquelles Mme [A] a été condamnée,

- débouter Mme [A] et la société Vox Populi compagnie de toutes autres demandes, fins, conclusions et appel incident portés à l'endroit des concluants,

- condamner Mme [A] à porter et à payer la somme de 2 000 euros au titre des frais relatifs à l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance à :

Mme [Z] [V] usufruitière copropriétaire bailleur et es qualité de syndic bénévole en exercice, au reste de l'indivision [V] nue-copropriétaire Messieurs [D], [J], [W] [V] et au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8] pris en la personne de son syndic bénévole en exercice Mme [Z] [V],

- condamner Mme [A] à porter et à payer la somme de 3 000 euros au titre des frais relatifs à l'article 700 du code de procédure civile à Mme [Z] [V] usufruitière copropriétaire bailleur et personnellement en qualité de syndic bénévole, au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8]) pris en la personne de son syndic bénévole en exercice et au reste de l'indivision [V] nue-copropriétaire Messieurs [D] [V], [J] [V], [W] [V] outre les entiers dépens d'appel et de la procédure de première instance.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 18 mars 2021, auxquelles il est expressément référé, Mme [H] [A] demande à la cour de :

Vu les pièces versées aux débats,

Vu les infractions au bail et au règlement de copropriété,

Sur le fondement de la responsabilité civile contractuelle des articles 1231 et suivants du code civil, vis-à-vis des copropriétaires bailleurs, et du syndicat des copropriétaires,

Sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle des articles 1240 et suivants de code civil, vis-à-vis du preneur et de tout occupant et exploitant de son chef, et du syndic personnellement,

- débouter les appelants de l'ensemble de leurs demandes, moyens, fins et conclusions,

- débouter la société Vox Populi compagnie de l'ensemble de ses demandes, moyens, fins et conclusions incidentes,

- déclarer les demandes de Mme [A] recevable et bien fondée,

- en conséquence, confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf à porter le quantum de dommages et intérêts de 15 000 euros à la somme de 30 000 euros, et le quantum de l'astreinte de 100 euros à 30 000 euros par jour dès la première infraction constatée, à compter de la signification de l'arrêt à intervenir :

- en conséquence, confirmer sous astreinte la fermeture immédiate et sans délai du restaurant ouvert [Adresse 8] et prononcer l'interdiction de toute activité de bouche ou de restauration dans les lieux loués [Adresse 8],

- en conséquence, condamner solidairement la société Vox Populi compagnie, l'indivision [V], copropriétaire bailleur, à savoir Mme [Z] [V], usufruitière, Messieurs [D] [V], [J] [V], et [W] [V], nus-copropriétaires, du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8]) représenté par son syndic bénévole en exercice, et Mme [Z] [V], personnellement en sa qualité de syndic bénévole en exercice, à procéder à cette fermeture immédiate, et ce sous astreinte de 30 000 euros par jour dès la première infraction constatée, à compter de la signification du jugement à intervenir,

- condamner solidairement la société Vox Populi compagnie, l'indivision [V], copropriétaire bailleur, à savoir Mme [Z] [V], usufruitière, Messieurs [D] [V], [J] [V], et [W] [V], nus-copropriétaires, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8]) représenté par son syndic bénévole en exercice, et Mme [Z] [V], personnellement en sa qualité de syndic bénévole en exercice, à payer à Mme [A] une indemnité de 30 000 euros en réparation du préjudice de jouissance subi lors des deux festivals d'Avignon 2018 et 2019,

