ARRÊT No
R. G : 05 / 02363
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PRIVAS 13 mai 2005
X... Y...
C /
Z... A...
COUR D'APPEL DE NIMES
CHAMBRE CIVILE 1ère Chambre B
ARRÊT DU 30 OCTOBRE 2007
APPELANTS :
Monsieur Charles X... né le 22 Décembre 1951 à HERNE (ALLEMAGNE)... 07800 ST LAURENT DU PAPE
représenté par la SCP M. TARDIEU, avoués à la Cour assisté de Me Pierre RECHE, avocat au barreau de NÎMES
Madame Marie-Madeleine Y... née le 15 Octobre 1945 à LA VOULTE (07800)... 07800 ST LAURENT DU PAPE
représentée par la SCP M. TARDIEU, avoués à la Cour assistée de Me Pierre RECHE, avocat au barreau de NÎMES
INTIMES :
Monsieur Didier Z... né le 01 Décembre 1965 à LA VOULTE (07800)... 07800 ST LAURENT DU PAPE
représenté par la SCP POMIES-RICHAUD-VAJOU, avoués à la Cour assisté de la SCP COURCELLE PITRAS-VERDIER, avocats au barreau de PRIVAS
Maître Jean-Marie A... notaire né le 07 Avril 1948 à LA VOULTE S / RHÔNE (07800)...... 07800 LA VOULTE SUR RHÔNE
représenté par la SCP GUIZARD-SERVAIS, avoués à la Cour assisté de la SCP COULOMB-CHIARINI, avocats au barreau de NÎMES
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 07 Septembre 2007
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Mme Muriel POLLEZ, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 786 du Nouveau Code de Procédure Civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la Cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
M. Jean-Gabriel FILHOUSE, Président Mme Muriel POLLEZ, Conseillère Mme Isabelle THERY, Conseillère
GREFFIER :
Mme Sylvie BERTHIOT, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.
DÉBATS :
à l'audience publique du 19 Septembre 2007, où l'affaire a été mise en délibéré au 30 Octobre 2007. Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé et signé par M. Jean-Gabriel FILHOUSE, Président, publiquement, le 30 Octobre 2007, date indiquée à l'issue des débats, par mise à disposition au greffe de la Cour.
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faits, procédure et prétentions :
Suivant promesse de vente établie par Maître A... notaire Charles X... et Marie-Madeleine Y... ont acquis le 31 décembre 1996 sur la commune de Saint Laurent du Pape " une maison à usage d'habitation avec terrain attenant composant le lot no 2 d'un immeuble sis à Lauve Blanc. L'acte notarié rédigé ultérieurement le 30 janvier 1997 ne devait pas reprendre la mention " avec terrain attenant ". Didier Z... avait, lui-même, acheté le 19 octobre 1996 par acte passé devant Jean-Marie A... le lot no 1. Soutenant que leur voisin encombrait en permanence la cour leur appartenant, Charles X... et Marie-Madeleine Y... ont fait assigner le notaire en responsabilité lequel a appelé en cause Didier Z....
Suivant jugement du 13 mai 2005, le Tribunal de Grande Instance de Privas a :-débouté Charles X... et Marie-Madeleine Y... de leurs demandes,-donné acte à Jean-Marie A... de ce qu'il proposait de faire établir à ses frais, par un géomètre un document délimitant deux parties égales de la cour, pour ensuite exclure de l'assiette de la copropriété la cour indivise, à partager ensuite en deux parties privatives entre Didier Z... et Charles X... et Marie-Madeleine Y...,-donné acte à Didier Z... de ce qu'il ne s'opposait pas à la solution proposée par le notaire,-condamné Charles X... et Marie-Madeleine Y... à payer à Didier Z... la somme de 1. 500 Euros à titre de dommages et intérêts,-débouté Didier Z... de sa demande de dommages et intérêts dirigée contre Jean-Marie A...,-condamné Jean-Marie A... à payer à Didier Z... la somme de 1. 500 Euros en application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de Procédure Civile et Charles X... et Marie-Madeleine Y... aux entiers dépens.
Charles X... et Marie-Madeleine Y... en ont interjeté appel suivant déclaration enregistrée au greffe le 1er juin 2005, sans que les parties élèvent de discussion quant à la recevabilité de l'appel ou qu'il résulte des pièces du dossier de moyen d'irrecevabilité devant être relevé d'office par la Cour.
