COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE 1ère Chambre A
ARRÊT DU 19 FEVRIER 2015
R. G. : 13/ 03743
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE D'AVIGNON 07 juin 2013 RG : 12/ 01054
SARL X... SCI VEEGA
C/
Y... VEUVE C... C... C... SCP D...
APPELANTES :
SARL X... prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège 2 avenue du 11 novembre HOTEL DU PONT ROUPT 48000 MENDE
Représentée par Me Laure REINHARD de la SCP REINHARD-DELRAN ET ASSOCIES, Plaidant/ Postulant, avocat au barreau de NIMES
SCI VEEGA prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège Hôtel du Pont Roupt-2 Avenue du 11 Novembre 48000 MENDE
Représentée par Me Laure REINHARD de la SCP REINHARD-DELRAN ET ASSOCIES, Plaidant/ Postulant, avocat au barreau de NIMES
INTIMÉS :
Madame Joëlle Y... veuve C..., en qualité d'héritière de Maître Jean-Pierre C...... 34400 SAINT CHRISTOL
Représentée par Me Véronique CHIARINI de la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, Plaidant/ Postulant, avocat au barreau de NIMES
Monsieur Philippe C..., en qualité d'héritier de Maître Jean-Pierre C... Chez Madame Maria Z...... 84260 SARRIANS
Représenté par Me Véronique CHIARINI de la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, Plaidant/ Postulant, avocat au barreau de NIMES
Monsieur Jean-Gabriel C..., en qualité d'héritier de Maître Jean-Pierre C...... 84350 COURTHEZON
Représenté par Me Véronique CHIARINI de la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, Plaidant/ Postulant, avocat au barreau de NIMES
SCP D... Prise en la personne de ses représentants légaux en exercice domiciliés en qualité audit siège... 48000 MENDE
Représentée par Me Véronique CHIARINI de la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, Plaidant/ Postulant, avocat au barreau de NIMES
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 04 Décembre 2014
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
M. André JACQUOT, Président, Mme Anne-Marie HEBRARD, Conseiller, Monsieur Philippe SOUBEYRAN, Conseiller,
GREFFIER :
Mme Carole MAILLET, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.
DÉBATS :
à l'audience publique du 16 Décembre 2014, où l'affaire a été mise en délibéré au 05 Février 2015, prorogé au 19 Février 2015 ; Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel ;
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé et signé par M. André JACQUOT, Président, publiquement, le 19 Février 2015, par mise à disposition au greffe de la Cour * * *
EXPOSÉ DU LITIGE
Le 7 mars 2001 la SCI Veega a acquis un immeuble sis à Mende 4 rue de l'ange.
Par arrêt du 6 décembre 2005, la cour d'appel de Nîmes a annulé la vente motif pris que la déclaration préalable d'intention d'aliéner n'avait pas été notifiée à la commune de Mende.
La SCI Veega a, à nouveau acquis l'immeuble par acte authentique du 22 janvier 2009.
Soutenant que le notaire rédacteur de l'acte du vente du 7 mars 2001 a commis une faute engageant sa responsabilité, la SCI Veega et la SARL X..., exploitant, ont assigné les 6 et 13 décembre 2010 Mme Joëlle Y... veuve C..., M. Jean Gabriel C... et M. Philippe C... en leur qualité d'héritiers de maître Jean-Pierre C..., notaire, et la SFP D... devant le tribunal de grande instance d'Avignon en réparation de leurs préjudices.
