ARRÊT N°
N° RG 21/02468 - N° Portalis DBVH-V-B7F-IC66
CJP
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 2]
05 mai 2021
RG :21/00022
S.C.I. FRANEL
E.U.R.L. PUBLI DECO
C/
[C]
Grosse délivrée
le
à
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE
2ème chambre section B
ARRÊT DU 20 AVRIL 2022
APPELANTES :
S.C.I. FRANEL
immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 483 146 551
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Raphaelle CHABAUD DJACTA de la SELARL SARLIN-CHABAUD-MARCHAL & ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
E.U.R.L. PUBLI DECO
immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 483 644 209
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Raphaelle CHABAUD DJACTA de la SELARL SARLIN-CHABAUD-MARCHAL & ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
INTIMÉ :
Monsieur [O] [C]
né le 22 Avril 1963 à [Localité 4] (72)
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représenté par Me Jean philippe GALTIER de la SCP REY GALTIER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES
Statuant sur appel d'une ordonnance de référé
Ordonnance de clôture rendue le 28 février 2022
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Mme Chantal JACQUOT-PERRIN, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Madame Nicole GIRONA, Présidente de Chambre
Mme Chantal JACQUOT-PERRIN, Conseillère
Mme Elisabeth GRANIER, Conseillère
GREFFIER :
Madame Véronique PELLISSIER, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
à l'audience publique du 07 Mars 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 20 Avril 2022.
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel ;
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame Nicole GIRONA, Présidente de Chambre, le 20 Avril 2022, par mise à disposition au greffe de la Cour.
La SCI Franel est propriétaire d'un local professionnel (lot n°4) dans un ensemble immobilier sis [Adresse 1], qu'elle loue à la SELARL PUBLI DECO suivant bail commercial en date du 1er janvier 2019.
Le lot n°5 de cet ensemble immobilier appartient à M. [O] [C] (usufruitier) et à son fils M. [U] [C] (nu propriétaire).
Par acte du 5 janvier 2021, la SCI Franel et la SELARL PUBLI DECO ont fait assigner M. [O] [C] devant le président du tribunal judiciaire de Nîmes, statuant en référé, aux fins de voir notamment ordonner la cessation immédiate du trouble que constitue l'occupation privative par celui-ci du toit terrasse constituant une partie commune de la copropriété, condamner le défendeur à reboucher le mur qu'il a ouvert lui permettant l'accès au toit terrasse sous astreinte et ordonner à celui-ci de cesser toute vue directe sur leur fonds sous astreinte.
Par ordonnance contradictoire du 5 mai 2021, le président du tribunal judiciaire de Nîmes a :
-constaté que le trouble allégué par les requérants a cessé,
-dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de cessation immédiate et sans délai dudit trouble,
-dit que la demande de rebouchage du mur ouvert sur le toit terrasse est prématurée,
-dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
-et dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens.
Par déclaration du 28 juin 2021, la SCI Franel et la SELARL PUBLI DECO ont interjeté appel de cette ordonnance en toutes ses dispositions.
Aux termes de leurs conclusions notifiées le 16 février 2022, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, la SCI Franel et la SELARL PUBLI DECO, appelantes, demandent à la cour, au visa des articles 678 du code civil et 834 et 835 du code de procédure civile, de réformer l'ordonnance déférée et de :
-débouter M. [O] [C] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions,
-ordonner la cessation immédiate et sans délai du trouble résultant de l'ouverture illicite du mur permettant ensuite l'occupation privative par M. [O] [C] du toit terrasse, constituant une partie commune de la copropriété de l'immeuble situé [Adresse 1],
-condamner M. [O] [C] à enlever la porte créée et à reboucher le mur qu'il a ouvert lui permettant l'accès au toit terrasse, sous astreinte de
2 000 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir,
-ordonner à M. [O] [C] de cesser toute vue directe sur le fonds appartenant à la SCI Franel et exploité par la SELARL PUBLI DECO, sous astreinte de 2 000 € par infraction constatée,
-condamner le même à leur payer la somme de 3 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel, ces derniers distraits au profit de la SELARL CSM² avocats.
