| France, Cour d'appel de Nancy, 2ème chambre, 27 juin 2024, 23/00852

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D'APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° /24 DU 27 JUIN 2024

Numéro d'inscription au répertoire général :

N° RG 23/00852 - N° Portalis DBVR-V-B7H-FFCW

Décision déférée à la cour :

Jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NANCY, R.G. n° 22/00209, en date du 01 mars 2023,

APPELANTE :

Madame [I] [U]

née le 18 Octobre 1961 à [Localité 3], domiciliée [Adresse 1]

Représentée par Me Alexandra VAUTRIN de la SCP LAGRANGE ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de NANCY substituée par Me Andreas GARCIA-TRULA, avocat au barreau de NANCY

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/4296 du 11/09/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de NANCY)

INTIMÉE :

Madame [W] [G]

née le 12 Juin 1970 à [Localité 3], domiciliée [Adresse 2]

Représentée par Me Annie SCHAF-CODOGNET de la SCP ANNIE SCHAF-CODOGNET ET FRÉDÉRIC VERRA, avocat au barreau de NANCY et plaidant par Me Amda ALI-MOHAMAD, avocat au barreau de NANCY

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 30 Mai 2024, en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Francis MARTIN, président de chambre,

Madame Nathalie ABEL, conseillère, chargée du rapport,

Madame Fabienne GIRARDOT, conseillère,

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET ;

A l'issue des débats, le président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 27 Juin 2024, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 27 Juin 2024, par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, conformément à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 15 octobre 2018, Mme [W] [G] a donné à bail à Mme [I] [U] un local à usage d'habitation situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 500 euros outre une provision sur charges mensuelle de 150 euros.

Par acte d'huissier du 30 mars 2021, Mme [G] a fait délivrer à Mme [U] un congé pour reprise et pour motifs légitimes et sérieux, en application de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, les locaux devant être libérés pour le 14 octobre 2021. Ce congé, signifié à étude, n'a pas été suivi d'effet.

Par assignation du 1er mars 2022, Mme [G] a assigné Mme [U] devant le juge des contentieux de la protection de Nancy qui a, par jugement du 1er mars 2023 :

- constaté la régularité du congé délivré le 30 mars 2021, au titre du bail conclu le 15 octobre 2018 entre Mme [G] et Mme [U],

- constaté en conséquence que Mme [U] occupe sans droit ni titre le local d'habitation situé [Adresse 2] depuis le 14 octobre 2021,

- ordonné en conséquence, à défaut de départ volontaire, l'expulsion de Mme [U], ainsi que celle de tous occupants de son chef, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d'un serrurier,

- condamné Mme [U] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer et charges qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail, soit 700 euros à compter de la présente décision et jusqu'à libération effective des lieux et remise des clefs,

- condamné Mme [U] à verser à Mme [G] la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

- mis les dépens de l'instance à la charge de Mme [U], en ce compris les frais du congé, de l'assignation et de la sommation d'avoir à user paisiblement des lieux,

- condamné Mme [U] à verser à Mme [G] la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- rejeté toutes demandes plus amples ou contraires,

- rappelé que l'exécution provisoire de la décision est de droit, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

Le 8 avril 2023, Mme [U] a quitté le logement litigieux et restitué les clés à Mme [G].

Par déclaration enregistrée le 20 avril 2023, Mme [U] a interjeté appel du jugement précité, en toutes ses dispositions.

Par conclusions déposées le 27 mars 2024, Mme [U] demande à la cour de :

A titre principal,

- infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

- constater l'absence de notification régulière du congé délivré le 30 mars 2021.

En conséquence,

- débouter Mme [G] de toutes ses demandes,

- constater que le bail a été reconduit pour une durée de trois ans à compter du 14 octobre 2021.

A titre subsidiaire,

- constater l'absence de motif justifiant la résiliation du contrat de bail en date du 15 octobre 2018,

En conséquence,

- débouter Mme [G] de toutes ses demandes,

- constater que le bail a été reconduit pour une durée de trois ans à compter du 14 octobre 2021.

