RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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COUR D'APPEL DE NANCY
DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE
ARRÊT N° /24 DU 20 JUIN 2024
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 23/01598 - N° Portalis DBVR-V-B7H-FGX2
Décision déférée à la Cour :
jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Val de Briey, R.G. n° 22/01223, en date du 25 mai 2023,
APPELANTE :
Madame [W] [E]
née le 08 Novembre 1975 à [Localité 3] (57) domiciliée [Adresse 1]
Représentée par Me Damien L'HOTE, avocat au barreau de NANCY
(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2023-3795 du 17/07/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de NANCY)
INTIMÉE :
MEURTHE ET MOSELLE HABITAT S.A.
ayant son siège social [Adresse 2], immatriculée au registre du commerce et des sociétés de NANCY sous le n° 783 329 77400161, société anonyme représentée par son président directeur général
Représentée par Me Stéphanie GERARD, avocat au barreau de NANCY
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 23 Mai 2024, en audience publique devant la cour composée de :
Monsieur Francis MARTIN, président de chambre,
Madame Nathalie ABEL, conseillère, chargée du rapport
Madame Fabienne GIRARDOT, conseillère,
qui en ont délibéré ;
Greffier, lors des débats : Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET ;
A l'issue des débats, le président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 20 Juin 2024, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 20 Juin 2024, par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, conformément à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;
signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier ;
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Copie exécutoire délivrée le à
Copie délivrée le à
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EXPOSE DU LITIGE
Par acte du 27 novembre 2018, Meurthe-et-Moselle Habitat SA (ci-après dénommée MMH) a consenti à Mme [W] [E] un bail portant sur un logement à usage d'habitation situé [Adresse 1], moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial de 343,30 euros et d'une provision sur charges mensuelle initiale de 172,96 euros.
Un commandement de payer la somme de 534,05 euros et visant la clause résolutoire a été délivré à Mme [E] le 26 avril 2022, lui faisant également commandement de produire le justificatif d'une assurance contre les risques locatifs.
Par acte d'huissier du 26 juillet 2022, dénoncé par voie dématérialisée au représentant de l'Etat le 27 juillet 2022, Meurthe-et-Moselle Habitat a fait assigner Mme [E] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] qui a, par jugement du 25 mai 2023 :
- déclaré recevables les demandes formées par l'Office public de l'habitat de Meurthe-et-Moselle,
- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail d'habitation conclu le 27 novembre 2018 sont réunies au 27 juin 2022 et que le bail est donc résilié depuis le 27 juin 2022,
- dit qu'à défaut pour Mme [E] d'avoir libéré les lieux au plus tard deux mois après la délivrance du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est,
- condamné Mme [E] à payer à l'Office public de l'habitat de Meurthe-et-Moselle, à compter du 27 juin 2022, une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 498,59 euros, aide personnalisée au logement à régulariser le cas échéant, qui sera revalorisée à proportion des majorations des loyers HLM décidées par le conseil d'administration en application de l'article L. 442-1 du code de la construction et de l'habitation, et ce, jusqu'à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,
- condamné Mme [E] à payer à l'Office public de l'habitat de Meurthe-et-Moselle la somme de 1 675,78 euros selon décompte arrêté au 16 novembre 2022 au titre de la dette locative (loyers, charges et indemnités d'occupation), avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,
- rejeté la demande de capitalisation des intérêts,
- rejeté la demande de condamnation au paiement des loyers entre la date de la citation et celle de la décision à intervenir comme étant sans objet, l'arriéré locatif s'analysant pour cette période en des indemnités d'occupation dues à compter du 27 juin 2022,
- débouté Mme [E] de sa demande de délais de paiement,
- condamné Mme [E] à payer à l'Office public de l'habitat de Meurthe-et-Moselle la somme 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire,
- condamné Mme [E] aux dépens.
Par déclaration enregistrée le 20 juillet 2023, Mme [E] a interjeté appel du jugement précité, en toutes ses dispositions.
Par conclusions déposées le 18 octobre 2023, Mme [E] demande à la cour de:
- infirmer le jugement en toutes ses dispositions.
Et statuant à nouveau,
- accorder à Mme [E] les meilleurs délais de paiement dans la limite de trois années pour l'apurement de sa dette locative et dire que les effets de la clause résolutoire seront suspendus jusqu'à l'expiration de ce délai,
- débouter l'Office public de l'habitat de Meurthe-et-Moselle de l'ensemble de ses demandes,
- condamner l'Office public de l'habitat de Meurthe-et-Moselle aux entiers dépens qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle.
Par conclusions déposées le 16 janvier 2024, l'Office public de l'habitat de Meurthe-et-Moselle demande à la cour de :
- confirmer le jugement en toutes ses dispositions,
- débouter Mme [E] de ses demandes, fins et prétentions,
- condamner Mme [E] à payer à la société Meurthe-et-Moselle Habitat une somme de 600 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Mme [E] aux entiers dépens.
Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à leurs conclusions visées ci-dessus, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 3 avril 2024.
