RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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COUR D'APPEL DE NANCY
DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE
ARRÊT N° /24 DU 20 JUIN 2024
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 23/02064 - N° Portalis DBVR-V-B7H-FHZL
Décision déférée à la cour :
Jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NANCY, R.G. n° 23/00025, en date du 18 août 2023,
APPELANT :
Monsieur [Z] [Y],
né le 06 septembre 1989 à [Localité 5] (54), domicilié [Adresse 2] - [Localité 4]
Représenté par Me Catherine BERNEZ de l'AARPI AARPI CLAUDE THOMAS CATHERINE BERNEZ OLIVIER NUNGE, avocat au barreau de NANCY
INTIMÉE :
La S.C.I. WAGRAM,
Société Civile Immobilière immatriculée au RCS de NANCY sous le n° 439 387 853 dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
Représentée par Me Damien LORDIER, avocat au barreau de NANCY
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Juin 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Francis MARTIN, président de chambre chargé du rapport et Madame Fabienne GIRARDOT, conseiller.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Francis MARTIN, président de chambre,
Madame Nathalie ABEL, conseiller,
Madame Fabienne GIRARDOT, conseiller,
Greffier, lors des débats : Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET.
A l'issue des débats, le président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 20 Juin 2024, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 20 Juin 2024, par Mme Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, conformément à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;
signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier ;
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Copie exécutoire délivrée le à
Copie délivrée le à
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EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 4 décembre 2020 ayant pris effet le même jour, la SCI Wagram a consenti à M. [Z] [Y] un bail portant sur un logement à usage d'habitation situé [Adresse 2], à [Localité 4], stipulant le paiement d'un loyer mensuel initial de 465 euros et le versement d'un dépôt de garantie du même montant, outre une provision sur charges mensuelle de 30 euros.
L'intégralité des échéances n'ayant pas été réglée, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire a été délivré à M. [Y] le 3 mars 2022 pour la somme de 2 122,54 euros, dont 1 991,18 euros au titre des loyers et charges impayés.
Par acte de commissaire de justice signifié le 12 décembre 2022, dénoncé le 21 décembre 2022 par voie dématérialisée au représentant de l'Etat dans le département, la société Wagram a fait assigner M. [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nancy.
La société Wagram a demandé au tribunal de :
- constater la résiliation de plein droit du contrat de bail, et subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts du locataire,
- ordonner l'expulsion de M. [Y] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, et ce sous peine d'astreinte,
- condamner M. [Y] à lui payer :
- la somme principale de 3 486,28 euros représentant les loyers, charges locatives et indemnités d'occupation impayés selon décompte arrêté au 16 septembre 2022, somme à parfaire, avec intérêts à compter du commandement pour la somme de 1 991,18 euros et à compter de la délivrance de l'assignation pour le surplus, outre la capitalisation des intérêts,
- la somme de 495 euros au titre de l'indemnité d'occupation mensuelle, à compter du 3 mai 2022 et ce jusqu'au départ effectif du locataire et de tout occupant de son chef,
- la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation et des notifications à la CCAPEX et au représentant de l'Etat.
Bien que régulièrement assigné à sa personne, M. [Y] n'a pas comparu ni ne s'est fait représenter devant le tribunal.
Par jugement en date du 18 août 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nancy a :
- déclaré recevables les demandes formées par la société civile immobilière Wagram,
- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 4 décembre 2020 sont réunies au 4 mai 2022,
- dit qu'à défaut pour M. [Y] d'avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 4], au plus tard deux mois après la délivrance d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, la société civile immobilière Wagram pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est,
- dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
- débouté la société civile immobilière Wagram de sa demande d'expulsion sous astreinte,
- condamné M. [Y] à verser à la société civile immobilière Wagram une indemnité d'occupation mensuelle, correspondant au montant du loyer mensuel augmenté des charges, soit le montant actuel de 485,23 euros, aide personnalisée au logement à régulariser le cas échéant, qui sera revalorisée selon les stipulations du bail résilié, à compter du 4 mai 2022 et ceci jusqu'à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,
- condamné M. [Y] à verser à la société civile immobilière Wagram la somme de 7 368,03 euros représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés à la date du 11 mai 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 3 mars 2022 pour la somme de 1 991,18 euros, et à compter du 12 décembre 2022 pour le surplus,
- ordonné la capitalisation des intérêts échus,
- condamné M. [Y] à verser à la SCI Wagram la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [Y] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer (131,36 euros), de sa dénonciation à la CCAPEX, de l'assignation (52,62 euros) et de sa dénonciation au représentant de l'Etat,
- rappelé que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire,
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au dispositif.
