ARRÊT No
R.G : 06 / 00409
MP / CM
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE CARPENTRAS 15 décembre 2005
X...Z...
C /
Y...A...
COUR D'APPEL DE NIMES
CHAMBRE CIVILE 1ère Chambre B
ARRÊT DU 11 SEPTEMBRE 2007
APPELANTS :
Monsieur André X... né le 17 Septembre 1956 à SAVIGNY SUR ORGE (91600)...... 84210 PERNES LES FONTAINES
représenté par la SCP P. PERICCHI, avoués à la Cour
Madame Patricia Z... épouse X... née le 13 Avril 1956 à TOULON (83000)...... 84210 PERNES LES FONTAINES
représentée par la SCP P. PERICCHI, avoués à la Cour
INTIMES :
Monsieur Philippe Y... né le 04 Octobre 1948 à ST JULIEN EN GENEVOIS (74160)...... 73150 VAL D'ISÈRE
représenté par la SCP CURAT-JARRICOT, avoués à la Cour assisté de la SELARL ROUBAUD, avocats au barreau de CARPENTRAS
Madame Linda A... épouse Y... née le 03 Avril 1957 à WILRIJK (BELGIQUE)...... 73150 VAL D ISÈRE
représentée par la SCP CURAT-JARRICOT, avoués à la Cour assistée de la SELARL ROUBAUD, avocats au barreau de CARPENTRAS
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 04 Mai 2007, révoquée sur le siège en raison d'une cause grave invoquée conjointement par les avoués des parties, et à nouveau clôturée au jour de l'audience avant les débats.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :
Mme Muriel POLLEZ, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 786 du Nouveau Code de Procédure Civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la Cour lors de son délibéré.
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
M. Jean-Gabriel FILHOUSE, Président M. Emmanuel DE MONREDON, Conseiller Mme Muriel POLLEZ, Conseillère
GREFFIER :
Mme Sylvie BERTHIOT, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision.
DÉBATS :
à l'audience publique du 30 Mai 2007, où l'affaire a été mise en délibéré au 11 Septembre 2007. Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé et signé par M. Jean-Gabriel FILHOUSE, Président, publiquement, le 11 Septembre 2007, date indiquée à l'issue des débats, par mise à disposition au greffe de la Cour. ****
faits, procédure et prétentions :
Les 6 et 18 juillet 2002, en présence et avec le concours du représentant de l'agence LAFORET COMTAT VENAISSIN IMMOBILIER de Carpentras, les époux Y... se sont portés acquéreurs d'un mas appartenant aux époux X... suivant compromis de vente comportant condition suspensive d'obtention d'un permis de construire pour l'aménagement des lieux. Les époux Y... sollicitaient suivant mise en demeure du 19 / 12 / 2002 la restitution du dépôt de garantie versé pour un montant de 23. 000 Euros expliquant que refus leur avait été notifié pour la réalisation du projet d'aménagement envisagé en gîtes ruraux incompatible avec les règles d'urbanisme édictées par le Plan d'Occupation des Sols pour la zone NC concernée.
Après une première instance en référé initiée par les époux X... à l'issue de laquelle chaque partie a vu rejeter sa demande en l'état des contestations sérieuses élevées respectivement par l'autre, les époux Y... ont assigné les vendeurs aux fins d'entendre prononcer la nullité du compromis et voir condamner les époux X... à leur rembourser le montant du dépôt de garantie versé et à leur payer la somme de 8000 Euros en indemnisation de leur préjudice.
Suivant jugement du 15 décembre 2005, le Tribunal de Grande Instance de Carpentras a :-dit que le compromis de vente était caduc en l'état de la non-réalisation de la condition suspensive y insérée,-dit que Philippe et Linda Y... étaient autorisés à obtenir de Maître B... notaire à Carpentras la restitution de la somme de 23. 000 Euros montant du dépôt de garantie,-condamné André et Patricia X... in solidum à payer à Philippe et Linda Y... la somme de 1. 000 Euros en remboursement des frais non taxables exposés et aux dépens de l'instance, les parties étant déboutées de toute autre demande.
André et Patricia X... en ont interjeté appel suivant déclaration enregistrée au greffe le 26 janvier 2006, sans que les parties élèvent de discussion quant à la recevabilité de l'appel ou qu'il résulte des pièces du dossier de moyen d'irrecevabilité devant être relevé d'office par la cour.