MOTIFS
Sur la recevabilité des demandes de MMH
Mme [E] qui sollicite dans le dispositif de ses conclusions l'infirmation du jugement ne formule cependant dans la discussion aucun moyen de fait ou de droit quant à la recevabilité des demandes de MMH de telle sorte qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour n'est pas saisie de cette disposition du jugement qui présente dès lors un caractère définitif.
Il sera en tout état de cause relevé que l'assignation délivrée à Mme [E] le 26 juillet 2022 a été dénoncée au représentant de l'Etat le 27 juillet 2022 soit deux mois au moins avant l'audience du 22 novembre 2022 devant le juge des contentieux de la protection.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
En l'espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire prévoyant qu'en cas de non-paiement des loyers ou charges échues, le bail pourra être résilié de plein droit à l'initiative du bailleur deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.
Mme [E] reconnaît ne pas avoir réglé dans les deux mois la somme visée au commandement de payer qui lui a été délivré à l'initiative de MMH par acte du 26 avril 2022.
C'est en conséquence à bon droit que le premier juge a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 27 juin 2022.
Mme [E] se trouve ainsi occupante sans droit ni titre depuis le 27 juin 2022, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer du bien à son gré, et justifie qu'elle soit en conséquence condamnée à lui verser une indemnité d'occupation, d'un montant correspondant à celui des loyers et charges prévus au contrat de bail.
C'est dès lors également à bon droit que le premier juge a condamné Mme [E] à payer à MMH, à compter du 27 juin 2022, une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 498,59 euros, aide personnalisée au logement à régulariser le cas échéant et ce, jusqu'à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.
Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ces chefs.
Sur l'arriéré locatif
Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l'espèce, MMH a versé aux débats un décompte arrêté au 16 novembre 2022 faisant ressortir une dette locative de Mme [E] d'un montant de 1 675,78 euros.
Mme [E] n'allègue ni ne justifie a fortiori s'être acquittée de cette somme de 1 675, 78 mentionnant simplement dans ses écritures qu'il conviendra de vérifier que sont bien prises en compte les APL, ce qui est effectivement le cas ainsi qu'il ressort de la lecture du décompte mentionnant le versement mensuel des APL s'élevant en novembre 2022 à un montant de 326,74 euros.
C'est dès lors à bon droit que le premier juge a condamné Mme [E] à payer à MMH la somme de 1 675, 78 euros au titre de la dette locative arrêtée au 16 novembre 2022, et ce avec intérêts au taux légal à compter du jugement, étant souligné qu'est définitive la disposition du jugement ayant rejeté la demande de capitalisation des intérêts.
Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire
Aux termes de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Même une fois acquise la clause résolutoire, le juge a ainsi la possibilité d'accorder au locataire en situation de régler sa dette locative un échéancier de trois années pendant lesquelles les effets de la clause résolutoire sont suspendus.
En l'espèce, Mme [E] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement.
Le premier juge a rejeté cette demande en relevant que Mme [E] ne démontrait pas sa volonté de paiement dans la mesure où le dernier règlement effectué par elle datait du 12 novembre 2021 et qu'elle ne justifiait de surcroît pas être assurée.
Mme [E] sollicite l'infirmation de ce chef en faisant valoir qu'elle justifie désormais être assurée et qu'elle a par ailleurs 4 enfants à charge dont l'un qui présente un handicap. A l'appui de ses prétentions elle verse aux débats :
- les attestations d'assurance dont la dernière est valable jusqu'au 30 juin 2024,
- l'attestation de paiement de la CAF mentionnant le versement des APL, du RSA ainsi que des allocations familiales pour 4 enfants nés en 2002, 2003, 2007 et 2011,
- un courrier qui lui a été adressé par la MDPH le 20 janvier 2021 au sujet d'une orientation en institut médico-éducatif pour son fils [O] né en 2007.
MMH s'oppose à la demande de délais de paiement de Mme [E] en soulignant s'être rapprochée en vain de la locataire pour lui proposer un plan d'apurement de sa dette locative sous condition du paiement du loyer courant, ce qui n'a pas été respecté par Mme [E] qui ne s'est en 2023 acquittée que d'un montant de 450 euros de telle sorte que sa dette locative n'a fait que croître pour s'élever, selon décompte arrêté au 31 décembre 2023, à la somme de 6 826,74 euros
Force est ainsi de constater que Mme [E] ne démontre pas être en situation de régler son loyer courant tout en s'acquittant de sa dette locative qui a plus que triplé depuis le jugement de première instance.
C'est dès lors à bon droit que le premier juge a :
- rejeté sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;
- ordonné l'expulsion de Mme [E] en disant qu'à défaut pour Mme [E] d'avoir libéré les lieux au plus tard deux mois après la délivrance du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est.
Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ces chefs.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Mme [E] qui succombe sera condamnée aux entiers dépens. Concernant l'application de l'article 700 du code de procédure civile, l'équité commande de confirmer le jugement en ce qu'il l'a condamnée au paiement d'une somme de 300 euros et de dire n'y avoir pas lieu à application de cet article à hauteur d'appel.
PAR CES MOTIFS :
LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant ;
Rejette la demande formée par Meurthe-et-Moselle Habitat SA sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel ;
Condamne Mme [E] aux entiers dépens ;
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre à la Cour d'Appel de NANCY, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
Minute en sept pages.