Par jugement du 7 juin 2013, le tribunal a : ¿ dit que maître Jean-Pierre C... a commis une faute dans l'établissement de l'acte de vente du 7 mars 2001 et que ses héritiers sont tenus d'en réparer les conséquences dommageables, ¿ constaté qu'aucune demande n'est formée à l'encontre de Mme Joëlle Y... veuve C..., ¿ déclaré la SCP D... hors de cause, ¿ condamné solidairement M. Philippe C... et M. Jean Gabriel C... à payer à la SCI Veega la somme de 25 848, 17 euros, ¿ débouté la SARL X... de sa demande, ¿ dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ¿ condamné solidairement M. Philippe C... et M. Jean Gabriel C... aux entiers dépens, ¿ dit n'y avoir lieu de condamner les débiteurs à supporter la charge des sommes retenues par huissier en cas d'exécution forcée, en application de l'article 10 du décret du 8 mars 2001, ¿ dit n'y avoir lieu à exécution provisoire de la présente décision, ¿ rejeté toutes les autres prétentions.
Le 29 juillet 2013, la SARL X... et la SCI Veega ont relevé appel de cette décision.
Dans leurs dernières conclusions du 10 avril 2014 auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, les sociétés appelantes sollicitent la cour au visa des articles L213 - 1 et suivants du code de l'urbanisme et 1382 du code civil, de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a dit que maître Jean-Pierre C... a commis une faute dans l'établissement de l'acte du vente du 11 mars 2001 en ne notifiant pas à la ville de Mende la déclaration préalable d'intention d'aliéner, en ce qu'il a dit la SCI Veega fondée à obtenir réparation des préjudices directement imputables au fait dommageable de maître C... et en ce qu'il a reconnu le principe d'indemnisation des préjudices subis par cette société au titre des frais de vente, au titre des frais inhérents au prêt souscrit auprès de la Banque populaire pour financer l'achat du 7 mars 2001, au titre des primes d'assurance, des taxes foncières et des frais de procédure exposés tant en première instance qu'en appel dans le cadre de la procédure en annulation de la vente, et de le réformer pour le surplus.
Statuant à nouveau, la cour jugera que la SCP D... qui lui a succédé, a repris à son compte la responsabilité pesant sur maître Jean-Pierre C..., solidairement avec ce dernier et à présent avec ses héritiers et en conséquence condamnera solidairement les intimés à payer les sommes suivantes :
S'agissant de la SCI Veega : * 5568, 71 ¿ au titre des frais de la vente annulée, * 609, 79 ¿ au titre des frais de dossier du prêt contracté auprès de la Banque populaire, * 40 277, 04 ¿ au titre des intérêts payés du 15 avril 2001 au 25 février 2008, * 2916, 21 ¿ au titre de l'assurance invalidité décès payée du 15 décembre 2001 au 15 janvier 2009, * 1 446, 15 ¿ au titre des primes d'assurance réglées de mars 2001 à mars 2005, * 17 000, 64 ¿ au titre des taxes foncières de 2001 à 2007, * 14 343, 51 ¿ au titre des frais de procédure, * 2 734, 94 ¿ au titre des frais d'architecte, * 116 640 au titre de la perte des loyers d'habitation, * 10 000 ¿ à titre de dommages-intérêts pour le préjudice moral, outre intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation devant le tribunal de grande instance d'Avignon ;
S'agissant de la SARL X... G. * 139 500 ¿ au titre de la perte d'exploitation, * 10 000 ¿ à titre de dommages-intérêts pour le préjudice moral ;
La cour condamnera in solidum les intimés aux entiers dépens (article 696 du code de procédure civile) ainsi qu'à payer la somme de 3 000 ¿ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Dans ses écritures en réplique du 16 décembre 2013 auxquelles il est également explicitement renvoyé, Mme Joëlle Y... veuve C..., M. Jean Gabriel C..., M. Philippe C... et la SCP D... concluent à l'irrecevabilité des demandes de la SARL X... G. et, tenant le caractère injustifié de l'appel inscrit, à la condamnation des sociétés Veega et X... aux entiers dépens ainsi qu'à leur payer indivisément par application de l'article 700 du code de procédure civile la somme de 3 000 ¿.
La clôture de l'instruction de la procédure est intervenue le 23 juin 2014 avec effet différé au 4 décembre 2014.