En conséquence,

- débouter Mme [G] de sa demande de dommages et intérêts,

- débouter Mme [G] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.

En tout état de cause,

- débouter Mme [G] de l'ensemble de ses prétentions,

- condamner Mme [G] à rembourser à Mme [U] le dépôt de garantie versé à l'entrée dans les lieux, soit la somme de 650 euros, majoré d'une somme de 10% du loyer mensuel hors charges (500 euros), pour chaque mois de retard à compter du 1er avril 2023,

- à tout le moins, prononcer une compensation avec les sommes éventuelles mises à la charge de Mme [U],

- condamner Mme [G] à verser à Mme [U] une somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

- condamner Mme [G] au paiement d'une somme de 2 500 euros à titre d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance de première instance et d'appel.

Par conclusions déposées le 15 avril 2024, Mme [G] demande à la cour de :

- confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

- débouter Mme [U] de toutes ses demandes,

Y ajoutant,

- condamner Mme [U] à payer à Mme [G] la somme de 19 572,14 euros au titre des dégradations locatives,

- condamner Mme [U] à payer à Mme [G] la somme de 7 748,40 euros au titre de dommages et intérêts pour le coût du crédit,

- condamner Mme [U] au paiement d'une sormne de 1 000 euros de dommages et intérêts à Mme [G] au titre de l'appel abusif,

- condamner Mme [U] à payer à Mme [G] la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner Mm [U] aux dépens d'appel.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à leurs conclusions visées ci-dessus, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 15 mai 2024.

MOTIFS

Il convient à titre liminaire de constater qu'est désormais devenue sans objet la demande tendant à voir ordonner l'expulsion de Mme [U] dès lors qu'il est constant que cette dernière a finalement quitté les lieux et remis les clés le 8 avril 2023.

Sur la régularité du congé et ses conséquences

Le premier juge a constaté la régularité du congé pour reprise délivré à la locataire le 30 mars 2021 en relevant que n'était pas démontrée l'existence d'une fraude imputable à la bailleresse.

Aux termes de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les noms et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité, son concubin notoire, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

L'article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989 précise que les notifications ou significations réalisées par le bailleur sont de plein droit opposables au partenaire lié par un pacte civil de solidarité au locataire ou au conjoint du locataire si l'existence de ce partenaire ou de ce conjoint n'a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur.

Par ailleurs, conformément à l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l'espèce, est versé aux débats le 'congé pour reprise et pour motifs légitimes et sérieux' signifié par huissier à Mme [U] le 30 mars 2021 à la demande de Mme [G] et qui précise que cette dernière n'entend pas renouveler le bail d'habitation ayant commencé à courir le 15/10/2018 pour se terminer le 14/10/2021, date de prise d'effet du congé. Il y est précisé que ce congé est 'justifié d'une part par une volonté de Mme [G] (dont l'adresse est indiquée sur l'acte) de reprendre le logement à son bénéfice pour y habiter, et d'autre part par les manquements de Mme [U] à ses obligations d'user paisiblement des lieux loués et de payer ses loyers.

Force est de constater que ce congé a été régulièrement notifié conformément aux dispositions légales précitées plus de six mois avant le terme du bail fixée au 14 octobre 2021.

Mme [U] n'est pas fondée à prétendre que ce congé aurait dû être notifié à une personne qu'elle présente comme son compagnon et qui avait conclu précédemment un autre bail d'habitation dès lors que le bail litigieux n'a été conclu qu'entre Mme [G] et Mme [U] et que cette dernière ne rapporte pas la preuve qui lui incombe ni de ce qu'elle aurait vécu dans les lieux loués avec un compagnon ni a fortiori de ce que la bailleresse en aurait été informée, de telle sorte que, conformément à l'article 9-1 précité, le congé signifié le 30 mars 2021 est en tout état de cause de plein droit opposable à l'éventuel conjoint de Mme [U].