- condamner solidairement la société Vox Populi compagnie, l'indivision [V], copropriétaire bailleur, à savoir Mme [Z] [V], usufruitière, Messieurs [D] [V], [J] [V], et [W] [V], nus-copropriétaires, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8]) représenté par son syndic bénévole en exercice, et Mme [Z] [V], personnellement en sa qualité de syndic bénévole en exercice, à payer à Mme [A], une somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner solidairement la société Vox Populi compagnie, l'indivision [V], copropriétaire bailleur, à savoir Mme [Z] [V], usufruitière, Messieurs [D] [V], [J] [V], et [W] [V], nus-copropriétaires, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8]) représenté par son syndic bénévole en exercice, et Mme [Z] [V], personnellement en sa qualité de syndic bénévole en exercice, aux entiers dépens de première instance et d'appel, comprenant également les dépens de la procédure de référé.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 29 mars 2021, auxquelles il est expressément référé, la SAS Vox Populi compagnie demande à la cour de :

Vu les dispositions de l'article 1353 du code civil,

Vu les dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil,

Vu les pièces communiquées sous bordereau annexé aux présentes,

Statuant sur l'appel formé par le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8], Messieurs [J] [V], [W] [V], [D] [V] et Mme [Z] [V] à l'encontre du jugement rendu le 30 juin 2020 par le tribunal judiciaire d'Avignon,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :

* prononcé la mise hors de cause de la SAS 35 Bistrot,

* débouté Mme [A] de ses demandes à l'encontre de la SAS 35 Bistrot,

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :

* déclaré recevable les demandes de Mme [A],

* condamné la société Vox Populi à cesser toute activité de bouche ou de restauration dans les lieux loués [Adresse 8], ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de 1 mois à compter de la signification du présent jugement dès la première infraction constatée,

* condamné in solidum la SAS Vox Populi compagnie, l'indivision [V], copropriétaire bailleur, à savoir Mme [Z] [T] épouse [V], usufruitière, Messieurs [D] [V], [J] [V] et [W] [V], nus-propriétaires, le syndicat de copropriétaires de la Résidence [Adresse 8]) représenté par son syndic bénévole en exercice, et Mme [Z] [V] personnellement en sa qualité de syndic bénévole en exercice, à payer à Mme [A] une indemnité de 15 000 euros en réparation du préjudice de jouissance subi lors des deux festivals d'Avignon de 2018 et 2019,

* rejeté les demandes plus amples ou contraires,

* ordonné l'exécution provisoire de la décision,

* condamné in solidum la SAS Vox Populi compagnie, l'indivision [V], copropriétaire bailleur, à savoir Mme [Z] [T] épouse [V], usufruitière, Messieurs [D] [V], [J] [V] et [W] [V], nus-propriétaires, le syndicat de copropriétaires de la Résidence [Adresse 8]) représenté par son syndic bénévole en exercice, et Mme [Z] [V] personnellement en sa qualité de syndic bénévole en exercice, à payer à Mme [A] une somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

et statuant à nouveau,

à titre principal,

- dire et juger irrecevable l'action de Mme [A] faute d'intérêt à agir,

- débouter Mme [A] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions en ce qu'elles sont dirigées à l'encontre de la SAS Vox Populi compagnie,

- débouter l'indivision [V], copropriétaire bailleur, à savoir Mme [Z] [T] épouse [V], usufruitière, Messieurs [D] [V], [J] [V] et [W] [V], nus-propriétaires et le syndicat de copropriétaires de la Résidence [Adresse 8]) représenté par son syndic bénévole en exercice de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions en ce qu'elles sont dirigées à l'encontre de la SAS Vox Populi compagnie,

subsidiairement,

- dire et juger que le quantum de l'astreinte ne sera pas augmenté et restera fixé à 100 euros par jour de retard passé le délai de 1 mois à compter de la signification du présent arrêt dès la première infraction constatée,

- dire et juger que l'indemnité due en réparation du préjudice de jouissance subi lors des deux festivals d'[Localité 9] de 2018 et 2019 par Mme [A] doit être limitée à la somme de 1 050 euros,

en tout état de cause,

- débouter le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8] représenté par son syndic bénévole en exercice, Messieurs [J] [V], [W] [V], [D] [V] et Mme [Z] [V] de toutes leurs demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires,

- débouter Mme [A] de toutes ses demandes fins et prétentions plus amples ou contraires, ainsi que de tout appel incident,

- condamner Mme [A] à payer à la SAS Vox Populi compagnie la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de 1ère instance et d'appel.

