COUR D'APPEL DE NÎMES
DEUXIÈME CHAMBRE Section B-COMMERCIALE
ARRÊT DU 08 JUIN 2006
ARRÊT N° 317
Magistrat Rédacteur : Mme BRISSY-PROUVOST
R. G : 04 / 03740
TRIBUNAL DE COMMERCE DE NÎMES 04 mai 2004
SARL IE SUD ARTHUR LOYD LR C / SA CERP-CONFRATERNELLE D'EXPLOITATION ET DE REPARTITION PHARMACEUTIQUE RHIN-RHONE MEDITERRANEE
APPELANTE :
SARL IE SUD ARTHUR LOYD LR, prise en la personne de son Gérant en exercice, domicilié en cette qualité au siège, 8 rue Gaston Boissier 30900 NÎMES
représentée par la SCP FONTAINE-MACALUSO-JULLIEN, avoués à la Cour assistée de la SCP BRUN CHABADEL EXPERT, avocats au barreau de NIMES
INTIMÉE :
SA CERP CONFRATERNELLE D'EXPLOITATION ET DE REPARTITION PHARMACEUTIQUE RHIN-RHONE MEDITERRANEE, poursuites et diligences de son Président-Directeur Général en exercice, domicilié en cette qualité au siège, 36 rue Albert 1er 90001 BELFORT CEDEX représentée par la SCP CURAT-JARRICOT, avoués à la Cour assistée de la SCP GONNIN KOPP GUICHARD, avocats au barreau de BELFORT
ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 24 Mars 2006
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Monsieur Raymond ESPEL, Président, Monsieur Bruno BERTRAND, Conseiller, Madame Catherine BRISSY-PROUVOST, Conseiller, ont entendu les plaidoiries et en ont ensuite délibéré conformément à la loi.
GREFFIER :
Mme Dominique RIVOALLAN, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision
DÉBATS :
A l'audience publique du 20 Avril 2006, où l'affaire a été mise en délibéré au 08 Juin 2006, Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel ;
ARRÊT :
Arrêt contradictoire, prononcé et signé par Monsieur Raymond ESPEL, Président, publiquement, le 08 Juin 2006, date indiquée à l'issue des débats, par mise à disposition au greffe de la Cour.
FAITS-PROCÉDURE-PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Pour un plus ample exposé de la cause, la Cour fait expressément référence :- au jugement contradictoire rendu le 4 mai 2004 par le Tribunal de commerce de Nîmes,- aux conclusions et bordereau de pièces signifiés et déposés à la mise en état par la SARL IE Arthur Loyd LR le 21 décembre 2004,- aux conclusions et bordereau de pièces signifiés et déposés à la mise en état par la SA confraternelle d'exploitation et de répartition pharmaceutique Rhin Rhône Méditerranée (la Cerp) le 22 juillet 2005.
Le 4 mars 2002, la SARL IE Arthur Loyd LR a conclu avec la Cerp un mandat non exclusif de recherche d'acquéreur et de négociation en vue de la vente d'un entrepôt de 2 300 mètres carrés sis à Nîmes, rue Marcel Pellissier, au prix de 350 000 euros.
La vente du bien a été réalisée le 23 avril 2003 au profit de la SCI Rayti, pour le prix de 386 838 euros, sans l'intervention de cet agent immobilier.
Par acte du 2 septembre 2003, la SARL IE Arthur Loyd LR a saisi le Tribunal de commerce de Nîmes afin qu'il condamne la Cerp à paiement :- de la somme de 17 500 euros à titre de dommages-intérêts outre intérêts,- de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,- des dépens, la décision à intervenir devant être assortie de l'exécution provisoire.
Cette juridiction, estimant que le mandat de vente n'étant pas exclusif, la Cerp avait conservé toute liberté de négociation et n'avait commis aucune faute, a, au visa des articles 1134, 1934 et suivants du Code civil :- débouté la SARL IE Arthur Loyd LR de ses demandes,- condamné celle-ci à paiement de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ainsi que des dépens,- débouté les parties de tous autres chefs de demande.