Au soutien de leur appel, les appelantes font valoir :
-que l'état descriptif de l'immeuble mentionne que les toits-terrasses sont des parties communes,
-que M. [O] [C] a entrepris, sans aucun droit, en violation du règlement de copropriété, les travaux lui permettant désormais d'accéder à la toiture terrasse située au dessus de son local ; que ces travaux ont consisté en l'aménagement du toit, la création d'une balustrade, l'ouverture d'un mur commun pour y accéder et l'installation d'une porte,
-qu'en accédant à cette terrasse qui surplombe leur cour, M. [O] [C] exerce une vue directe sur leur fonds,
-que l'utilisation à titre privatif du toit terrasse, partie commune, constitue une violation du règlement de copropriété, mais surtout un trouble anormal de voisinage ; que la vue sur leur fonds et le comportement de M. [O] [C] constitue une voie de fait que le juge des référés peut faire cesser sous astreinte ;
-que le juge des référés a retenu, à tort, la thèse de M. [O] [C] s'agissant du problème d'étanchéité invoqué pour justifier la violation du règlement de copropriété, et ce, alors que la chronologie des faits révèle que ce dernier connaissait l'existence du problème d'étanchéité bien avant d'acquérir le lot et qu'il lui appartenait donc, le cas échéant, de demander au syndicat des copropriétaires de résoudre ce prétendu problème avant d'acheter ou d'en faire une condition même d'achat ; que, de la même manière, l'argument relatif à la nécessité d'accéder au jardin clos lui appartenant n'est pas plus pertinent, puisque cet accès à ce jardin peut parfaitement être aménagé à partir du rez-de-chaussée de son lot ;
-que c'est, également, de manière erronée que le premier juge a relevé que l'emplacement de l'ouverture était comblée et que M. [O] [C] avait remis les clefs de la porte de la terrasse au syndic ; qu'en effet, le trouble manifestement illicite résulte de l'ouverture dans le mur commun et de la vue directe créée sur le fond et que, dès lors, le simple fait d'avoir fermé la porte et d'avoir remis les clefs au syndic ne constitue pas la cessation du trouble ; qu'en outre, l'intimé a passé outre ses engagements pris devant le juge des référés puisqu'il a, depuis la précédente décision, ouvert la porte et s'est rendu sur le toit terrasse ; qu'il convient d'ordonner la fermeture définitive de la porte installée par M. [O] [C] ;
-qu'enfin, l'assemblée générale des copropriétaires, à laquelle le premier juge renvoie, s'est tenue le 10 février 2022 et a rejeté la résolution relative à l'ouverture du mur du premier étage du lot de M. [O] [C] afin de lui permettre d'accéder au toit terrasse ; que M. [O] [C] voit donc son projet définitivement rejeté.
M. [O] [C], en sa qualité d'intimé, par conclusions en date du 22 février 2022, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, demande à la cour de :
-débouter les appelantes de l'intégralité de leurs prétentions,
-confirmer l'ordonnance dont appel sauf en ce qu'elle l'a débouté de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
-constater qu'il ne revendique aucun droit d'accès à cette toiture terrasse, tant qu'il n'y aura pas été autorisé par une assemblée générale ainsi qu'il l'avait déjà sollicitée par son courrier,
-constater qu'il a remis l'ensemble des clés de cette porte au nouveau syndic Patrimoine et Habitat, qui lui en a accusé réception le 19 mars 2021,
-condamner les appelantes au paiement de la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
M. [O] [C] expose :
-que le plan de géomètre, annexé au procès-verbal descriptif de division du 17 septembre 2018, mentionne l'existence d'une échelle à crinoline, à l'époque située sur le lot n° 4, permettant d'accéder à la toiture terrasse, laquelle a été déplacée pour se retrouver dans une petite bande de terrain du lot n° 5, encerclée de mur et devenue totalement inaccessible ;
