ARRÊT No56 / 57
R. G : 07 / 01088
BN / DO
TRIBUNAL D'INSTANCE D'AVIGNON 06 juin 2006
X... A...
C /
Y...
COUR D'APPEL DE NIMES
CHAMBRE CIVILE Chambre 2 A
ARRÊT DU 05 FEVRIER 2008
APPELANTS (07 / 1088) ET DEFENDEURS (07 / 2282) :
Monsieur Emile X... né le 30 Août 1942 à MARSEILLE (13000) ...84000 AVIGNON
représenté par la SCP CURAT-JARRICOT, avoués à la Cour assisté de Me Alain VERGIER, avocat au barreau d'AVIGNON
Madame Jacqueline A... épouse X... née le 10 Novembre 1945 à TOULON (83000) ...84000 AVIGNON
représentée par la SCP CURAT-JARRICOT, avoués à la Cour assistée de Me Alain VERGIER, avocat au barreau d'AVIGNON
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 30189 / 02 / 06 / 006700 du 13 / 09 / 2006 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Nîmes)
INTIME (07 / 1088) et DEMANDEUR 507 / 2282) :
Monsieur Henri Y... né le 08 Septembre 1923 à VILLARS DE LANS (38) ...84300 CAVAILLON
représenté par la SCP FONTAINE-MACALUSO JULLIEN, avoués à la Cour assisté de la SCP VINCENT LLORCA, avocats au barreau d'AVIGNON
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 10 Décembre 2007
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Monsieur Bernard NAMURA, Conseiller, après rapport, a entendu les plaidoiries en application de l'article 786 du NCPC, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la Cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Monsieur Jean-Loup OTTAVY, Président Monsieur Bernard NAMURA, Conseiller Monsieur Rémi BRUEL, Vice président placé
GREFFIER :
Madame Mireille DERNAT, Premier Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
à l'audience publique du 11 Décembre 2007, où l'affaire a été mise en délibéré au 05 Février 2008,
Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel ;
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Monsieur Bernard NAMURA, Conseiller, en l'absence du Conseiller désigné Président à compter du 13 janvier 2008 légitimement empêché, le 05 Février 2008, date indiquée à l'issue des débats, conformément aux dispositions des articles 452 et 456 du nouveau code de procédure civile, par mise à disposition au greffe de la Cour
EXPOSE DU LITIGE
-Par acte sous seing privé du 28 juin 2004 Henri Y... a donné en location à la SARL INFORMATION ET MARKETING MEDIA un appartement situé ...pour un loyer mensuel de 3. 000 francs soit 457, 34 euros.
Les époux Emile X...-Jacqueline A... qui s'étaient portés cautions aux termes du même acte ont repris la location en leur nom en cours de bail.
-Le Juge des Référés du Tribunal d'Instance d'AVIGNON, saisi par Henri Y... d'une demande de résiliation du bail, a, par ordonnance du 25 juillet 2005, dit n'y avoir lieu à référé en raison de la contestation sérieuse soulevée par les locataires.
-Le bailleur a ensuite introduit deux procédures au fond devant le Tribunal d'Instance d'AVIGNON.
-Par acte d'huissier en date du 30 août 2005 Henri Y... a d'abord fait assigner les époux X... aux fins de voir :
* constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, ou subsidiairement prononcer la résiliation du bail.
* ordonner l'expulsion des locataires et la mise sous séquestre des meubles.
* condamner solidairement les époux X... à lui payer les sommes de :
13. 368, 82 euros correspondant à l'arriéré locatif selon décompte incluant le loyer du mois de février 2006, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 31 août 2004.
900 euros par mois au titre de l'indemnité d'occupation.
3. 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi.
2. 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile en sus des dépens incluant le coût du commandement de payer.
* ordonner l'exécution provisoire.