¤ ¤ ¤
Vu les dernières écritures déposées au greffe le 24 mai 2007 par André et Patricia X... qui demandent à la cour, de :-réformer le jugement dont appel,-débouter Philippe et Linda Y... de leur demande tendant à ce qu'ils soient reconnus coupables de dol à leur égard, comme de celle tendant à faire reconnaître l'existence d'un vice caché lors de la signature du compromis,-dire que la réalisation de la clause suspensive est exclusivement imputable à la négligence et au comportement des époux Y... et donner plein effet aux clauses pénales et indemnitaires prévues au compromis de vente,-condamner en conséquence Philippe et Linda Y... à leur payer la somme Euros 47. 868 Euros au titre de l'indemnisation forfaitaire expressément prévue au contrat, somme majorée de 25. 184 Euros au titre des frais d'agence ainsi que des intérêts légaux à compter du 18 octobre 2002,-condamner Philippe et Linda Y... à leur abandonner la somme de 23. 000 Euros séquestrée par Maître B... et dire que cette somme portera intérêts légaux à compter du 18 octobre 2002,-condamner Philippe et Linda Y... à leur payer la somme de 5. 000 Euros en remboursement des frais non taxables exposés, ainsi qu'au paiement de la somme de 1. 871 Euros correspondant aux frais d'instance devant le tribunal de Carpentras, outre les entiers dépens sous le bénéfice des dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Vu les dernières conclusions déposées au greffe le 4 mai 2007 par Philippe et Linda Y... qui sollicitent de la cour qu'elle : ¤ à titre principal,-déboute les époux X... de l'intégralité de leurs demandes,-confirme le jugement en ce qu'il a :-dit que compromis était caduc,-dit qu'ils sont autorisés à obtenir du notaire séquestre la restitution du montant du dépôt de garantie de 23. 000 Euros versé entre ses mains le 6 juillet 2002,-réforme la décision pour le surplus,-dise qu'André et Patricia X... se sont rendus coupables d'un dol à leur préjudice,-les condamne solidairement à leur payer la somme de 8000 Euros en réparation du préjudice subi suite aux manoeuvres dolosives, ¤ subsidiairement,-dise que le compromis de vente est affecté d'un vice caché au vu du caractère non constructible des parcelles visées,-prononce en conséquence la résolution de la vente,-ordonne la restitution du montant du dépôt de garantie,-dise que les époux X... connaissaient les vices cachés,-les condamne solidairement à leur verser la somme de 8. 000 Euros à titre de dommages et intérêts, ¤ à titre infiniment subsidiaire,-juge que la condition suspensive était irréalisable et non réalisée,-prononce en conséquence la caducité du compromis,-ordonne la restitution du montant du dépôt de garantie-condamne André et Patricia X... à leur payer solidairement la somme de 5000 Euros en application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens sous le bénéfice des dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.
motifs :
Aux termes de leurs propres écritures, Philippe et Linda Y..., qui exploitaient un magasin de sport à Val d'Isère qu'ils ont cédé, ont projeté d'acheter un mas afin de l'aménager en gîtes ruraux. Par l'intermédiaire de l'agence immobilière LAFORET les époux X... avait mis en vente une construction de ce type sur la commune de Pernes les Fontaines. Les époux Y..., pour leur part, avaient mandaté Fabienne C..., gérante de l'entreprise de maçonnerie CADAOULE pour rechercher le produit qui les intéressait avec pour finalité de " rentabiliser cet investissement soit par le biais de chambres d'hôtes soit par la création de gîtes " (attestation C...).
Le compromis a été signé les 6 (époux Y...) et 18 juillet 2002 (époux X...) avec, au rang des conditions suspensives ; mentionnée de façon manuscrite celle stipulant " obtention d'un permis de construire pour l'aménagement de surfaces existantes ou la création ou extension de surfaces nouvelles pour création de chambre d'hôtes. Le dossier de la demande de permis de construire devra respecter les dispositions de la zone NC du Plan d'Occupation des Sols de la commune. Le dépôt du permis de construire devra être effectué le mois suivant la signature des présentes ".
Après avoir sollicité le 18 juillet 2002 un projet d'aménagement de l'immeuble en gîtes ruraux auprès de Joël D..., architecte, celui-ci a réalisé au mois d'août un relevé d'état des lieux par l'architecte et a pris attache avec la mairie afin d'effectuer les démarches préliminaires pour l'obtention du permis de construire. Une réunion avec les différents services compétents n'a pu intervenir que le 2 octobre 2002. Le 8 octobre 2002 le maire de la commune a indiqué aux époux Y... que leur projet de réalisation de gîtes ou chambres d'hôtes n'était pas réalisable compte tenu de la situation du bien en zone NC du PLU.L'architecte dans son compte rendu de la réunion a confirmé qu'en effet la faisabilité du projet sous forme de gîtes ruraux était impossible.
