| France, Cour d'appel de Nancy, 1ère chambre, 17 juin 2024, 23/00650

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D'APPEL DE NANCY

Première Chambre Civile

ARRÊT N° /2024 DU 17 JUIN 2024

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/00650 - N° Portalis DBVR-V-B7H-FEUW

Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal judiciaire d'EPINAL,

R.G.n° 15/02749, en date du 30 juin 2021

APPELANTE :

Madame [C] [W] [E], épouse [X]

née le 21 juin 1956 à [Localité 7]

domiciliée [Adresse 3]

Représentée par Me Frédérique MOREL, avocat au barreau de NANCY, avocat postulant

Plaidant par Me Olivier COUSIN, avocat au barreau d'EPINAL

INTIMÉES :

S.E.L.A.R.L. CHONE & ASSOCIES, anciennement SCP CHONE-[Y]-BERNECOLI-FRANCOIS-CHONE-WEBER, prise en la personne de son représentant légal pour ce domicilié au siège social, sis [Adresse 2]

Représentée par Me Cyrille GAUTHIER de la SCP GAUTHIER, avocat au barreau d'EPINAL

S.E.L.A.F.A. MANDATAIRES JUDICIAIRES ASSOCIES 'MJA', prise en la personne de Me Frédérique LEVY, mandataire liquidateur de la société RESIDENCE ET PATRIMOINE, pour ce domiciliée au siège social, sis [Adresse 1]

Non représentée, bien que la déclaration d'appel lui ait été régulièrement signifiée par acte de Me [L] [V], Huissier de justice à [Localité 8], en date du 27 janvier 2022 (remise à personne morale)

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 19 Février 2024, en audience publique devant la Cour composée de :

Madame Nathalie CUNIN-WEBER, Président de Chambre,

Monsieur Jean-Louis FIRON, Conseiller, chargé du rapport,

Madame Mélina BUQUANT, Conseiller,

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : Madame Céline PERRIN ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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A l'issue des débats, le Président a annoncé que l'arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe le 13 Mai 2024, en application de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. Puis, à cette date, le délibéré a été prorogé au 17 juin 2024.

ARRÊT : réputé contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 17 Juin 2024, par Madame PERRIN, Greffier, conformément à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Monsieur FIRON, Conseiller, en remplacement de Madame CUNIN-WEBER, Président, régulièrement empêchée, et par Madame PERRIN, Greffier ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 27 octobre 2010, Madame [C] [E] épouse [X] a réservé auprès de la SAS Résidence et Patrimoine, représentée par la SARL Opt Immo en cours de formation, le lot n° 3 du bâtiment D du programme '[Adresse 9]' [Adresse 9] pour le prix de 156125 euros, l'achat devant être effectué au moyen d'un prêt contracté à la banque Kolb.

Suivant acte authentique du 31 janvier 2011 passé devant Maître [S] [Y], notaire à [Localité 10], la SAS Résidence et Patrimoine a vendu à Madame [E], en l'état futur d'achèvement et moyennant le prix de 156125 euros, les lots n° 03, 49 et 51 correspondant à une place de stationnement, un rangement et un appartement dans le bâtiment D, pris au sein de l'ensemble immobilier sis [Adresse 9], cadastré [Cadastre 6], [Cadastre 5] et [Cadastre 4] avec les 08/10000èmes, les 12/10000èmes et les 456/10000èmes des parties communes générales.

Le contrat mentionnait en page 13 qu'un acte sous seing privé avait été préalablement signé entre les parties et qu'une copie en avait été notifiée à Madame [E] par la société Apostrophe par courrier avec accusé de réception du 29 octobre 2010 afin de lui permettre notamment d'exercer la faculté de rétractation prévue par la loi dans un délai de sept jours, ce qu'elle n'a pas fait.

L'acte de vente mentionnait également que Monsieur [I], architecte chargé de la surveillance des constructions, avait délivré le 8 novembre 2010 une attestation suivant laquelle les fondations de l'immeuble étaient achevées et que le vendeur s'obligeait à livrer l'immeuble au cours du second trimestre 2012.

Concernant la garantie d'achèvement de l'immeuble due par le vendeur, le contrat comportait une clause D page 7 prévoyant une garantie intrinsèque. Le vendeur ayant déclaré ne pas être en mesure de justifier de la garantie au jour de la signature, une condition suspensive a été incluse. Il devait ainsi justifier avoir satisfait à la garantie dans un délai de six mois à compter du 8 novembre 2010, la justification devant résulter d'une déclaration de la SAS Résidence et Patrimoine au notaire qui la recevra par acte authentique, une expédition devant en être adressée à l'acquéreur.

