RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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COUR D'APPEL DE NANCY
DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE
ARRÊT N° /23 DU 29 JUIN 2023
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 22/00153 - N° Portalis DBVR-V-B7G-E47Y
Décision déférée à la Cour :
Jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'EPINAL, R.G. n° 20/000624, en date du 16 décembre 2021,
APPELANT :
Monsieur [T] [E]
né le [Date naissance 1] 1969 à [Localité 4], domicilié [Adresse 5]
Représenté par Me Hélène STROHMANN, avocat au barreau de NANCY
INTIMÉE :
La S.C.I. LES HIBISCUS,
Société civile immobilière dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal domicilié [Adresse 2]
Représentée par Me Cyrille GAUTHIER de la SCP GAUTHIER, avocat au barreau d'EPINAL
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 01 Juin 2023, en audience publique devant la Cour composée de :
Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, chargé du rapport,
Madame Nathalie ABEL, conseillère,
Madame Fabienne GIRARDOT, conseillère,
qui en ont délibéré ;
Greffier, lors des débats : Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET ;
A l'issue des débats, le président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 29 Juin 2023, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 29 Juin 2023, par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, conformément à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;
signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier ;
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Copie exécutoire délivrée le à
Copie délivrée le à
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EXPOSE DU LITIGE
Suivant un contrat de bail du 1er février 2017, la SCI Les Hibiscus a loué à M. [T] [E] une maison d'habitation située [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 750 euros, charges comprises. Ce bail est venu remplacer un précédent bail conclu en 2012 entre les mêmes parties, lui-même faisant suite à un bail de 2011 conclu entre la SCI Les Hibiscus et Mme [F] [U] qui était alors la compagne de M. [T] [E].
Selon les requêtes déposées au greffe les 16 novembre 2020 et 25 janvier 2021, M. [E] a sollicité la réduction du montant de son loyer. Au soutien de cette demande, il exposait que la surface habitable de la maison louée inscrite dans le bail, soit 150m², était supérieure à celle indiquée sur le diagnostic de performance énergétique, soit 104,9m². Par les mêmes actes, il a fait opposition aux commandements de payer qui lui avaient été délivrés les 12 novembre 2020 et 12 janvier 2021 par la bailleresse.
Par acte d'huissier de justice en date du 12 avril 2021, la SCI Les Hibiscus a fait assigner M. [T] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Epinal en résiliation du bail et expulsion des occupants de la maison, ainsi qu'en paiement des loyers impayés et en fixation d'une indemnité d'occupation.
L'ensemble de ces procédures ont été jointes.
Par jugement du 16 décembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Epinal a :
- constaté la caducité des demandes de M. [E],
- déclaré irrecevable la note en délibéré de M. [E],
- constaté la résiliation du bail conclu le 1er février 2017 entre M. [E] et la SCI Les Hibiscus portant sur le logement situé [Adresse 3], à compter du 3 décembre 2020,
- dit qu'à défaut pour M. [E] d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsé dans tel garde meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur, conformément aux dispositions de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution,
- débouté la SCI Les Hibiscus de sa demande tendant à la suppression ou à la réduction du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux,
- condamné M. [E] à payer à la SCI Les Hibiscus la somme de 2 417,37 euros correspondant aux arriérés de loyers et charges impayés arrêtés au 31 janvier 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,
- condamné M. [E] à payer la somme de 8 317,37 euros à la SCI Les Hibiscus au titre de la sous-location non autorisée,
- condamné M. [E] à payer à la SCI Les Hibiscus une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant mensuel du loyer et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, soit 750 euros à compter du 1er février 2021, et ce jusqu'à libération effective des lieux,
- dit que cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer initial et que le bailleur pourra procéder à la régularisation des charges au sens de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 sur production des justificatifs,
- débouté la SCI Les Hibiscus de sa demande en paiement de dommages et intérêts,
- dit que la présente décision sera notifiée à M. le Préfet des Vosges en application des dispositions de l'article R.412-2 du code de la construction et de l'habitation,
- condamné M. [E] à payer à la SCI Les Hibiscus la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 2 novembre 2020 et l'assignation.