Par déclaration au greffe en date du 29 septembre 2023, M. [Y] a interjeté appel en sollicitant l'infirmation du jugement rendu le 18 août 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nancy en toutes ses dispositions.
Par conclusions déposées le 14 mai 2024, M. [Y] demande à la cour d'infirmer le jugement rendu le 18 août 2023 en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau de :
- déclarer irrecevable, et à défaut, mal fondée, la société civile immobilière Wagram en ses demandes dirigées à l'encontre de M. [Y], et l'en débouter.
A titre subsidiaire,
- autoriser M. [Y] à se libérer de toute dette locative pouvant subsister dans un délai de 3 années,
- suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la durée des délais accordés,
- dire que si M. [Y] s'acquitte de sa dette locative dans le délai accordé et selon les modalités fixées par l'arrêt, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué,
En tout état de cause,
- dire et juger que chaque partie conservera à sa charge ses propres dépens tant de première instance que d'appel, et dire n'y avoir lieu à article 700 du code de procédure civile,
- débouter la SCI Wagram de toute demande plus ample ou contraire et en tout état de cause la débouter de son appel incident.
Par conclusions déposées le 25 avril 2024, la SCI Wagram demande à la cour de :
- déclarer l'appel interjeté par M. [Y] recevable mais mal fondé,
- déclarer la SCI Wagram recevable en toutes ses demandes,
A titre principal,
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection de Nancy le 18 août 2023,
- débouter M. [Y] de l'ensemble de ses demandes et notamment de sa demande tendant à obtenir des délais de paiement et de sa demande tendant à voir les effets de la clause résolutoire suspendus,
Y ajoutant,
- au titre de l'actualisation des arriérés de loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, condamner M. [Y] à verser à la SCI Wagram la somme de 8 140,72 euros selon décompte arrêté au 23 avril 2024,
A titre subsidiaire, dans le cas où il serait fait droit à la demande de délai de paiement et à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire :
- dire et juger que les délais de paiement ne sauraient excéder un délai de six mois à compter de la signification de la décision à intervenir,
- dire et juger que M. [Y] devra s'acquitter de l'arriéré locatif en six échéances d'un même montant, le 5 de chaque mois, à compter du mois suivant la signification de la décision à intervenir,
- dire et juger que pendant ce délai, M. [Y] devra s'acquitter tant des loyers et charges courants que de l'arriéré locatif comme il est dit ci-avant,
- dire et juger qu'à défaut de règlement d'un seul terme de loyer et charges courants et d'une seule échéance tendant à l'apurement de l'arriéré locatif, la clause résolutoire recouvrera ses pleins effets huit jours passés une mise en demeure (en lettre recommandée ou par acte extrajudiciaire) restée infructueuse,
- dire et juger que M. [Y] sera tenu aux intérêts y compris pendant la période de suspension,
En toutes hypothèses,
- condamner M. [Y] à verser à la SCI Wagram la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés à hauteur d'appel,
- condamner M. [Y] aux entiers frais et dépens de la procédure d'appel.
Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à leurs conclusions visées ci-dessus, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la recevabilité de l'action en résiliation de bail
En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable en l'espèce, la SCI Wagram n'est recevable à poursuivre la résiliation du bail consenti à M. [Z] [Y] que si l'assignation à fins de constatation de la résiliation du bail a été délivrée après l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX. En l'occurrence, la CCAPEX a été saisie le 4 mars 2022 et M. [Z] [Y] n'a été assigné en constatation de résiliation de bail que le 12 décembre 2022. Le délai de deux mois entre ces deux actes a donc été respecté.