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Vu les dernières écritures déposées au greffe le 24 octobre 2005 par Charles X... et Marie-Madeleine Y... qui demandent à la Cour, de :-juger qu'ils ont acquis suite à la signature de l'acte de vente du 30 janvier 1997 le terrain attenant à leur propriété et constituant 570 / 1000o de la parcelle 649 lot no 2,-en conséquence juger que Didier Z... n'est pas propriétaire indivis de ce terrain,-dire qu'il bénéficie seulement d'un droit de passage sur ce terrain, passage se situant sous sa terrasse,-juger qu'ils sont bien fondés à solliciter la fermeture à leur frais de toutes les ouvertures du lot no 1 donnant sur leur terrain,-condamner solidairement Didier Z... et Jean-Marie A... aux entiers dépens sous le bénéfice des dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile et à leur payer la somme de 2. 500 Euros en application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de Procédure Civile.
Vu les dernières conclusions déposées au greffe le 11 avril 2006 par Jean-Marie A... qui sollicite de la Cour qu'elle :-prenne acte de ce qu'il s'en rapporte à justice et-statue ce que de droit sur les dépens sous le bénéfice des dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Vu les dernières conclusions déposées au greffe le 11 mai 2006 par Didier Z... qui demande à la Cour de :-confirmer le jugement en toutes ses dispositions,-y ajoutant, condamner Charles X... et Marie-Madeleine Y... au paiement de la somme de 2. 000 Euros en remboursement des frais non taxables exposés et aux entiers dépens sous le bénéfice des dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Motifs :
Le tribunal a considéré que la cour délimitée à l'Ouest par la maison d'habitation avec terrasse de Didier Z... et au Nord par celle appartenant à Charles X... et Marie-Madeleine Y... était indivise, contrairement à la désignation considérée comme erronée de la promesse de vente signée par ces derniers qui la leur attribuait selon la description du bien vendu et débouté ceux-ci de leur demande tendant à voir consacrer leur propriété ou jouissance exclusive en avalisant la solution préconisée par le notaire à savoir, après l'avoir exclue de la copropriété, de la partager en deux parties privatives entre les voisins.
Cependant, les appelants n'entendant pas, contrairement à Didier Z..., accéder à cette proposition formulée par l'officier ministériel de règlement du litige opposant les copropriétaires de la parcelle 649, les droits respectifs de chacun doivent être fixés par référence à leurs titres.
La cour litigieuse sur laquelle donnent les deux maisons n'est mentionnée dans le titre de Charles X... et Marie-Madeleine Y... comme faisant partie intégrante de leur lot ni à titre privatif ni à titre de jouissance privative exclusive. Elle ne l'est pas non plus dans l'acte de Didier Z....
Le nombre de millièmes 570 / 1000o est identique dans l'acte sous seing privé et dans l'acte authentique.
Cependant, le titre du 30 janvier 1997 des appelants comporte une désignation différente de celle figurant dans la promesse de vente qui indique " terrain attenant " de sorte qu'il convient de rechercher la désignation réelle par référence aux origines de propriété de la parcelle dans l'acte de donation partage emportant division de celle-ci en lots établi le 2 janvier 1984 qui stipule que le lot no 1 est constitué d'un garage, écurie, cave au rez-de-chaussée, cuisine, salle de bains,2 chambres, salle de séjour chambre à l'Ouest, enclos, hangar et terrain (430 / 1000o) et que lot no 2 est composé de 6 caves, entrepôts au rez-de-chaussée,5 chambres, penderie, WC, débarras au 1er étage, débarras et combles au 2o étage, jardin.
Par ailleurs l'extrait du plan cadastral permet de visualiser clairement la division des lots à savoir à l'Ouest le lot de Didier Z... avec les parties non bâties ouvrant dans cette direction et à l'Est celui de Charles X... et Marie-Madeleine Y... avec sa partie non bâtie ouvrant dans cette direction.
