14 Janvier 2008 07 / 00020
SEMIB +
C /
Arlette X... épouse Y..., Pierre Y..., Claude X..., Pierre X..., Jean- Louis Marie X...--------------
COUR D'APPEL DE NÎMES
CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS
ARRET DU QUATORZE JANVIER DEUX MILLE HUIT
APPELANTE :
SEMIB + 116 avenue du Maréchal Leclerc BP 203 84505 BOLLENE CEDEX Représentant : Me Frédéric LEVY (avocat au barreau de PARIS) Substitué par Maître MOUSSAULT, avocat
INTIMES :
Madame Arlette X... épouse Y... ......Représentant : la SELARL CABINET AUTRIC- DE LEPINAU (avocats au barreau de CARPENTRAS) Substitué par Maître PERICCHI, avoué
Monsieur Pierre Y... Époux de Madame Arlette X... ......Représentant : la SELARL CABINET AUTRIC- DE LEPINAU (avocats au barreau de CARPENTRAS) Substitué par Maître PERICCHI, avoué
Monsieur Claude X... ......Représentant : la SELARL CABINET AUTRIC- DE LEPINAU (avocats au barreau de CARPENTRAS) Substitué par Maître PERICCHI, avoué
Monsieur Pierre X... ......Représentant : la SELARL CABINET AUTRIC- DE LEPINAU (avocats au barreau de CARPENTRAS) Substitué par Maître PERICCHI, avoué
Monsieur Jean- Louis Marie X... ...... Représentant : la SELARL CABINET AUTRIC- DE LEPINAU (avocats au barreau de CARPENTRAS) substitué par Maître PERICCHI, avoué
En présence de :
Monsieur MORENO, Commissaire du Gouvernement,
Vu la décision de Madame le Juge de l'expropriation du département du VAUCLUSE en date du 11 juillet 2007,
Vu l'appel de la susdite décision interjeté le 2 octobre 2007,
Vu le mémoire produit par l'appelante le 5 novembre 2007 visé et notifié par lettres recommandées avec avis de réception,
Vu le mémoire en réponse produit par les intimés le 5 novembre 2007 visé et notifié par lettres recommandées avec accusés de réception,
Vu les écritures produites par Monsieur le Commissaire du Gouvernement le 11 décembre 2007 visées et notifiées par lettres recommandées avec accusés de réception,
Vu les convocations adressées aux parties par lettres recommandées avec avis de réception,
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :
- Madame Christine JEAN, Conseiller, désignée en qualité de Président suppléant de la chambre des expropriations par ordonnance de Monsieur le Premier Président en date du 18 décembre 2006
- Madame Claire GHERA Vice- Présidente au Tribunal de Grande Instance de NÎMES, désignée en qualité de Juge titulaire de l'expropriation du département du Gard par ordonnance de Monsieur le Premier Président en date du 19 septembre 2006
- Monsieur Alain REYNAUD, Conseiller à la COUR d'APPEL de NÎMES, désigné par ordonnance de Monsieur le Premier Président en date du 13 novembre 2007, en remplacement de Madame DESROUSSEAUX, Vice- Présidente au Tribunal de Grande Instance d'AVIGNON, empêchée.
ont entendu les plaidoiries et ont ensuite délibéré conformément à la loi.
GREFFIER :
Madame PUEL, Adjoint administratif principal faisant fonction de Greffier,
COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT :
Monsieur MORENO
DEBATS :
à l'audience publique du 17 décembre 2007, où l'affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2008, Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au Greffe de la Cour d'Appel, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Entendus à ladite audience
- Madame JEAN, Président en son rapport- Maître MOUSSAULT pour l'appelante- Maître PERICCHI pour les intimés- Monsieur MORENO, Commissaire du gouvernement
ARRET :
Arrêt contradictoire, prononcé et signé par Madame JEAN, Conseiller, faisant fonction de Président, publiquement, le 14 janvier 2008, date indiquée à l'issue des débats, par mise à disposition au Greffe de la Cour.