SUR CE
Aucune des parties ne critique la décision déférée en ce qu'elle a jugé que Maître Jean-Pierre C..., notaire, tenu de procéder à la vérification des faits et conditions nécessaires pour assurer l'utilité et l'efficacité des actes qu'il dresse, a, en omettant de se conformer aux dispositions prescrites à peine de nullité par l'article L 231-1 du code de l'urbanisme, commis une faute dans l'établissement de l'acte de vente du 7 mars 2001engageant sa responsabilité sur le fondement de l'article 1382 du code civil et que, en l'état du décès de Me Jean-Pierre C..., ses héritiers sont tenus de réparer les conséquences dommageables de cette faute.
De même il sera constaté que bien qu'elles aient relevé appel à son encontre, les SCI Veega et Sarl X... G., tout comme devant le premier juge, ne concluent pas à l'encontre de Mme Joëlle Y... veuve C... qu'elles ne visent pas au nombre des intimés dans leurs écritures et dont elles n'évoquent le nom à aucun moment.
Sur la responsabilité de la SCP D...
Les sociétés appelantes contestent la mise hors de cause de la SCP D... soutenant que le successeur du notaire était tenu d'assurer la continuité de la gestion des dossiers en cours et répondait des fautes commises dans cette gestion par son prédécesseur.
En l'espèce, Me Jean-Pierre C... était, à la date de l'acte litigieux, seul titulaire de l'office notarial sis... à Mende. La SCP D... a succédé à Me Jean-Pierre C.... En tant que successeur d'un confrère, elle n'a pas à répondre des fautes personnelles qu'il a commises dans la gestion d'un dossier en cours d'exécution qui lui a été transmis et n'est pas responsable du fait de son prédécesseur.
Au surplus nul reproche ne peut lui être fait pour avoir conservé dans sa comptabilité les sommes versées par la SCI Veega en 2001 dans l'attente de l'issue de la procédure en validité de la vente.
La mise hors de cause de la SCP D... prononcée par le premier juge ne peut qu'être confirmée.
Sur le préjudice de la SCI Veega
Les intimés ne discutent pas les postes d'indemnisation qui ont été retenus par le tribunal à hauteur de 25 848, 17 ¿. Ils s'opposent par contre aux autres demandes de la société appelante. A l'exception des 1 446, 15 ¿ alloués au titre des primes d'assurance réglées de mars 2001 à 2005, la SCI Veega requiert réformation de l'ensemble des postes de préjudice arrêtés par le tribunal.
* Sur les frais de vente
La somme de 4 096, 64 ¿ au titre des frais au montant non contesté de la vente annulée du 7 mars 2001, doit selon la SCI Veega être augmentée des intérêts courant sur la somme de 5 965 ¿ au taux légal à compter du 8 mars 2001, date à laquelle elle a versé la provision de 10 061, 64 ¿ destinée aux frais liés à l'acte de vente jusqu'au 27 janvier 2009, date à laquelle le dégrèvement de 5 965 ¿ a été porté à son compte au sein de l'office notarial. La nullité de la vente du 7 mars 2001 n'est aucunement imputable à l'acquéreur, la SCI Veega, en droit de relever appel du jugement prononçant cette nullité sans que son appel puisse être qualifié d'abusif.
Après l'annulation de la vente, la SCI Veega pouvait valablement revendiquer le remboursement des provisions versées au titre des frais. Sa demande d'intérêts au taux légal limitée au principal de 5 965 ¿- au lieu de 10 061, 64 ¿- est donc fondée, après vérification du décompte produit, à concurrence des 1 427, 07 ¿ demandés.
* Sur le prêt souscrit auprès de la Banque Populaire
La SCI Veega s'est portée acquéreur le 7 mars 2001 de l'immeuble appartenant à la Société coopérative des artisans et paysans de Lozère pour le prix de 800 000 ¿ soit 124 959, 21 ¿ entièrement financé par un prêt contracté auprès de la Banque Populaire du Midi.