Par acte authentique du 31 janvier 2011, Maître [Y] a reçu une déclaration de la SAS Résidence et Patrimoine aux termes de laquelle elle déclarait qu'au vu de plusieurs actes de ventes en état futur d'achèvement de lots de l'immeuble susvisé, elle était en mesure de justifier qu'elle disposait du financement nécessaire à la garantie d'achèvement, soit plus de 75% du prix de vente de l'immeuble.

Par jugement du 26 juin 2014, le tribunal de commerce de Paris a placé la SAS Résidence et Patrimoine en liquidation judiciaire et a désigné la SELAFA Mandataires Judiciaires Associés (MJA) en qualité de mandataire liquidateur.

Après avoir obtenu une ordonnance la relevant de forclusion le 11 février 2015, Madame [E] a déclaré sa créance le 11 mars 2015 à hauteur de 100000 euros. Le mandataire liquidateur a contesté cette créance.

Par ordonnance du 15 octobre 2015, le juge commissaire a décidé que la contestation ne relevait pas de son pouvoir juridictionnel et a accordé à Madame [E] un délai d'un mois pour saisir la juridiction compétente.

L'immeuble n'a jamais été achevé, Madame [E] ayant versé au vendeur la somme de 143712,50 euros.

Par ordonnance du 25 novembre 2014, le président du tribunal de grande instance d'Épinal, saisi à la requête de Madame [E], a autorisé la SCP Veritti-Gassmann-[Z], huissiers de justice, à effectuer un état des lieux et un état d'avancement des travaux avec la possibilité de se faire accompagner par un plombier-chauffagiste, un plaquiste et un peintre pour chiffrer les travaux restant à réaliser.

Par ordonnance du 18 février 2015, le président du tribunal de grande instance d'Épinal a complété la mission de l'huissier en prévoyant qu'il pourrait être assisté par toutes les entreprises compétentes ainsi que Monsieur [I], architecte, pour établir les devis les plus appropriés en vue de terminer le chantier.

Maître [Z] a remis un rapport d'expertise en date du 10 novembre 2016.

Par acte d'huissier délivré le 13 novembre 2015, Madame [E] a fait assigner la SAS Résidence et Patrimoine, représentée par son liquidateur, Maître [P] [A], devant le tribunal de grande instance d'Épinal aux fins de fixation de sa créance au passif de cette société.

Par acte d'huissier délivré le 13 janvier 2017, Madame [E] a fait assigner la SCP Choné-Maninetti-Bernecoli-[R]-Choné, notaires à [Localité 10] devant le tribunal de grande instance d'Épinal aux fins d'indemnisation de ses préjudices.

La jonction entre les deux instances a été ordonnée.

Par jugement réputé contradictoire du 30 juin 2021, le tribunal judiciaire d'Épinal a :

- prononcé la résolution de la vente à Madame [E] par la SAS Résidence et Patrimoine intervenue suivant acte notarié de Maître [Y] en date du 31 janvier 2011, des lots 03, 49 et 51 correspondant à une place de stationnement, un rangement et un appartement de trois pièces (au sein du bâtiment D), pris au sein d'un ensemble immobilier sis [Adresse 9], cadastré [Cadastre 6], [Cadastre 5] et [Cadastre 4] avec les 08/10000èmes + les 12/10000èmes et les 456/10000èmes des parties communes générales,

- fixé la créance de Madame [E] au passif de la liquidation judiciaire de la SAS Résidence et Patrimoine ainsi qu'il suit :

* la somme de 143712,50 euros correspondant à la restitution du prix perçu par le vendeur,

* les intérêts et assurances du prêt bancaire souscrit à la Banque Kolb pour financer l'acquisition ce, à compter de la vente et jusqu'au jour du jugement, arrêtés sur présentation d'une attestation bancaire,

* la somme de 2000 euros au titre du préjudice moral,

- débouté Madame [E] de toutes ses demandes à l'encontre de la SCP Choné-Maninetti-Bernecoli-François-Choné, notaires à [Localité 10],

- condamné Madame [E] à payer à la SCP Choné-Maninetti-Bernecoli-François-Choné, notaires à [Localité 10], la somme de 1500 euros au titre des frais de défense,

- condamné Madame [E] aux dépens dont distraction au profit de Maître Cyrille Gauthier, avocat aux offres de droit,

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire du jugement.

Dans ses motifs, le tribunal a relevé que le défaut de livraison de l'immeuble dans le temps convenu entre les parties était entièrement caractérisé du fait du vendeur dès lors qu'aucun cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison n'était établi. Il a donc considéré que Madame [E] pouvait à bon droit solliciter la résolution de la vente.