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EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCEDURE ET DES PRETENTIONS DES PARTIES
Par jugement en date du 11 juillet 2007 auquel il y a lieu de se reporter pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, le juge de l'expropriation du VAUCLUSE a fixé à 139. 057, 33 € l'indemnité de dépossession revenant à Madame Arlette X... épouse Y..., son époux Monsieur Y..., et Messieurs Pierre X..., Claude X..., Jean- Louis X... pour l'expropriation par la Société d'Economie Mixte Immobilière et d'aménagement de BOLLENE et sa région dite SEMIB PLUS, des parcelles sises à BOLLENE cadastrées M 70, 71, 76, 77, 79, 450, 457 et partie de M 145 à hauteur de 4088m2, la superficie totale étant de 94669m2. Cette expropriation est réalisée dans le cadre du projet de modification du plan d'aménagement de la ZAC PAN EURO PARC déclaré d'utilité publique par arrêté préfectoral du 22 mars 2005.
Le juge de l'expropriation a indemnisé les parcelles expropriées sur la base d'une valeur unitaire de 0, 81 € le m2 hors remploi. Il a fait droit à la demande d'emprise totale des parcelles M 145, M 756 et A 486, 487, 684 d'une superficie totale de 47219m2, ces terrains étant indemnisés sur la base de 0, 81 € le m2 sans remploi.
La SEMIB a relevé appel de cette décision pour voir exclure la parcelle M 756 de l'emprise.
La SEMIB a déposé son mémoire d'appel le 5 novembre 2007 auquel il est expressément référé pour le détail de ses prétentions et moyens.
Elle entend voir exclure la parcelle M 756 du transfert de propriété et ramener l'indemnité de dépossession à 126. 752, 78 €.
Elle expose en substance que :
- la parcelle M 756 n'appartient pas aux consorts X...,
- à la demande des consorts X... cette parcelle a fait l'objet d'une demande d'emprise totale,
- la date de référence est celle de la dernière modification du POS en date du 16 décembre 1993 devenue opposable aux tiers le 6 janvier 1994,
- à cette date les parcelles expropriées étaient situées en zone 3NA du POS réservée à une urbanisation future à long terme,
- le plan d'aménagement de zone se substitue au POS qui cesse d'être applicable,
- la Cour de Cassation a par arrêt du 10 juillet 2002 annulé une décision ayant fixé la date de référence à la date d'opposabilité du PAZ,
- la portée de l'arrêt de la Troisième Chambre Civile de la Cour de Cassation en date du 6 juin 2006 relative à la prise en compte d'un PAZ dans la détermination de la date de référence est limitée aux seuls PAZ arrêtés avant la loi du 13 décembre 2000 et approuvés après,
- même en considérant que les parcelles expropriées sont situées en zone constructible à la date de référence, elles ne sont pas desservies en réseaux,
- la viabilisation de la ZAC est prévue et a été évaluée à 6. 176. 471, 93 €,
- le réseau d'assainissement est inexistant,
- aucune pièce ne justifie de la desserte des terrains expropriés en réseaux,
- la seule maison d'habitation comprise dans le périmètre de la DUP n'était pas alimentée en eau potable,
- dans un premier mémoire, les consorts X... ont formé une demande d'indemnité sur la base de 6 € le m2 qu'ils ont ensuite portée à 14 € le m2,
- une estimation d'un bien sur la Commune d'ORANGE ne peut justifier les prétentions des consorts X...,
- les 20 termes de comparaison qu'elle produit concernent exclusivement des biens de même nature situés à proximité immédiate du bien à évaluer,
- son offre sur la base de 0, 81 € le m2 en valeur occupée et de 0, 91 € le m2 en valeur libre est conforme au marché immobilier local et au protocole départemental relatif à l'indemnisation des préjudices subis par les propriétaires fonciers,
- la zone 2NA est une zone d'urbanisation opérationnelle réservée aux activités tandis que la zone 3NA est par nature inconstructible,
- les terrains expropriés ne sont situés ni à proximité immédiate d'une grande agglomération ni à proximité d'infrastructure ou d'équipements qui justifieraient une qualification de terrain en situation privilégiée,
- son offre est également conforme à la valeur moyenne des terres agricoles en 2005 fixée par arrêté du Ministère de l'Agriculture et de la Pêche du 2 octobre 2006,
- le montant de l'indemnité de dépossession tel que fixé par le premier juge doit être réduit compte tenu de l'exclusion de la parcelle M 756.