Par déclaration enregistrée le 20 janvier 2022, M. [E] a interjeté appel du jugement précité, en toutes ses dispositions.
Par conclusions déposées le 20 avril 2022, M. [E] demande à la cour de :
- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Epinal du 16 décembre 2021,
- prononcer la nullité des commandements de payer délivrés les 3 décembre 2020 et 12 janvier 2021,
- débouter la SCI Les Hibiscus de l'intégralité de ses demandes à l'encontre de M. [E],
A titre subsidiaire,
- suspendre les effets de la clause résolutoire et autoriser M. [E] à se libérer d'un éventuel arriéré de loyer sur 36 mois,
- condamner reconventionnellement la SCI Les Hibiscus à verser à M. [E] la somme de 12 600 euros au titre de la réduction des loyers,
- condamner la SCI Les Hibiscus à verser à M. [E] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée
- condamner la SCI Les Hibiscus à verser à M. [E] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la SCI Les Hibiscus aux entiers dépens de première instance et d'appel.
A l'appui de son appel, M. [T] [E] expose notamment :
- qu'il a réalisé d'importants travaux d'isolation dans cette maison dont il est locataire depuis le 1er février 2012,
- qu'il a sollicité l'autorisation de payer le loyer d'octobre 2020 de façon fractionnée, mais n'a reçu aucune réponse de son bailleur,
- qu'il a réglé les causes des commandements de payer et a justifié de son assurance dans les délais impartis,
- qu'il a fait opposition à ces deux commandements et a sollicité la réduction du loyer, la surface indiquée au bail (150 m²) ne correspondant pas à celle indiquée sur le diagnostic de performance énergétique (104,90 m²),
- que le juge des contentieux de la protection ne pouvait, en application de l'article 649 du code de procédure civile, déclarer d'office ses demandes caduques,
- que la SCI Les Hibiscus était informée de la sous-location qu'il pratiquait, laquelle était la contre-partie des travaux d'isolation qu'il a réalisés et de l'augmentation du loyer de 2017,
- que les commandements que la SCI Les Hibiscus lui a fait signifier sont nuls, car l'adresse du siège social de la SCI qui y figure est erronée,
- que la procédure engagée par la SCI à son encontre est abusive.
Par conclusions déposées le 21 février 2023, la SCI Les Hibiscus demande à la cour de :
- débouter M. [E] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions,
- déclarer la SCI Les Hibiscus recevable et bien fondée en ses demandes,
- confirmer en tout point le jugement rendu le 16 décembre 2021,
- condamner M. [E] à payer à la SCI Les Hibiscus la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. [E] aux entiers frais et dépens.
La SCI Les Hibiscus fait valoir notamment :
- que la demande de réduction de loyer formée par M. [T] [E] a été déclarée caduque par le juge des contentieux de la protection, de sorte qu'il ne peut former à nouveau cette demande à hauteur d'appel sans se heurter à l'irrecevabilité de l'article 564 du code de procédure civile,
- qu'un commandement a été délivré à M. [T] [E] le 2 novembre 2020, puis le 12 janvier 2021, d'avoir à justifier de son assurance, ce qu'il n'a pas fait, de sorte que c'est à juste titre que le tribunal a pu constater que le bail était résilié en vertu de la clause résolutoire,
- que si l'adresse du siège social de la SCI indiquée sur les commandements est erronée, cette erreur n'a causé aucun grief à M. [T] [E], qui ne peut donc se prévaloir d'aucune nullité,
- que M. [T] [E] a transformé le garage en studio et a créé une piscine sans l'autorisation du bailleur et en faisant fi des règles de construction,
- que M. [T] [E] a sous-loué, via la plate-forme Airbnb, le studio qu'il a créé dans le garage, sans jamais demander l'autorisation du bailleur,
- qu'il a ainsi réalisé 139 réservations pour 8 317,73 euros, gains qu'elle est en droit de lui réclamer, s'agissant des fruits produits par son bien.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la recevabilité de la demande de réduction de loyer
L'article 468 du code de procédure civile dispose que si, sans motif légitime, le demandeur ne comparaît pas, le juge peut d'office déclarer la citation caduque.