Faisant valoir :- qu'à la date du 10 juin 2002, à laquelle il n'y avait pas encore d'acquéreur, elle avait exécuté sa mission de recherche et de négociation par la proposition d'achat adressée le 10 juin 2002 par la SCI le Valser,- que la contestation de cette offre par la Cerp à la date du 1er juillet 2002, donc au-delà du délai de huit jours fixé par l'article 6 alinéa 2 du contrat de mandat, est dépourvue d'effet,- que la Cerp a manqué de loyauté à son égard en lui cachant les pourparlers existant entre elle et Pierre Y... depuis octobre 2000, la SARL IE Arthur Loyd LR, qui a interjeté appel par acte du 31 août 2004, conclut à l'infirmation de cette décision au visa des articles 1134, 1142, 1178, 1998 et suivants du Code civil, et demande à la Cour de :- dire que la Cerp a commis une faute dans l'exécution du mandat,- la condamner à payer :. avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, la somme de 17 500 euros à titre de dommages et intérêts,. la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles,. les entiers dépens de première instance et d'appel, dont distraction pour ces derniers au profit de la SCP d'avoués Fontaine-Macaluso-Julien.
Répondant que :- que la SARL IE Arthur Loyd LR n'était pas titulaire d'un mandat exclusif,- qu'à la date du 15 mai 2002, alors que le bien était libre de tout engagement, elle a reçu une offre au prix de 365 878 euros émanant de la SCP Challenger,- qu'elle avait donc toute liberté pour refuser la deuxième offre de la SCI le valser reçue le 17 juin 2002,- que Pierre Y..., qui est à l'origine de l'offre du 15 mai 2002, est intervenu dans l'opération en qualité d'intermédiaire puis d'acheteur, via la SCI Rayti, et que ce type de montage juridique ainsi que les modifications de personnes morales sont courantes pour des opérations immobilières de cette importance, la Cerp conclut à la confirmation de cette décision au visa des articles 1134 et 1934 du Code civil et prie la juridiction d'appel de condamner la SARL IE Arthur Loyd LR à payer :- la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles,- les entiers dépens dont distraction pour ceux d'appel au profit de la SCP d'avoués Curat-Jarricot..
L'ordonnance de clôture a été rendue le 24 mars 2006.
MOTIFS DE L'ARRÊT
Sur la procédure
Attendu qu'au vu des pièces produites, la recevabilité de l'appel n'est ni contestée ni contestable ;
- Sur les faits constants à l'origine du litige :
Attendu que la Cerp était propriétaire d'un entrepôt de 2 300 mètres carrés sis rue Marcel Pellissier à Nîmes ;
Attendu que (cf pièce 16 de la Cerp) Pierre Y..., gérant de la SARL Exone ayant pour objet la gestion de SCI de construction-vente, a été en contact dès octobre 2000 avec les services des douanes de Nîmes qui se sont intéressés au local de la Cerp ; qu'il s'est ensuite rapproché de la SEP Challenger " pour réaliser l'opération d'ensemble " ; que cette société a fait une proposition d'achat auprès de la Cerp pour la somme de 365 878 euros (15 mai 2002) puis 381 123 euros (7 juin 2002) ; que selon attestation de X..., notaire à Belfort, en date du 31 octobre 2002, " la régularisation de l'acte de vente doit intervenir incessamment " ; que toutefois, la SEP n'a pas donné suite ; qu'à la date du 6 mars 2003, la SARL holding Tissot a signé un compromis de vente au prix de 386 838 euros ; que cette société et la SARL Exone ont créé la SCI Rayti qui a acquis l'entrepôt par acte du 23 avril 2003 au prix de 386 838 euros et qui l'a donné en location au service des douanes ;
Attendu par ailleurs que le 4 mars 2002, la Cerp a conclu avec la SARL IE Arthur Loyd LR un mandat non exclusif de recherche d'acquéreur et de négociation pour la vente de ce local au prix de 350 000 euros, pour une durée de trois mois renouvelable par tacite reconduction au 31 décembre 2003, sauf reconduction expresse ; qu'une commission de 5 % sur le prix de vente devait être réglée à l'agent immobilier ; que le 24 avril 2002, la SARL IE Arthur Loyd LR a proposé à son mandataire un acquéreur (la SCI du Valser en cours de formation) au prix de 335 000 euros ; que par courrier du 24 mai 2002, cet acquéreur a relevé sa proposition d'achat à 350 000 euros ; que par courrier recommandé du 10 juin 2002- accusé de réception du 13 juin 2002, la SARL IE Arthur Loyd LR a informé la Cerp de cette nouvelle offre et a réclamé paiement de la somme de 17 500 euros à titre d'honoraires ; que par lettre du 1er juillet 2002, le conseil de la Cerp a répondu que sa cliente avait précédemment obtenu une offre d'un montant supérieur, qu'elle refusait cet acquéreur et qu'elle considérait qu'aucune somme n'était due à la SARL IE Arthur Loyd LR ;