La nullité de la vente a pour conséquence la nullité du prêt contracté pour l'acquisition de l'immeuble. Seul le principal du prêt doit être remboursé par la SCI Veega à la Banque Populaire du Midi. Les sommes versées au titre des intérêts du 15 décembre 2001 au 15 janvier 2009 viennent en déduction du montant du principal devant être remboursé à la Banque. L'établissement bancaire perd les intérêts conventionnels et ne peut réclamer à la SCI Veega que les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure qu'elle lui adresse. L'assurance invalidité décès payée du 15 décembre 2001 au 15 janvier 2009 suit le même régime puisqu'elle est une condition de la souscription du prêt. La SCI Veega ne la supportera pas au final.
Le premier juge a donc à bon droit limité l'indemnisation de la Sci Veega au titre de ce poste de préjudice aux frais de dossier de 4 000 F soit 609, 79 ¿.
* Sur la taxe foncière
La taxe foncière incombe au propriétaire. La SCI Veega est devenue propriétaire de l'immeuble litigieux le 27 janvier 2009. Il est justifié et d'ailleurs non contesté par les intimés qu'elle a réglé la taxe foncière au prorota des 9/ 12ème pour 2001 (1 915, 64 ¿) et en totalité pour les années 2002 à 2007. Elle est donc fondée en sa demande en paiement de la somme de 17 000, 64 ¿ (frais de gestion de la fiscalité directe compris pour 2004).
* Sur les frais liés à la procédure
Le tribunal a retenu les frais pour un montant, sur lequel s'accordent les intimés, de 10 506, 95 ¿ excluant la facture du 1er février 2012 adressée à Virginie X... pour 956, 80 ¿ et celles des 27 avril 2006 et 4 décembre 2006 pour un montant de 2 125, 76 ¿ relatives à une autre procédure devant le tribunal administratif de Montpellier. La première facture du 1er février 2002 est bien libellée au nom de la SCI Veega mais met en référence l'affaire " Mme X... c/ commune de Mende ", et surtout facture " la rédaction d'un mémoire introductif d'instance " à une période où la SCI Veega est assignée devant le tribunal de grande instance de Mende par la commune de Mende et qui ne peut donc correspondre à une assignation devant cette même juridiction. La facture du 27 avril 2006 d'un montant forfaitaire de 1 200 ¿ est relative à une " assignation " et celle du 27 décembre 2006 de 430, 56 ¿ à des frais de plaidoirie à l'audience du 21 décembre 2006 devant le tribunal administratif de Montpellier. La nature des prestations facturées et leurs dates sont incompatibles avec la procédure qui s'est déroulée entre les parties devant le tribunal de grande instance de Mende puis devant la cour d'appel de Nîmes.
C'est donc par une bonne appréciation des pièces qui lui étaient soumises que le premier juge a écarté ces trois dernières factures.
* Sur les honoraires d'architecte
La " NOTE des HONORAIRES no1 " de M. Jean-Louis A..., architecte DPLG, adressée le 3 mai 2001 tant à Virginie X... qu'à la SCI Veega, (les pièces no23 de l'appelante et no4 des intimés sont deux originaux, la signature légèrement différente de M. A... en attestant) ayant pour objet l'aménagement d'une crêperie " Les cordeliers " 4 et 6 rue de l'ange à Mende, arrêtée à la somme de 17 940 F soit 2 734, 94 ¿ pour la réalisation des plans de l'état des lieux, d'un plan d'esquisse, d'un avant-projet détaillé, d'un permis de construire a été réglée par chèque no4966479 tiré par " la SCI Veega en cours de constitution " le 10 mai 2001 sur son compte courant ouvert à la Banque Populaire du Midi. Le chèque a été encaissé et son montant prélevé sur le compte le 22 mai 2001.