-que l'état de la toiture terrasse située au-dessus de son lot était déplorable et les bureaux situés en-dessous subissaient de très importantes infiltrations ; que la reprise de l'étanchéité de ce toit terrasse s'imposait ; que, pour cette raison, lors de la signature du compromis, le vendeur a pris l'engagement de faire intervenir toute entreprise qualifiée pour procéder aux travaux de reprise nécessaires ; que malgré cet engagement il s'est heurté non seulement à l'immobilisme de son vendeur mais également une volte-face de ce dernier qui refusera d'effectuer le moindre travail ; qu'ainsi, mis devant le fait accompli, il ne pouvait faire autrement que d'intervenir sur cette toiture terrasse pour reprendre l'intégralité de l'étanchéité ; qu'il ne pouvait davantage compter sur l'intervention du syndic pour envisager des travaux sur cette partie commune dès lors que le syndic n'était autre que le vendeur et se défaussait tout autant ; qu'il a, en conséquence procédé à une ouverture sur la partie haute du mur de son lot pour accéder à cette toiture terrasse ; que la réalisation des travaux ne pouvait se faire en passant par l'échelle à crinoline du fait de la nécessité d'évacuer les gravats et que l'accès à cette toiture terrasse ne pouvait se faire par le rez-de-chaussée dès lors que cela aurait nécessité de casser l'intérieur des bureaux et de percer le mur extérieur, lequel est une partie commune ;
-que les appelantes se sont focalisées sur une simple crainte, nullement fondée, de voir transformer en terrasse d'agrément cette toiture terrasse ; qu'il n'a nullement l'intention de troubler la quiétude de ses voisins et a d'ailleurs décidé de mettre en place un garde corps sur ce toit terrasse pour bien montrer qu'il n'a jamais eu l'idée de créer une vue sur le fond d'autrui ;
-que les travaux d'étanchéité n'ont finalement été réalisés qu'en janvier 2021, uniquement parce que le nouveau syndic n'acceptait de reprendre la copropriété qu'une fois ce problème d'étanchéité résolue ; que la copropriété a grandement bénéficié des travaux qu'il a réalisés sur une partie commune ;
-qu'il ne revendique aucun droit d'accès à cette toiture terrasse tant qu'il n'y a pas été autorisé par une assemblée générale ; qu'il a d'ailleurs remis les clefs de la porte installée au nouveau syndic ; que c'est pour cette raison que le juge des référés a débouté les appelantes de leurs prétentions ; que si une personne a été vue en janvier 2022 sur cette toiture terrasse, il ne s'agit pas de lui mais d'une personne à qui il avait prêté ses locaux temporairement ;
-qu'enfin, s'agissant du procès-verbal de l'assemblée générale du 10 février 2022, celui-ci n'est pas définitif puisqu'il a été notifié par courrier du 12 février 2022 et est donc susceptible d'être contesté dans le délai de 2 mois ; qu'il entend, avec son fils, contester cette délibération totalement aberrante, dès lors que se pose le problème de l'entretien de cette toiture terrasse, à ce jour inaccessible.
La clôture de la procédure est intervenue le 28 février 2022 et l'affaire a été appelée à l'audience du 7 mars 2022 pour être mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 20 avril 2022.
MOTIFS DE LA DECISION :
La cour rappelle, à titre liminaire, qu'elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constatations' qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques, mais uniquement des moyens soutenus par les parties.
Aux termes de l'alinéa 1 l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le trouble manifestement illicite peut se définir comme « toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit ». L'illicéité résulte de la méconnaissance d'une norme juridique obligatoire dont l'origine est délictuelle ou contractuelle.
Considérant que le trouble allégué, résultant de la réalisation de travaux sur une partie commune sans autorisation des copropriétaires, avait cessé du fait de la fermeture de l'ouverture réalisée dans un mur pour accéder à la terrasse et de la remise des clefs de la porte d'accès au syndic de copropriétaire, le premier juge a estimé qu'aucune mesure ne s'imposait en l'état. Le juge des référés a également considéré que la demande de rebouchage du mur était prématurée tenant la demande d'autorisation de travaux formulée au syndic de copropriété.
