ARRÊT N°
N° RG 21/02509 - N° Portalis DBVH-V-B7F-IDC5
CJP
PRESIDENT DU TJ D'AVIGNON
11 mai 2021
RG :20/001200
[Z]
C/
S.A. SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES (SF HE)
Grosse délivrée
le
à
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section B
ARRÊT DU 20 AVRIL 2022
APPELANTE :
Madame [C] [Z]
née le 06 Mai 1975 à [Localité 5] ([Localité 5])
[Adresse 4]
[Localité 5]
Représentée par Me Delphine LECOINTE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D'AVIGNON
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/006662 du 06/07/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Nîmes)
INTIMÉE :
S.A. SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES (SF HE)
immatriculée au RCS sous le n° 642 016 703
prise en la personne de so Président en exercice, domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Adresse 6]
[Localité 2]
Représentée par Me Jean jacques SAUNIER de la SCP LAICK ISENBERG JULLIEN SAUNIER GARCIA, Postulant, avocat au barreau de NIMES
Représentée par Me Stéphanie LEGRAND, Plaidant, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Statuant sur appel d'une ordonnance de référé
Ordonnance de clôture rendue le 28 février 2022
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Mme Chantal JACQUOT-PERRIN, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Madame Nicole GIRONA, Présidente de Chambre
Mme Chantal JACQUOT-PERRIN, Conseillère
Mme Elisabeth GRANIER, Conseillère
GREFFIER :
Madame Véronique PELLISSIER, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
à l'audience publique du 07 Mars 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 20 Avril 2022.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel ;
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame Nicole GIRONA, Présidente de Chambre, le 20 Avril 2022, par mise à disposition au greffe de la Cour.
Par acte sous seing privé en date du 24 février 2011, la SAS Société française des habitations économique (ci-après dénommé la SAS SFHE) a donné à bail à Mme [C] [Z] et à M. [D] [I] un logement situé [Adresse 3]), moyennant un loyer mensuel de 621,39 €, outre les charges payable à terme échu.
Considérant que des loyers sont demeurés impayés, la SAS SFHE a fait signifier, les 29 et 30 avril 2020, à Mme [C] [Z] et M. [D] [I] un commandement de payer la somme de 1 999,77 €, au titre du solde des loyers et charges non réglés, visant la clause résolutoire.
Par acte du 26 et 27 novembre 2020, la SAS SFHE a assigné Mme [C] [Z] et M. [D] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'[Localité 5], statuant en référé.
Par ordonnance réputée contradictoire du 11 mai 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Avignon a :
-déclaré recevable la demande de résiliation formée par la SAS SFHE,
-constaté l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 1er juillet 2020,
-constaté la résiliation de plein droit du contrat de bail à compter du 1er juillet 2020,
-dit n'y avoir lieu à statuer sur les demandes reconventionnelles de résolution du bail et de poursuite du bail au seul nom de Mme [C] [Z],
-constaté que M. [D] [I] et Mme [C] [Z] sont occupants sans droit ni titre des locaux depuis le 1er juillet 2020,
-condamné Mme [C] [Z] et M. [D] [I] à payer à la SAS SFHE la somme de 2 691,93 €, à titre de provision, à valoir sur les arriérés locatifs impayés échus au 26 novembre 2020, terme d'octobre 2020 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l'ordonnance,
-condamné Mme [C] [Z] à payer à la SAS SFHE la somme de 644,49 €, à titre de provision, à valoir sur les arriérés locatifs impayés échus au 13 avril 2021, termes de novembre 2020 à mars 2021 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l'ordonnance,
-autorisé l'expulsion de Mme [C] [Z] et M. [D] [I] et de tout occupant de leur chef du local d'habitation et dit qu'à défaut de départ volontaire, les intéressés pourront être contraints à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique et d'un serrurier à la suite du délai légal de 2 mois suivant la délivrance d'un commandement par huissier de justice d'avoir à quitter les lieux,
-dit que ce commandement de quitter les lieux ne saurait intervenir avant un délai de 24 mois à compter de la signification de l'ordonnance,
-dit qu'en cas d'expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l'enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
-condamné Mme [C] [Z] et M. [D] [I] à payer à la SAS SFHE, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation mensuelle de 702,43 € à compter du 14 avril 2021 et jusqu'à libération effective et définitive des lieux par restitution des clés, somme forfaitaire charges comprises,
-condamné Mme [C] [Z] et M. [D] [I] à payer à la SAS SFHE la somme de 150 € au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamné les mêmes aux entiers dépens de l'instance lesquels comprendront le coût du commandement de payer signifié les 29 et 30 avril 2020, des assignations signifiées les 26 et 27 novembre 2020 et de la notification de l'assignation au préfet du 30 novembre 2020,
-rejeté les demandes pour le surplus.
