RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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COUR D'APPEL DE NANCY
DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE
ARRÊT N° /23 DU 29 JUIN 2023
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 22/00627 - N° Portalis DBVR-V-B7G-E6DF
Décision déférée à la Cour :
Jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NANCY, R.G. n° 21/00485, en date du 25 février 2022,
APPELANTE :
Société BATIGERE GRAND EST,
venant aux droits de la SA BATIGERE, SA immatriculée au registre de commerce et des sociétés de NANCY sous le numéro 645 520 164 dont le siège social est situé [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son représentant légal pour ce domicilié audit siège
Représentée par Me Marie-laurence FOLMER, avocat au barreau de NANCY
INTIMÉE :
Monsieur [W] [T],
né le [Date naissance 2] 1986 à [Localité 5], domicilié [Adresse 4]
défaillante et n'ayant pas constitué avocat bien que la déclaration d'appel contenant dénonciation de conclusions lui ait été régulièrement signifiée à étude par acte de Me [H] [L], huissier de justice à [Localité 5] en date du 26 avril 2022
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 01 Juin 2023, en audience publique devant la Cour composée de :
Monsieur Francis MARTIN, président de chambre,
Madame Nathalie ABEL, conseillère, chargée du rapport
Madame Fabienne GIRARDOT, conseillère,
qui en ont délibéré ;
Greffier, lors des débats : Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET ;
A l'issue des débats, le président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 29 Juin 2023, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
ARRÊT : défaut, rendu par mise à disposition publique au greffe le 29 Juin 2023, par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, conformément à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;
signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier ;
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Copie exécutoire délivrée le à
Copie délivrée le à
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EXPOSE DU LITIGE
La société d'habitations à loyer modéré Batigère a donné a bail à M. [W] [T] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 6] par contrat du 3 mai 2018, pour un loyer mensuel de 309,74 euros et 180,20 euros de provisions sur charges.
Le 5 février 2021 la société Batigère a fait signifier à M. [T] un commandement de payer, visant la clause résolutoire, pour la somme en principal de 226,96 euros.
Par jugement du 25 février 2022, le tribunal judiciaire de Nancy a :
- débouté la société Batigère de sa demande aux fins de voir constater la résiliation par acquisition de la clause résolutoire du bail,
- débouté la société Batigère de sa demande aux fins de voir prononcer judiciairement la résiliation du bail,
- condamné M. [T] à verser à la société Batigère la somme de 2 388,45 euros (décompte arrêté au 12 novembre 2021), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement,
- dit que la société Batigère pourra demander le remboursement des charges restées impayées, après régularisation au vu des avances sur charges payées et sur production des justificatifs,
- condamné M. [T] à verser à la société Batigère une somme de 50 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [T] aux dépens.
Par déclaration enregistrée le 15 mars 2022, la société Batigère a interjeté appel du jugement précité, en toutes ses dispositions.
Par conclusions déposées le 3 avril 2023, la société Batigère demande à la cour de :
- infirmer le jugement en ce qu'il :
- l'a déboutée de sa demande aux fins de voir prononcer judiciairement la résiliation du bail,
- condamné M. [T] à lui verser la somme de 2 388,45 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement,
- dit qu'elle pourra demander le remboursement des charges restées impayées, après régularisation au vu des avances sur charges payées et sur production des justificatifs,
- condamné M. [T] à lui payer la somme de 50 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [T] aux dépens,
Statuant à nouveau :
- prononcer la résiliation du bail souscrit par M. [T] auprès de la société Batigère aux droits de laquelle vient la société Batigère Grand-Est,
- ordonner en conséquence l'expulsion de M. [T] et de tous occupants de son chef à l'expiration du délai de deux mois qui suivra la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux,
- dire que passé ce délai, il pourra être expulsé au besoin avec l'aide de la force publique,
- condamner M. [T] à payer à la société Batigère les sommes suivantes :
- 6 825,66 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte actualisé au 31 mars 2023,
- les loyers et charges du 31 mars 2023, date du décompte actualisé, au jour de l'arrêt à intervenir soit mensuellement 568,12 euros,
- une indemnité d'occupation mensuelle augmentée de la provision pour charges récupérables, soit mensuellement 568,12 euros pour l'occupation du logement du jour de l'arrêt à intervenir jusqu'au départ effectif des locaux concernés,
- dire cette indemnité d'occupation et ce loyer seront revalorisés à proportion des majorations des loyers ESH (ex HLM) décidées par le conseil d'administration en application de l'article R442-1 du code de la construction et de l'habitat pour l'immeuble dans lequel est situé le logement de la défenderesse et à chaque fois que la législation l'autorisera,
- condamner M. [T] à payer à la société Batigère la somme de 220 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance et 500 euros au titre de la procédure d'appel ainsi que les entiers dépens de première instance et d'appel en ce compris les frais de commandement rappelant la clause résolutoire, les assignations.