La résolution du contrat obligeant le vendeur à restituer ce qu'il a reçu de Madame [E], le tribunal a jugé qu'il y avait lieu de fixer au passif de la procédure collective de la SAS Résidence et Patrimoine la créance de Madame [E] correspondant à la restitution du prix perçu par le vendeur soit la somme de 143712,50 euros. Au titre des différentes demandes de réparation du préjudice résultant des diverses dépenses périphériques à l'exécution du contrat résolu, il a déclaré qu'il y avait aussi lieu de fixer au passif de la procédure collective de la SAS Résidence et Patrimoine la créance de Madame [E] correspondant aux intérêts et assurances du prêt bancaire souscrit à la Banque Kolb pour financer l'acquisition, à compter de la vente et jusqu'au jour du jugement, arrêtés sur présentation d'une attestation bancaire, outre la somme de 2000 euros au titre du préjudice moral caractérisé notamment par les tracas et soucis engendrés par le défaut de délivrance de l'immeuble.

Par ailleurs, le tribunal a estimé que Maître [Y] n'avait pas manqué à son devoir de conseil concernant la garantie intrinsèque au motif que si cette garantie, délivrée par la SAS Résidence et Patrimoine, a été supprimée par le législateur, elle était parfaitement légale au moment de la souscription du contrat et que rien n'obligeait le notaire à la déconseiller de principe, ce dernier ayant par ailleurs affirmé, sans être contredit, qu'une garantie extrinsèque avait un coût. De la même manière, bien que la SAS Résidence et Patrimoine créée en 2008 était relativement récente au moment de la vente en 2011, aucun élément du dossier ne permettait d'établir qu'elle avait présenté des fragilités particulières ou que le notaire avait eu connaissance en 2011 des délits ultérieurement reprochés à l'un de ses dirigeants.

Quant au manquement au devoir de conseil concernant l'absence de clause pénale, le tribunal a considéré que si conseiller ce type de clause paraissait de bonne pratique, une telle clause n'aurait pas empêché le dommage et, qu'en tout état de cause, le lien de causalité entre ce manquement et le préjudice faisait défaut. Il a en outre estimé que Madame [E] aurait pu mobiliser la garantie au moment où le retard de livraison devenait important, ce qu'elle n'avait pas fait.

Il a ensuite relevé que l'absence de compte centralisateur et de règlement d'appels de fond dans la comptabilité de Maître [Y] ne pouvait constituer une faute dès lors que ces obligations résultaient du décret du 27 septembre 2010 non applicable à la vente litigieuse compte tenu de la date du permis de construire antérieure au 2 avril 2011.

Il a rappelé que Maître [Y] avait reçu le 31 janvier 2011, soit dans le délai prévu de six mois à compter du 8 novembre 2010, par acte authentique faisant foi jusqu'à inscription de faux, la déclaration de la SAS Résidence et Patrimoine suivant laquelle elle était en mesure, au vu des ventes déjà conclues, de justifier de ce qu'elle disposait du financement nécessaire à la garantie d'achèvement, soit plus de 75 % du prix de vente de l'immeuble. L'acte de vente mentionnant que le vendeur n'était pas en mesure de justifier de la garantie intrinsèque, ce qui constituait une condition suspensive de la vente, Madame [E] ne pouvait donc affirmer que la garantie devait être acquise avant la vente la concernant.

Enfin, le tribunal a relevé que l'acte authentique de vente prévoyait en page 32 que 'le vendeur notifiera avec le premier appel de fonds la justification de la réalisation de la condition suspensive', qu'il apparaissait donc que cette obligation pesait sur le vendeur et non sur le notaire. Surabondamment, il a considéré que s'il appartenait au notaire de délivrer la déclaration établie par ses soins, Madame [E] n'apportait cependant aucune explication sur les conséquences de cette omission et son éventuel lien avec le préjudice qu'elle avait subi.

Au regard de l'ensemble de ces éléments, le tribunal a déclaré qu'aucune faute ne pouvait être reprochée à Maître [Y].

Par déclaration reçue au greffe de la cour, sous la forme électronique, le 25 novembre 2021, Madame [E] a relevé appel de ce jugement.

Bien que la déclaration d'appel lui ait été régulièrement signifiée le 27 janvier 2022 à personne morale, puis les conclusions d'appelant le 7 mars 2022 également à personne morale, la SELAFA MJA n'a pas constitué avocat.

Par acte du 4 octobre 2022, remis à personne morale, Madame [E] a fait signifier la déclaration d'appel et les conclusions d'appelant à la SELARL MJA prise en la personne de Maître [P] [A], en qualité de liquidateur judiciaire de la société Résidence et Patrimoine.

Par ordonnance du 18 octobre 2022, le conseiller de la mise en état a ordonné le retrait du rôle de l'affaire et dit qu'elle pourra être rétablie, à moins que la péremption de l'instance ne soit acquise, à la demande de l'une quelconque des parties.

