ARRÊT No
R. G. : 13/ 03882
PS/ CM/ ML
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE D'AVIGNON 15 juillet 2013 RG : 11/ 01095
X...
C/
A...Y...Née Z...Y...
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE CIVILE 1ère Chambre A
ARRÊT DU 29 JANVIER 2015
APPELANTE :
Madame Joëlle X...née le 26 Décembre 1954 à MARSEILLE (13000) ...84450 SAINT SATURNIN LES AVIGNON
Représentée par Me Emmanuelle VAJOU de la SELARL VAJOU, Postulant, avocat au barreau de NIMES Représentée par Me Pierre-François GUIDICELLI, Plaidant, avocat au barreau D'AVIGNON
INTIMÉS :
Maître Célia A......84250 LE THOR
Représenté par Me Véronique CHIARINI de la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, Plaidant/ Postulant, avocat au barreau de NIMES
Madame Céline Y...Née Z... épouse Y...née le 08 Novembre 1973 à CHATENAY MALABRY (92290) ...... 14440 DOUVRES LA DELIVRANCE
Représentée par Me Marion GUIZARD de la SCP MARION GUIZARD PATRICIA SERVAIS, Plaidant/ Postulant, avocat au barreau de NÎMES
Monsieur Fabrice Y...né le 10 Décembre 1966 à VALENCE (26000) ...... 14440 DOUVRES LA DELIVRANCE
Représenté par Me Marion GUIZARD de la SCP MARION GUIZARD PATRICIA SERVAIS, Plaidant/ Postulant, avocat au barreau de NÎMES
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 27 Novembre 2014
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
M. André JACQUOT, Président, Mme Anne-Marie HEBRARD, Conseiller, Monsieur Philippe SOUBEYRAN, Conseiller,
GREFFIER :
Mme Carole MAILLET, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.
DÉBATS :
à l'audience publique du 09 Décembre 2014, où l'affaire a été mise en délibéré au 29 Janvier 2015, successivement prorogé au 29 Janvier 2015, Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel ;
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé et signé par M. André JACQUOT, Président, publiquement, le 29 Janvier 2015, par mise à disposition au greffe de la Cour. * * *
FAITS PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Les époux Y...ont signé le 21 octobre 2010 un compromis par devant Me A..., notaire à Le Thor, pour l'acquisition sous conditions suspensives d'une maison d'habitation sise à Saint Saturnin Les Avignon appartenant à Mme Joëlle X....
La réitération par acte authentique était prévue le 31 décembre 2010 au plus tard.
Les acquéreurs ne s'étant pas présentés à la signature, Mme X...leur faisait sommation d'avoir à se présenter le 13 janvier 2011 pour conclure l'acte authentique.
Suite à leur défaut, elle les assignait devant le tribunal de grande instance d'Avignon, lequel, après appel en garantie de Me A..., rendait un jugement en date du 15 juillet 2013 qui :
- déboutait Mme X...de l'intégralité de ses demandes à l'encontre des époux Y...et de son appel en garantie du notaire, Me A...;
- condamnait Mme X...à payer à M. et Mme Y...la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice ;
- condamnait Mme X...à payer à M. et Mme Y...la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et celle de 1 000 euros à Me A...sur le même fondement ;
- condamnait Mme X...aux dépens.
Par acte en date du 9 août 2013, Mme X...a interjeté appel.
Dans ses dernières conclusions en date du 26 mai 2014 auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé de ses prétentions, elle demande à la cour d'infirmer le jugement et jugeant à nouveau, de :
" A TITRE PRINCIPAL :
- DEBOUTER les époux Y...de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions et de leur appel incident.
- CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame Y...au paiement de la somme de 29. 500 ¿ à titre de clause pénale.
- CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame Y...au paiement de la somme de 13. 504 ¿ en remboursement des frais entrepris.
A TITRE SUBSIDIAIRE,
- DIRE ET JUGER que Maître Célia A...devra relever et garantir Madame X...de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.
- DÉBOUTER Maître A...de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions et de tout appel incident.