Le congé litigieux a par ailleurs été motivé notamment par une reprise personnelle des lieux par Mme [G] qui verse aux débats les justificatifs de son retour à [Localité 3] dans le cadre d'une mutation professionnelle à la fin de l'année 2020 et de son actuelle occupation effective des lieux ainsi qu'il ressort de l'attestation d'assurance produite.

Il en résulte que c'est à bon droit que le premier juge a :

- constaté la régularité du congé pour ce seul motif de reprise personnelle dont le caractère légitime et sérieux est caractérisé, sans qu'il soit nécessaire d'examiner les autres motifs (non-respect par la locataire des obligations d'usage paisible des lieux et de règlement des loyers),

- constaté en conséquence que Mme [U] occupait sans droit ni titre le local d'habitation situé [Adresse 2] depuis le 14 octobre 2021,

- condamné Mme [U] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer et charges qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail, soit 700 euros à compter de la présente décision et jusqu'à libération effective des lieux et remise des clefs.

Sur les dégradations locatives

Mme [G] sollicite la condamnation de Mme [U] à lui payer une somme de 19 572,14 euros au titre des dégradations locatives.

Mme [U] s'oppose à cette demande en faisant valoir que les conditions de la loi de 1989 relatives à l'établissement de l'état des lieux de sortie n'ont pas été respectées et que les sommes exorbitantes sollicitées à ce titre par Mme [G] portent sur une rénovation complète de l'appartement qui ne saurait être mise à sa charge. Elle sollicite la condamnation de Mme [G] à lui rembourser le dépôt de garantie (d'un montant de 650 euros) majoré d'une somme de 10 % du loyer à compter du 1er avril 2023.

Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

Aux termes de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi par les parties, ou par un tiers mandaté par elles, contradictoirement et amiablement, lors de la remise des clés. Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions précitées, il l'est, sur l'initiative de la partie la plus diligente, par un huissier de justice à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Enfin, l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en mains propres, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou a son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

En l'espèce, aucun état des lieux d'entrée n'a été établi à la suite de la signature du bail litigieux, la bailleresse se prévalant de l'état des lieux d'entrée établi le 10 juillet 2018 lors de la signature d'un précédent bail faisant état d'un logement présentant un bon état général. En tout état de cause, en l'absence d'établissement d'un état des lieux d'entrée, le preneur est présumé les avoirs reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels.

Mme [G] fait valoir que Mme [U] ne s'est pas présentée en vue de l'établissement d'un état des lieux de sortie malgré les convocations en ce sens qui lui ont été adressées et se prévaut d'un état des lieux de établi par elle-même le 25 mai 2023 en présence d'un salarié de l'agence immobilière Bonnabelle faisant état d'un logement globalement très sale avec des sols et des murs abîmés.

Force est cependant de constater que cet état des lieux établi unilatéralement par la bailleresse ne répond pas aux conditions de l'article 15 précité qui auraient justifié qu'elle fasse établir un état des lieux de sortie par un commissaire de justice dès lors qu'il n'était pas possible de l'établir amiablement. Ce document ne présente de surcroît pas toutes les garanties de nature à lui conférer une forte valeur probante, dans la mesure où nul ne peut se constituer de preuve à lui-même et qu'il a été établi par l'intéressée elle-même en présence de son mandataire. Mme [G] ne justifie par ailleurs pas de la nécessité de changer la serrure.

Il ressort cependant des photographies versées aux débats par Mme [G], datées du 25 mai et dont la correspondance avec le bien loué n'est pas contestée par Mme [U], que l'ensemble du logement est très sale, le lavabo ainsi que la baignoire étant fortement encrassés, les murs et les sols étant ponctuellement abîmés.

Il en résulte que Mme [G] est bien fondée à solliciter la condamnation de Mme [U] à l'indemniser du coût nécessité par la remise en bon état de l'appartement et qui sera évalué à un montant de 1 500 euros.

