ARRÊT N°
N° RG 21/02612 - N° Portalis DBVH-V-B7F-IDMI
CJP
PRESIDENT DU TJ D'AVIGNON
25 mai 2021
RG :20/00414
[J]
C/
S.C.I. [Adresse 2]
Grosse délivrée
le
à
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section B
ARRÊT DU 20 AVRIL 2022
APPELANT :
Monsieur [V] [J]
né le 09 Octobre 1961 à ALGERIE
[Adresse 1]. G
[Localité 3]
Représenté par Me Charlotte DUPONT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d'AVIGNON
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/006624 du 06/07/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Nîmes)
INTIMÉE :
S.C.I. [Adresse 2]
immatriculée au RCS d'AVIGNON sous le n° 391 296 696
prise en la personne de son gérant en exercice, Monsieur [Z] [O], demeurant et domicilié ès qualité audit siège
[Adresse 2]
[Adresse 4]
[Localité 3]
Représentée par Me Pierre-françois GIUDICELLI de la SELARL CABINET GIUDICELLI, Plaidant, avocat au barreau d'AVIGNON
Représentée par Me Emmanuelle VAJOU de la SELARL LEXAVOUE NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES
Statuant sur appel d'une ordonnance de référé
Ordonnance de clôture rendue le 28 février 2022
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Mme Chantal JACQUOT-PERRIN, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Madame Nicole GIRONA, Présidente de Chambre
Mme Chantal JACQUOT-PERRIN, Conseillère
Mme Elisabeth GRANIER, Conseillère
GREFFIER :
Madame Véronique PELLISSIER, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
à l'audience publique du 07 Mars 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 20 Avril 2022.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel ;
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame Nicole GIRONA, Présidente de Chambre, le 20 Avril 2022, par mise à disposition au greffe de la Cour.
La SCI [Adresse 2] a donné à bail à M. [V] [J], par acte sous-seing privé en date du 22 septembre 2011, un local commercial situé [Adresse 4] (84), pour une durée de 9 ans.
Considérant que des loyers sont demeurés impayés, la SCI [Adresse 2] a fait signifier à M. [V] [J], le 30 juillet 2019, un commandement de payer visant la clause résolutoire.
Par acte du 17 février 2020, la SCI [Adresse 2] a fait assigner M. [V] [J] devant le président du tribunal judiciaire d'Avignon, statuant en référé.
Par ordonnance contradictoire du 25 mai 2021, le président du tribunal judiciaire d'Avignon a :
-constaté, à compter du 30 août 2019, la résiliation du bail commercial situé [Adresse 4] (84) liant les parties, de plein droit par l'effet du commandement de payer en date du 30 juillet 2019,
-condamné M. [V] [J] à payer à la SCI [Adresse 2], à titre provisionnel, la somme de 91 000 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois d'avril 2021 inclus,
-autorisé l'expulsion de M. [V] [J] des locaux précités,
-dit que M. [V] [J] devra laisser les lieux loués libres de sa personne, de ses biens, et de tous occupants de son chef, dans un délai de un mois à compter de la signification de la présente ordonnance,
-dit qu'à défaut, il pourra être procédé à son expulsion avec l'assistance de la force publique si besoin est,
-condamné M. [V] [J] à payer à la SCI [Adresse 2] une indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle égale à 1 000 € à compter du mois de mai 2021 jusqu'à la libération effective des lieux,
-dit n'y avoir lieu à référé sur la demande tendant à la restitution du dépôt de garantie,
-dit n'y avoir lieu à référé sur la demande tendant au remboursement de travaux,
-dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de prononcé de la nullité du contrat de bail,
-dit n'y avoir lieu à référé sur la demande tendant à allouer le bénéfice de l'exception d'inexécution,
-condamné M. [V] [J] à payer à la SCI [Adresse 2] la somme de 800 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamné M. [V] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer,
-rejeté pour le surplus les demandes de M. [V] [J],
-rejeté pour le surplus des demandes de la SCI [Adresse 2],
-rappelé que la présente ordonnance exécutoire de droit.
Par déclaration du 7 juillet 2021, M. [V] [J] a interjeté appel de cette ordonnance en toutes ses dispositions qui lui font griefs ou qui rejettent ses demandes.