-Henri Y... exposait qu'il avait confié la gestion de son appartement à Maître D..., huissier de justice, à compter du 1er juin 2004 et faisait délivrer le 31 août 2004 un commandement de payer à ses locataires au titre de l'indexation des loyers prévue au bail. Il indiquait que ses locataires avaient refusé de s'acquitter du loyer indexé et avaient consigné de façon illégale puisque sans autorisation judiciaire le montant des loyers sur le compte CARPA de leur avocat et n'avaient réglé que la provision sur charges, de sorte qu'ils lui devaient en février 2006 la somme conséquente de 13. 368, 82 euros. Enfin, il reprochait à ses locataires leur attitude scandaleuse puisqu'ils occupaient sans payer de loyer son appartement en usant de moyens dilatoires.
-Les époux X... concluaient au rejet de ces demandes. A titre reconventionnel, ils demandaient que le propriétaire procède à la liquidation des charges depuis le 1er janvier 2000, soit condamné à leur payer la somme de 1. 500 euros à titre de dommages-intérêts, celle de 750 euros sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et enfin que soit ordonnée la nullité du congé pour vente notifié le 2 novembre 2005 pour le 30 juin 2006.
-Ils faisaient valoir qu'ils étaient parfaitement à jour du paiement des loyers et charges lorsque le commandement de payer a été délivré. Ils contestaient devoir la somme réclamée au titre de l'indexation et de l'augmentation des loyers aux motifs que le propriétaire y avait renoncé, que cette somme était demandée rétroactivement et que le mode de calcul n'était pas justifié. En outre, en raison de leur contestation, ils avaient consigné les loyers qu'ils estimaient devoir sur le compte CARPA de leur avocat. Ils ajoutaient que les charges n'étaient plus justifiées depuis l'année 2000 et le prix de vente indiqué dans le congé aux fins de vente était supérieur au double des prix pratiqués dans la même résidence.
-Par jugement contradictoire prononcé le 6 juin 2006 le Tribunal d'Instance d'AVIGNON a donc rendu une première décision aux termes de laquelle il a :
* constaté l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à compter du 31 octobre 2004.
* dit que les époux X... devront quitter les lieux et à défaut d'exécution volontaire ordonné leur expulsion des lieux loués tant de leur personne et de leurs biens que de tout occupant de leur chef, avec, si nécessaire, le concours de la force publique.
* dit qu'en cas d'expulsion, les meubles trouvés dans les lieux pourront être séquestrés.
* condamné solidairement les époux X... à payer à Henri Y... la somme de 10. 609, 76 euros au titre du solde de loyers et charges échus au 7 février 2006, avec intérêts au taux légal à compter du 28 mars 2006.
* dit que les époux X... pourront s'acquitter, en sus du paiement des loyers et charges courants, de la dette par un versement de 8. 232, 30 euros le 5 du mois suivant la signification de la présente décision et le solde les mois suivants en 24 mensualités d'un montant de 100 euros pour les 23 premiers termes et d'un dernier terme devant solder la dette en principal, frais et intérêts.
* rappelé que les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant le cours des délais accordés et que si les locataires se libèrent dans le délai et selon les modalités fixées la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué.
* dit qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son terme, la clause résolutoire reprendra ses effets.
* condamné en cas de résiliation les époux X... au paiement d'une indemnité d'occupation de 470 euros par mois jusqu'à libération des lieux.
* condamné Henri Y... à procéder à la régularisation des charges dues à compter de 2000, dans le mois suivant la signification du jugement.
* débouté les parties du surplus de leurs demandes et notamment les époux X... de leur demande d'annulation de congé.
* condamné les époux X... aux dépens dont coût du commandement de payer du 31 août 2004.
-Les époux X... ont régulièrement interjeté appel de cette décision ; toutefois la procédure a fait l'objet d'un retrait du rôle de la Cour par arrêt du 8 mars 2007, avant d'être réinscrite puis clôturée par ordonnance du 10 décembre 2007.