Par déclaration du 29 juin 2021, Mme [C] [Z] a interjeté appel de cette ordonnance en toutes ses dispositions à l'exception de celle ayant dit que le commandement de quitter les lieux ne saurait intervenir avant un délai de 24 mois à compter de la signification de l'ordonnance.
Aux termes de ses conclusions notifiées le 2 octobre 2021, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, Mme [C] [Z], appelante, demande à la cour, au visa des articles 24 et 7b de la loi du 6 juillet 1989 et L613-1 du code de la construction et de l'habitation, d'infirmer l'ordonnance de référé entreprise et de :
-constater sa bonne foi,
-débouter la SAS SFHE de ses demandes, fins et conclusions,
-dire n'y avoir lieu à expulsion, l'arriéré de loyer étant lié aux APL non versées,
-dire qu'elle pourra, tout en versant le loyer courant à son terme, s'acquitter de la somme de 400 € en 36 mensualités, outre une dernière mensualité représente le solde, et en cas de respect de l'échéancier jusqu'à son terme, la clause résolutoire n'aura pas d'effet,
-à titre subsidiaire, lui accorder un délai de grâce de 36 mois afin de lui laisser du temps pour trouver un logement,
-dire que le contrat de bail sera uniquement à son nom, seule locataire, et ordonné la résolution du contrat de bail à l'égard de M. [D] [I], qui a quitté les lieux,
-débouter la SAS SFHE de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-et statuer ce que de droit sur les dépens.
Au soutien de son appel, Mme [C] [Z] fait valoir :
-que la procédure est abusive de la part du bailleur, lequel ne déduit pas l'APL et la réduction de loyer de solidarité de 63,89 euros par mois,
-qu'elle est de bonne foi, ayant perdu son emploi en octobre 2019 et n'ayant ainsi pas eu de revenus pendant 3 mois,
-qu'un plan d'apurement avait été mis en place en mai 2020,
-qu'elle avait informé son bailleur du départ de M. [D] [I] en septembre 2014 ; que ce dernier ayant manqué à son obligation de jouissance paisible des lieux loués, elle sollicite la résolution du bail à son égard,
-qu'elle ne conteste pas être redevable de loyers, mais sollicite des délais, compte tenu de ses difficultés financières.
La SAS SFHE, en sa qualité d'intimée et d'appelante incidente, par conclusions en date du 25 février 2022, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, demande à la cour, de confirmer l'ordonnance entreprise sauf en ce qu'elle a fixé les sommes provisionnelles dues à 2 691,93 € échue au 26 novembre 2020 et 644,49 € échue au 13 avril 2021 et a dit que le commandement de quitter les lieux ne saurait intervenir avant un délai de 24 mois à compter de la signification de l'ordonnance.
La SAS SFHE souhaite voir la cour, statuant à nouveau :
-lui donner acte de ce qu'elle se désiste de ses demandes à l'encontre de M. [D] [I],
-débouter Mme [C] [Z] de l'ensemble de ses demandes,
-ordonner l'expulsion de Mme [C] [Z] et de tous occupants de son chef et dire qu'à défaut de départ volontaire, les intéressés pourront être contraints à l'expulsion avec si besoin est l'assistance de la force publique et d'un serrurier à la suite du délai légal de 2 mois suivant la délivrance du commandement délivré par huissier de justice d'avoir à quitter les lieux,
-condamner Mme [C] [Z] à lui verser la somme de 8 051,95 € à titre de provision à valoir sur les arriérés locatifs impayés échus au 2 février 2022 avec intérêts au taux légal,
-condamner la même à lui verser la somme de 1 500 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
La SAS SFHE fait valoir :
-que M. [D] [I] ayant justifié de son départ du logement, il a été procédé au détachement de celui-ci du bail rétroactivement au 14 février 2018, si bien qu'il est étranger à la dette locative,
-que le délai accordé par le premier juge à Mme [C] [Z] pour quitter les lieux n'est pas justifié sachant que la dette locative ne cesse de s'alourdir,
-que toutes les sommes reçues de la Caisse d'allocations familiales ont bien été intégrées dans le décompte ; que l'allocation que le premier juge a déduit du décompte n'a pas été intégralement versée par la Caisse d'allocations familiales car la locataire n'a pas respecté les conditions posées par cet organisme ;
-que s'agissant de la réduction de loyer solidarité, son attribution dépend de la décision de la Caisse d'allocations familiales ; que cette somme n'a donc pas à être déduite de manière automatique ;
-que Mme [C] [Z] ne justifie pas avoir satisfait à l'enquête sociale, ce qui explique la pénalité de 7,62 € appliquée chaque mois jusqu'à réception de ladite enquête.