En suite de cette réponse les acheteurs n'ont pas déposé de demande de permis de construire et le 5 octobre 2002 leur notaire informait celui des vendeurs que la vente ne pourrait aboutir puisqu'aucun gîte ne pourrait être créé à défaut de possibilité de changer la destination des lieux et de réhabiliter l'existant.
Le 14 octobre les époux X... contestaient aux acquéreurs la faculté de se prétendre libérés par la non-réalisation de la condition suspensive insérée à l'acte puisque celle-ci ne visait que la création de chambre d'hôtes et non celle d'un gîte et alors qu'il était acquis dès le début qu'une telle réalisation était impossible au regard du Plan d'Occupation des Sols de la commune.
Le 17 octobre 2002 le notaire des acheteurs confirmait à nouveau l'analyse des conséquences que ses clients tiraient de la non faisabilité du projet de création de gîtes, demandant pour eux le 20 novembre la restitution du dépôt de garantie de 23 000 Euros versé à la signature, réclamation confirmée par leur avocat le 19 décembre.
Dès l'introduction de la procédure, les parties se sont accordées sur la non réitération de la vente, chacune concluant à la caducité du compromis pour non réalisation de la condition suspensive bien que les intimés réclament encore devant la Cour, en lecture de conclusions discordantes avec une confirmation de la caducité retenue par le tribunal, que le compromis soit jugé nul pour dol ou vice caché ou la vente résolue.
En tout état de cause, chacune d'elle réclame réparation de son préjudice et instaure une discussion à titre principal ou subsidiaire sur l'imputabilité de la non-réalisation de la condition suspensive spéciale et manuscrite insérée au compromis.
Sur le dol invoqué :
Selon les intimés c'est volontairement et en pleine connaissance de cause que les vendeurs leurs ont donné des informations mensongères sur les possibilités d'aménagement du mas objet de la cession par changement de destination ou extension des surfaces habitables alors qu'ils n'ignoraient pas leur projet de créer dans les lieux des gîtes ruraux et que ces données étaient pour eux déterminantes de leur consentement.
Les époux X... n'ont jamais contesté que l'achat de l'immeuble par les époux Y... était motivé par une volonté de rentabilisation en y accueillant des hôtes payant, les parties ne s'opposant que sur la formule projetée, locataires hébergés dans des gîtes constituant des logements indépendants ou pensionnaires logeant chez l'habitant dans des chambres d'hôtes, selon les dispositions réglementaires édictées en la matière définissant ainsi les deux modes d'accueil à titre onéreux.
La fiche descriptive du bien proposé à la vente par l'agence immobilière mandatée par les vendeurs indiquait superbe mas authentique, grand séjour 70 m ², dépendances à restaurer,6 chambres... En conséquence, l'annonce, contrairement à la lecture qu'en font les intimés, ne mentionnait pas que ces dépendances à restaurer pourraient l'être avec changement de destination pour les transformer en pièces d'habitation en extension de l'habitat principal existant, a fortiori indépendantes de celui-ci. Elle ne comportait donc aucune indication mensongère propre à les tromper sur les qualités substantielles du bien vendu.
Les parties ne se sont jamais rencontrées personnellement, l'agence immobilière LAFORÊT agissant en qualité de mandataire des époux X... et Fabienne C..., gérante d'une entreprise du bâtiment, s'étant vu confier par les acheteurs mission de leur trouver un immeuble conforme à leur desiderata.
Il ressort des deux attestations établies par Fabienne C... que, lors de sa venue sur les lieux, elle a rencontré l'employée de l'agence immobilière mandataire des époux X... mais également le vendeur qui lui a indiqué (seconde attestation) que " certaines dépendances étaient réhabilitables à savoir la maisonnette qui se situait à gauche en entrant dans la cour et les pièces adossées au sud du hangar situé face au corps principal de la maison, que le garage à droite en entrant dans la cour et le hangar ouvrant face au corps principal ne pouvaient être aménagés puisque repris en non habitables sur le cadastre " et qu'il avait précisé " qu'ils pouvaient lui faire confiance à ce sujet car ses attributions professionnelles étaient liées à ce qui touchait justement le permis de construire sans ajouter plus de précision ". Dans sa première attestation elle relatait que l'appelant avait précisé que certaines dépendances étaient cadastrées en surfaces habitables et que, de ce fait, leurs réhabilitations étaient possibles.