Le Midi Libre du jeudi 16 mai 2002 évoquant le litige entre la commune de Mende et la SCI Veega confirme au demeurant le projet de crêperie. La SARL X... G. Locataire-gérant du fonds au 1er juillet 2004 puis preneur à bail commercial depuis le 1er mai 2009 exploite un fonds d'artisanat et de restaurant-crêperie.
Ainsi, la SCI Veega a acquis l'immeuble le 7mars 2001 et elle a immédiatement envisagé l'aménagement d'une crêperie dans les locaux. L'assignation en annulation de la vente qui lui a été délivrée le 2 ou 3 août 2001 par la commune de Mende a, à tout le moins, interrompu le projet.
Le jugement du 26 février 2003 confirmé par arrêt de la cour du 6 décembre 2005 annulant la vente a rendu inutile l'ensemble des frais exposés pour déposer un permis de construire en vue de la rénovation et de l'aménagement des locaux.
Le préjudice financier de la SCI Veega né de l'exposition de ces frais est bien en lien direct avec la faute de Me Jean-Pierre C..., cause exclusive de l'annulation de la vente. Ses héritiers seront donc condamnés à en supporter le coût à concurrence de 2 734, 94 ¿.
* Sur la perte des loyers
Rien ne vient établir que la SCI Veega a envisagé lors de l'acquisition de l'immeuble, ainsi qu'elle le soutient, la rénovation et l'aménagement de quatre studios aux troisième et quatrième étages de l'immeuble, que ce soit un plan, un permis de construire, une demande de prêt en vue du financement des travaux ou même une simple attestation. L'estimation locative produite a été effectuée le 30 avril 2010 alors même que la SCI Veega est définitivement propriétaire depuis plus d'une année, qu'elle ne justifie pas avoir entrepris quelques travaux aux troisième et quatrième étages et qu'elle a depuis le 10 avril 2009 consenti un bail commercial à la SARL X... G. qui porte notamment sur le troisième étage de l'immeuble, à titre accessoire du bail commercial.
Il a été rappelé précédemment que le 10 avril 2009 la SCI Veega a consenti à la SARL X... G. un bail commercial de 9 ans prenant effet à compter du 1er mai 2009 moyennant un loyer annuel de 14 400 ¿ TVA en sus payable mensuellement à hauteur de 1 200 ¿ TVA en sus.
L'examen comparé des Kbis de Mme Ginette X... née Raynal et de la SARL X... G. fait apparaître que cette dernière société créée entre Mme Ginette X... née Raynal et sa fille Virginie X..., a été immatriculée au registre des commerces et des sociétés de Mende le 10 août 2004 et qu'elle a reçu en location gérance à compter du 1er juillet 2004 le fonds de " vente de produits artisanaux, mobiliers, objets d'art, exposition, salon de thé, crêperie " (enseigne Artisan et Terroir) au 4 rue de l'ange à Mende, succédant ainsi à Mme Ginette X... qui elle, exploitait personnellement le même fonds hors " le salon de thé, crêperie " depuis le 1er juillet 2002 jusqu'à sa radiation le 30 juin 2004. Ainsi postérieurement à l'assignation de la SCI Veega par la commune de Mende, un fonds a été exploité en permanence dans les locaux lui appartenant, en premier lieu, par sa propre gérante, Mme Ginette X..., personnellement, puis par la SARL X... G. dont la même Mme Ginette X... est co-gérante, sous la forme d'une location-gérance puis en vertu d'un bail commercial.
Aucune pièce ne permet de clarifier les relations commerciales entre la SCI Veega, propriétaire des murs et Mme Ginette X..., exploitante du fonds de commerce, personnellement puis sous forme de location gérance.
La SCI Veega a donc tiré ou du moins été en mesure de tirer des revenus du local commercial. La preuve d'un préjudice commercial qui serait lié à l'existence de la procédure d'annulation en cours n'est pas rapportée.