Les consorts X... ont déposé leur mémoire contenant appel incident le 5 novembre 2007.
Ils demandent à la Cour de réformer le jugement déféré, de dire que la parcelle M 756 ne leur appartient pas et de porter à 1. 325. 366 € l'indemnité principale sur la base de 14 € le m2 et à 347. 381, 80 € l'indemnité de remploi. Ils sollicitent une somme de 3. 000 € en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Ils soutiennent pour l'essentiel que :
- le Conseil Municipal de la Commune de BOLLENE a fixé à 1. 451. 376 € le montant prévisionnel des acquisitions foncières et frais accessoires pour un total exproprié de 544. 412m2 soit 2, 80 € le m2,
- les terrains seront revendus au groupe VINCI, leader français du BTP, avec une marge substantielle,
- le POS du 1er avril 1983 classait les parcelles litigieuses en zone NC,
- à compter du 25 avril 1994, date d'opposabilité du PAZ, les parcelles concernées ont été classées en zone UI constructible,
- l'absence d'utilisation dans les 5 ans de la première DUP du 29 avril 1994 n'a aucune incidence sur la modification du zonage des parcelles litigieuses intervenue,
- ils produisent une estimation du Service des Domaines évaluant des terrains situés en zone 3NA sur la Commune d'ORANGE à 14 € le m2,
- le POS de 1994 a défini la création de la ZAC comme l'événement à partir duquel les constructions sont autorisées dans cette zone,
- la zone est desservie par deux voies de circulation de largeur suffisante et un réseau basse tension d'électricité,
- le POS autorise l'alimentation en eau par captage,
- la proximité d'EURODIF, la desserte par une voie de circulation suffisante et l'alimentation en électricité confèrent une plus- value certaine aux terrains litigieux,
- la Commune a proposé de céder et a cédé des terrains inconstructibles dans la zone 2NAd à 3 € le m2,
- la Commune limitrophe de MONDRAGON a proposé d'acquérir des terrains pour permettre l'implantation des réseaux à 7, 62 € le m2,
- cette décision a été confirmée en séance du 20 juin 2007, alors que la zone ZI est à vocation agricole, dépourvue de réseaux,
- le Commissaire du gouvernement a estimé des terrains en zone 3NA du POS de la Commune d'ORANGE à 14 € le m2, un avis des Domaines du 25 mars 2005 ayant estimé les terrains constructibles dans cette zone entre 14 et 16 € le m2, les terrains inconstructibles entre 7 et 8 € le m2, ceux en zone ND à 2 € le m2,
- les parcelles expropriées ont une situation privilégiée du fait de leur intégration dans la ZAC et de leur qualification de terrain à bâtir après réalisation des travaux nécessaires,
- il n'est pas contesté que la parcelle M 756 ne leur appartient plus depuis le 3 mars 2000.
Monsieur le Commissaire du gouvernement a déposé des écritures le 11 décembre 2007 aux termes desquelles il conclut à la fixation de l'indemnité de dépossession à 126. 752, 78 € au cas d'emprise totale pour 129229m2 et à 93. 160, 60 € en l'absence de demande d'emprise totale pour la superficie de 34560m2, sur la base de 0, 81 € le m2 en valeur occupée.
Ces mémoires, conclusions et pièces y annexés ont été notifiés aux parties et au Commissaire du gouvernement par le Greffe dès leur réception.
MOTIFS :
La procédure est écrite. Les parties ont déposé l'ensemble de leurs mémoires et pièces. Il n'y a pas lieu à report de cause.