-Par assignation délivrée le 17 août 2006 Henri Y... a sollicité la validation du congé pour vendre délivré aux époux X... le 2 novembre 2005 pour le 30 juin 2006.
Le Tribunal d'Instance d'AVIGNON rappelait alors le jugement précédemment rendu le 6 juin 2006, l'appel qui en avait été interjeté et le fait qu'il avait expressément statué dans ce jugement sur la nullité du congé soulevée par les époux X..., et avait débouté ceux-ci, qui invoquaient le caractère excessif du prix de vente, de leur demande en nullité du congé.
Constatant que la Cour était saisie par l'effet dévolutif de l'appel de l'intégralité du litige ayant donné lieu au jugement critiqué, le Tribunal, faisant application des articles 101 et suivants du Nouveau Code de Procédure Civile, a ordonné le dessaisissement au profit de la Cour.
Cette procédure était d'abord radiée par arrêt du 8 mars 2007 à la requête d'Henri Y... les époux X... n'ayant pas été invités à constituer avoué, puis après réinscription au rôle faisait l'objet d'une ordonnance de clôture du 10 décembre 2007.
-Il convient d'observer à ce stade que les parties ont au terme des procédures fait signifier des écritures identiques dans les deux instances d'appel dont elles sollicitent la jonction.
-Ainsi aux termes de conclusions récapitulatives identiques, auxquelles il est référé pour plus ample exposé, et signifiées le 16 novembre 2007 dans l'instance no 07 / 1088 comme dans l'instance 07 / 2282 les époux X... demandent à la Cour de réformer le jugement du 6 juin 2006 et statuant à nouveau de :
* constater que la non-application des augmentations annuelles résulte d'une volonté et non d'un oubli de la part du propriétaire.
* juger que l'augmentation rétroactive sur les cinq dernières années ne doit pas être appliquée.
* constater que l'indexation ne commencera qu'à compter de la première demande, soit au 1er juillet 2004.
Subsidiairement de :
* constater que la première application de l'indice ne sera appliquée qu'à compter de 1999.
En toutes hypothèses, de :
* joindre l'appel du jugement du 6 juin 2006 et l'instance relative au jugement du 9 janvier 2007.
* prononcer la nullité de l'assignation en validation du congé et du congé lui-même, et la nullité du commandement du 31 août 2004.
* constater que le courrier, adressé le 3 juillet 2006 aux locataires par l'agence Gestion Immobilière Lucien D..., confirme le maintien des locataires dans les lieux et, corrélativement, la reconduction du bail pour une nouvelle période de 3 ans commençant le 1er juillet 2006, manifestant sans équivoque que le bailleur n'a pas eu la volonté de vendre, annulant de fait le congé pour vente délivré le 2 novembre 2005.
* constater que le congé a été signifié conjointement et non pas séparément, que sa délivrance est irrégulière, qu'il ne vise pas tous les locaux loués et mentionne un prix dissuasif, que l'assignation en validité a été adressée par la poste à une adresse erronée.
* ordonner sous astreinte de 100 euros par jour de retard la délivrance des reçus et quittances à Jacqueline X....
* constater que la consignation des loyers était justifiée, dire qu'il n'y a pas lieu à paiement d'intérêts à compter du 28 mars 2006.
* constater que la clause résolutoire n'a pas joué et qu'il n'y a lieu ni à résiliation ni à expulsion.
* condamner Henri Y... à leur verser 12. 000 euros à titre de dommages-intérêts, 3. 000 euros au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile en sus des dépens qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle avec distraction au profit de leur avoué.
-Henri Y..., par conclusions récapitulatives, également communes aux deux instances et auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, conclut au visa de la Loi du 6 juillet 1989 (article 24), du bail du 28 juin 1994 et du commandement délivré le 31 août 2004 et des jugements précités. Il demande à la Cour de déclarer l'appel des époux X... recevable mais infondé le jugement du 6 juin 2006 devant recevoir confirmation en ce qu'il a :
* constaté l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail au 31 octobre 2004, avec pour conséquence l'expulsion des locataires.