En l'espèce, il ressort du jugement déféré que M. [T] [E] a saisi le juge des contentieux de la protection de demandes de réduction du loyer, mais qu'il n'a pas comparu et n'était pas représenté aux audiences auxquelles l'affaire a été appelée.
M. [T] [E] soutient qu'il aurait comparu lors du premier appel de l'affaire devant le tribunal, mais cela ne ressort ni de la lecture du jugement, ni d'aucune des pièces du dossier.
M. [T] [E] n'a fait valoir aucun motif légitime pour excuser son absence ou sa non-représentation aux audiences. Aussi le juge des contentieux de la protection a-t-il fait un usage régulier des pouvoirs que lui donne le code de procédure civile en déclarant caduques les demandes de réduction du loyer que lui avait faites M. [T] [E].
La caducité entraîne la disparition rétroactive de l'acte déclaré caduc.
La demande en réduction de loyer formée en première instance étant censée n'avoir jamais existé du fait de la caducité, la réitération de cette demande de réduction du loyer en cause d'appel apparaît comme étant nouvelle et doit donc, de ce fait, en application de l'article 564 du code de procédure civile, être déclarée irrecevable.
Sur la résiliation du bail et le paiement des loyers
1°/ La validité des commandements :
L'article 648 du code de procédure civile dispose que tout acte d'huissier doit indiquer, si le requérant est une personne morale, sa forme, sa dénomination, son siège social et l'organe qui la représente légalement.
La nullité pour omission de l'une de ces mentions n'est encourue que si le destinataire établit que le vice lui cause un grief.
En l'espèce, il n'est pas contesté par la SCI Les Hibiscus que l'adresse de son siège social indiquée sur les commandements des 2 novembre 2020 et 12 janvier 2021 est erronée, puisque la véritable adresse n'est pas située à Lorgues (83) comme indiqué sur les deux commandements, mais à Saint-Barthélémy (97).
Toutefois, toutes les autres indications désignant la SCI Les Hibiscus étant exactes, M. [T] [E] n'établit pas le grief qu'a pu lui causer cette erreur dans l'adresse du siège social (il n'évoque même pas l'existence d'un grief).
Ces deux commandements ne sont donc pas nuls et ils ont pu produire leur plein effet.
2°/ L'effet des commandements :
Il n'est pas contesté que M. [T] [E] a réglé les causes des commandements de payer. En revanche, la SCI Les Hibiscus lui reproche de ne pas avoir justifié de son assurance dans le délai d'un mois qui lui était imparti.
En effet, suite au commandement du 2 novembre 2020 lui demandant de justifier d'une assurance contre les risques locatifs, M. [T] [E] a adressé le 1er décembre 2020 à l'huissier de justice instrumentaire une attestation d'assurance pour la période du 30 novembre au 31 décembre 2020, soit pour une période postérieure au commandement et non pas pour la période concomitante (rien, en l'état du dossier ne vient établir qu'il était bien assuré à la date du 2 novembre 2020).
De même, suite au commandement du 12 janvier 2021, M. [T] [E] a adressé le 10 février 2021 à l'huissier de justice instrumentaire une attestation d'assurance pour la période du 9 février au 31 décembre 2021, mais pas pour le mois de janvier 2021.
Par conséquent, M. [T] [E] n'a pas justifié être assuré contre les risques locatifs aux dates des commandements qui lui ont été signifiés les 2 novembre 2020 et 12 janvier 2021.
Il y a donc lieu de faire application de la clause résolutoire du contrat de bail, sans pouvoir en suspendre les effets comme le réclame M. [T] [E].