Les appelantes contestent cette décision relevant que le trouble manifestement illicite résulte de l'ouverture dans le mur commun et de la vue directe créée sur le fond et que, dès lors, le simple fait d'avoir fermé la porte et d'avoir remis les clefs au syndic ne constitue pas la cessation du trouble. Elles ajoutent que l'assemblée générale des copropriétaires du 10 février 2022 a rejeté la demande d'ouverture du mur du premier étage du lot de M. [O] [C].
L'intimé argue quant à lui d'une impossibilité de réaliser les travaux d'étanchéité nécessaires sur la toiture terrasse située au dessus de son lot autrement qu'en y créant un accès direct, du fait qu'il ne revendique aucun droit d'accès à cette toiture terrasse tant qu'il n'y a pas été autorisé et qu'il entend contester la décision de l'assemblée générale du 10 février 2022.
Il n'est pas contesté que M. [O] [C] a réalisé sans autorisation de la copropriété une ouverture dans un mur qui constitue une partie commune pour accéder à la toiture terrasse, laquelle est, également, une partie commune. S'il a pu être constaté que M. [O] [C] a temporairement fermé cet accès, comme le premier juge l'a relevé, cette fermeture n'a été que temporaire, dès lors que l'intimé admet qu'il a, depuis, installé une porte d'accès à cette toiture terrasse. Il n'est, également, pas contesté qu'outre cette porte d'accès, il a procédé à d'autres aménagements tel que l'installation de palissades.
L'accaparement d'une partie commune par un copropriétaire constitue un trouble manifestement illicite auquel le syndicat des copropriétaires ou les copropriétaires sont en droit d'exiger qu'il soit mis fin. Chaque copropriétaire a le droit d'exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d'une atteinte aux parties communes par un co-propriétaire sans avoir à démontrer qu'il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat (cour de cassation, 3ème civ, 14 janvier 2016). Il en est de même s'agissant des travaux exécutés sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires qui peuvent être constitutifs d'un trouble manifestement illicite, ce qui permet au juge statuant en référé de prescrire leur démolition et le rétablissement des lieux dans leur état antérieur (Cour de cassation, 3ème civ, 8 septembre 2010).
En l'espèce, l'argument avancé par M. [O] [C] selon lequel des travaux d'étanchéité s'imposaient sur la toiture terrasse située au dessus de son lot est sans emport sur la licéité des travaux d'ouverture du mur et l'accès sur la dite toiture terrasse et son aménagement, dès lors que ces travaux n'ont pas fait l'objet d'une autorisation préalable du syndicat des copropriétaires et entrainaient une modification de parties communes. M. [O] [C] avait, au surplus, connaissance de la nécessité de réaliser des travaux d'étanchéité sur cette toiture terrasse avant la signature de l'acte de vente puisqu'une mention spécifique figurait sur l'acte authentique de promesse de vente. Il disposait donc des informations utiles et du temps nécessaire pour obtenir les indispensables autorisations préalables. Malgré cela, il ne justifie d'aucune demande, à ce titre, faite préalablement au syndic provisoire. Le seul courrier versé au dossier et adressé à la société HARES (vendeur du bien immobilier et syndic provisoire) est daté de septembre 2020, soit plusieurs mois après le début des travaux litigieux. En tout état de cause, M. [O] [C] n'a manifestement pas attendu la réunion d'une assemblée générale pour entamer lesdits travaux et les poursuivre.
Ainsi, il apparaît démontré que M. [O] [C] a réalisé sur le mur commun une ouverture permettant d'accéder à une toiture terrasse et a effectué des aménagements et ouvrages sur cette toiture terrasse, partie commune, sans autorisation préalable d'une assemblée générale des copropriétaires. C'est à tort que le premier juge a considéré que ladite ouverture avait été comblée et que cela avait mis fin au trouble causé, dès lors qu'il apparaît qu'a été ensuite installée sur cette ouverture une porte d'accès. De la même manière, le fait que les clefs de cette porte aient été remises à l'actuel syndic ne saurait suffire à démontrer une cessation du trouble, et ce, d'autant qu'il n'est pas contesté par M. [O] [C] que la remise des clefs n'empêche pas tout usage de cet accès ; celui-ci reconnaissant qu'une personne, qui se trouvait dans le local de son fait, a utilisé un pass pour ouvrir ladite porte et accéder à la terrasse.