* condamné ces derniers à payer, solidairement, un solde locatif de 10. 609, 76 euros ainsi qu'aux dépens.
Il demande également la validation du congé pour vendre.
En outre, il forme appel incident l'octroi de délais de paiement ne se justifiant pas, les époux X... ne réglant pas les loyers en principal depuis juillet 2006 et la clause résolutoire reprenant ses pleins effets ; par ailleurs il demande que le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation soit fixé à 900 euros au lieu de 470 euros, et que les époux X... soient condamnés solidairement à lui verser 3. 000 euros de dommages-intérêts et 3. 000 euros au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile en sus des entiers dépens, dont distraction pour ceux d'appel au profit de son avoué.
SUR CE
Sur la jonction
-Attendu au préalable que la jonction d'instances sollicitée par les parties s'impose compte tenu de l'effet dévolutif de l'appel et de l'étroite connexité existant entre les demandes relatives au congé pour vendre ;
Sur la résiliation et ses suites
-Attendu qu'en l'état de cette jonction, il convient de rappeler que le premier juge a d'abord statué sur une demande de constatation de la résiliation du bail ; qu'à cet égard il n'apparaît pas à l'examen du jugement prononcé le 6 juin 2006 et des pièces versées aux débats que l'argumentaire des époux X..., locataires, puisse prospérer tant en fait qu'en droit ; qu'en effet le commandement de payer régulièrement délivré le 31 août 2004 et visant la clause résolutoire figurant au bail étant demeuré infructueux dans les deux mois régulièrement impartis pour le règlement, ladite clause a normalement produit ses effets au 31 octobre 2004 ;
-Attendu que quelles qu'aient pu être les méthodes du gestionnaire mandaté par le bailleur, force est de constater que les appelants ne sont pas fondés à arguer d'une prétendue renonciation du bailleur à solliciter une révision du loyer comme prévu au bail liant les parties ;
-Attendu que ni la remise de quittances ni l'absence d'acte manifestant sans équivoque une volonté formelle du bailleur de renoncer à toute révision indiciaire ne permettent de caractériser au plan strictement juridique ce qui constituerait une renonciation à un droit ; qu'à ce sujet l'argumentaire des appelants ne repose à leur convenance que sur une simple présomption inopérante, la renonciation à un droit ne pouvant se présumer ni se déduire d'une omission de son exercice ;
-Attendu que les appelants ne sauraient tirer argument de ce qu'ils ne peuvent eux-mêmes qualifier que de renonciation " verbale " pour en extrapoler l'existence d'un " contrat de fait " (sic), alors que le contrat de location constituant loi des parties stipule expressément aux " conditions particulières " que le loyer est payable d'avance avec révision pouvant intervenir chaque année à la date anniversaire de la prise d'effet du contrat, sans qu'aucune notification ne soit nécessaire, avec réactualisation en fonction de la variation de l'indice national du coût de la construction ;
-Et attendu qu'en l'espèce seul le refus des locataires de s'acquitter de l'arriéré réclamé au titre de la révision légale sur cinq ans apparaît délibéré et ce, d'autant que préalablement au commandement de payer du 31 août 2004 ces locataires ont reçu plusieurs courriers explicatifs, notamment les 17 mai 2004 (date d'A. R.), 24 juin et 5 juillet 2004 ; qu'à cet égard il a déjà été relevé à juste titre que le mode de calcul était justifié dès lors que les indices de référence leur avait été communiqués et que la prescription quinquennale de l'article 2277 du Code Civil ne jouait que pour le loyer et non pour l'indexation ; qu'il en découle exactement que le loyer servant de base de calcul à partir de 1999 était effectivement celui résultant de l'indexation à compter de 1995 ;