Les époux X... contestent l'interprétation qu'a faite de leurs propos la mandataire des époux Y..., affirmant n'avoir jamais avancé la possibilité d'une réhabilitation en vue d'une habitation indépendante des pièces situées au sud du grand hangar envisagé alors par les acquéreurs comme reconverties en un pool house et en installations de loisirs d'été alors que la maisonnette pouvait être réhabilitée à usage d'habitation comme elle l'a été effectivement en extension du logement principal en vertu du permis de construire qu'ils ont sollicité et obtenu en 2005, notamment afin de démontrer qu'une extension des pièces habitables était possible.
Il s'ensuit que la tromperie dénoncée par les intimés n'est avancée qu'en lecture de l'attestation d'une seul témoin des faits, leur mandataire, laquelle reste imprécise quant à la nature et l'étendue de la réhabilitation possible de l'immeuble qu'aurait affirmée André X... alors qu'elle mentionne corrélativement mais expressément que ces mandants souhaitaient rentabiliser leur investissement soit " par la biais de chambres d'hôtes soit par la création de gîtes ".
Par conséquent, la preuve d'un mensonge délibéré imputable aux vendeurs est insuffisamment rapportée d'autant que les acquéreurs, qui contrairement à ce qu'ils affirment, ne sont pas profanes en matière immobilière puisqu'associés d'une S.C.I. (La Perle Noire) depuis de nombreuses années pour avoir été créée en 1990, formaient un projet précis de rentabilisation de leur acquisition qu'ils ne devaient logiquement poursuivre qu'après s'être enquis en première part et personnellement des règles d'urbanisme régissant le secteur d'implantation de l'immeuble sans se satisfaire des déclarations non vérifiées de leur vendeur, voire se présentant comme particulièrement compétent en cette matière.
Les acquéreurs ne sauraient enfin tirer argument en faveur de la tromperie des vendeurs de la projection financière établie par l'agence immobilière mandataire des époux X... en cas de réaménagement en gîtes ruraux ni de l'étude réalisée à cette fin par l'architecte, Monsieur D..., choisi par eux.
En effet, ils n'ont sollicité ces deux intervenants qu'après leur signature donnée le 6 juillet 2002 sans qu'il soit établi que les vendeurs expressément informés de leur volonté exclusive de création de plusieurs gîtes ruraux aient confirmé la possibilité de l'aménagement prévu en suite les propos rapportés par la mandataire des époux Y....
Dans ces conditions la preuve n'est pas rapportée que les vendeurs se sont rendus coupables de manoeuvres telles que sans celles-ci les acquéreurs n'auraient pas contracté.
Les époux Y... seront déboutés de leur demande de nullité et d'allocation de dommages et intérêts sur le fondement des dispositions de l'article 1116 du Code Civil.
Sur les vices cachés :
A suivre le raisonnement des intimés le compromis signé par les parties serait nul tenant le vice caché affectant le bien vendu inconstructible aux conditions souhaitées en raison de sa situation en zone NC du Plan d'Occupation des Sols qui n'autorise, hors vocation agricole, que l'extension limitée des habitations existantes et sans création de logements nouveaux.
Cependant, comme précédemment indiqué, les acheteurs qui formaient un projet précis de rentabilisation de leur achat impliquant des modifications et réaménagements importants de la construction étaient parfaitement aptes, dans le cadre d'une diligence normale, à prendre connaissance en mairie du Plan d'Occupation des Sols et à en tirer les conclusions nécessaires sur la faisabilité de leur projet, ce qu'ils ont au demeurant fait en introduisant, sur les conseils de leur notaire, une condition suspensive dans la promesse de vente aux fins de se garantir de l'incertitude dans laquelle ils se trouvaient encore.
Par conséquent, l'inconstructibilité relative du bien objet de la vente ne s'analyse pas au cas d'espèce en un vice caché autorisant le prononcé de la résolution de la vente et l'action en indemnisation du préjudice subi formée à ce titre par les époux Y... qui en seront donc déboutés.
Sur la non réalisation de la condition suspensive :
Les époux X... ne sont pas contredits lorsqu'ils exposent que la clause litigieuse a été portée au compromis après la signature des époux Y... et à leur demande expresse transmise par leur notaire.