L'affaire a été remise au rôle à la demande de Madame [E]. Les conclusions de reprise d'instance ont été signifiées à la SELAFA MJA le 26 avril 2023 en étude.

Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour sous la forme électronique le 30 novembre 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Madame [E] demande à la cour de :

- déclarer l'appel qu'elle a interjeté contre le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Épinal le 30 juin 2021 recevable,

- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Épinal le 30 juin 2021 en ce qu'il :

* l'a déboutée de toutes ses demandes à l'encontre de la SCP Choné-Maninetti-Bernecoli-François-Choné, notaires à [Localité 10],

* l'a condamnée à payer à la SCP Choné-Maninetti-Bernecoli-François-Choné, notaires à [Localité 10], la somme de 1500 euros au titre des frais de défense,

* l'a condamnée aux dépens dont distraction au profit de Maître Cyrille Gauthier, avocat aux offres de droit,

- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Épinal le 30 juin 2021, en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente à Madame [E] par la SAS Résidence et

Patrimoine intervenue suivant acte notarié de Maître [Y] en date du 31 janvier 2011, des lots 03, 49 et 51 correspondant à une place de stationnement, un rangement et un appartement de trois pièces (au sein du bâtiment D), pris au sein d'un ensemble immobilier sis [Adresse 9], cadastré [Cadastre 6], [Cadastre 5] et [Cadastre 4] avec les 08/10000èmes + les 12/10000èmes et les 456/10000èmes des parties communes générales,

Dès lors, statuer à nouveau,

D'une part sur la fixation de créance,

Vu l'article 46 du code de procédure civile, les articles 1134, 1142 et 1147 du code civil pris dans leur rédaction applicable aux faits en cause,

À titre principal,

- fixer sa créance au passif de la SAS Résidence et Patrimoine au montant de la créance de restitution, soit 156125 euros,

À titre subsidiaire, et si l'anéantissement de la vente n'était pas prononcé,

- fixer sa créance au passif de la SAS Résidence et Patrimoine aux montants suivants :

* travaux restant à terminer, y compris VRD : 66475,61 euros,

* conséquences pour la mise aux normes du fait de la caducité du permis de construire : mémoire,

* dépens : mémoire,

- condamner la SELAFA MJA prise en la personne de Maître [A] à une indemnité de 8000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

D'autre part sur le fond,

À titre principal,

Vu les articles L. 261-10 et suivants du code de la construction et de l'habitation, 1178 et suivants du code civil,

- prononcer 'la résolution pour nullité de la vente' à Madame [E] par la SAS Résidence et Patrimoine intervenue suivant acte notarié de Maître [Y] en date du 31 janvier 2011, des lots 03, 49 et 51 correspondant à une place de stationnement, un rangement et un appartement de trois pièces (au sein du bâtiment D), pris au sein d'un ensemble immobilier sis [Adresse 9], cadastré [Cadastre 6], [Cadastre 5] et [Cadastre 4] avec les 08/10000èmes + les 12/10000èmes et les 456/10000èmes des parties communes générales,

À titre subsidiaire,

Vu l'article 1184 alinéa 2 et l'article 1610 du code civil pris dans leur rédaction antérieure au 1er octobre 2016 et applicable au contrat en cause, l'article 1240 du code civil,

- prononcer la résolution pour défaut de délivrance de la vente à Madame [E] par la SAS Résidence et Patrimoine intervenue suivant acte notarié de Maître [Y] en date du 31 janvier 2011, des lots 03, 49 et 51 correspondant à une place de stationnement, un rangement et un appartement de trois pièces (au sein du bâtiment D), pris au sein d'un ensemble immobilier sis [Adresse 9], cadastré [Cadastre 6], [Cadastre 5] et [Cadastre 4] avec les 08/10000èmes + les 12/10000èmes et les 456/10000èmes des parties communes générales,

En conséquence et en tout état de cause,

- juger qu'en application de l'article 1183 du code civil, les parties doivent être replacées dans l'état où elles auraient été si le contrat de vente n'avait pas été souscrit,

- condamner la SELARL Choné & Associés dans laquelle exerce Maître [Y] à garantir la SAS Résidence et Patrimoine du règlement de la créance de restitution qui

correspondra :

* au prix d'achat (soit 156125 euros), augmenté des intérêts et du coût de l'assurance versés au titre du prêt souscrit à la Kolb à compter de la vente et jusqu'au jugement conformément aux chiffres indiqués dans le tableau d'amortissement,