Concernant les loyers impayés, la SCI Les Hibiscus ne produit aucun décompte, alors qu'il lui appartient d'établir le montant de sa créance. Elle ne consacre d'ailleurs aucun développement aux impayés de loyer à hauteur d'appel. Dès lors, elle sera déboutée de ce chef de demande. Le jugement déféré sera infirmé sur ce seul point.
Sur le remboursement des revenus tirés de la sous-location
Sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire.
En l'espèce, M. [T] [E] ne conteste pas avoir sous-loué le studio qu'il a créé dans le garage de la maison, affirmant que le bailleur était 'parfaitement informé' de cette sous-location.
Toutefois, pour qu'elle soit légale, il ne suffit pas que le bailleur soit informé de la sous-location, il faut qu'elle ait été autorisée par lui. Or, bien loin d'avoir autorisé cette sous-location, la SCI Les Hibiscus a adressé à M. [T] [E] le 16 mars 2021 une sommation d'avoir à cesser toute sous-location dans les lieux loués. M. [T] [E] ne produit d'ailleurs pas le moindre élément susceptible de faire présumer un consentement de la SCI Les Hibiscus à cette sous-location ou, à plus forte raison, d'accréditer qu'elle y aurait consenti en contre-partie des travaux effectués dans les lieux ou d'une augmentation du loyer.
Par conséquent, à défaut d'autorisation donnée par le bailleur, M. [T] [E] doit rembourser les sous-loyers qu'il a perçus.
La SCI Les Hibiscus produit la liste des sous-locations telles qu'elles résultent de la consultation de la plate-forme 'Airbnb', soit une somme de sous-loyers de 8 317,73 euros. Aussi le jugement déféré sera-t-il confirmé en ce qu'il a condamné M. [T] [E] au remboursement de cette somme.
Sur les dommages et intérêts pour procédure abusive
Agir en justice est un droit, lequel ne dégénère en abus que s'il est prouvé que l'auteur de l'action a agi de mauvaise foi ou a commis une erreur grossière équipollente au dol.
Or, en l'espèce, la SCI Les Hibiscus obtient gain de cause sur la plupart de ses demandes et ne peut donc se voir reprocher ni mauvaise foi, ni erreur équipollente au dol.
M. [T] [E] reproche en outre à la gérante de la SCI bailleresse d'avoir commis une violation de domicile le 29 octobre 2020. Mais il ressort pourtant des propres déclarations de M. [T] [E] que Mme [V] (gérante de la SCI) et son compagnon sont entrés dans la maison louée avec l'autorisation expresse de la mère du locataire présente dans les lieux, ce qui exclut la qualification de violation de domicile. M. [T] [E] s'est d'ailleurs bien gardé de porter plainte pour ces faits.
M. [T] [E] sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts pour procédure (ou attitude) abusive.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
M. [T] [E], qui est la partie perdante, supportera les dépens de première instance et d'appel et il sera débouté de sa demande de remboursement de ses frais de justice irrépétibles. En outre, il est équitable qu'il soit condamné à payer à la SCI Les Hibiscus la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile (en sus de celle de 500 euros déjà allouée par le tribunal).
PAR CES MOTIFS :
LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
DECLARE irrecevables la demande M. [T] [E] en réduction du loyer et la demande subséquente en remboursement de loyer à hauteur de 12 600 euros,
INFIRME le jugement déféré en ce qu'il a condamné M. [T] [E] à payer à la SCI Les Hibiscus la somme de 2 417,37 euros au titre de l'arriéré locatif et, statuant à nouveau,
DEBOUTE la SCI Les Hibiscus de sa demande en paiement au titre de l'arriéré locatif de 2 417,37 euros arrêté au 31 janvier 2021,
CONFIRME le jugement déféré pour le surplus,
Y ajoutant,
DEBOUTE M. [T] [E] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,
DEBOUTE M. [T] [E] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE M. [T] [E] à payer à la SCI Les Hibiscus la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE M. [T] [E] aux dépens d'appel.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre à la Cour d'Appel de NANCY, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
Minute en huit pages.