La clôture de la procédure est intervenue le 6 janvier 2022.

MOTIFS DE LA DECISION

Il ne ressort pas des pièces de la procédure de moyen d'irrecevabilité de l'appel que la cour devrait relever d'office.

Il convient de noter qu'aucun appel n' a été formulé sur les chefs de jugement suivants : « prononce la mise hors de cause de la SAS 35 Bistrot » et « déboute Mme [A] de ses demandes à l'encontre de la SAS 35 Bistrot ».

Sur les demandes de Mme [A],

Sur la fin de non-recevoir soulevée par les consorts [V]

Selon l'article 122 du code de procédure civile, « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

Aux termes de l'article 31 de même code « l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé ».

Un copropriétaire peut engager seul une action visant à demander le respect du règlement de copropriété sans avoir à démontrer l'existence d'un préjudice. Son intérêt à agir réside dans la violation du règlement qui revêt une nature contractuelle.

En revanche, un copropriétaire doit démontrer un préjudice personnel et distinct de celui subi par la collectivité des copropriétaires lorsque l'auteur du trouble est un tiers.

En l'espèce, Mme [A] se plaint de nuisances sonores liées à l'activité de restauration exercée par la société Vox Populi compagnie pendant les festivals d'[Localité 9] de 2018 et 2019 en infraction au bail et au règlement de copropriété.

Elle sollicite la cessation des infractions et l'indemnisation de son préjudice de jouissance.

Elle a en conséquence un intérêt à agir, étant rappelé que l'intérêt à agir n'est pas subordonné à la démonstration préalable du bien fondé de l'action.

Par ailleurs, l'intérêt à agir de Mme [A] au moment de l'introduction de l'instance était et est toujours né et actuel, la société Vox Populi compagnie soutenant avoir été autorisée à exercer une activité de restauration dans les lieux, Mme [A] ayant dès lors un intérêt à faire cesser les infractions qu'elle invoque pour les festivals 2019 puis les suivants, la société Vox Populi n'établissant pas avoir arrêté définitivement ladite activité.

En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a déclaré les demandes de Mme [H] [A] recevables.

Sur les infractions au règlement de copropriété et au bail,

Mme [A] exerce son action sur le fondement de la responsabilité civile contractuelle des articles 1231 et suivants du code civil à l'égard des copropriétaires bailleurs et du syndicat des copropriétaires, et sur celui de la responsabilité civile délictuelle des articles 1240 et suivants du même code à l'égard du preneur et de tout occupant et exploitant de son chef, et du syndic personnellement.

Le règlement de copropriété dont la teneur est rappelée dans le bail consenti à la société Vox Populi au chapitre «accord de la copropriété», stipule que l'immeuble est destiné à l'usage d'habitation et que toutefois les appartements pourront servir à l'exercice d'une profession libérale, dans la mesure où l'exercice de cette activité n'apportera aucune nuisance à l'immeuble.

Le bail commercial conclu entre les consorts [V] et la société Vox Populi compagnie stipule en page 3 :

"En outre, à titre de condition essentielle et sans laquelle le présent bail n'aurait pas été consenti afin de garantir la tranquillité de l'immeuble, le preneur s'interdît de générer des nuisances sonores et/ou olfactives, et/ou visuelles dans les lieux loués, et particulièrement dans le jardin qui doit rester un espace d'agrément à usage strictement limité au personnel et à la clientèle du preneur dans le cadre de la destination ci-après fixée. En aucun cas, le jardin ne devra être encombré."

Concernant la destination des lieux loués, le bail stipule en page 6 : «Les locaux faisant l'objet du bail devront être consacrés par le preneur à l'exploitation des activités ci-dessous décrites à l'exclusion de toute autre même temporairement.

Décoration d'intérieur, vente d'objets de la maison, organisation d'expositions réservées à la clientèle ».