- Sur la procédure
Attendu que le juge de l'expropriation a visité les lieux en présence des parties et du Commissaire du gouvernement le 1er mars 2006 ; que l'audience a été fixée au 21 juin 2006 dans un délai suffisant à la contradiction ; que les conclusions et pièces du Commissaire du gouvernement en date du 20 février 2006 ont pu être discutées contradictoirement avant l'audience ; que devant la Cour, les écritures du Commissaire du gouvernement ont pu être contradictoirement discutées ;
Attendu qu'aucune demande de production de pièces ou de recherche au fichier immobilier n'a été présentée devant le premier juge ni la Cour non plus qu'aucune demande auprès de l'administration fiscale pour obtenir transmission d'éléments d'information sur les valeurs foncières déclarées à l'occasion des mutations intervenues dans les cinq dernières années comme prévu par la loi du 13 juillet 2006 modifiant l'article L 135- B du Livre des Procédures Fiscales qui assure le respect de l'égalité des armes ;
Attendu que les parties ont été autorisées par la Cour à répondre aux observations du Commissaire du gouvernement ;
Attendu que conformément à l'article R 13- 7 alinéa 4 du Code de l'Expropriation, le Commissaire du gouvernement a été soumis dans la procédure aux mêmes obligations que les parties ;
Attendu qu'il n'est pas fait application en l'espèce de l'article R 13- 35 du Code de l'Expropriation ni de textes susceptibles de donner au Commissaire du gouvernement une position dominante dans le procès ;
Attendu que les principes du contradictoire et de l'égalité des armes édictés par l'article 6- 1 de la Convention Européenne des Droits de l'Homme, et par les articles 15 et 16 du Nouveau Code de Procédure Civile ont été respectés ;
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AU FOND :
Attendu que la SEMIB PLUS invitée par la Cour à s'expliquer sur ce point ne conteste pas l'emprise totale supplémentaire demandée par les expropriés devant le premier juge, à l'exception de la parcelle M 756 dont l'exclusion est sollicitée ;
Attendu que le procès- verbal de transport sur les lieux du 1er mars 2006 mentionne les éléments descriptifs suivants :
" Ces parcelles sont situées au Nord dans le périmètre de la ZAC PAN EURO PARC classé au POS en zone 3NA. Elles sont de bonne planimétrie. Elles sont exploitées ".
- Sur la date de référence
Attendu qu'en application des articles L 213- 6 et L 213- 4 du Code de l'Urbanisme, la date de référence prévue à l'article L 13- 15 du Code de l'Expropriation est la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est située le bien ; qu'en l'espèce, la dernière modification du POS de la Commune de BOLLENE est en date du 16 décembre 1993 et est devenue opposable aux tiers le 6 janvier 1994 ;
Attendu toutefois que le premier juge a pertinemment rappelé qu'aux termes de l'article L 311- 7 du Code de l'Urbanisme, les projets de plan d'aménagement de zone arrêtés avant le 1er avril 2001, date d'entrée en vigueur de la loi no2000- 1208 du 13 décembre 2000, sont intégrés aux plans locaux d'urbanisme dès leur approbation ; que dans cette hypothèse, la date de référence d'un bien soumis au droit de préemption faisant l'objet d'une expropriation est la date d'opposabilité du plan d'aménagement de zone ; que des plans d'aménagement de zone peuvent être intégrés à des POS approuvés avant l'entrée en vigueur de la même loi, ces derniers ayant selon les dispositions de l'article L 123- 19 du Code de l'Urbanisme, les mêmes effets que les plans locaux d'urbanisme et étant soumis au même régime juridique ;
Attendu qu'en l'espèce, le plan d'aménagement de zone a été approuvé le 14 avril 1994, donc avant le 1er avril 2001 ; qu'il est devenu opposable aux tiers le 25 avril 1994 ; qu'en application de l'article L 311- 7 susvisé, ce plan a été intégré au POS approuvé le 1er avril 1983 et modifié le 16 décembre 1993 dès son approbation ; que la date d'opposabilité du PAZ constitue la date de référence ; que le premier juge a donc à tort retenu la date du 6 janvier 1994 ;