Aux termes de ses conclusions notifiées le 12 janvier 2021, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, M. [V] [J], appelant, demande à la cour, au visa des articles L 145-60 du code de commerce, 1130, 1219 et 1240 du code civil, 122, 123 et 564, 700 et 834 du code de procédure civile et 37 de la loi du 10 juillet 1991, de réformer en totalité l'ordonnance entreprise et, statuant à nouveau, de :
-à titre principal, se déclarer incompétent compte tenu des contestations sérieuses soulevées dans le cas du présent litige,
-à titre subsidiaire, débouter la SCI [Adresse 2] de l'ensemble de ses demandes et prononcer la nullité du bail,
-à titre infiniment subsidiaire, à défaut, lui allouer le bénéfice de l'exception d'inexécution,
-et à défaut, en cas de condamnation à payer des arriérés de loyer, cantonné sa dette conformément à la prescription biennale des dispositions de l'article L145'60 du code de commerce, à la somme de 24 000 € pour la période d'avril 2019 à avril 2021,
-en tout état de cause, condamner la SCI [Adresse 2] à lui restituer le dépôt de garantie soit 4 500 €,
-condamner la même, à titre provisionnel, au remboursement des travaux effectués, à hauteur de 15 000 €,
-condamner la SCI [Adresse 2] à verser à Me Charlotte Dupont, avocate au barreau d'Avignon, la somme de 1 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Au soutien de son appel, M. [V] [J] expose :
-que souhaitant assurer la gérance d'une station-service, la SCI [Adresse 2] lui a proposé un local dont l'accès avait été provisoirement neutralisé par les services municipaux en 1996 ; qu'il a été alors prévu qu'il réalise les démarches administratives nécessaires au désenclavement du local ; qu'il a ensuite découvert à l'occasion de ces démarches qu'il ne pourrait obtenir cette autorisation d'accès et que le bailleur en était parfaitement informé ;
-qu'il entend soulever une fin de non-recevoir tiré du délai de prescription biennale de la dette locative, précisant que conformément aux articles 122 et 123 du code de procédure civile les fins de non-recevoir peuvent être opposées en tout état de cause, et donc même pour la première fois en cause d'appel ; qu'il n'a, à aucun moment, fait une quelconque reconnaissance de dette de sorte que l'action intentée par la SCI devra nécessairement se voir appliquer les effets de la prescription et que seuls les loyers allant d'avril 2019 à avril 2021 pourraient lui être réclamés ;
-qu'il n'a jamais signé de contrat de bail, et encore moins celui produit par le demandeur ; que les paraphes et la signature apposés en bas de ce document sont, selon la partie adverse, ceux de M. [H] [I] ; que M. [H] [I] n'a jamais été son associé dans la mesure où le projet de statuts de la société n'a jamais été déposé ; qu'il n'est, en conséquence, pas lié contractuellement avec la SCI [Adresse 2] ;
-que le montant retenu dans le décompte est incohérent ; que notamment le bail ne prévoit aucun loyer entre le 1er octobre 2011 et le 1er octobre 2013 et que les sommes réclamées à ce titre sont donc sérieusement contestables ; qu'également alors que le loyer mentionné dans le bail est de 1500€ par mois à compter du 1er octobre 2013, le bailleur ne réclame qu'un loyer de 1 000 € par mois pour cette période ; qu'il a, en réalité, été abusé par la SCI [Adresse 2], dès lors qu'il avait été convenu oralement entre eux que le loyer ne serait réclamé qu'à partir du moment où il pourrait exercer son activité professionnelle dans les lieux loués, ce qui n'a jamais pu être le cas ;
-qu'à l'appui de sa demande subsidiaire, si la cour retenait qu'il était effectivement le signataire du bail, il conviendra de faire annuler ledit bail pour vice de consentement, dès lors qu'il n'aurait jamais envisagé de reprendre cette station et d'y effectuer des travaux, s'il avait su que le terrain ne pourrait jamais être rendu accessible ;
-que l'exception d'inexécution, invoquée à titre infiniment subsidiaire, est justifiée dans la mesure où il était dans l'impossibilité absolue d'exercer son activité professionnelle pour laquelle il avait souhaité louer ce bien et qu'il n'a jamais réellement pu occuper les lieux si ce n'est pour effectuer des travaux de remise en état ;
-qu'à l'appui de sa demande reconventionnelle, il indique être victime des agissements de la SCI [Adresse 2] justifiant que le montant du dépôt de garantie lui soit restitué et le remboursement des travaux qu'il a effectués, outre les dommages intérêts pour le préjudice moral du fait des agissements douteux de la société bailleresse.