-Attendu que l'octroi d'office de délais par le premier juge se justifiait au regard des dispositions de l'article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 compte tenu des circonstances dûment caractérisées par le jugement critiqué sans fondement par l'appelant à titre incident ; qu'en tout état de cause le grief tiré par celui-ci d'une carence persistante dans le paiement du loyer se heurte au fait que l'exécution provisoire n'a pas été ordonnée par le jugement prononcé le 6 juin 2006, que la durée du moratoire est de deux ans, et qu'aucune demande d'actualisation d'arriéré locatif n'a été formée ;
-Attendu que l'indemnité d'occupation ayant par principe un caractère indemnitaire laissé à l'appréciation souveraine du juge du fond, la réclamation de l'appelant à titre incident ne peut aboutir, celui-ci ne se référant même pas au montant du loyer actuel de 674 euros puisqu'il sollicite à ce titre une somme mensuelle de 900 euros ; que dès lors l'indemnité souverainement arbitrée à 470 euros par le Tribunal sera confirmée ;
-Attendu qu'en ce qui concerne la détermination de l'arriéré locatif des époux X... en matière d'indexation de 1999 à 2004, de loyers et provisions sur charges de septembre 2004 à février 2006, aucune cause de réformation ne peut être relevée à l'examen des pièces produites de part et d'autre ; qu'après déduction des acomptes sur provisions sur charges déduits à hauteur de 2. 073, 22 euros, il en résultait exactement un solde débiteur de 10. 609, 76 euros à la date de plaidoirie devant le Tribunal saisi (28 mars 2006), date retenue à bon droit comme point de départ des intérêts légaux équivalant à une mise en demeure de payer ;
-Attendu que sur ce plan les appelants principaux tentent vainement de contourner l'illégalité de la consignation totale effectuée pendant 18 mois à hauteur de 8. 232, 30 euros mais sans autorisation judiciaire préalable, de même d'ailleurs qu'ils n'avaient pas estimé opportun de saisir la juridiction compétente dans les deux mois ayant suivi le commandement précité, ni a fortiori auparavant en dépit de leur contestation partiellement justifiée en l'absence de régularisation des charges par le bailleur ; qu'en outre l'examen de la procédure de première instance démontre que leur demande de délivrance de reçus et quittances constitue une demande nouvelle en toute hypothèse infondée au vu des remises dont l'intimé justifie après règlements effectifs ;
Sur le congé
-Attendu que concernant le congé pour vendre délivré le 2 novembre 2005 avec effet au 30 juin 2006, il y a lieu de rappeler que les époux X... n'ont d'abord élevé de contestation qu'au sujet du prix qu'ils qualifiaient d'excessif, ce dont le premier juge les a déboutés car ils ne produisaient aucun élément de comparaison ; qu'étant rappelé que dans le cadre du contrôle a priori la charge de la preuve d'une fraude, qui ne se présume pas, incombe aux locataires, force est de constater que les appelants se bornent à produire des plaquettes ou publications d'annonces locales censées constituer un dossier comparatif ;
-Mais attendu que de tels éléments ne constituent pas une base de comparaison fiable et surtout ne peuvent sérieusement être opposés à l'avis de valeur établi in concreto pour le bien mis en vente, par le Groupement Vauclusien d'Expertise Notariale, ou encore à l'évaluation notariale établie après consultation du fichier immobilier des notaires ; qu'il s'avère que le prix mentionné au congé (290. 000 euros) n'est pas le double de celui du marché comme prétendu par les appelants mais n'excède que de 30. 000 euros l'évaluation supérieure, étant observé de surcroît qu'il ne s'agit que d'un prix proposé avant toute négociation ;