* 5000 euros au titre du préjudice moral,

À titre infiniment subsidiaire,

Vu les articles 1240 et suivants du code civil,

- consacrer, dans son principe la responsabilité de Maître [Y],

Dès lors, sur le quantum et en l'état du préjudice subi,

- condamner la SELARL Choné et Associés dans laquelle exerce Maître [Y] en retenant que ce dernier a manqué à son devoir de conseil à son égard dans le cadre de l'acte authentique en date du 31 janvier 2011, à lui verser :

* la somme de 66475,61 euros au titre des travaux restant à terminer, y compris VRD,

* conséquences pour la mise aux normes du fait de la caducité du permis de construire : mémoire

* 5000 euros au titre du préjudice moral,

- lui donner acte qu'elle emploiera les dommages et intérêts obtenus à faire les travaux d'achèvement de l'immeuble en vue de pouvoir le proposer à la location,

- condamner la SELARL Choné & Associés dans laquelle exerce Maître [Y] à lui payer la somme de 8000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner la SELARL Choné et Associés dans laquelle exerce Maître [Y] aux entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de Maître Frédérique Morel, sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile.

Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour sous la forme électronique le 4 décembre 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SELARL Choné & Associés demande à la cour, sur le fondement des articles 1134, 1135 et 1147 du code civil devenus 1103, 1193, 1194, 1217 et 1231-1 ainsi que la loi du 25 Ventôse An XI et notamment son article 3, de :

- déclarer Madame [E] irrecevable en ses diverses demandes et actions,

- débouter Madame [E] de l'intégralité de ses demandes,

- dire et juger que ni Maître [Y] ni la SELARL Choné & Associés n'ont commis de faute en lien de causalité avec un préjudice subi par Madame [E],

- confirmer en tous points le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Épinal le 30 juin 2021,

- condamner Madame [E] à lui verser la somme de 8000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner Madame [E] aux entiers frais et dépens dont distraction au profit de Maître Cyrille Gauthier, avocat aux offres de droit.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 16 janvier 2024.

L'audience de plaidoirie a été fixée au 19 février 2024 et le délibéré au 13 mai 2024, délibéré prorogé au 17 juin 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Sur la résolution de la vente et la fixation de la créance de Madame [E] au passif de la liquidation judiciaire de la SAS Résidence et Patrimoine

Dans le dispositif de ses conclusions, Madame [E] sollicite expressément la confirmation du jugement en ce qu'il a prononcé la résolution du contrat de vente.

Dans ses motifs, le tribunal a en effet relevé que le défaut de livraison de l'immeuble dans le temps convenu entre les parties était caractérisé du fait du vendeur dès lors qu'aucun cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison n'était établi. Il a donc considéré que Madame [E] pouvait à bon droit solliciter la résolution de la vente.

En conséquence, les demandes de Madame [E] relatives à l'annulation de ce contrat sont irrecevables et ce, même lorsqu'elle emploie l'expression 'résolution pour nullité de la vente'.

La SELARL Choné & Associés sollicitant la confirmation intégrale du jugement, la résolution du contrat de vente est donc acquise.

Cette résolution obligeant le vendeur à restituer ce qu'il a reçu de Madame [E], le tribunal a jugé qu'il y avait lieu de fixer au passif de la procédure collective de la SAS Résidence et Patrimoine la créance de Madame [E] correspondant à la restitution du prix perçu par le vendeur, soit la somme de 143712,50 euros.

Le tribunal a par ailleurs fixé la créance de Madame [E] à la somme de 2000 euros pour son préjudice moral, caractérisé notamment par les tracas et soucis engendrés par le défaut de délivrance de l'immeuble.

Madame [E] ne sollicite expressément l'infirmation du jugement qu'en ce qu'il l'a :

- déboutée de toutes ses demandes à l'encontre de la SCP Choné-Maninetti-Bernecoli-François-Choné, notaires à [Localité 10],

- condamnée à payer à la SCP Choné-Maninetti-Bernecoli-François-Choné, notaires à [Localité 10], la somme de 1500 euros au titre des frais de défense,

- condamnée aux dépens dont distraction au profit de Maître Cyrille Gauthier, avocat aux offres de droit.

Pourtant, elle demande à la cour de fixer sa créance 'au prix d'achat (soit 156125 euros)' et à 5000 euros au titre du préjudice moral.

Madame [E] n'est pas fondée à solliciter la somme de 156125 euros correspondant au montant total du prix de vente, alors qu'elle reconnaît en page 39 de ses conclusions n'avoir versé que la somme de 143712,50 euros. Le jugement sera donc confirmé à cet égard.

Quant au préjudice moral, il a été exactement apprécié par les premiers juges à la somme de 2000 euros et le jugement sera également confirmé à ce sujet.