La SCI [Adresse 2], en sa qualité d'intimée et d'appelante sur incident, par conclusions en date du 22 février 2022, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, demande à la cour, au visa des articles L445'1 et suivants du code de commerce et 1103 et 1104 du code civil, de :
-confirmer l'ordonnance entreprise, sauf en ce qu'elle a condamné M. [V] [J] à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 91 000 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois d'avril 2021 inclus, et rejeté le surplus de ses demandes,
-et statuant à nouveau, condamner M. [V] [J] à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 103 000 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au mois d'avril 2021 inclus,
-débouter M. [V] [J] de toutes ses demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires,
-condamner M. [V] [J] à lui payer la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d'appel
La SCI [Adresse 2] fait valoir :
-que l'action en paiement des loyers commerciaux ne figure pas dans les actions régies par les articles L 145'60 du code de commerce et reste donc soumise au délai de prescription de 5 ans ; qu'en outre, conformément à l'article 2240 code civil, la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre laquelle il prescrivait interrompt le délai de prescription ; que M. [V] [J] ne conteste nullement être redevable des loyers réclamés, et ce y compris depuis décembre 2011, ayant uniquement évoqué en première instance une impossibilité d'exploiter les locaux ; que par ailleurs il s'étonne uniquement du montant du loyer réclamé depuis le 1er octobre 2013, sans pour autant contester en être redevable ; qu'il y a bien eu de la part de M. [V] [J] une reconnaissance univoque ayant admis, d'une part, le principe même de la dette et, d'autre part, en être débiteur ;
-que par une appréciation erronée des faits, le juge des référés a écarté sa demande concernant les loyers allant du 1er octobre 2011 au 31 décembre 2013, eu égard aux stipulations contractuelles du bail ; que pour autant il est constant que la clause relative au montant du loyer comporte une erreur de frappe et que le loyer était fixé à la somme de 1 000 € par mois jusqu'au 31 septembre 2013 (et non 31 septembre 2011), puis 1 500 € par mois à compter du 1er octobre 2013 ;
-qu'il appert à la lecture temps du projet des statuts que du bail commercial régularisé le 22 septembre 2011, que la personne qui apposé ses paraphes et sa signature sur le bail commercial est M. [H] [I], qui n'est autre que l'associé de M. [V] [J] ; qu'il n'est pas sérieux de prétendre que M. [V] [J] ne serait pas lié contractuellement et ce alors qu'il a reconnu dans le cas de la procédure en référé être le cocontractant de la SCI ; qu'il a régularisé oralement le bail commercial ; qu'en outre force est de constater que pour se plaindre d'un quelconque vice du consentement, il faut en premier lieu avoir la qualité de cocontractant ; que c'est d'ailleurs pour cette raison qu'il s'est acquitté du montant du dépôt de garantie ;
-qu'il est erroné de dire qu'il aurait été abusé par le bailleur et ce alors qu'il avait été convenu entre les parties que le preneur ferait son affaire des accès obstrués, qu'il est indiqué que les locaux sont bien connus du preneur qui les a visités et agréés dans leur état actuel et qu'il a par ailleurs déclaré que les locaux conviennent parfaitement à la nature de son exploitation envisagée ; qu'en outre, il n'est nullement démontré que la mairie d'[Localité 3] a rejeté sa demande d'ouverture des accès directs aux lieux loués, les pièces versées au dossier montrant qu'elle l'a invité à remplir un imprimé accompagné d'une notice de sécurité d'accessibilité, dont la preuve du dépôt n'est pas apportée ; qu'ainsi le locataire connaissait parfaitement la situation des lieux loués ainsi que les démarches administratives à accomplir, puisqu'il semble les avoir entamées, sans toutefois les avoir achevées ; qu'en outre il est certain que M. [V] [J] occupe sans contestation possible les lieux loués ; qu'il reconnaît lui-même occuper les locaux, notamment pour y réaliser des travaux de rénovation;
-que concernant le montant du dépôt de garantie dont il est demandé la restitution, il est démontré que celui-ci est de 2 000 € et non de 4 500 € ; que s'agissant des travaux que M. [V] [J] prétend avoir réalisés, il ne verse aucune pièce justificative.
La clôture de la procédure est intervenue le 28 février 2022 et l'affaire a été appelée à l'audience du 7 mars 2022 pour être mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 20 avril 2022.
MOTIFS DE LA DECISION :
L'article 808 devenu l'article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Aux termes de l'article L145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Il est constant qu'une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.
À l'inverse, sera écartée une contestation qui serait à l'évidence superficielle ou artificielle et la cour est tenue d'appliquer les termes clairs du contrat qui lui est soumis, si aucune interprétation n'en est nécessaire.
En l'espèce, la SCI [Adresse 2] fonde ses demandes sur un contrat de bail commercial en date du 22 septembre 2011. Ce contrat mentionne que la SCI [Adresse 2] donne à bail à M. [V] [J] des locaux situés secteur [Adresse 4].
M. [V] [J] soutient qu'il n'est pas le signataire de ce contrat et que les paraphes portés en pied de page ne sont également pas de sa main.