Le bail comporte également un accord de la copropriété au terme duquel sont intervenus les autres copropriétaires dont Mme [H] [A] demeurant à [Adresse 8], pour :

-Déclarer ne pas souhaiter modifier la destination de l'immeuble dans le règlement de copropriété en autorisant notamment l'exercice d'une activité commerciale au rez-de-chaussée de l'immeuble,

-Cependant, autoriser expressément le bailleur à consentir dans les lieux loués, l'exercice de l'activité ci-dessus, soit décoration d'intérieur, vente d'objets de la maison, organisation d'exposition réservées à la clientèle, et autoriser le preneur à exercer lesdites activités dans les termes du présent bail.

-Reconnaître que dans le cadre de son activité, le preneur pourra être amené à organiser des expositions en soirée pendant le festival d'[Localité 9] et des soirées exceptionnelles le reste de l'année (environ trois par an). Le preneur devra informer préalablement les occupants de l'immeuble de la date de ces soirées.

Le bailleur reconnaît avoir été informé qu'un nouvel accord des copropriétaires sera nécessaire à chaque nouveau bail ou changement de destination.»

La société Vox Populi compagnie soutient que la copropriété lui a donné son accord pour faire des soirées exceptionnelles hors période du festival et que l'organisation d'exposition sous-entend la vente de boissons ainsi qu'un service de petite restauration qui ont été autorisés par les bailleurs.

Or, une clause claire et précise est exclusive de toute interprétation.

Il ressort des termes du contrat de bail que la locataire doit exercer les activités mentionnées «à l'exclusion de toute autre même temporairement», ce qui signifie que les activités qui ne sont pas expressément énoncées dans l'acte sont exclues. En conséquence, l'activité de petite restauration qui n'est nullement inscrite dans le contrat est exclue, de sorte que la locataire ne peut soutenir que l'organisation d'exposition sous-entend tant la vente de boissons qu'un service de petite restauration.

La société Vox Populi compagnie, par courrier du 24 juin 2019, énonce: « je comprends bien les désagréments entraînés par notre activité et les craintes de vos enfants pour l'avenir » et s'engage à cesser l'activité de restauration à l'avenir, en s'exprimant de la façon suivante : « Je vous propose donc, avant toute chose, l'engagement que cette année soit la dernière fois où nous exploitons le jardin en restauration ». Elle propose également un dédommagement financier.

Un tel comportement ne laisse pas de doute sur la connaissance par la locataire de l'exercice illicite de son activité de restauration, en infraction avec le bail et le règlement de copropriété. Dans ces conditions, la société Vox Populi compagnie ne peut valablement soutenir qu'elle a fait cette proposition dans un esprit de conciliation, alors que Mme [V] l'a mise en demeure de cesser cette activité.

Ainsi, la destination des lieux loués, telle que prévue tant par le bail consenti à la société Vox Populi, que par le règlement de copropriété porté à la connaissance de la locataire et rappelé dans le bail commercial, n'a pas été respectée par cette dernière, les infractions au règlement de copropriété et au bail étant dès lors démontrées.

En conséquence, les premiers juges, par des motifs pertinents que la cour approuve, ont fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties en condamnant la société Vox Populi compagnie à cesser sous astreinte toute activité de bouche ou de restauration dans les lieux loués au [Adresse 8] .

Au demeurant, en cause d'appel, il n'est pas établi que la locataire a cessé définitivement ses activités litigieuses, celle-ci soutenant au contraire que le bail l'autorise à exercer de telles activités pendant et hors période du festival d'[Localité 9].

En revanche, comme l'ont pertinemment jugé les premiers juges, par des motifs que la cour adopte, les consorts [V], le syndicat des copropriétaires et le syndic ne peuvent procéder à la fermeture du restaurant et de l'activité illicite de la société Vox Populi et s'assurer de son effectivité à long terme, laquelle dépend en définitive de la seule volonté du locataire.