Sur les demandes de Madame [E] présentées à l'encontre de la SELARL Choné & Associés

Pour pouvoir engager la responsabilité délictuelle du notaire, il incombe à Madame [E] de rapporter la preuve d'une faute commise par ce dernier, d'un préjudice subi par elle, ainsi que d'un lien de causalité entre les deux. En d'autres termes, pour pouvoir prétendre à une condamnation du notaire, Madame [E] doit démontrer que les manquements allégués de ce dernier présentent un lien de causalité certain et direct avec l'inachèvement de l'immeuble et l'impossibilité alléguée d'obtenir la restitution du prix versé au vendeur du fait de la liquidation judiciaire de la société.

Tout d'abord, aucune responsabilité du notaire ne peut être retenue du fait de la nullité de l'acte de vente, puisque c'est sa résolution pour inexécution aux torts du vendeur qui a été prononcée.

En l'espèce, il était prévu à l'acte une garantie intrinsèque. En application des dispositions de l'article R. 261-18 du code de la construction et de l'habitation, dans sa version applicable à l'espèce, la garantie d'achèvement résulte de l'existence de conditions propres à l'opération et suppose notamment que les fondations soient achevées et que le financement de l'immeuble ou des immeubles compris dans un même programme soit assuré à hauteur de 75 % du prix des ventes prévues par le montant du prix des ventes déjà conclues et pour lesquelles l'acquéreur a fourni une attestation bancaire précisant qu'il dispose des fonds ou valeurs nécessaires à l'achat ou d'un crédit confirmé. Pour l'appréciation du montant du financement ainsi exigé, il est tenu compte du montant du prix des ventes conclues sous la seule condition suspensive de la justification de ce financement dans les six mois suivant l'achèvement des fondations.

En l'espèce, Maître [Y] a reçu le 31 janvier 2011, soit dans le délai contractuellement prévu de six mois à compter du 8 novembre 2010, la déclaration de la SAS Résidence et Patrimoine suivant laquelle elle était en mesure, au vu des ventes déjà conclues, de justifier de ce qu'elle disposait du financement nécessaire à la garantie d'achèvement (458450 euros), soit plus de 75 % du prix de vente de l'immeuble (ce qui correspondait à 452587,50 euros).

Il était par ailleurs justifié par attestation du 14 janvier 2011 de Monsieur [I], architecte, de l'achèvement des fondations du bâtiment D.

Madame [E] soutient pourtant que les conditions légales exigées pour constituer une garantie intrinsèque ne sont pas réunies au motif que tous les actes de vente ont été passés le 31 janvier 2011.

Cependant, cette concomitance des ventes est indifférente dès lors que la condition tenant aux 75 % du prix de vente de l'immeuble était effectivement remplie lorsque l'acte authentique attestant de la garantie financière de la SAS Résidence et Patrimoine a été établi.

Madame [E] fait encore valoir que le seuil de 75 % n'a pas été atteint puisque, l'opération portant sur 20 logements constitués en 5 bâtiments, il fallait que 15 logements soient vendus au moment de la vente litigieuse, alors que seulement 12 l'étaient. Elle s'oppose au raisonnement 'par bâtiment' adopté par le notaire en arguant d'une interdépendance de ces bâtiments.

Toutefois, il est expressément mentionné en page 32 de l'acte de vente : 'Il est ici rappelé que la présente vente ne deviendra définitive et donc le prix ne sera exigible qu'après réalisation de la condition suspensive ci-dessus stipulée en première partie. Qu'eu égard à l'autonomie structurelle et financière de chacun des cinq bâtiments de l'ensemble, chaque immeuble sera considéré comme un programme autonome au regard des conditions de la garantie suscitée'. Il résulte de ces stipulations contractuelles que le seuil de 75 % doit être apprécié au regard du seul bâtiment D dans lequel se situe le bien acquis par Madame [E]. Cette condition est donc remplie.

En outre, la SELARL Choné & Associés rétorque que la construction de chaque bâtiment est constitutive d'un programme autonome au sens de l'article R. 261-18 du code de la construction et de l'habitation puisque l'opération portait sur la construction de bâtiments distincts, chacun d'eux disposant de ses propres fondations, de sa propre structure, réunissant ainsi toutes les conditions d'habitabilité et ayant également une autonomie de financement. Concernant les VRD dont les réseaux d'amenée d'eau et d'électricité, les pièces produites par Madame [E] n'établissent pas qu'ils seraient communs aux différents bâtiments.

En conséquence, ce moyen présenté par Madame [E] ne sera pas davantage retenu.

Madame [E] expose qu'en vertu des stipulations contractuelles, il incombait au notaire de lui adresser une expédition de l'acte authentique dans lequel il était justifié de la levée de la condition suspensive par une déclaration de la société venderesse devant le notaire. Elle ajoute que les stipulations contractuelles prévalent sur les dispositions légales et que Maître [Y] ne peut donc se contenter de faire valoir que cet acte était disponible en son étude.