Surtout et enfin les stipulations particulières de la promesse de vente et de l'acte notarié qui sur ce point sont similaires. Elles prévoient en faveur du fonds de Didier Z... " avec autorisation d'utiliser le puits à charge de participer à l'entretien et bénéficiera de la jouissance du terrain situé à l'Est aligné sur la dernière marche de l'escalier aile Sud, passant à la verticale du bord extérieur sous la terrasse et allant en ligne droite jusqu'à la route Napoléon Sud ".
Cette mention qui se retrouve dans les deux titres établit avec certitude que la cour litigieuse fait partie du lot privatif de Charles X... et Marie-Madeleine Y... mais qu'en revanche et au delà d'une simple servitude de passage, Didier Z... a la jouissance, sans restriction d'une partie de celle-ci dont l'assiette se situe sous la terrasse et pour sa largeur et en continuation jusqu'à la route Napoléon et au Nord à la limite de la dernière marche de l'escalier de sorte que si Didier Z... ne peut passer ou stationner sur la partie de la cour située à l'Est de cette limite il peut user pleinement de celle sise à l'Ouest pour accéder au premier étage de la maison ou aux caves et remises qui s'ouvrent sous la terrasse du lot no 1 et jusqu'à l'entrée de la propriété par la route Napoléon.
En l'absence d'accord trouvé par les parties les droits respectifs des parties sont que la cour est partie privative du lot no 2 acheté par Charles X... et Marie-Madeleine Y... mais que Didier Z... en a la jouissance, et non pas un simple droit de passage, dans la limite de l'assiette sus décrite.
Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a débouté Charles X... et Marie-Madeleine Y... de l'ensemble de leurs demandes lesquels seront accueillis en leur prétention de voir juger incluse dans leur lot au rang de partie privative la cour, sous réserve du droit de jouissance détenu par Didier Z....
Les titres des parties prévoient encore que " les ouvertures existantes entre les lots 1 et 2 pourront être fermées par celui des propriétaires qui en manifestera le désir à charge pour lui d'en payer tous les frais ".
Sans autre précision sur les ouvertures concernées ou leur nature, les appelants réclament l'application de cette disposition pour toutes celles qui ouvrent sur leur terrain dont la fermeture, selon la loi du contrat, s'imposerait aux deux parties comme l'a déjà exigé Didier Z... qui a obstrué les fenêtres donnant sur sa cour privative en partie Ouest de la parcelle.
Cette obligation résulte des actes des parties par référence à l'acte de donation partage ayant prévalu à la division en lots. Cependant elle se trouve combattue par la stipulation postérieure et spécifique portée au compromis et à l'acte de vente de Charles X... et Marie-Madeleine Y... qui prévoit la jouissance du terrain situé à l'Est du lot no 1 limité par la première marche de l'escalier et la verticale du bord de la terrasse qui, selon le constat d'huissier de justice établi le 1er avril 2004 par Didier Z... mesure la bande de terrain en question à une largeur de 196 centimètres et autorise ainsi, à défaut de stipulation contraire à la situation des lieux existant lors de la vente, le maintien des ouvertures sur le fonds des appelants qu'elles ne peuvent avoir voulu inclure au rang de celles visées à la donation partage à laquelle leur titre fait référence.
Il en résulte que Charles X... et Marie-Madeleine Y... ne sont pas fondés à réclamer l'autorisation de fermer à leurs frais ces ouvertures donnant sur la cour en limite du lot no 1, le jugement se trouvant confirmé en ce qu'ils les a déboutés de cette demande qui, contrairement à ce que pense Didier Z..., présente encore un intérêt pour ses contradicteurs.
Le tribunal a admis l'allocation de dommages et intérêts à Didier Z... en réparation du préjudice qu'il a subi consécutivement à l'obstruction réitérée que Charles X... et Marie-Madeleine Y... ont faite à l'accès à sa maison par les remises et garage au rez-de-chaussée et par l'escalier desservant le premier étage.
Il a, en effet, justifié par de nombreuses attestations versées aux débats que le stationnement de son véhicule dans son garage était rendu particulièrement malaisé de par la présence des véhicules automobiles de ses voisins garés dans la cour.
Toutefois et tenant les motifs qui précèdent, l'intimé n'est pas autorisé à pénétrer dans son garage en passant sur la partie de la cour dont il n'a pas la jouissance même si, matériellement, cette disposition des lieux lui interdit alors de l'utiliser comme garage, sauf, au regard du plan cadastral produit à pratiquer une ouverture sur la façade Ouest de sa maison qui ouvre également sur une cour et par un portail sur la voie publique au Sud.