Après déduction du dépôt de garantie, il apparaît que Mme [U] doit ainsi être condamnée à payer à Mme [G] une somme de 850 euros (1 500-650) au titre des dégradations locatives.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre d'un préjudice moral

Le premier juge a condamné Mme [U] à payer Mme [G] une somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral invoqué par la bailleresse en raison des démarches nécessitées par la mauvaise foi de la locataire ayant impacté sa santé. Mme [U] s'oppose à cette demande en soulignant l'absence de lien de causalité entre les soucis de santé de Mme [G] et la présente procédure.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l'espèce, pour justifier de son préjudice moral, Mme [G] verse aux débats :

- des arrêts de travail et un certificat médical daté du 23 mai 2023 faisant état d'un stress permanent avec anxiété réactionnelle ;

- plusieurs courriers du syndic de copropriété concernant les nuisances régulières occasion-nées par Mme [U] aux voisins.

Mme [G] n'a de surcroît pu reprendre son logement pour l'occuper que plus de 18 mois après la date de prise d'effet du congé, ce qui l'a obligée à entreprendre des démarches nécessairement fatigantes et chronophages.

Il ressort de ces éléments que c'est à bon droit que le premier juge a estimé que Mme [G] avait subi un préjudice moral justement évalué à la somme de 800 euros.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ce chef.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du coût d'un crédit

A hauteur d'appel, Mme [G] sollicite la condamnation de Mme [U] à lui payer une somme de 7 748,40 euros au titre du coût d'un crédit qu'elle indique avoir souscrit pour effectuer les réparations dans l'appartement litigieux.

À l'appui de sa demande, elle produit un document émanant de la Banque populaire intitulé «information précontractuelle en matière de crédit aux consommateurs » pour un prêt personnel non affecté d'un montant de 20'000 euros .

Force est de constater que cette pièce ne permet pas d'établir l'existence d'un lien de causalité entre le crédit souscrit et l'attitude reprochée à Mme [U], le montant des dégradations locatives étant de surcroît évalué à un montant largement inférieur à celui résultant de l'évaluation faite par Mme [G] et à celui du capital qu'elle a emprunté.

Cette demande ne pourra en conséquence qu'être rejetée.

Sur les demandes de dommages et intérêts pour procédures abusives

Mme [U] sollicite la condamnation de Mme [G] à lui payer une somme de 3 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusuve, Mme [G] sollicitant quant à elle une somme de 1 000 euros de dommages et intérêts pour appel abusif.

Dès lors qu'il est fait droit à la plupart des demandes de Mme [G], Mme [U] est mal fondée à prétendre que la présente procédure aurait été engagée abusivement, de telle sorte que la demande formée à ce titre par Mme [U] ne pourra qu'être rejetée.

Il est par ailleurs constant que l'exercice d'une action en justice, et notamment d'un appel, constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus ne pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol, conditions qui ne sont pas démontrées en l'espèce de telle sorte que la demande formée à ce titre par Mme [G] ne pourra également qu'être rejetée.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile

Mme [U] qui succombe sera condamnée aux entiers dépens. Concernant l'application de l'article 700 du code de procédure civile, l'équité commande de confirmer le jugement en ce qu'il l'a condamnée au paiement d'une somme de 300 euros et de la condamner à ce titre à hauteur d'appel à payer à Mme [G] une somme supplémentaire de 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant ;

Rejette la demande de remboursement du dépôt de garantie formée par Mme [U] ;

Condamne Mme [U] à payer à Mme [G] une somme de 850 euros au titre des dégradations locatives, déduction faite du montant du dépôt de garantie ;

Rejette la demande de dommages et intérêts formée par Mme [G] au titre du coût d'un crédit ;

Rejette les demandes de dommages et intérêts pour procédures abusives formées tant par Mme [G] que par Mme [U] ;

Condamne Mme [U] à payer à Mme [G] une somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [U] aux entiers dépens ;

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre à la cour d'appel de NANCY, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Minute en neuf pages.