- Sur la demande de la SARL IE Arthur Loyd LR en paiement de dommages-intérêts :
Attendu en droit que l'agent immobilier titulaire d'un contrat de mandat n'ayant pas abouti à l'opération effectivement conclue peut prétendre à l'attribution de dommages-intérêts en prouvant une faute de son mandant qui l'aurait privé de la réalisation de la vente ;
- Sur l'exécution de ses obligations par la SARL IE Arthur Loyd LR :
Attendu, à titre préliminaire, que la Cour reste tenue dans l'ignorance des raisons pour lesquelles la Cerp, alors engagée avec Pierre Y... et la SARL Exone, a estimé utile de donner un mandat de vente, certes non exclusif, à la SARL IE Arthur Loyd LR ;
Attendu que la SARL IE Arthur Loyd LR a trouvé acquéreur au prix fixé dans le mandat ; que la proposition d'achat contenait une date de signature de l'avant-contrat au-delà de laquelle la proposition n'était plus valable ; qu'elle en a informé la Cerp par LR du 10 juin 2002- AR du 13 juin 2002 ;
Attendu d'ailleurs que la Cerp méconnaissant les dispositions de l'article 6 alinéa 1 du contrat de mandat aux termes duquel : « le mandataire dénoncera par lettre ou télécopie au mandant les personnes physiques auxquelles il aura présenté le bien, objet des présentes avec tous renseignements permettant leur identification. À défaut de contestation de la part du mandant dans un délai de huitaine, admise par le mandataire, les clients ainsi dénoncés seront considérés comme entrant définitivement dans le cadre de ce mandat. » a contesté le courrier de la SARL IE Arthur Loyd LR reçu le 13 juin 2002 (et non le 17 juin 2002 comme soutenu à tort) par lettre du 1er juillet 2002 ; qu'il doit donc être retenu qu'elle a considéré que la proposition de la SARL IE Arthur Loyd LR entrait dans le cadre contractuel ;
- Sur l'exécution de ses obligations par la Cerp :
Attendu tout d'abord que les propositions d'achat émises par la SEP Challenger les 15 mai et 7 juin 2002 ont curieusement augmenté pour des raisons ignorées et n'ont été suivies d'aucun effet " pour cause d'engagements non dénoués " (cf pièce 16 de la Cerp) sur lesquelles elle reste évasive ; que ces actes ne prévoyaient aucune date pour la signature d'un acte quelconque ; que d'ailleurs, la Cerp ne s'est pas alors estimée engagée envers la SEP Challenger puisqu'elle n'a pas informé la SARL IE Arthur Loyd LR et n'a pas résilié le mandat ;
Attendu ensuite qu'en l'absence de faculté de substitution, il y a lieu de considérer que la vente est intervenue au profit d'un tiers, la SCI Rayti ; que le prix supérieur offert a pu la convaincre mais qu'il est indifférent pour apprécier les conditions d'exécution du mandat la liant à la SARL IE Arthur Loyd LR ;
Attendu que de ces éléments, il ressort que la Cerp n'a pas respecté les termes du mandat ; qu'elle a commis une faute ouvrant droit à dommages-intérêts au profit de la SARL IE Arthur Loyd LR ;
Attendu que la Cerp ne conteste pas le montant des sommes réclamées par la SARL IE Arthur Loyd LR ;
Attendu en conséquence qu'elle sera condamnée à verser à la SARL IE Arthur Loyd LR la sommme de 17 500 euros à titre de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter du 2 septembre 2003, date de l'assignation valant mise en demeure ;
Attendu en définitive que le jugement déféré sera infirmé ;
- Sur les dépens de première instance et d'appel ainsi que les frais irrépétibles :
Attendu que les entiers dépens seront supportés par la Cerp qui succombe mais qu'il ne s'avère pas équitable de faire application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile au profit de la SARL IE Arthur Loyd LR ;
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant par arrêt contradictoire, publiquement, en matière commerciale et en dernier ressort
-déclare l'appel recevable,
- infirme la décision déférée,
statuant à nouveau,
- condamne la SA confraternelle d'exploitation et de répartition pharmaceutique Rhin Rhône Méditerranée à verser à la SARL IE Arthur Loyd LR la somme de 17 500 euros avec intérêts au taux légal à compter du 2 septembre 2003,
- rejette le surplus des demandes,
- condamne la sa confraternelle d'exploitation et de répartition pharmaceutique Rhin Rhône Méditerranée aux entiers dépens dont distraction pour ceux d'appel au profit de la SCP d'avoués Fontaine-Macaluso-Julien.