Dès lors, il y lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté Mme [A] de ses demandes sous astreinte de fermeture immédiate et sans délai du restaurant ouvert [Adresse 8] et d'interdiction de toute activité de bouche ou de restauration dans les lieux loués [Adresse 8], en ce qu'elles sont dirigées contre les consorts [V], le syndicat des copropriétaires et Mme [V] en qualité de syndic de la copropriété.

Quant au montant de l'astreinte, force est de constater que la société Vox Populi compagnie dans son courrier du 24 juin 2019 a préféré proposer une indemnité plutôt que cesser son activité de restauration expliquant qu'elle était dans la nécessité d'avoir une telle activité et l'a d'ailleurs poursuivie malgré la mise en demeure.

Le montant de l'astreinte doit donc être suffisamment dissuasif pour assurer l'effectivité de la décision notamment au regard des gains escomptés par la poursuite de l'activité illicite et des prix des menus tels qu'ils ressortent des procès-verbaux de constat d'huissier des 17 juillet 2018 et 8 juillet 2019.

Dans ces conditions, infirmant le jugement déféré, il convient de fixer le montant de l'astreinte à la somme de 1 000 euros par jour.

Sur le préjudice de jouissance,

Le copropriétaire bailleur est responsable de l'inobservation, par le locataire, des dispositions du règlement de copropriété relatives à l'affectation des lieux et des dispositions du bail.

Étant responsable du comportement de son locataire, le copropriétaire bailleur a le devoir d'intervenir pour que celui-ci respecte les obligations qui lui incombent.

De même, le syndic doit faire respecter le règlement de copropriété.

A défaut, leur inaction revêt un caractère fautif.

En l'espèce, les consorts [V] reprochent aux premiers juges d'avoir retenu que Mme [Z] [V], en qualité de bailleur copropriétaire et de syndic bénévole en exercice de la copropriété a contribué, par son inaction, à l'entier dommage de Mme [A]. Ils considèrent que Mme [V] n'a pas été passive puisqu'avant son assignation des 3 et 4 décembre 2019, elle est intervenue auprès de son locataire pour qu'il cesse ses activités, d'une part, en lui adressant une lettre de mise en demeure le 20 août 2018, et d'autre part, oralement, étant âgée de 86 ans, en situation de handicap, et ne pouvant se déplacer qu'en fauteuil roulant. Ils indiquent que M. [D] [V], afin de remédier aux difficultés de sa mère, est intervenu auprès du dirigeant de la locataire.

Cependant, il ressort des pièces versées aux débats que Mme [V] a certes, par courrier recommandé en date du 20 août 2018, mis en demeure la société Vox Populi de cesser d'exercer toute activité non autorisée dans le bail commercial, mais celle ci est intervenue près d' un mois après le festival de 2018 qui s'est terminé le 24 juillet 2018, et alors même que son intervention verbale du 17 juillet 2018 avait été sans effet.

Son intervention est tardive en 2018 et pas suffisamment contraignante vis à vis de sa locataire.

En effet, elle n'a engagé aucune action tendant soit à contraindre la société Vox Populi de respecter le bail soit de tirer toutes les conséquences de cette violation du bail en sollicitant la résiliation.

De même, pour le festival 2019, alors même que sa locataire lui avait manifesté son intention de poursuivre l'activité de restauration dans son courrier du 24 juin 2019, elle n'a aucunement agi, obligeant Mme [A] à saisir le juge des référés le 16 juillet 2019.

Outre que les interventions n'ont pas été faites en sa qualité de syndic mais de bailleresse, la même insuffisance pour faire respecter le règlement de copropriété doit être retenue envers Mme [V] en sa qualité de syndic.

En revanche, pendant toute la durée de l'usufruit, le locataire de l'usufruitier et le nu-propriétaire sont étrangers l'un à l'autre. Bien que le nu-propriétaire ait concouru au bail commercial, en cas de démembrement de la propriété, seul l'usufruitier a la qualité de bailleur.