Elle prévoit l'obtention d'un permis de construire pour l'aménagement de surfaces existantes ou la création ou extension de surfaces nouvelles pour création de chambres d'hôtes. Le dossier de demande de permis de construire devra exposer les dispositions de la zone NC du Plan d'Occupation des Sols de la commune. Le dépôt du permis de construire devra être effectué dans le mois suivant la signature des présentes.
Chaque partie prétend que cette condition ne s'est pas réalisée du fait de l'autre, les vendeurs au motif que cette clause ne pouvait libérer les acquéreurs de leur engagement que s'ils n'avaient pas obtenu un permis de construire pour aménager la maison en chambre d'hôtes comme mentionné au compromis de vente et les seconds puisque leur projet de création de gîtes ruraux était irréalisable en raison des servitudes d'urbanisme édictées dans la zone NC du Plan d'Occupation des Sols dont dépend la propriété et que la mention " chambres d'hôtes " indiquée dans la clause visait également.
Le tribunal, conformément aux dispositions de l'article 1156 du Code Civil qui lui en donnaient la faculté (et non l'obligation), a recherché la commune intention des parties, sans s'arrêter au sens littéral des termes employés en rejetant la distinction technique et juridique avancée par les appelants entre les deux notions de " chambres d'hôtes " et de " gîtes ruraux ", qui pour être précisément définies dans les décrets et arrêtés applicables en la matière, n'a pas été admis par la juridiction comme ayant prévalu à l'échange des consentements sur la portée de la condition suspensive stipulée, les parties ne s'y étant manifestement pas attachées lorsqu'elles ont établi et signé le compromis.
Si, en vertu du texte précité, on doit rechercher dans les conventions quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s'arrêter au sens littéral des termes, il n'est pas permis au juge, lorsque les termes du contrat sont clairs et précis, de dénaturer les obligations qui en résultent et de modifier les stipulations qu'elles renferment.
Or, au cas d'espèce, la condition suspensive n'évoque que la réalisation de chambres d'hôtes sans indiquer la création de gîtes ruraux.
Admettre comme l'a fait le tribunal et comme le prétendent les intimés que les parties avaient entendu viser également ou exclusivement la réalisation de gîtes ruraux sous la dénomination impropre de chambres d'hôtes suppose, tenant la clarté de la clause, la démonstration incontestable de la volonté contraire résultant des pièces produites par les parties.
L'existence de cette clause remplie de manière manuscrite signifie en effet, sans ambiguïté, l'importance déterminante que les acquéreurs attribuaient à la possibilité d'aménager le mas aux fins de rentabilité en y accueillant des hôtes à titre payant mais selon des conditions distinctes tenant la formule choisie.
Il est certain que cette rédaction de la condition suspensive litigieuse pour les époux X... ne prêtait pas à confusion du fait de la profession exercée par l'époux, magistrat de l'ordre administratif dont l'attestation établie par Madame C... et produite par les intimés tend à démontrer qu'il s'était présenté à leur mandataire comme un spécialiste des règles et servitudes d'urbanisme. Ainsi, pour le vendeur on ne saurait présumer qu'il avait compris et admis la stipulation de cette condition suspensive spécifique comme visant, en fait et indifféremment, l'obtention d'un permis de construire pour la création de chambres d'hôtes ou de gîtes ruraux, alors que, justement tenant sa profession et ses compétences, il était informé des réalisations possibles et des interdictions inhérentes au classement de la zone dans laquelle était située sa propriété et de la nécessité de céder un bien conforme à la destination recherchée.
Pour les acquéreurs, l'interprétation de la clause, nonobstant le seul terme de " chambres d'hôtes ", comme une formule plus générique que littérale, suppose alors que leur méconnaissance à la fois des servitudes d'urbanisme applicables au bien immeuble à acquérir et du projet destiné à la rentabilisation de leur investissement les ait conduit à ignorer la distinction juridique mais également matérielle entre les deux modes d'exploitation distincts qu'ils envisageaient et, par là, à mal apprécier l'impropriété des termes employés.
Or, face à la compétence juridique de leurs vendeurs, les acquéreurs, anciens commerçants mais également associés d'une S.C.I. dénommée la " Perle Noire " créée en 1989, avaient nécessairement rassemblé les éléments propres à leur permettre d'apprécier les perspectives de leur projet et ses conditions de réalisation de sorte qu'ils ne sauraient sérieusement prétendre ne pas s'être attachés à la distinction entre les deux modes d'exploitation aux sujétions différentes et alors qu'ils ont justement anticipé par l'insertion dans le compromis de vente de la condition suspensive litigieuse, pour s'en préserver, les conséquences que les servitudes d'urbanisme pouvaient avoir sur la finalisation de l'opération envisagée.
