RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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COUR D'APPEL DE NANCY
CINQUIEME CHAMBRE COMMERCIALE
ARRÊT N° /24 DU 19 JUIN 2024
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 22/02171 - N° Portalis DBVR-V-B7G-FBRM
Décision déférée à la Cour :
jugement du tribunal judiciaire d'EPINAL, R.G. n°19/637 , en date du 15 septembre 2022,
APPELANTE :
SCI LA CHARRIOLE VOSGIENNE agissant poursuites et diligences de son représentant légal pour ce domicilié audit siège, [Adresse 4] inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés d'Epinal sous le numéro 449 898 865
Représentée par Me Clarisse MOUTON de la SELARL LEINSTER WISNIEWSKI MOUTON LAGARRIGUE, avocat au barreau de NANCY
Avocat plaidant Me Maxime Fon Mosse avocat au barreau de Paris
INTIMÉE :
S.A.S. AUBERGE DE [6] prise en la personne de son représentant légal, demeurant [Adresse 3], inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés d'Epinal sous le numéro 811 514 033
Représentée par Me Thomas CUNY, avocat au barreau de NANCY
Avocat plaidant Me François Gerber avocat au barreau de Paris
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 15 Mai 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Benoit JOBERT magistrat honoraire, chargé du rapport, Président d'audience ;
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Olivier BEAUDIER, Conseiller,
Monsieur Jean-Louis FIRON Conseiller
Monsieur Benoit JOBERT, magistrat honoraire
Greffier, lors des débats : Monsieur Ali ADJAL.
A l'issue des débats, le magistrat honoaire faisant fonction de président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 19 Juin 2024, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 19 Juin 2024, par Monsieur Ali ADJAL, Greffier, conformément à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;
signé par Monsieur Olivier BEAUDIER, conseiller faisant fonction de président , et par Monsieur Ali ADJAL, Greffier ;
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Copie exécutoire délivrée le à
Copie délivrée le à
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FAITS ET PROCEDURE
Par acte du 5 juin 2015, la Sarl Ferme Auberge de [6] de [Localité 8] a cédé à la SAS Auberge de [6] un fonds de commerce de ferme-auberge, restauration traiteur et hébergement exploité sous le nom commercial 'Ferme-Auberge de [6] de [Localité 8]', pour le prix de 280 000 euros.
La SCI La Charriole Vosgienne est intervenue à cet acte en qualité de bailleur des locaux du fonds de commerce objet de la cession.
Concomittament à cette cession de fonds de commerce, il aurait été convenu entre la société La Charriole Vosgienne et les époux [W], 'représentants légaux' de la société Auberge de [6] une promesse de vente des murs de l'immeuble où s'exerce l'activité de la ferme auberge pour une durée de 28 mois.
Le bailleur s'est engagé à réduire le loyer mensuel du par le cessionnaire de 6 000 euros HT par mois à 3 900 euros HT pendant 28 mois, durée de la promesse de vente des murs consentie à ce cessionnaire. Un avenant reprenant cet engagement aurait été conclu le 6 juin 2015.
Par arrêt du 25 novembre 2020, la cour d'appel de Nancy a rejeté les demandes de la société Auberge de [6] en constatation de l'inexistence de l'avenant du 5 juin 2015 et en nullité de l'alinéa 4 de l'article 'loyer' de l'acte de cession du fonds de commerce ainsi que des demandes subséquentes.
Par lettre du 20 octobre 2017, Monsieur et Madame [W], représentants légaux de la société Auberge de [6], ont informé la SCI La Charriole Vosgienne de leur refus de payer un loyer mensuel de 7 200 euros TTC et lui ont fait part de leur intention de poursuivre le paiement du loyer réduit à 4 680 euros TTC.
Par acte du 13 février 2019, la SCI La Charriole Vosgienne a fait délivrer à la SAS Auberge de [6] un commandement de payer d'un arriéré de 11 953,73 euros dans le délai d'un mois à peine de résiliation de plein droit du contrat de bail.
Par acte signifié le 12 mars 2019, la société Auberge de [6] a assigné la société La Charriole Vosgienne devant le tribunal judiciaire d'Epinal afin d'obtenir l'annulation du commandement de payer, à titre subsidiaire, de faire dire er jugr qu'il est dépourvu de cause, et la condamnation de la défenderesse à lui payer la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts.
Par jugement du 15 septembre 2022, ce tribunal a annulé le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 13 février 2019, dit n'y avoir lieu à résolution du bail, condamné la société La Charriole Vosgienne à payer à la société Auberge de [6] les sommes de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts et 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
En revanche, la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive de la société Auberge de [6] a été rejetée.
Par déclaration reçue le 29 septembre 2022, la société La Charriole Vosgienne a interjeté appel de ce jugement.
Aux termes d'écritures récapitulatives notifiées le 29 août 2023, l'appelante conclut à l'infirmation du jugement entrepris.