EN TOUT ETAT DE CAUSE,
- CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame Y...au paiement de la somme de 2. 000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
- Les CONDAMNER solidairement au paiement des entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de la SELARL Emmanuelle VAJOU en application de l'article 699 du CPC. "
Dans leurs dernières conclusions en date du 26 décembre 2013 auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé de leurs prétentions, les époux Y...demandent à la cour de confirmer la décision déférée, sauf à statuer à nouveau sur leur appel incident et à porter à 88 500 euros la réparation de leur préjudice et à 10 000 euros l'indemnisation de leurs frais au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre condamnation de Mme X...aux dépens distraits au bénéfice de la SCP Guizard-Servais, avocats.
Dans ses dernières conclusions en date du 26 décembre 2013 auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé de ses prétentions, Me A...demande de confirmer le jugement déféré et de condamner Mme X...à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
MOTIFS
Les débats et les pièces des dossiers des parties révèlent que :
- les époux Y...se sont engagés à acquérir de Mme X..., selon compromis rédigé par l'office notarial A...en date du 21 octobre 2010 une maison d'habitation cadastrée section AV no 108 à Saint Saturnin les Avignon ainsi qu'à titre indivis une parcelle à usage de chemin d'accès d'une surface de 5a07 cadastrée AV no 105 ;
- cet acte stipulait des conditions suspensives particulières (obtention d'un crédit pour les acquéreurs, réalisation de travaux et acquisition de terrain à la charge de la venderesse) et des conditions suspensives de droit commun dont l'une stipulait que " les titres de propriété antérieurs et les pièces d'urbanisme ou autres obtenus ne révèlent pas de servitude ou des charges autres que celles éventuellement indiquées aux présentes " ;
- aucune servitude n'était mentionnée au compromis.
Les époux Y...n'y ont pas donné suite, refusant de régulariser la vente malgré sommation de se présenter délivrée par le notaire requis par la venderesse, adressant un courrier en ce sens le 11 janvier 2011. Sur la demande de Mme X...présentée devant le tribunal aux fins de les entendre condamner à lui payer la clause pénale et le remboursement de frais, ils rappelaient qu'ils n'avaient pas donné suite en apprenant que le bien immobilier était grevé d'une servitude de pipeline et que Mme X...n'était pas propriétaire de la partie du bien cadastrée section AV 105 pour 5a07 mais seulement pour 1a08 et répliquaient en formulant une demande de nullité de la convention pour dol et de condamnation de la demanderesse à leur payer des dommages et intérêts réclamés à plusieurs titres.
Il résulte du courrier du 6 janvier adressé par le bénéficiaire à Me A...que la servitude de pipeline était une servitude conventionnelle constituée dans les années 1960 et qu'elle imposait diverses contraintes d'implantation des ouvrages.
Il est constant que cette servitude n'était pas expressément énoncée dans le compromis du 21 octobre 2010, lequel ne comportait qu'un rappel succinct de l'origine de propriété antérieure ; qu'elle figurait en revanche dans un titre antérieur, à savoir la licitation des 10 novembre et 14 décembre 1998 de Kakikian à X...de la moitié indivise en pleine propriété de la maison d'habitation ; que cette servitude était parfaitement connue de Mme X..., non seulement par les mentions de cet acte mais également par un courrier daté du 8 décembre 2009 que lui adressait la Société du Pipeline Sud-Européen, rappelant les conventions de servitudes des 12 décembre 1961 et 16 mars 1972, qu'elle ne conteste pas avoir reçu alors moins d'un an avant la promesse de vente.
Rien ne conforte les allégations de Mme X..., contestées, formulées lors de la comparution devant Me A...le 21 janvier 2011 à l'issue de laquelle le notaire rédigeait un procès-verbal de difficultés, selon lesquelles elle aurait informé les époux Y...de la servitude de pipeline dès le début des négociations.
Comme le révèle en effet le procès-verbal de difficultés, ce n'est que lors de la phase d'instruction de la vente par Me A...que l'existence de la servitude a été révélée tant par l'acte de licitation susvisé que par l'état hypothécaire et par la note de renseignement d'urbanisme, la seule référence aux actes notariés antérieurs, et plus particulièrement à l'acte de licitation de 1998, ne pouvant permettre aux époux Y...de soupçonner même l'existence de la servitude de pipeline, a fortiori de la connaître.