Il ne peut être tiré de conclusion du fait qu'ils avaient interrogé l'agent immobilier, mandataire du vendeur, sur la projection en termes de revenus locatifs de l'aménagement du mas en gîtes ruraux exclusivement, lequel leur avait transmis une estimation pour 21 lits mais sans que rien ne vienne établir que les vendeurs aient eu connaissance de ce projet exclusif, notamment avant de s'engager.
Pareillement, il ne peut être tiré de conclusion rétroactive quant à la commune intention des parties, de la réponse en date du 8 octobre 2002 du maire de la commune qui, bien que se référant au projet indiqué de création de " chambres d'hôtes ou des gîtes ruraux ", confirme l'impossibilité de réaliser un tel projet en zone NC du Plan d'Occupation des Sols mais en rappelant justement que toute construction d'un nouveau logement est interdite, différence déterminante au regard des conditions restrictives édictées par le Plan d'Occupation des Sols.
Contrairement à ce que soutiennent encore les intimés, le caractère général de la formulation ne peut se déduire du fait que la clause litigieuse précisait que l'obtention du permis de construire était recherchée en vue d'aménagements de surfaces existantes ou à créer en extension des surfaces existantes puisque la réglementation du Plan d'Occupation des Sols, article NC 14 autorisait de telles modifications sous les seules conditions cumulatives de limitation de surface nouvelle et d'absence de création de logements nouveaux, dispositions conciliables avec la réalisation de chambre d'hôtes, bien qu'exclusives de la création de gîtes ruraux impliquant, du fait de leur indépendance de l'habitation principale, leur qualification de logement nouveau.
Cette analyse se trouve encore confirmée par la production par les appelants, d'une part, du permis de construire qu'ils ont obtenu, à la suite de l'échec de la vente et essentiellement pour en faire la démonstration, le 5 décembre 2005 pour l'aménagement de 34 m ² supplémentaires de surface habitables et, d'autre part, de la promesse de vente signée par les intimés le 24 octobre 2002 et l'acte authentique du 15 avril 2003 d'un immeuble de plus de 4 hectares situé dans la même commune que la propriété des appelants et dans la zone NC f1 du Plan d'Occupation des Sols qui prévoit que sont admis uniquement l'aménagement et l'extension des constructions existantes à la date d'approbation du Plan d'Occupation des Sols d'une SHOB égale ou supérieure à 80 m ² sous conditions fixées notamment à l'article NC 14 qui régit l'immeuble des époux X... et prévoit la faculté limitée d'extension des habitations existantes, précision apportée que la restriction ne s'applique pas pour l'aménagement du corps de bâtiment principal dans les volumes existants mais sans possibilité que l'aménagement ou l'extension de ces constructions entraîne la création d'un nouveau logement.
En effet, il n'est aucunement démontré que la réalisation de pièces annexes à l'habitation principale pour l'hébergement d'hôtes payants par l'habitant était interdit par les dispositions du Plan d'Occupation des Sols contrairement à une simple extension aux fins d'usage personnel par les pétitionnaires du permis de construire.
Enfin, viennent encore éclairer la portée de la condition suspensive insérée au profit des époux Y... les circonstances de réalisation du projet d'investissement de ces derniers dans le cadre de la vente litigieuse. Ainsi les intimés se sont enquis alors que la promesse de vente était en cours de signature (12 juillet 2002) des revenus locatifs envisageables pour la création de gîtes ruraux, ils ont dès le 18 juillet 2002 confié au bureau d'architecture D... l'étude des relevés et métrés pour le dépôt du permis de construire toujours dans le but de créer des gîtes ruraux, ce bureau prenant attache avec les partenaires administratifs afin d'examiner le projet des acquéreurs et ses conditions de faisabilité et la mise en plan. Il en résulte la démonstration que les acquéreurs ne peuvent raisonnablement prétendre avoir souscrit un tel engagement d'un montant de plus de 400. 000 Euros dans l'ignorance de la distinction entre des chambres d'hôtes et des gîtes ruraux et sans avoir vérifié préalablement les dispositions de constructibilité applicables en vertu du Plan d'Occupation des Sols alors qu'ils étaient assistés de la dame C..., leur mandataire et de leur notaire habituel, que l'ensemble des pourparlers s'étaient déroulés en présence de professionnels de la vente immobilière et que l'architecte et le géomètre-expert requis officiellement immédiatement après la signature de l'acte sous seing-privé étaient habiles préalablement à leur donner toutes les indications nécessaires relevant de leur compétence sur la possibilité de créer, comme ils affirment l'avoir toujours projeté, des gîtes ruraux et non des chambres d'hôtes.