La clôture de la procédure est intervenue le 28 février 2022 et l'affaire a été appelée à l'audience du 7 mars 2022 pour être mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 20 avril 2022.
MOTIFS DE LA DECISION :
L'article 1353 du code civil dispose que « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».
L'obligation pour le preneur de payer le loyer et les charges justifiées résulte de l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989.
De prime abord, il convient de constater que la SAS SFHE entend se désister de l'intégralité de ses demandes à l'égard de M. [D] [I]. Il convient de prendre acte de ce désistement et de réformer la décision entreprise en toutes ses dispositions prononcées à l'encontre de M. [D] [I].
Mme [C] [Z], sans véritablement contester être débitrice d'un arriéré de loyers à l'égard de son bailleur, indique être en désaccord sur le montant réclamé soutenant que les aides versées par la Caisse d'allocations familiales n'ont pas prises en compte.
La SAS SFHE verse deux décomptes dont le dernier est arrêté au 2 février 2022 et met en exergue un solde débiteur de 8 051,95 € €. L'examen de ces décomptes permet de constater que les aides au logement ont été débitées certains mois. S'agissant de la somme de 1 084,60 €, correspondant à un rappel d'APL, qui a été déduite par la premier juge de la somme réclamée par la SAS SFHE, il convient de constater que le versement de cette somme devait intervenir en plusieurs échéances et était soumis au respect par la locataire d'un plan d'apurement. Or, Mme [C] [Z] ne justifie pas du respect de ce plan et la SAS SFHE met en exergue qu'a été déduite uniquement la fraction de cette somme effectivement versée en juin 2020 par la Caisse d'allocations familiales. C'est, en conséquence, à tort que le premier juge a déduit la somme de 1 084,60 €, dès lors qu'il n'est pas démontré que cette somme a été intégralement versée à la SAS SFHE.
S'agissant de la réduction de loyer de solidarité, le premier juge a, de manière justifié, déduit la somme de 63,89 € correspondant à cette aide pour le mois de mars 2021, Mme [C] [Z] versant le justificatif idoine de la Caisse d'allocations familiales. Pour les autres mois, l'appelante ne démontrant pas son droit à percevoir cette aide, il n'y a pas lieu faire droit à sa demande.
Concernant, enfin, la pénalité appliquée en l'absence de réponse à l'enquête sociale, l'article L442-5 du code de la construction et de l'habitation dispose que « les locataires sont tenus de répondre dans le délai d'un mois. A défaut, le locataire défaillant est redevable à l'organisme d'habitations à loyer modéré d'une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s'il est établi que des difficultés particulières n'ont pas permis au locataire de répondre ». En l'espèce, Mme [C] [Z] ne justifie pas avoir répondu à ladite enquête ni de difficultés spécifiques, et ce, en dépit des courriers de relance adressés par la SAS SFHE. Ces pénalités sont, en conséquence, dues et c'est à tort que le premier juge les a partiellement déduites.
Par ailleurs, Mme [C] [Z] n'apporte aucune autre pièce venant démontrer que les sommes réclamées par la SAS SFHE ne sont pas dues ni que des règlements n'ont pas été pris en compte par cette dernière. L'ensemble des paiements, dont l'appelante verse les justificatifs, sont mentionnés dans le décompte actualisé.
Il s'ensuit qu'au regard du décompte arrêté au 2 février 2022, lequel tient compte des paiements réalisés par l'appelante depuis la décision critiquée, Mme [C] [Z] est redevable au titre des loyers et charges de la somme de
7 988,06 € (8 051,95 - 63,89 €). La décision entreprise sera réformée s'agissant du quantum de la dette de Mme [C] [Z].
Les pièces du dossier permettent de dire que c'est à juste titre que l'ordonnance entreprise a constaté que le commandement de payer en date du 29 avril 2020 n'a pas été suivi d'effet, ses causes n'ayant pas été réglées intégralement dans les deux mois de sa signification. De manière justifiée, le juge des référés a fixé, également, l'indemnité d'occupation à la somme de 702,43 € correspondant au montant du loyer indexé et majoré des charges dûment justifiées.
*
L'article 1343-5 du Code Civil permet d'accorder aux débiteurs impécunieux des délais de paiement qui emprunteront leur mesure aux circonstances, sans pouvoir dépasser trois ans.
L'article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, permet au juge même d'office d'accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années et dans les conditions prévues à l'article 1345-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant ce délai. Si le locataire se libère dans les conditions définies par le juge, la clause de résiliation est réputée ne pas avoir joué.