- Sur la qualification des biens
Attendu qu'à la date du 25 avril 1994, date de référence, les parcelles étaient classées en zone UI, zone d'activité, donc en zone constructible ;
Attendu toutefois que l'article L 13- 15- II du Code de l'Expropriation subordonne la qualification de terrain à bâtir aux conditions cumulatives de situation en secteur constructible et de desserte effective en voie et réseaux à la date de référence ;
Attendu que le projet d'aménagement de la ZAC prévoit expressément la réalisation des réseaux et le coût de la viabilisation de la ZAC ; que les expropriés font état d'autorisation de captage d'eau par le POS mais non de desserte effective ; qu'aucune pièce ne démontre l'existence à la date de référence de desserte effective en réseaux à proximité immédiate des terrains faisant l'objet de l'emprise ; que les consorts X... ne prouvent pas la réalité de leurs affirmations alors qu'aucune alimentation en eau potable n'était réalisée à la date de référence pour les terrains expropriés ; que le plan des réseaux de la ZAC démontre que la réalisation de ceux- ci est prévue dans l'aménagement de la zone ;
Attendu que le rejet de la qualification de terrain à bâtir doit donc être confirmé ; que les parcelles expropriées doivent être évaluées en fonction de leur usage effectif à la date de référence, soit en l'espèce celui de terres de culture ; que les parcelles expropriées ne sont ni desservies en réseaux d'eau, ni en réseaux d'assainissement ni situées à proximité d'une zone d'habitation ou d'équipements justifiant la reconnaissance d'une situation privilégiée ;
- Sur l'évaluation des biens
Attendu que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance ;
Attendu que les expropriés se sont prévalus en première instance d'une estimation des Domaines portant sur des terrains situés en zone 3NA sur la Commune d'ORANGE évalués sur la base de 14 € le m2 ; que ces biens sont situés dans une Commune distincte, hors le périmètre de la présente DUP ;
Attendu que de simples estimations ne peuvent constituer des mutations effectives ; que les décisions du Conseil Municipal de BOLLENE en date du 3 novembre 2005 vantées par les expropriés concernent des terrains en zone 2NA du POS correspondant à " une zone opérationnelle réservée aux activités " ;
que l'acquisition de ces terrains était sollicitée pour y implanter des bâtiments à usage artisanal et commercial ; que le prix de 3, 30 € le m2 correspond donc à des terrains immédiatement aménageables ; que le prix de 3 € le m2 visé dans l'autorisation de vente d'une partie de la parcelle CD no143 correspond également à la zone 2NAd ; que ce terrain est inconstructible non pas en raison de la zone ou de l'absence d'équipement mais en conséquence de la distance de recul par rapport à l'axe de la RD 994 comme précisé dans la délibération du Conseil Municipal produite aux débats ; que la zone est différente de celle dans laquelle sont situées les parcelles expropriées ;
Attendu que le terrain en ZAC de COUDOULET vendu au prix de 14 € le m2 est à proximité immédiate du bâti, autour d'une ferme ;
Attendu que l'expropriante invoque 20 termes de comparaison dont 10 constituent des accords amiables, c'est à dire des cessions amiables conclues entre la SEMIB PLUS et des propriétaires à l'intérieur du périmètre de la DUP, observation étant faite que l'arrêté d'utilité publique a expressément autorisé la SEMIB PLUS à acquérir les immeubles nécessaires à la réalisation de l'opération envisagée et que les terrains désignés à l'état parcellaire ont été déclarés cessibles au bénéfice de la SEMIB PLUS ; que les accords amiables produits aux débats et postérieurs à la DUP concernent les parcelles suivantes :