Au regard de ces éléments concordants propres à éclairer la commune intention des parties que les intimés demandent à la Cour de rechercher, on ne saurait donner à la condition suspensive stipulée à l'acte un autre sens que celui qui y est clairement exprimé, sauf dans l'hypothèse contraire à dénaturer les obligations claires qui en résultent.
Dès lors, faute d'avoir présenté dans le délai convenu une demande de permis de construire aux fins d'aménagements de l'immeuble et de ses dépendances pour réalisation de chambre d'hôtes sans création de logements nouveaux, demande dont rien ne prouve qu'elle aurait été manifestement vouée à l'échec, les acquéreurs ont empêché l'accomplissement de la condition stipulée dans leur seul intérêt sans y renoncer.
La non-réalisation de la vente admise par les deux parties, est, en conséquence au visa de l'article 1178 du Code Civil, du fait de l'acquéreur. Elle ouvre droit au rétablissement des parties dans leur situation antérieure mais avec indemnisation en faveur du vendeur des préjudices qu'il en subit.
Sur les effets de la non réalisation de la vente :
Le compromis de vente n'a pas prévu l'hypothèse où l'une des conditions suspensives se trouverait non réalisée du fait de l'acquéreur, stipulant au contraire que si l'une des conditions suspensives n'était pas réalisée, chacune des parties reprendrait son entière liberté sans indemnité de part et d'autre et que la somme remise à titre d'acompte par l'acquéreur lui serait immédiatement restituée et ceci sans aucune formalité.
Par conséquent, la somme de 23. 000 Euros séquestrée chez Maître B... remise par les époux Y... à titre de dépôt de garantie doit être restituée à ces derniers.
En revanche les parties ont convenu, au chapitre " clause pénale " que si l'une des parties venait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, sauf à justifier de l'application d'une condition suspensive, elle pourrait y être contrainte...
ou que la partie qui n'est pas en défaut pourrait, à son choix, prendre acte du refus de son co-contractant et invoquer la résolution du contrat. Le compromis prévoit enfin que dans l'un et l'autre cas il est expressément convenu que la partie qui n'est pas en défaut percevra, à titre d'indemnisation forfaitaire de son préjudice la somme de 10 % et l'indemnité 25. 154 Euros pour agence de l'autre partie.
Plus loin, l'acte stipule que, dans l'une et l'autre éventualités, la rémunération du mandataire restera due intégralement dans les conditions de forme prévues ci-après à la rubrique " négociation " qui prévoit cette rémunération à la charge du vendeur.
Sans solliciter, à titre subsidiaire, la réduction de la clause pénale fixée, les intimés soulignent à juste titre que la base du calcul des 10 % du montant de la clause pénale n'a pas été précisée par les parties de sorte qu'il n'est pas expressément stipulé qu'il s'agit du montant du prix de vente convenu, assiette retenue par les vendeurs pour le chiffrage de l'indemnité réclamée.
En conséquence en l'état de son imprécision relativement à l'un des éléments essentiels du calcul de la pénalité convenue, cette clause, qui compte tenu des motifs qui précèdent ne saurait faire référence au montant du dépôt de garantie, ne peut trouver à s'appliquer en faveur des époux X... qui ne sont donc fondés à réclamer que le montant de leur préjudice effectivement subi.
Les appelants expliquent avoir conservé la propriété de Pernes les Fontaines comme le prouve le permis de construire obtenu en 2005 pour l'aménagement de pièces supplémentaires en raison de la conjoncture économique défavorable à cette période (période hivernale puis guerre en Irak) et du contentieux qui les opposait aux époux Y..., éléments de dépréciation de l'immeuble.
Ils justifient avoir acquis le 23 juillet 2002, soit au moment de la vente litigieuse, moyennant la somme de 303. 374 Euros outre celle de 17 834 Euros de frais notariés, une maison située à Saint Pierre de Vassols qu'ils ont revendue le 28 septembre 2005 pour un prix de 335. 878 Euros après en avoir refait l'assainissement pour un montant de 6. 191 Euros, donc sans gain significatif.