Dès lors, il est établi d'une part que la condition suspensive relative à l'absence de servitude n'était pas réalisée, les acquéreurs n'en ayant connaissance qu'après l'avant-contrat ; le compromis est alors devenu caduc et toutes les demandes présentées par Mme X...sont en voie de rejet ;
D'autre part, Mme X...qui ne mentionne pas l'existence de la servitude conventionnelle de pipeline dont le fonds était affecté alors qu'elle en connaissait pertinemment la teneur et la portée, de même que la persistance pour s'en être vue rappelée l'existence moins d'une année auparavant, s'est ainsi rendue l'auteur d'une réticence dolosive qui conduisait les époux Y..., qui n'étaient pas à même de connaître l'exacte consistance de ce dont ils promettaient de se rendre acquéreurs, à s'engager sur une acquisition immobilière qui ne répondait pas à leurs besoins, la demande de permis de construire déposée le 28 novembre 2010 pour transformation du garage et fermeture de la terrasse étant susceptible de recevoir une réponse négative pour cause de servitude de pipeline.
La nullité du compromis pour réticence dolosive sera alors prononcée.
Les époux Y...demandent à la cour, comme ils l'avaient demandé au tribunal, de condamner Mme X...à leur payer la somme de 88 500 euros à titre de dommages et intérêts, laquelle se décompose en une somme de 63 000 euros au titre de la différence du coût du crédit entre celui alors souscrit au taux de 3, 55 % et celui de 4, 15 % appliqué aujourd'hui au même financement, celle de 10 000 euros au titre de l'avantage fiscal lié aux intérêts d'emprunt, celle de 500 euros au titre des frais exposés pour la réalisation de la vente, celle de 5 000 euros au titre du préjudice professionnel subi par Mme Y...et celle de 10 000 euros au titre du préjudice moral.
Toutefois, comme l'a justement relevé et apprécié le premier juge, le préjudice subi par les époux Y...s'analyse en une perte de chance de conclure la vente définitive, laquelle est très justement et raisonnablement indemnisée par l'octroi de la somme de 5 000 euros qui sera confirmée.
Mme X...appelle en garantie Me A..., rédacteur du compromis de vente en date du 21 octobre 2010, lui reprochant de ne pas avoir mentionné la servitude de pipeline dans cet avant-contrat alors que le notaire en connaissait l'existence pour l'avoir mentionnée dans l'acte de licitation de 1998. Me A...réplique d'une part que la servitude était révélée postérieurement à l'avant projet grâce à l'instruction du dossier à laquelle elle procédait, d'autre part que la jurisprudence exclut une telle demande lorsqu'elle émane d'un contractant auteur d'un dol.
Il incombe en effet de rappeler que Mme X...est l'auteur d'une réticence dolosive pour n'avoir pas révélé aux époux Y...l'existence de la servitude de pipeline au jour de la signature du compromis ; elle ne peut dès lors se prévaloir à l'encontre du notaire de sa dissimulation fautive laquelle a produit ses effets tant vis à vis des contractants que du notaire rédacteur, à qui l'existence de cette servitude était également dissimulée à la préparation de l'avant-contrat, seule son instruction du dossier la révélant. L'appel en garantie sera rejeté.
Il incombe pour Mme X...de participer à concurrence de 2 000 euros aux frais exposés en cause d'appel tant par les époux Y...que par Me A....
Mme X..., partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile supportera les dépens d'appel, distraits au profit de l'avocat qui en fait la demande.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR, après en avoir délibéré conformément à la loi,
Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,
Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions
Y ajoutant
Prononce la nullité pour dol du compromis en date du 21 octobre 2010
Condamne Mme Joëlle X...à payer tant aux époux Y...qu'à Me A...la somme de 2 000 euros chacun en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne Mme Joëlle X...aux dépens d'appel distraits, sur son affirmation de droit, au profit de la SCP Guizard-Servais, avocats, pour ceux exposés pour les époux Y....
Arrêt signé par M. JACQUOT, Président et par Mme MAILLET, Greffier.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