-Attendu que l'argumentaire élargi des locataires destinataires du congé n'apparaît pas mieux fondé sur le caractère prétendument incomplet de l'offre comme ne visant pas tous les locaux loués, la reprise portant sans équivoque possible sur le logement loué, avec parking et cave en l'occurrence ainsi que les occupants ne pouvaient l'ignorer, outre l'absence de démonstration d'un quelconque grief ; qu'au contraire ces éléments justifient d'autant plus le prix porté au congé, ce que les appelants se gardent bien d'observer ;
-Attendu qu'au plan formel les appelants font état de l'irrégularité censée affecter la validité du congé pour vendre et l'assignation en validité du 17 août 2006 ; que toutefois la procédure de première instance ayant abouti au jugement du 6 juin 2006 démontre que les époux X... ont directement et uniquement contesté au fond ledit congé en arguant d'un prix dissuasif ; que par ailleurs et après avoir déjà contesté le prix par courrier adressé à l'huissier de justice dès le 20 décembre 2005, les locataires allaient normalement constituer avocat et faire valoir des défenses au fond sur l'assignation en validité ; qu'en conséquence toute nullité éventuelle aurait non seulement été couverte mais de plus aucun grief utile n'aurait pu en être tiré, et il s'avère que c'est précisément pour parer à une telle impossibilité que les locataires ont cru pouvoir invoquer un droit au maintien dans les lieux pour trois ans à compter du 1er juillet 2006 ;
-Or attendu que ce moyen tiré d'une prétendue caducité ou encore annulation de fait du congé par le bailleur qui n'aurait pas eu la volonté de vendre procède en l'occurrence d'une autre extrapolation des locataires pour les besoins de leur cause ; qu'en effet le courrier simple tiré sur formulaire informatisé le 3 juillet 2006 se cantonnait à l'indication du montant de l'échéance mensuelle à partir du 1er juillet 2006, échéance dont les époux X... demeuraient en tout état de cause redevables puisqu'ils se maintenaient encore de leur propre initiative dans les lieux en dépit du congé et du jugement les ayant déboutés de leur première demande de nullité ; qu'au surplus les intéressés sont dans l'incapacité d'expliquer pour quel motif le bailleur, censé leur reconnaître un droit au maintien dans les lieux pour trois nouvelles années, les aurait fait assigner dès le mois suivant en validité de congé ;
-Et attendu en conséquence que dans le cadre de l'effet dévolutif de l'appel le congé pour vendre dont s'agit sera validé et produira son plein et entier effet ;
Sur les accessoires
-Attendu que les époux X... succombant au principal dans les deux instances d'appel jointes supporteront comme de droit les dépens en sus de ceux déjà affectés par le jugement confirmé au fond du 6 juin 2006 ;
Qu'ils devront également compenser, conformément à l'équité et aux dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile, les frais irrépétibles exposés en cause d'appel par Henri Y... et ce, à hauteur d'une somme arbitrée à 1. 000 euros ;
Que toutefois l'octroi de dommages-intérêts ne se justifie pas pour les motifs déjà retenus en première instance et parce que la procédure n'est pas qualifiable d'abusive ;
PAR CES MOTIFS,
LA COUR :
Après en avoir délibéré conformément à la loi, Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,
-Prononce la jonction des instances enrôlées sous les références 07 / 01088 et 07 / 02282.
-Confirme en toutes ses dispositions le jugement prononcé le 6 juin 2006 par le Tribunal d'Instance d'AVIGNON.
-Evoquant sur la demande en validation de congé,
-Valide le congé pour vendre délivré à la requête d'Henri Y... aux époux X....
-Condamne solidairement les époux X... :
* aux entiers dépens dont distraction pour ceux d'appel au profit de la SCP FONTAINE-MACALUSO JULLIEN, avoués.
* au paiement d'une somme de 1. 000 euros à Henri Y... au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
-Rejette toutes demandes plus amples ou contraires.
Arrêt signé par Monsieur NAMURA, Conseiller, par suite d'un empêchement du Conseiller désigné Président à compter du 13 janvier 2008 et par Madame DERNAT, Premier Greffier.