A titre principal, elle demande à la cour, statuant à nouveau, de constater l'acquisition de la clause résolutoire au 13 mars 2019, d'ordonner l'expulsion de la société Auberge de [6] de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 8], de la condamner à lui payer la somme de 15 847,35 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges et clause pénale, de fixer l'indemnité d'occupation due jusqu'à la libération des lieux à la somme de 6 000 euros HT , soit 7 200 euros TTC par mois,de condamner l'intimée à lui payer cette indemnité ainsi que la pénalité de l'article 8 et la clause pénale de l'article 11, de fixer une astreinte défintive de 500 euros par jour à compter de la signification de l'arrêt à intervenir et, au besoin, d'ordonner son paiement jusqu'à la libération des lieux.
A titre subsidiaire, au cas où la cour retiendrait un loyer mensuel de 3 900 euros HT par mois, l'appelante demande à la cour de condamner la société Auberge de [6] à lui payer les sommes de 69 419,04 euros TTC au titre de l'arriéré de loyers, 12 866,28 euros au titre de la pénalité de l'article 8 acquise en décembre 2022, 26 804,76 euros au totre de la clause pénale acquise en décembre 2022, outre la clause pénale due sur les loyers à échoir en cas de règlement partiel.
En tout état de cause, elle sollicite la condamnation de l'intimée à lui payer la somme de 14 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
A l'appui de son recours, la société La Charriole Vosgienne fait valoir en substance que :
- en vertu d'un acte de cession de fonds de commerce passé en la forme authentique et d'un avenant au bail sous seing privé, qui ont force obligatoire le cessionnaire est tenu de payer un loyer mensuel de 6 000 euros HT, soit 7200 euros TTC, réduit à 3 900 euros HT pendant 28 mois, dispositions qui ont été respectées,
- la commune intention des parties n'a jamais été d'écarter l'application de ce loyer,
- par arrêt définitif du 25 novembre 2020, la cour d'appel de Nancy a rejeté les demandes de la société Auberge de [6] tendant à faire reconnaître l'inexistence de l'avenant au bail, à faire prononcer la nullité de la clause de loyer et à fixer le loyer mensuel à 1 950 euros HT, le tribunal n'a pas respecté l'autorité de la chose jugée attachée à cet arrêt,
- le jugement attaqué ne tire pas les conséquences de ses propres constatations en affirmant que le loyer serait de 3 900 euros HT alors que le preneur ne paye que 2038,56 euros HT par mois depuis janvier 2019 tout en ne retenant pas d'arriéré de loyers,
- elle n'a pas commis de fautes ouvrant droit à dommages et intérêts,
- depuis janvier 2019, la société Auberge de [6] ne verse que la somme de 2 446,27 euros TTC par mois au lieu de la somme de 7 200 euros TTC prévue par l'acte de cession,
- un commandement de payer visant la clause résolutoire a été notifié au preneur qui n'a pas régularisé l'arriéré de loyers dans le délai d'un mois, de sorte que le bail est résilité de plein droit et que le preneur doit quitter les lieux,
Selon des écritures récapitulatives notifiées le 7 février 2024, la société Auberge de [6] conclut à la confirmation du jugement entrepris.
Elle demande à la cour de rejeter les demandes du bailleur en paiement des arriérés de loyers et des pénalités contractuelles, en fixation d'une indemnité d'occupation de 6 000 euros HT par mois et d'une astreinte de 500 euros par jour de retard jusqu'à libération des lieux.
A titre subsidiaire, si la cour validait le commandement de payer, la société La Charriole Vosgienne sollicite de la cour de rejeter la demande du bailleur en acquisition de la clause résolutoire, de prendre acte de ses versements depuis la signification du commandement de payer à hauteur de 81 793,21 euros TTC, de déduire ce montant de la dette globale, de lui accorder deux ans de délai de paiement pour s'acquitter de sa dette, de fixer l'indemnité d'occupation à hauteur de 2 038,56 euros HT par mois, soit 2 446,27 euros TTC, ce qui représente une somme de 81 793,31 euros, de dire en conséquence que l'indemnité d'occupation est intégralement réglée, de rejeter la demande du bailleur à ce titre.