De même, l'assignation aux fins de constatation de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins deux mois avant que l'affaire soit appelée devant le juge des contentieux de la protection. En l'occurrence, la SCI Wagram justifie avoir notifié l'assignation de M. [Z] [Y] à la préfecture de Meurthe-et-Moselle le 21 décembre 2022, tandis que la première audience ne s'est tenue devant le juge des contentieux de la protection que le 5 avril 2023, soit plus de deux mois après.
Les conditions de la recevabilité de la demande en constatation de résiliation de bail formée par la SCI Wagram sont donc réunies. Le jugement déféré sera confirmé à cet égard.
Sur le bien fondé de l'action en résiliation du bail
Il est constant que M. [Z] [Y] n'a pas payé, dans le délai de deux mois qui lui était imparti pour ce faire, les causes du commandement de payer qui lui a été délivré le 3 mars 2022 et que la clause résolutoire rappelée dans ce commandement est acquise ; le jugement déféré sera confirmé à cet égard.
M. [Z] [Y] ne conteste pas le décompte de sa dette locative. Il explique toutefois que sa situation financière s'est améliorée depuis lors, d'une part parce que son salaire de chauffeur routier a été augmenté, d'autre part parce qu'il doit hériter de sa grand-mère un capital d'environ 20 000 euros.
Par ailleurs, il n'est pas contestable qu'il a repris le paiement du loyer courant et qu'il a parallèlement commencé, depuis décembre 2023, à rembourser l'arriéré locatif, lequel est passé de 10 459,41 euros en novembre 2023 à 8 140,72 euros au 16 avril 2024. Il sera condamné à payer cette somme de 8 140,72 euros arrêtée au 23 avril 2024.
M. [Z] [Y], malgré les actes de mauvaise foi qu'il a pu faire dans le passé et qui sont dénoncés par la SCI Wagram, remplit donc désormais les conditions requises pour bénéficier de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Le jugement déféré sera complété en conséquence. Si M. [Z] [Y] ne rembourse pas sa dette dans les délais impartis au dispositif du présent arrêt, les dispositions du jugement sur la résiliation du bail s'appliqueront.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
M. [Z] [Y], qui est la partie perdante, supportera les dépens de première instance et d'appel et il sera condamné à payer à la SCI Wagram la somme de 700 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile (en sus de celle de 300 euros déjà allouée par le tribunal).
PAR CES MOTIFS
LA COUR, statuant par arrêt contradictoire prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile,
DECLARE recevable l'action en constatation de la résiliation du bail formée par la SCI Wagram,
CONFIRME le jugement déféré en toutes ses autres dispositions, sauf à actualiser le montant de l'arriéré locatif restant dû par M. [Z] [Y],
FIXE le montant de l'arriéré locatif dû par M. [Z] [Y] à la SCI Wagram à la somme de 8 140,72 euros arrêtée au 23 avril 2024 et condamne M. [Z] [Y] à payer à la SCI Wagram cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de cette date du 23 avril 2024,
AUTORISE M. [Z] [Y] à payer cet arriéré locatif en 18 mensualités de 400 euros et en une 19ème mensualité correspondant au solde de sa dette locative,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire du bail pendant toute la durée de ces délais de paiement,
DIT qu'en cas d'apurement total de l'arriéré locatif pendant ce délai de 19 mois, la clause résolutoire sera considérée comme n'ayant jamais été appliquée et le bail se poursuivra,
DIT que chacune de ces 19 mensualités devra être réglée, concomitamment avec le loyer courant, avant le 15 de chaque mois et qu'à défaut du paiement d'une seule de ces mensualités à son échéance, M. [Z] [Y] sera immédiatement et de plein droit déchu du bénéfice de ces délais et la clause résolutoire reprendra tous ses effets comme il est dit au jugement déféré,
Ajoutant au jugement déféré,
CONDAMNE M. [Z] [Y] à payer à la SCI Wagram la somme de 700 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irérpétibles d'appel,
CONDAMNE M. [Z] [Y] aux dépens d'appel.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre à la cour d'Appel de NANCY, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
Minute en sept pages.