Ils exposent encore qu'ils ont été contraints de financer cet achat que la vente non réalisée du mas de Pernes les Fontaines n'a pu couvrir d'abord par un découvert bancaire puis par la souscription d'un prêt relais. Au soutien de cette assertion ils produisent l'offre de prêt du 9 septembre 2003 d'un coût global (hors capital de 300. 000 Euros) de 26 689,20 Euros représentant l'intégralité des intérêts et de la prime d'assurance,2 relevés de compte du 19 / 09 au 07 / 10 / 2002 et du 19 / 10 au 19 / 11 / 2002 ainsi qu'un courrier de leur banque en date du 14 mars 2003 qui atteste de l'avance patrimoniale de 380. 000 Euros moyennant paiement d'intérêts trimestriels d'environ 6. 100 Euros à intervenir début avril 2003.
Au regard de ces seules pièces produites, les époux X... justifient que l'échec de la vente avec les époux Y... qu'ils avaient anticipée en achetant une autre maison a représenté pour eux une charge de 26. 689,20 Euros + 4. 433,34 Euros montant des Intérêts débiteurs comptabilisés dans leurs extraits de compte produits.
En revanche, la lettre de la SOCIÉTÉ GÉNÉRALE qu'ils produisent, bien qu'établissant la réalité du découvert en compte et le prévisionnel des agios dus pour le mois d'avril 2003 ne suffit pas à démontrer les prélèvements d'intérêts (outre ceux de 4. 433,34 Euros mentionnés au relevé de compte au 7 octobre 2002 et déjà comptabilisés) qu'ils allèguent mais en s'abstenant de produire les relevés ultérieurs qui auraient prouvé la totalité des agios qu'ils affirment avoir été contraints de supporter dans l'attente du crédit relais souscrit au mois de septembre 2003.
Dans ces conditions le montant des préjudices établis à ce titre s'élève à la somme de 31. 122,54 Euros au paiement de laquelle les époux Y... seront condamnés solidairement en application de l'article 1184 du Code Civil avec intérêts légaux à compter du présent arrêt au visa de l'article 1153-1 du Code Civil.
Il est prévu, aux termes du compromis, que la rémunération de l'agence convenue payable par le vendeur, restera en toute hypothèse due au mandataire en cas de non-réalisation de la vente mais alors récupérable contre l'autre partie par celle qui n'est pas en défaut.
Il s'ensuit que les époux X... réclament à juste titre aux époux Y... paiement de la somme de 25. 154 Euros qui pourra être prélevée jusqu'à due concurrence sur le montant du dépôt de garantie séquestrée comme le prévoit le compromis.
Sur les prétentions annexes :
Tenant la solution apportée en appel, le jugement sera infirmé également en ce qu'il a mis à la charge des époux X... les dépens de l'instance et les a condamnés au paiement d'une indemnité de procédure de 1. 000 Euros.
Les époux Y... qui succombent en appel verseront aux appelants en application des dispositions des l'article 700 du nouveau Code de Procédure Civile la somme de 1. 000 Euros et seront condamnés à supporter la charge des dépens de cette instance.
par ces motifs
La Cour, Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
Confirme le jugement en ce qu'il a débouté les époux Y... de leur action fondée sur le dol et la garantie des vices cachés et dit que le montant du dépôt de garantie versé par les époux Y... devait leur revenir du fait de la non-réalisation de la vente :
L'infirme pour le surplus,
Statuant à nouveau,
Juge que la non-réalisation de la vente convenue les 6 et 18 juillet 2002 est du fait des époux Y... qui ne se sont pas trouvés valablement libérés de la condition suspensive stipulée à leur profit ni n'y ont renoncé ;
Condamne solidairement Philippe et Linda Y... à payer à André et Patricia X... ensemble la somme de 56. 276,50 Euros avec intérêts légaux à compter du présent arrêt ;
Dit que la somme de 25. 154 Euros pourra être payée, jusqu'à due concurrence de 23. 000 Euros, du fait de la libération de la somme séquestrée chez Maître B... ;
Y ajoutant, condamne Philippe et Linda Y... à payer à André et Patricia X... la somme de 1. 000 Euros en application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de Procédure Civile ;
Déboute les parties de toutes autres demandes ;
Condamne Philippe et Linda Y... aux entiers dépens de première instance et d'appel qui seront recouvrés par la SCP Philippe PERRICHI conformément aux dispositions de l'article 699 du nouveau Code de Procédure Civile ; Arrêt signé par M. FILHOUSE, Président et par Mme BERTHIOT, Greffier.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