La SCI Veega ne peut qu'être déboutée de sa demande en paiement de dommages et intérêts au titre de la perte de loyers.
Sur le préjudice moral
L'existence d'un tel préjudice n'est pas plus rapportée en preuve que devant le premier juge. La confirmation de la décision déférée s'impose de ce chef.
Sur le préjudice de la SARL X... G.
La SARL X... G. soutient n'avoir pu commencer l'exploitation de la crêperie qu'en mai 2009 et non à compter du 1er juillet 2004, date à laquelle elle a pris le fonds en location gérance.
Cependant, force est de constater que la SARL X... G n'ignorait aucunement à cette dernière date, la cour ne pouvant faire abstraction du fait que sa gérante est également celle de la SCI Veega et son propre bailleur, que la vente des murs appartenant à la SCI Veega avait été annulée par jugement du tribunal de grande instance de Mende du 26 février 2003. Même si cette décision n'était pas assortie de l'exécution provisoire et que l'appel de la SCI Veega en suspendait son dispositif, il est constant que la SARL X... G. est entrée dans les lieux en pleine connaissance de cause. Elle a accepté le risque lié à une éventuelle confirmation de l'annulation de la vente des murs.
Au surplus, il n'est pas justifié d'une quelconque exécution de l'arrêt de la cour et d'une quelconque mise en demeure adressée à la Sarl X... de quitter les lieux.
Enfin et surtout, la seule attestation de l'expert comptable Jean-Pierre B... renseignant la cour sur les résultats nets comptables de l'établissement " Artisans et terroirs " situé 4 rue de l'Ange à Mende au titre des trois exercices clos au 30 juin 2007, 30 juin 2008 et 30 juin 2009, est inopérant à rapporter la preuve d'une quelconque perte d'exploitation en l'absence de communication du bilan comptable de ces trois mêmes années autorisant seuls une analyse de la situation comptable de l'établissement et en tout état de cause, en l'absence de production des bilans comptables des exercices arrêtés au 30 juin 2010, 30 juin 2011 et les années suivantes, dont la comparaison avec les trois exercices précédents où l'activité de crêperie n'avait prétendument pas été exercée aurait seule permise d'établir une éventuelle perte d'exploitation.
Faute de cette preuve, la SARL X... G. ne peut, par confirmation de ka décision déférée, qu'être déboutée de sa demande en indemnisation pour perte d'exploitation.
Elle le sera de même de sa demande formée au titre d'un préjudice moral, d'autant plus inexistant qu'elle est entrée dans les lieux en pleine connaissance de la situation juridique des locaux.
Au final, seuls M. Jean Gabriel C... et M. Philippe C... seront, par réformation de la décision entreprise de ce seul chef, condamnés solidairement en leur qualité d'héritiers de Me Jean-Pierre C..., à payer à la SCI Veega la somme de 37 822, 18 ¿ avec intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2010, date de l'assignation introductive d'instance, jusqu'à complet paiement
Sur les dépens et les frais irrépétibles
La SCI Veega ayant été partiellement accueillie en son appel, messieurs Jean Gabriel et Philippe C... supporteront solidairement les dépens de la procédure d'appel en sus de ceux de première instance sans que l'équité commande qu'ils participent aux frais non compris dans les dépens exposés en cause d'appel par la SCI Veega et la SARL X... G..
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Après en avoir délibéré conformément à la loi,
Statuant publiquement, en matière civile, contradictoirement et en dernier ressort,
Confirme le jugement déféré sauf à condamner solidairement M. Jean Gabriel C... et M. Philippe C... à payer à la SCI Veega la somme de 37 822, 18 ¿ avec intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2010 jusqu'à complet paiement ;
Déboute les parties de toutes leurs autres demandes ;
Condamne messieurs Jean Gabriel et Philippe C... solidairement aux dépens.
Arrêt signé par M. JACQUOT, Président et par Mme MAILLET, Greffier.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