La SCI [Adresse 2] ne conteste pas, bien que le contrat porte le nom de M. [V] [J] en qualité de preneur, qu'il n'a pas été signé ni paraphé par ce dernier, mais par M. [H] [I] qu'il présente comme l'associé de l'appelant. Or, M. [V] [J] conteste cette qualité d'associé de M. [H] [I], précisant que le projet de statuts de la société qu'il entendait créer avec ce dernier n'a jamais été déposé et que la société n'a donc pas été constituée. La SCI [Adresse 2] n'apporte aucun élément pour venir contredire cette situation et venant démontrer l'existence d'une société liant M. [V] [J] à M. [H] [I].
Fort de ces éléments, M. [V] [J] soulève, à titre principal, une contestation sérieuse tenant à sa qualité de cocontractant et de l'opposabilité du contrat à son égard.
Le premier juge, se basant sur une reconnaissance dans les écritures de M. [V] [J] et sur les pièces versées lors de la conclusion dudit bail, a considéré que l'existence du bail commercial entre les parties n'apparaissait pas sérieusement contestable.
Cependant, si l'existence d'un bail commercial n'est effectivement pas contestable, tel n'est pas le cas s'agissant de l'identité des parties et de leur engagement. En effet, les parties s'accordant pour dire que M. [V] [J] n'a pas signé ni paraphé ce contrat et n'apportant aucune explication sur les paraphes et la signature apposés par un tiers, il ne peut être retenu de manière incontestable que le contrat lie et engage M. [V] [J] à la SCI [Adresse 2]. L'argument selon lequel M. [H] [I] serait l'associé de M. [V] [J] ne repose, d'une part, sur aucune pièce, l'intimée ne démontrant pas qu'une société a effectivement été constituée entre ceux-ci et demeure, d'autre part, sans emport dès lors que le preneur mentionné dans le contrat n'est aucunement une société représentée par M. [V] [J], mais ce dernier en son nom personnel.
Force est dès lors de relever qu'il existe des contestations qu'il convient de qualifier de sérieuses, s'agissant de l'opposabilité des clauses du contrat à M. [V] [J], et ce tant s'agissant de la clause résolutoire sur laquelle la SCI [Adresse 2] fonde sa demande de constat de la résiliation que s'agissant de la clause relative aux loyers. A titre surabondant, il sera relevé, également, des contestations s'agissant du montant des loyers, la SCI [Adresse 2] soutenant que le contrat comporte une erreur matérielle sur la date jusqu'à laquelle les loyers sont limités à 1 000 € par mois. L'existence d'une éventuelle erreur, également contestée par l'appelant, rend nécessaire l'interprétation de la clause du contrat relative aux loyers, ce qu'il n'appartient pas au juge des référés de faire.
Il s'ensuit que les demandes de la SCI [Adresse 2] se heurtent à des contestations sérieuses justifiant qu'il soit dit n'y avoir lieu à référé sur l'intégralité des demandes formulées par la SCI [Adresse 2]. La décision entreprise sera réformée en ce sens.
S'agissant des demandes reconventionnelles formulées par M. [V] [J], c'est à bon droit que le premier juge a dit n'y avoir lieu à référé tenant l'existence de contestations sérieuses dont souffrent lesdites demandes. La décision sera, en conséquence, confirmée de ces chefs.
La SCI [Adresse 2] qui succombe, à titre principal, sera condamnée à supporter les dépens de première instance et d'appel.
En considération d'éléments tirés de l'équité, il sera accordé à M. [V] [J] la somme de 1 000 € en contrepartie des frais irrépétibles qu'il a dû engager et qui seront recouvrés selon les modalités prévues par les dispositions des articles 37 et 75 de la loi du 10 juillet 1991, celui-ci étant bénéficiaire de l'aide juridictionnelle.
La SCI [Adresse 2] sera déboutée de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et la décision entreprise sera infirmée en ce qu'elle lui a accordé une indemnité de 800 € sur ce fondement.
PAR CES MOTIFS
La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en référés et en dernier ressort,
Infirme l'ordonnance rendue le 25 mai 2011 par le président du tribunal judiciaire d'Avignon en toutes ses dispositions à l'exception de celles ayant dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes tendant à la restitution du dépôt de garantie, au remboursement des travaux, au prononcé de la nullité du contrat et au bénéfice de l'exception d'inexécution,
Et statuant à nouveau des chefs réformés,
Dit n'y avoir lieu à référé sur l'intégralité des demandes de la SCI [Adresse 2],
Renvoie la SCI [Adresse 2] à mieux se pourvoir,
Condamne la SCI [Adresse 2] à payer à M. [V] [J] la somme de 1 000 € au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel, qui seront recouvrés selon les modalités prévues par les dispositions des articles 37 et 75 de la loi du 10 juillet 1991, celui-ci étant bénéficiaire de l'aide juridictionnelle,
Condamne la SCI [Adresse 2] aux dépens de la procédure de première instance et d'appel.
Arrêt signé par Madame GIRONA, Présidente et par Madame PELLISSIER, Greffière.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