Mme [C] [Z] sollicite des délais de paiement sur une période de 36 mois. Elle fait état de sa situation personnelle et financière, indiquant avoir deux enfants à charge et percevoir les prestations de la Caisse d'allocations familiales et un salaire d'agent hospitalier variant entre 449 € et 995 €.
L'examen de l'historique de compte, arrêté au 2 février 2022, met en évidence que Mme [C] [Z] a réglé de manière assez régulière des sommes variant entre 350 € et 422 €, montrant ainsi sa volonté de ne pas aggraver sa dette.
Fort de ces éléments, il convient de faire droit à la demande de l'appelante et de lui accorder des délais de paiement sur une période de 36 mois pour apurer sa dette locative, selon les modalités prévues au dispositif.
Dès lors, si les dispositions de l'ordonnance de référé doivent être confirmées s'agissant du montant de l'indemnité d'occupation et de l'acquisition de la clause résolutoire, les effets de cette clause seront suspendus pour permettre à Mme [C] [Z] de se libérer de sa dette locative tout en payant les échéances à venir des loyers et des charges.
La décision sera, en revanche, réformée s'agissant du délai accordé pour quitter les lieux ; cette disposition n'étant plus justifiée en l'état de la suspension de la clause résolutoire.
*
Le sort des dépens et des frais irrépétibles a été exactement réglés par le premier juge.
Compte tenu de la situation de Mme [C] [Z], il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Les dépens d'appel seront, en revanche, mis à la charge de Mme [C] [Z].
PAR CES MOTIFS :
La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en référé et en dernier ressort,
Confirme l'ordonnance de référé rendue le 11 mai 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'[Localité 5] en ce qu'elle a :
-déclaré recevable la demande de résiliation formée par la SAS SFHE,
-constaté l'acquisition de la clause résolutoire à compter du 1er juillet 2020,
-constaté la résiliation de plein droit du contrat de bail à compter du 1er juillet 2020,
-dit n'y avoir lieu à statuer sur les demandes reconventionnelles de résolution du bail et de poursuite du bail au seul nom de Mme [C] [Z],
-condamné Mme [C] [Z] à payer à la SAS SFHE, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation mensuelle de 702,43 € à compter du 14 avril 2021 et jusqu'à libération effective et définitive des lieux par restitution des clés, somme forfaitaire charge comprises,
-condamné Mme [C] [Z] à payer à la SAS SFHE la somme de 150 € au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamné les mêmes aux entiers dépens de l'instance lesquels comprendront le coût du commandement de payer signifié les 29 et 30 avril 2020, de l'assignation signifiée les 26 et 27 novembre 2020 et de la notification de l'assignation au préfet du 30 novembre 2020,
-rejeté les demandes pour le surplus.
Réforme pour le surplus et notamment s'agissant des condamnations prononcées à l'encontre de M. [D] [I],
Et statuant à nouveau,
Constate que la SAS SFHE se désiste de toutes ses demandes à l'encontre de M. [D] [I],
Condamne Mme [C] [Z] à payer à la SAS SFHE la somme de
7 988,06 €, à titre de provision, à valoir sur les arriérés locatifs impayés échus au 02 février 2022, terme de janvier 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l'ordonnance,
Suspend les effets de la clause résolutoire,
Autorise Mme [C] [Z] à se libérer de la somme 7 988,06 € au titre de l'arriéré locatif, arrêtée au 2 février 2022 en 36 mensualités de 221,89 € chacune, en plus du loyers et des charges courants, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,
Dit que si la locataire s'exécute dans les délais et selon les modalités fixées, la clause résolutoire insérée au bail dont les effets sont suspendus, sera réputée n'avoir jamais joué,
Dit qu'à défaut de paiement de toute mensualité, qu'elle soit due au titre de l'arriéré fixé, du loyer courant ou des charges afférentes, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible en intégralité et la clause reprendra ses effets sans autre procédure,
Dit en revanche qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité pendant le délai accordé ou du loyer courant ou des charges afférentes à son terme exact, suivie d'une mise en demeure en lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse durant quinze jours :
1 - la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets,
2 - Mme [C] [Z] devra quitter les lieux,
3 - le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
4 - qu'à défaut par Mme [C] [Z] d'avoir libéré les lieux situés [Adresse 4] à [Localité 5] au plus tard deux mois après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par les expulsés ou à défaut par le bailleur,
5 - Mme [C] [Z] sera tenue au paiement de l'indemnité d'occupation correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit la somme de 702,43 € et ce jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux,
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne Mme [C] [Z] au paiement des dépens d'appel.
Arrêt signé par Madame GIRONA, Présidente et par Madame PELLISSIER, Greffière.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