En l'espèce, comme le soutiennent les appelants, MM. [D], [J] et [W] [V], nus-propriétaires, ne détiennent pas les pouvoirs de gestion et de direction sur le bien litigieux.

Par conséquent, ils ne peuvent être condamnés à réparer le préjudice subi par Mme [A], aucun manquement de leur part de nature à contribuer à la réalisation du dommage n'étant démontré par celle-ci.

Infirmant le premier juge, Mme [A] sera donc déboutée de sa demande à leur encontre.

Concernant la société Vox Populi compagnie, pour les motifs exposés ci-avant, elle a commis une faute en ne respectant pas le règlement de copropriété et les dispositions du bail et notamment la dérogation limitée à la destination des lieux accordée par la copropriété, en exerçant une activité de restauration.

Les appelants et la société Vox Populi compagnie soutiennent que Mme [A] ne rapporte pas la preuve de son préjudice.

Or, il convient de rappeler dans le courrier du 24 juin 2019, M. [O] [E], président de la SAS Vox Populi Compagnie, reconnaît les nuisances causées par son activité de restauration : « je vous confirme être dans la nécessité d'avoir une activité de restauration sans cuisson au cours du prochain festival ('). je comprends bien les désagréments entraînés par notre activité et les craintes de vos enfants pour l'avenir. Je vous propose donc, avant toute chose, l'engagement que cette année soit la dernière fois où nous exploiterons le jardin en restauration. Par ailleurs, je m'engage à l'absence totale de musique, à la suspension du service de15h à 18h, à ne plus servir à partir de 22h30 et à ne pas faire de mise en place le soir mais le matin afin d'éviter les bruits désagréables de couverts et d'assiettes ('). Étant conscient de l'effort que je vous demande pour les nuisances sonores durant les trois semaines du festival, je vous propose une compensation, un dédommagement financier à fixer entre nous et avec l'aide de nos avocats».

Puis aux termes de sa lettre du 16 juillet 2019, Mme [V] déclare que « pour ces trois semaines, il leur a été proposé 8 000 euros (...)».

Au demeurant, il est produit aux débats par Mme [A] diverses attestations qui confirment que lors de leurs visites pendant le festival de 2019, l'activité du restaurant installée dans le jardin générait des bruits assez importants (voix, cliquetis des couverts, bruits de vaisselle...) obligeant Mme [A] à fermer les fenêtres et il ne peut être reproché à cette dernière, même à supposer qu'elle dispose d'une résidence secondaire, de ne pas quitter son domicile pour fuir les nuisances sonores ainsi engendrées.

Cependant, il convient de relativiser le préjudice subi par Mme [A] du fait des bruits générés par le preneur eu égard au contexte du festival d'[Localité 9] et à la configuration des lieux.

En effet, si la paisibilité de Mme [A] a été incontestablement perturbée par l'activité illicite de la société Vox Populi compagnie, les nuisances sonores subies trouvent également leur cause dans l'activité et l'effervescence du festival d'[Localité 9], dont la fréquentation n'a cessé d'augmenter avec les années et qui provoque inévitablement des perturbations aux résidents du fait des nuisances sonores des sorties tardives de théâtre, des restaurants et de l'animation particulièrement intense à cette période, étant noté qu'il ressort des plans produits aux débats qu'il existe dans l'environnement proche de l'immeuble sis [Adresse 14], rue située en plein centre ville, au moins six restaurants et cinq théâtres.

Il y a donc lieu d'infirmer le jugement déféré et d'allouer à Mme [A] la somme de 10 000 € en réparation de son préjudice de jouissance durant les festivals 2018 et 2019.

Chacun des responsables d'un même dommage doit être condamné à le réparer tout entier sans qu'il y ait lieu de procéder à un partage de responsabilité, de sorte que les défendeurs qui ont concouru par leurs manquements à la réalisation de l'entier préjudice doivent être condamnés in solidum à réparer l'intégralité du préjudice subi par Mme [A].