La société La Charriole Vosgienne forme un appel incident tendant à la fixation du loyer à la somme de 2 036,56 euros HT par mois, soit 2 444,26 euros TTC par mois, de condamner en conséquence la société La Charriole Vosgienne à lui restituer la somme de 66 555,22 euros à titre de trop-perçu, de condamner cette dernière à lui payer les sommes de 4 000 euros, s'ajoutant à la condamnation intervenue en premièreinstance sur le fondement de l'article 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, outre celle de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
L'intimée, appelante incidente, expose en substance que :
- l'intitulé de l'acte du 5 juin 2015 est erroné en ce qu'il ne prévoit pas la cession d'un fonds de commerce mais seulement d'une branche d'activité du fonds de commerce,
- l'article L.141-1 du code de commerce dispose que le vendeur doit énoncer dans l'acte le bail, sa date, sa durée, le nom et l'adresse et du cédant, ce qui n'a pas été respecté,
- concernant le bail commercial, l'acte contient la mention selon laquelle, lors du renouvellement du bail intervenu le 10 novembre 2012, le loyer a été fixé à la somme de 23 400 euros HT alors qu'il indique également que le loyer annuel actuel est de 72 000 euros HT depuis le 28 mai 2015 en vertu d'un bail inexistant, en outre, cet acte fait état d'un avenant 'en date de ce jour' qui n'existe pas, la seule pièce produite est un avenant du 6 juin 2015 conclue entre la société Ferme Auberge de [6] de [Localité 8] et la société La Charriole Vosgienne alors que la première nommée n'était plus propriétaire du fonds de commerce et ne pouvait plus signer de modification du bail,
- il n'existe pas d'accord des parties sur un loyer mensuuel de 6 000 euros HT, l'avenant au bail commercial mentionné dans l'acte du 5 juin 2015 n'existe pas, elle n'a en sa possession que le renouvellement du bail du 10 novembre 2012 qui prévoit un loyer annuel de 23 400 euros HT, soit 1 950 euros HT par mois,
- de plus, le loyer de 6000 euros par mois correspondait au triple du bail renouvelé de 2012 et à la multiplication par six du loyer de 2004, n'est pas juridiquement fondée, cette révision du loyer subrepticement glissée dans l'acte de cession, n'est pas conforme à la réglementation,
- elle a régulièrement réglé le loyer de 1950 euros HT depuis le 6 juin 2015,
- il n'existe pas de promesse de vente des murs,
- elle est à jour du paiement des loyers sur le fondement du seul document contractuel valable, à savoir le renouvellement du bail du 10 novembre 2012 annexé à l'acte de cession,
- le commandement de payer qui lui a été délivré est nul,
- l'appelante a commis des fautes consistant à avoir organisé de manière délibéré des pressions économiques à son encontre,
- à titre subsidiaire, si la cour validait le commandement de payer, sa situation fragile justifie l'octroi de délais de paiement et la réduction de l'indemnité d'occupation à de plus justes proportions,
- en vertu des attendus de l'arrêt de la cour d'appel de Nancy du 25 novembre 2020, il convient de se référer à l'acte de renouvellement du bail du 10 novembre 2012 pour fixer le montant de loyer, soit la somme de 2 038,56 euros HT et 2 444,26 euros TTC par mois, le bailleur doit être condamné à lui rembourser le trop-perçu.
MOTIFS
Les parties ont accepté la proposition de médiation judiciaire que la cour leur avait faite à l'audience du 15 mai 2024.
Il convient donc de l'ordonner, conformément aux dispositions des articles 22 et suivants de la loi n° 95-125 du 8 février 1995 et 131 et suivants du code de procédure civile.
Les modalités d'exécution de cette mesure sont déterminées dans le dispositif de la décision.
Les droits des parties et les dépens sont réservés.
PAR CES MOTIFS :
LA COUR, statuant par arrêt contradictoire prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile,
ORDONNE une médiation judiciaire dans le litige opposant la SCI La Charriole Vosgienne à la SAS Auberge de [6].
DESIGNE le Centre Indépendant de Médiation, d'arbitrage et d'expertise, [Adresse 2] à [Localité 7] (tel : [XXXXXXXX01], [Courriel 5]), lequel fera connaître au conseiller de la mise en état de la cinquième chambre commerciale de la cour d'appel de Nancy et aux parties le nom de la personne physique désignée aux fins d'entendre les parties et confronter leurs points de vue pour leur permettre de trouver une solution au conflit qui les oppose.
FIXE la provision à valoir sur la rémunération du médiateur à la somme de 1 000 euros qui sera versée par moitié par chacune des parties directement entre ses mains le lundi 2 septembre 2024 au plus tard.
DIT que le médiateur informera le conseiller de la mise en état de la cinquième chambre commerciale de la cour d'appel de Nancy de la date à laquelle la provision à valoir sur sa rémunération lui aura été intégralement versée.
DIT que le médiateur devra accomplir sa mission dans un délai de trois mois à compter du paiement intégral de la provision.
DIT que cette mission pourra être renouvelée une fois pour la même durée à sa demande.
DIT qu'à l'expiration de sa mission, le médiateur devra informer le conseiller de la mise en état de la cinquième chambre commerciale de la cour d'appel de Nancy du succès ou de l'échec de la médiation.
DIT qu'en cas d'accord, les parties pourront saisir la cour d'une demande d'homologation dudit accord.
RENVOIE l'affaire à l'audience de mise en état du 2 octobre 2024 pour vérifier le paiement de la provision.
RESERVE les droits des parties et les dépens de la procédure.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Olivier BEAUDIER, conseiller faisant fonction de président, à la Cour d'Appel de NANCY, et par Monsieur Ali ADJAL, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER, LE CONSEILLER FAISANT FONCTION PRÉSIDENT,
Minute en sept pages.