Par ailleurs, elle relève que la stipulation prévoyant en page 7 du contrat 'une expédition [de la justification] en sera adressée à l'acquéreur' et celle en page 32 'le vendeur notifiera avec le premier appel de fonds la justification de la réalisation de la condition suspensive' présentent une contrariété engageant la responsabilité de Maître [Y] en sa qualité de rédacteur de l'acte.

Cependant, il est tout d'abord relevé que la réalisation de la condition suspensive résulte du fait que les conditions en sont réunies, et non de l'envoi à l'acquéreur de l'expédition de l'acte authentique dans lequel il est justifié de la levée de cette condition.

En outre, même en considérant qu'il appartenait au notaire d'adresser à l'acquéreur cette expédition de l'acte authentique, Madame [E] n'explique pas et démontre moins encore en quoi cette omission présenterait un quelconque lien de causalité avec son préjudice. Il en va de même de la contradiction alléguée entre les stipulations contractuelles figurant en pages 7 et 32.

En conséquence, la responsabilité du notaire ne peut être engagée à cet égard.

Madame [E] reproche au notaire d'avoir manqué à son devoir de conseil concernant la garantie intrinsèque. Il est rappelé à ce sujet que le devoir de conseil du notaire ne peut porter sur l'opportunité économique du contrat. Le notaire ne peut davantage être tenu pour responsable de l'absence d'exécution de ses obligations par le vendeur, dès lors que les conditions juridiques des garanties offertes étaient réunies et que ces garanties étaient juridiquement efficaces.

Tout d'abord, le notaire a indiqué dans l'acte de vente la teneur de la garantie en reproduisant en pages 31 et 32 les dispositions des articles R. 261-18, b et R. 261-20 du code de la construction et de l'habitation.

En outre, il est rappelé que la garantie intrinsèque était légale au moment de la souscription du contrat et que le notaire n'était donc nullement tenu de la déconseiller par principe. La garantie intrinsèque offerte aux acquéreurs étant efficace juridiquement, il n'appartenait pas à Maître [Y] de conseiller le choix d'une garantie extrinsèque, dès lors que seule une garantie intrinsèque était proposée par le vendeur. Pour la même raison, il n'appartenait pas davantage à Maître [Y] de présenter à Madame [E] une comparaison entre ces deux garanties. Comme l'expose la SELARL Choné & Associés, le choix de la garantie intrinsèque s'est fait au détriment d'une autre garantie pour des raisons fiscales et ce choix était en rapport avec la détermination du prix de vente, une garantie extrinsèque ayant un coût. Ainsi, même à supposer que Maître [Y] ait conseillé à Madame [E] d'obtenir une garantie extrinsèque, l'appelante ne démontre pas qu'elle aurait décidé de payer un supplément de coût, qu'elle aurait demandé cette garantie à la SAS Résidence et Patrimoine, que cette dernière aurait accepté de la fournir et pu l'obtenir. Enfin, Madame [E] ne prouve pas davantage, en cas de refus ou d'impossibilité pour la SAS Résidence et Patrimoine de lui fournir cette garantie extrinsèque, qu'elle aurait renoncé à l'acquisition en rompant les liens contractuels.

Aucun manquement du notaire ne peut donc être retenu à ce sujet.

Madame [E] fait valoir que la SAS Résidence et Patrimoine avait une existence récente, qu'elle n'était pas 'connue' localement puisqu'ayant son siège social à [Localité 8] et qu'elle avait changé trois fois de dirigeant entre 2008 et 2009. Elle souligne qu'un de ses principaux actionnaires était Monsieur [F] [G], connu et condamné pour des infractions pénales. Ainsi, elle considère que le notaire aurait dû l'informer des risques inhérents à contracter avec une telle société, sans se contenter de reproduire dans l'acte les mentions selon lesquelles l'acheteur reconnaît être averti de la teneur des garanties.

Cependant, il incombe à Madame [E] de démontrer que, au jour de la signature de l'acte authentique, Maître [Y] disposait d'informations relatives à des risques accrus d'échec du programme. Or, la SELARL Choné & Associés rétorque à bon droit que le notaire n'est pas tenu d'une obligation d'auditer les entreprises, parties aux actes qu'il reçoit, et que l'existence récente d'une société, des changements de dirigeants et le lieu d'implantation du siège social ne permettent pas de porter une appréciation sérieuse sur sa santé financière et sa capacité à poursuivre les travaux. En l'espèce, aucun élément du dossier ne permet de considérer que la SAS Résidence et Patrimoine présentait des fragilités particulières au moment de la vente en 2011, ni que le notaire aurait eu connaissance à cette époque des délits ultérieurement reprochés à l'un de ses dirigeants.