En conséquence, la société Vox Populi compagnie, le syndicat des copropriétaires la résidence [Adresse 8] et Mme [Z] [V] tant en sa qualité de copropriétaire bailleresse qu'en sa qualité de syndic bénévole en exercice seront condamnés in solidum à payer à Mme [A] une indemnité de 10 000 euros en réparation du préjudice de jouissance subi lors des deux festivals d'Avignon 2018 et 2019,

Sur l'appel en garantie de Mme [Z] [V] et le syndicat des copropriétaires à l'encontre de la société Vox Populi compagnie,

Eu égard à la présente décision, l'appel en garantie de MM [D], [J] et [W] [V] est devenu sans objet.

Il résulte des éléments qui précèdent que ni la copropriété ni la bailleresse n'ont autorisé le changement de destination des lieux, ni participé aux activités de restauration, la société Vox Populi compagnie étant seule fautive dans l'exécution de ses obligations en sa qualité de locataire commerciale.

En conséquence, la société Vox Populi compagnie sera condamnée à relever et garantir Mme [V] en ses qualités de copropriétaire bailleresse et de syndic d'une part et le syndicat des copropriétaires d'autre part de la condamnation prononcée à leur encontre au titre du préjudice de jouissance.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Mme [Z] [V], tant ès qualités de syndic de la copropriété que de bailleresse, et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8], représenté par son syndic bénévole en exercice, qui succombent, supporteront les dépens de première instance et d' d'appel, à l'exclusion des dépens de la procédure de référé .

Il n'est pas équitable de laisser supporter à Mme [A] ses frais irréétibles de première instance et d'appel. Il lui sera alloué la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il n'est pas inéquitable de laisser supporter à MM. [D], [J] et [W] [V], nus-propriétaires, leurs frais irrépétibles de première instance et d'appel.

La société Vox Populi compagnie sera condamnée à relever et garantir Mme [V] en ses qualités de copropriétaire bailleresse et de syndic d'une part et le syndicat des copropriétaires d'autre part de toute condamnation prononcées au titre des dépens et des frais irrépétibles..

PAR CES MOTIFS,

LA COUR :

Après en avoir délibéré conformément à la loi,

Statuant publiquement , contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,

Dans la limite de sa saisine,

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a :

Statuant à nouveaux des chefs infirmés et y ajoutant,

Condamne la société Vox Populi compagnie à cesser toute activité de bouche et/ou de restauration dans les lieux loués, au [Adresse 8], et ce sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard passé le délai de 1 mois à compter de la signification du présent arrêt dès la première infraction constatée,

Condamne in solidum la société Vox Populi compagnie, Mme [Z] [V], bailleresse, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8]) et Mme [Z] [V], en sa qualité de syndic bénévole en exercice, à payer à Mme [A] une indemnité de 10 000 euros en réparation du préjudice de jouissance subi lors des deux festivals d'Avignon 2018 et 2019,

Condamne in solidum la société Vox Populi compagnie, Mme [Z] [V], bailleresse, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8]) et Mme [Z] [V], en sa qualité de syndic bénévole en exercice, aux dépens de première instance et d'appel, à l'exclusion des dépens de la procédure de référé,

Condamne in solidum la société Vox Populi compagnie, Mme [Z] [V], bailleresse, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8]) et Mme [Z] [V], en sa qualité de syndic bénévole en exercice, à payer à Mme [A] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel,

Déboute MM. [D], [J] et [W] [V] de leur demande au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel,

Condamne la société Vox Populi compagnie à relever et garantir Mme [Z] [V] ès qualités de bailleresse et de syndic bénévole en exercice, et le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8] de toute condamnation prononcée à leur encontre,

Arrêt signé par la présidente de chambre et par la greffière.

La greffière, La présidente,

| France, Cour d'appel de Nîmes, 2ème chambre section a, 05 mai 2022, 20/01919

Synthèse

Origine de la décision