Les appelants n'ont donc pas commis de faute en ne permettant pas le passage motorisé sur la partie de la cour privative hors emprise de celle dont Didier Z... a la jouissance.
Quant à la fenêtre dont les témoins disent qu'elle a été obstruée, les attestations produites ne permettent pas à la Cour de la situer.
Il s'ensuit que la seule atteinte aux droits de l'intimé est celle qui résulte de l'emplacement que choisissent les appelants pour garer leur véhicule dans l'angle formé par la dernière marche de l'escalier et la limite à la verticale de la terrasse qui contraint donc leur voisin à contourner la voiture stationnée pour emprunter ensuite, après s'en être nécessairement écarté le passage sous la terrasse.
Cette situation créée manifestement dans le but d'empêcher leur voisin de passer sur la partie de cour privative n'a cependant pas été génératrice d'un préjudice significatif de sorte que le comportement de Charles X... et Marie-Madeleine Y... n'ouvre pas droit à indemnisation en faveur de Didier Z... qui sera débouté de sa demande, le jugement étant infirmé sur ce point.
Le jugement entrepris se trouve essentiellement infirmé et Didier Z... succombe principalement mais aux côtés de Maître FRAISSE dont l'erreur commise dans la rédaction de la promesse de vente et de l'acte authentique a largement concouru à la naissance du litige de sorte qu'il convient de les condamner in solidum à supporter la charge des dépens de première instance et d'appel et à payer à Charles X... et Marie-Madeleine Y... la somme de 1. 000 Euros en application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de Procédure Civile sans que Didier Z... puisse prétendre au bénéfice de ce texte à l'encontre de Charles X... et Marie-Madeleine Y....
Par ces motifs
La Cour,
Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
Infirme le jugement en ce qu'il a débouté Charles X... et Marie-Madeleine Y... de toutes leurs demandes, condamné ceux-ci à payer à Didier Z... la somme de 1. 500 Euros à titre de dommages et intérêts et condamné Charles X... et Marie-Madeleine Y... aux dépens de l'instance ;
Statuant à nouveau,
Juge que Charles X... et Marie-Madeleine Y... ont acquis en vertu de l'acte authentique du 30 janvier 1997, au rang de leurs parties privatives lot no 2 pour 570 / 000o de la parcelle bâtie Section C no 649, le terrain formant cour situé en limite du lot no 1 appartenant à Didier Z... et situé à l'Ouest ;
Dit que Didier Z... n'est pas propriétaire indivis de la cour comprise entre au Nord la maison Y... X... et à l'Ouest la maison (lot no 1) Z... ;
Juge que sur cette cour Didier Z... bénéficie de la jouissance, en ce compris un droit de passage, du terrain situé à l'Est de la maison formant le lot no 1 dont la limite de l'assiette est alignée sur la dernière marche de l'escalier aile Sud et passant à la verticale du bord extérieur sous la terrasse de cette maison et allant en ligne droite jusqu'à la route " Napoléon " Sud ;
Dit qu'au delà de cette limite Didier Z... ne bénéficie pas de la jouissance de ce terrain à usage de cour ;
Déboute Didier Z... de sa demande de dommages et intérêts dirigée contre Charles X... et Marie-Madeleine Y... ;
Confirme le jugement dont appel en ce qu'il a débouté Charles X... et Marie-Madeleine Y... de leur demande tendant à être autorisés à fermer les ouvertures du lot no 1 donnant sur le terrain à usage de cour litigieux et pour le surplus ;
Y ajoutant,
Déboute Didier Z... de sa demande présentée en application de l'article 700 du nouveau Code de Procédure Civile,
Condamne in solidum Didier Z... et Jean-Marie A... à payer à Charles X... et Marie-Madeleine Y... la somme de 1. 000 Euros en application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de Procédure Civile ;
Condamne in solidum Didier Z... et Jean-Marie A... aux entiers dépens de première instance et d'appel sous le bénéfice des dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile en faveur de la SCP M. TARDIEU. Arrêt signé par M. FILHOUSE, Président et par Mme BERTHIOT, Greffier.