En conséquence, ces griefs ne peuvent être retenus.

Madame [E] fait également valoir que Maître [Y] n'a pas produit de justificatifs relatifs à l'ouverture du compte centralisateur et à ses modalités de mise en 'uvre, alors que ces obligations, bien que non prévues alors par la loi, étaient inscrites dans le contrat.

Elle ajoute que, bien que l'acte notarié stipule en page 9 que toutes les sommes devaient être versées via la comptabilité du notaire, tous les appels de fonds qu'elle a reçus émanaient directement de la SAS Résidence et Patrimoine, à laquelle elle a réglé les sommes dues. Dès lors, elle considère que Maître [Y] a eu un comportement fautif en ne vérifiant pas si les fonds transitaient par sa comptabilité.

Cependant, Madame [E] n'explique pas quel pourrait être le lien entre cette modalité de paiement -hors compte centralisateur et hors comptabilité du notaire- et son préjudice. Il n'est en effet pas établi que l'un des intervenants à l'opération de construction aurait procédé à des appels de fonds sans lien avec la réalisation progressive de l'ouvrage et ces manquements du notaire ne présentent pas de lien de causalité avec l'absence d'achèvement des travaux.

Ces moyens ne seront donc pas retenus.

En outre, Madame [E] reproche à Maître [Y] de ne pas avoir prévu dans l'acte de vente une clause pénale à la charge du vendeur en cas de retard de livraison alors même qu'il s'agit d'une clause classique dans ce type de contrat qu'il aurait dû insérer afin de protéger ses intérêts.

Mais tout d'abord, une clause pénale n'est destinée qu'à sanctionner de façon forfaitaire le manquement d'une partie à ses obligations. L'absence de clause pénale dans un contrat n'empêche nullement une partie de solliciter l'allocation de dommages et intérêts en cas d'inexécution de ses obligations par son cocontractant.

En conséquence, le fait que Maître [Y] n'ait pas inséré de clause pénale dans l'acte de vente ne constitue pas en soi une faute.

Ensuite, une clause pénale ne présente aucune garantie quant à l'exécution effective des travaux. Enfin, en cas d'insolvabilité du vendeur comme en l'espèce, l'absence de clause pénale est sans conséquence, puisqu'une partie qui n'est pas en capacité financière de restituer le prix versé ou de payer des dommages et intérêts ne pourra pas davantage s'acquitter du montant prévu par la clause pénale.

Dès lors, même à supposer que l'absence de clause pénale dans le contrat pourrait constituer une faute, elle ne présenterait pas de lien de causalité avec le préjudice de Madame [E].

Compte tenu de l'ensemble des développements qui précèdent, Madame [E] ne rapporte pas la preuve d'une faute du notaire présentant un lien de causalité certain et direct avec le préjudice qu'elle allègue.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes à l'encontre du notaire.

Enfin, il n'appartient pas à la cour de statuer sur les demandes tendant à ce qu'il soit 'dit que', 'jugé que', 'constaté que' ou 'donné acte que' qui ne sont pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile.

SUR LES DÉPENS ET L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

Madame [E] succombant dans son recours, le jugement sera confirmé en ce qu'il l'a condamnée aux dépens dont distraction au profit de Maître [B] [M], ainsi qu'à payer à la SCP Choné-Maninetti-Bernecoli-François-Choné, notaires à [Localité 10], la somme de 1500 euros au titre des frais de défense.

Y ajoutant, Madame [E] sera condamnée aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Cyrille Gauthier, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Madame [E] sera déboutée de sa demande présentée au titre de l'article 700 du code de procédure civile et elle sera condamnée sur ce même fondement à payer la somme de 2000 euros à la SELARL Choné & Associés pour la procédure d'appel.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR, statuant par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,

Déclare irrecevables les demandes de Madame [C] [E] épouse [X] tendant à ce que soit prononcée la nullité du contrat de vente ;

Confirme en toutes ses dispositions contestées le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Épinal le 30 juin 2021 ;

Y ajoutant,

Condamne Madame [C] [E] épouse [X] à payer à la SELARL Choné & Associés la somme de 2000 euros (DEUX MILLE EUROS) au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel ;

Déboute Madame [C] [E] épouse [X] de sa demande formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [C] [E] épouse [X] aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Cyrille Gauthier, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur FIRON, Conseiller, en remplacement de Madame CUNIN-WEBER, Présidente de la première chambre civile de la Cour d'Appel de NANCY, régulièrement empêchée, et par Madame PERRIN, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Signé : C. PERRIN.- Signé : J.L.FIRON.-

Minute en quatorze pages.