Enfin, s'agissant du procès-verbal de séance de l'assemblée générale des copropriétaires du 10 février 2022 ayant rejeté la demande de travaux formulée par M. [O] [C], s'il est possible pour ce dernier de contester cette décision, il n'en demeure pas moins qu'en l'état lesdits travaux ne font toujours l'objet d'aucune autorisation et que la cessation du trouble n'est donc pas démontrée.
Ainsi, il apparaît justifier l'existence d'un trouble manifestement illicite résultant de la réalisation d'une ouverture et de l'installation d'une porte et de la réalisation de travaux sur des parties communes de la copropriété, et ce, sans autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires et en portant ainsi atteinte au droit de propriété des copropriétaires.
Ce trouble manifestement illicite ne pouvant être réparé que par la remise en état des lieux, soit par la dépose de la porte d'accès et le rebouchage du mur permettant l'accès à la terrasse.
Les éléments du dossier permettent également de justifier que la présence de M. [O] [C] sur la terrasse permet une vue directe sur la cour appartenant à la SCI Franel et louée à la SELARL PUBLI DECO. Cette vue directe génère un trouble anormal de voisinage pour les appelantes, constitutif d'un trouble manifestement illicite, qu'il convient de faire cesser. Il sera, en conséquence, également fait droit à la demande des appelantes de ce chef.
Afin d'assurer l'effectivité des condamnations, il convient de les assortir d'une astreinte, telle que défini dans le dispositif.
Il en résulte que le décision entreprise sera réformée de ces chefs.
En dernier lieu, il sera dit n'y avoir lieu à ordonner « la cessation immédiate et sans délai du trouble résultant de l'ouverture illicite du mur permettant ensuite l'occupation privative par M. [O] [C] du toit-terrasse constituant une partie commune de la copropriété », cette pretention étant suffisamment assurée par les condamnations prononcées plus avant.
Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile :
M. [O] [C] qui succombe sera condamné à supporter les dépens de première instance et d'appel et ne saurait bénéficier d'une somme au titre des frais irrépétibles.
L'équité commande de condamner M. [O] [C] à payer à la SCI Franel et la SELARL PUBLI DECO, ensemble, une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS :
La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en référés et en dernier ressort,
Infirme l'ordonnance de référé rendue le 5 mai 2021 par le président du tribunal judiciaire de Nîmes en toutes ses dispositions,
Et statuant à nouveau,
Condamne M. [O] [C] à enlever la porte créée et de reboucher le mur permettant l'accès au toit-terrasse constituant une partie commune de la copropriété de l'immeuble situé [Adresse 1], et ce, dans un délai de deux mois suivant la notification de la présente décision, et passé ce délai, sous astreinte de 200 € par jour de retard,
Ordonne à M. [O] [C] de cesser toute vue directe sur le fonds appartenant à la SCI Franel et exploitée par la SELARL PUBLI DECO, et ce, dans un délai de deux mois suivant la notification de la présente décision, et passé ce délai, sous astreinte de 1 000 € par infraction constatée,
Dit n'y avoir lieu à ordonner la cessation immédiate et sans délai du trouble résultant de l'ouverture illicite du mur permettant ensuite l'occupation privative par M. [O] [C] du toit-terrasse constituant une partie commune de la copropriété de l'immeuble situé [Adresse 1],
Condamne M. [O] [C] à payer à la SCI Franel et la SELARL PUBLI DECO, ensemble, la somme de 2 000 € au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute M. [O] [C] de sa demande formulée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. [O] [C] aux dépens de la procédure de première instance et d'appel dont distraction au profit de la SELARL CSM²Avocats, avocats aux offres de droit.
Arrêt signé par Madame GIRONA, Présidente et par Madame PELLISSIER, Greffière.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