L'intimé n'a pas constitué avocat. L'appelante lui a régulièrement signifié sa déclaration d'appel et ses conclusions conformément aux dispositions de l'article 658 du code de procédure civile le 26 avril 2022.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 avril 2023.
MOTIFS
Il convient à titre liminaire de relever le caractère définitif des dispositions du jugement ayant débouté la société Batigère de sa demande de voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, dispositions qui ne sont pas visées par l'appel interjeté et qui seront en conséquence confirmées.
Sur le prononcé de la résiliation
Il ressort des dispositions combinées des articles 1224 et 1227 du code civil que la résolution d'un contrat peut être demandée en justice en cas d'inexécution suffisamment grave d'une obligation.
Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Le paiement du loyer et des charges aux termes convenus est une obligation essentielle du contrat de location et le défaut de paiement, pendant plusieurs mois, caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.
Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l'espèce, le premier juge a débouté la société Batigère de sa demande aux fins de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail en relevant qu'à la date de l'audience de première instance, les impayés locatifs de M. [T] ne constituaient pas un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail pour justifier le prononcé de sa résiliation.
La société Batigère verse au débat un décompte arrêté au 31 mars 2023 faisant ressortir une dette locative d'un montant de 6 825,66 euros. Les impayés locatifs de M. [T] n'ont ainsi fait que s'accroître depuis la date de délivrance du commandement de payer le 5 février 2021 où ils s'élevaient à un montant de 226,96 euros pour s'élever à la date du prononcé du jugement de première instance à un montant de 2 388,45 euros selon décompte arrêté au 12 novembre 2021.
M. [T], qui est non comparant, ne justifie aucunement s'être acquitté de sa dette locative, de sorte que le décompte produit par le bailleur doit être regardé comme juste.
Ce manquement caractérisé et grave de M. [T] à son obligation essentielle de locataire, de s'acquitter aux termes convenus du loyer et des charges, justifie de prononcer la résiliation du bail.
Il en ressort que la société Batigère est bien fondée à solliciter :
- le prononcé de la résiliation du bail et l'expulsion de M. [T] ;
- la condamnation de M. [T] à lui payer la somme de 6 825,66 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte actualisé au 31 mars 2023 ainsi qu'une indemnité d'occupation mensuelle augmentée de la provision pour charges récupérables, soit mensuellement la somme de 568,12 euros à compter du 1er avril 2023 et jusqu'à son départ effectif des lieux loués.
Il convient en conséquence d'infirmer le jugement de ses dispositions contraires.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Compte tenu de l'issue du litige, M. [T] sera condamné aux entiers dépens. Concernant l'application de l'article 700 du code de procédure civile, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. [T] au paiement d'une somme de 50 euros et de le condamner à ce titre à hauteur d'appel à payer à la société Batigère une somme de 500 euros.
PAR CES MOTIFS :
LA COUR, statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut prononcé par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Confirme le jugement uniquement en ce qu'il a :
- débouté la société Batigère de sa demande aux fins de voir constater la résiliation par acquisition de la clause résolutoire du bail signé le 3 mai 2018 avec M. [T] ;
- condamné M. [T] aux dépens ainsi qu'à devoir payer à la société Batigère la somme de 50 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
L'infirme pour le surplus et, statuant à nouveau :
Prononce la résiliation du bail souscrit par M. [T] le 3 mai 2018 auprès de la société Batigère aux droits de laquelle vient la société Batigère Grand Est ;
Ordonne en conséquence l'expulsion de M. [T] et de tous occupants de son chef à l'expiration du délai de deux mois qui suivra la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux ; Dit que passé ce délai M. [T] pourra être expulsé au besoin avec l'aide de la force publique ;
Condamne M. [T] à payer à la société Batigère la somme de 6 825,66 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 31 mars 2023 ;
Condamne M. [T] à payer à la société Batigère une indemnité d'occupation mensuelle augmentée de la provision pour charges récupérables, soit mensuellement 568,12 euros, à compter du 1er avril 2023 et jusqu'au départ effectif des locaux concernés ;
Dit que cette indemnité d'occupation sera revalorisée à proportion de la majoration des loyers ESH décidée par le conseil d'administration en application de l'article R 442-1 du code de la construction et de l'habitat pour l'immeuble dans lequel est situé le logement de la bailleresse et à chaque fois que la législation l'autorisera ;
Condamne M. [T] à payer à la société Batigère la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne M. [T] aux entiers dépens ;
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre à la Cour d'Appel de NANCY, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
Minute en six pages.