- M 244, 693, 694- acte du 21 octobre 2005- 48796m2- M 101, 135- acte du 22 décembre 2005- 9476m2- M 138 et 139- acte du 11 juillet 2006- 6140m2- M 1 et 2- actes du 11 et 12 juillet 2006- 5835m2- M 146- acte du 15 juillet 2006- 3270m2- M 577- acte du 11 septembre 2006- 5803m2- M 69- acte du 11 septembre 2006- 5538m2- M 112, 119 et 575- acte du 11 juillet 2006- 8063m2- M 763, 764 (devenue M 248)- acte du 1er août 2006- 5873m2- M 149, 247, 774, 776, 778, 775, 777, 779, 91, 97, 147, 153, 154 et 157- acte du 3 août 2006- 47091m2 ;
Attendu que la superficie totale de ces accords de 145885m2 ne couvre pas les deux tiers ni la moitié de la superficie totale de l'emprise de 517612m2 ; qu'ils n'ont pas à être pris pour base ; qu'il faut cependant en tenir compte ;
Attendu que la mutation intervenue en 2000 invoquée par la SEMIB PLUS est trop ancienne pour valoir terme de comparaison ;
Attendu que les termes antérieurs au jugement déféré et postérieurs à la DUP concernent des biens de même nature que les parcelles expropriées, situées à proximité de celles- ci dans la même ZAC ; qu'ils constituent des termes pertinents, que certains de ces accords concernent des propriétés contiguës aux terrains expropriés (M69 et M 146) ou très proches (M1 et M 2) ;
que contrairement aux assertions de l'exproprié, les terrains, objets des actes produits, sont inclus dans la ZAC PAN EURO PARC, relèvent du même zonage et présentent les mêmes caractéristiques ;
Attendu que les actes produits concernant la ZAC PAN EURO PARC ont été conclus au prix de 0, 91 € le m2 en valeur libre et 0, 81 € le m2 en valeur occupée ; que les terrains expropriés à usage de terre de culture sont occupés ;
Attendu qu'au vu de ces éléments, de la situation et des caractéristiques des parcelles expropriées, de leur occupation, leur valeur vénale à la date du jugement entrepris a été exactement appréciée par le premier juge ;
Attendu qu'en revanche, les pièces produites et notamment le relevé de propriété versé aux débats établissent que la parcelle M 756 n'appartient pas aux consorts X... ce que ceux- ci ne contestent pas ;
Attendu que la superficie de ce terrain doit être déduite de la superficie de l'emprise retenue par le premier juge qui est donc ramenée à 129229m2 94669m2 + (47219m2- 12659m2) ; qu'en conséquence l'indemnité d'expropriation sur la base de la valeur vénale fixée par le premier juge doit être réduite en fonction de cette surface au montant de 104. 675, 49 € (0, 81 € x 129229m2) ;
Attendu que l'indemnité de remploi est destinée à couvrir les frais de tous ordres à exposer pour l'acquisition de biens équivalents ; que tenant la dégressivité de certains droits, les taux retenus par le premier juge doivent être confirmés ; que l'expropriante propose d'appliquer l'indemnité de remploi à la surface totale incluant les emprises complémentaires ;
Attendu que l'indemnité de remploi doit donc être fixée comme suit :
7. 622 € x 30 % = 2. 286 € 7. 622 € x 25 % = 1. 905 € 89. 431, 49 € x 20 % = 17. 886, 29 € Total : 22. 077, 29 € ;
Attendu que l'indemnité globale revenant aux consorts X... s'évalue donc à 126. 752, 78 € (104. 675, 49 € + 22. 077, 29 €) arrondie à 126. 753 € ;
Attendu que les dépens seront supportés par les expropriés qui succombent en leur appel incident ; qu'il n'y a pas lieu à application à leur profit des dispositions de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;
PAR CES MOTIFS
La Cour statuant publiquement, contradictoirement en matière d'expropriation pour cause d'utilité publique et en dernier ressort,
Dit l'appel régulier et recevable en la forme ;
Réforme partiellement le jugement déféré ;
Dit que la parcelle M 756 doit être exclue de l'emprise exercée sur les terres des consorts X... ;
Fixe à 126. 753 € l'indemnité globale revenant aux consorts X... pour l'expropriation des parcelles sises à BOLLENE cadastrées M 70, 71, 76, 77, 79, 450, 757, M 145 et A no486, 487 et 684 ;
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;
Dit que les dépens seront supportés par les consorts X... ;
Arrêt signé par Madame JEAN, faisant fonction de Président et par Madame PUEL, Adjoint Administratif Principal faisant fonction de Greffier.
