RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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COUR D'APPEL DE NANCY
Première Chambre Civile
ARRÊT N° /2023 DU 19 JUIN 2023
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/01253 - N° Portalis DBVR-V-B7G-E7P3
Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal judiciaire de NANCY,
R.G.n°19/01956, en date du 13 avril 2022,
APPELANTE :
CAISSE DE CREDIT MUTUEL [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal pour ce domicilié au siège social, sis [Adresse 2]
Représentée par Me Clarisse MOUTON de la SELARL LEINSTER WISNIEWSKI MOUTON LAGARRIGUE, avocat au barreau de NANCY
INTIMÉS :
Monsieur [M] [S]
né le 18 novembre 1969 à [Localité 3] (54)
domicilié [Adresse 1]
Non représenté, bien que la déclaration d'appel lui ait été régulièrement signifiée par acte de Me [G] [H], Huissier de justice à [Localité 4], en date du 21 juillet 2022, transformé en procès-verbal de recherches infructueuses
Madame [D] [I]
née le 1er décembre 1978 à [Localité 7] (ALGERIE)
domiciliée [Adresse 1]
Non représentée, bien que la déclaration d'appel lui ait été régulièrement signifiée par acte de Me [G] [H], Huissier de justice à [Localité 4], en date du 21 juillet 2022, transformé en procès-verbal de recherches infructueuses
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 11 Avril 2023, en audience publique devant la Cour composée de :
Madame Nathalie CUNIN-WEBER, Président de Chambre,
Monsieur Jean-Louis FIRON, Conseiller, chargé du rapport,
Madame Mélina BUQUANT, Conseiller,
qui en ont délibéré ;
Greffier, lors des débats : Madame Céline PERRIN ;
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Copie exécutoire délivrée le à
Copie délivrée le à
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A l'issue des débats, le Président a annoncé que l'arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe le 19 Juin 2023, en application de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
ARRÊT : défaut, rendu par mise à disposition publique au greffe le 19 Juin 2023, par Madame PERRIN, Greffier, conformément à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;
signé par Madame CUNIN-WEBER, Président, et par Madame PERRIN, Greffier ;
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 11 juillet 2018 établi par l'agence Logia, mandataire des vendeurs, un compromis de vente a été conclu entre Monsieur [J] [W] et Madame [U] [V], vendeurs, et Monsieur [M] [S] et Madame [D] [I], acquéreurs, portant sur un appartement à usage d'habitation situé à [Adresse 5], moyennant le prix de 577000 euros, outre des frais d'acte estimés à 40000 euros.
La vente était conclue notamment sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt par les acquéreurs d'un montant de 500000 euros, remboursable sur une durée maximale de 25 ans au taux maximal de 2,5 %, le financement du surplus de 117000 euros étant réalisé à l'aide de leurs deniers personnels.
La réitération de la vente par acte authentique devant Maître [E], notaire à [Localité 4], fixée au 15 octobre 2018, n'a pas eu lieu.
Par acte d'huissier en date du 7 juin 2019, Monsieur [W] et Madame [V] ont fait assigner Monsieur [S] et Madame [I] devant le tribunal de grande instance de Nancy en paiement de la clause pénale stipulée au compromis.
Par acte d'huissier en date du 14 février 2020, Monsieur [S] et Madame [I] ont fait assigner la Caisse de Crédit mutuel [Adresse 6] [ci-dessous 'le Crédit mutuel'] devant le tribunal judiciaire de Nancy, sur le fondement des articles 1240 du code civil et 367 du code de procédure civile, aux fins de voir :
- ordonner la jonction de l'instance avec celle inscrite sous le n° RG 19/1956,
- condamner le Crédit mutuel à les garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre à la demande de Monsieur [W] et Madame [V],
- condamner le Crédit mutuel aux dépens et à leur verser la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement contradictoire du 13 avril 2022, assorti de l'exécution provisoire, le tribunal judiciaire de Nancy a :
- prononcé la résolution du compromis de vente conclu le 11 juillet 2018 entre Monsieur [W] et Madame [V], vendeurs, et Monsieur [S] et Madame [I], acquéreurs, aux torts de ces derniers en application des dispositions de l'article 1228 du code civil,
- condamné in solidum Monsieur [S] et Madame [I] à payer à Monsieur [W] et Madame [V] la somme de 18000 euros au titre de la clause pénale réduite, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 20 février 2019, en application des dispositions de l'article 1231-5 du code civil,
- condamné le Crédit mutuel à garantir Monsieur [S] et Madame [I] de la condamnation prononcée ci-dessus à leur encontre à concurrence de la somme de 9000 euros,
- condamné in solidum Monsieur [S] et Madame [I] à payer à Monsieur [W] et Madame [V] la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné le Crédit mutuel à garantir Monsieur [S] et Madame [I] de la condamnation prononcée à leur encontre au titre de l'article 700 du code de procédure civile à concurrence de la somme de 1000 euros,
- débouté Monsieur [S] et Madame [I] de leur demande reconventionnelle formée contre Monsieur [W] et Madame [V] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté Monsieur [S] et Madame [I] et le Crédit mutuel de leurs demandes réciproques formées au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné in solidum Monsieur [S] et Madame [I] et le Crédit mutuel aux dépens.
Dans ses motifs, le tribunal a retenu que Monsieur [S] et Madame [I] ne justifiaient pas avoir, dans le délai de 30 jours stipulé au compromis, déposé une demande de prêt conforme aux caractéristiques prévues audit compromis. Il a constaté qu'ils ont sollicité un prêt d'un montant supérieur à celui prévu et que ces manquements ont contribué à la non-réalisation de la condition suspensive. Il a fait application des dispositions de l'article 1304-3 alinéa 1 du code civil, déclaré réputée accomplie la condition suspensive et prononcé la résolution du compromis de vente aux torts de Monsieur [S] et Madame [I] en application des dispositions de l'article 1228 du code civil.
S'agissant de la clause pénale, le tribunal a relevé que le bien immobilier litigieux s'était trouvé immobilisé du fait du manquement des acquéreurs, du 15 octobre 2018, date prévue pour la réitération de la vente litigieuse, jusqu'au 29 mars 2019, soit pendant une période de cinq mois, et que la vente était finalement intervenue au profit d'autres acquéreurs à un prix inférieur de 9000 euros par rapport au prix stipulé au compromis de vente litigieux. Il a jugé que le montant de la clause pénale, soit 57700 euros, apparaissait manifestement excessif au regard du préjudice effectivement subi par les vendeurs et qu'il y avait lieu de le ramener à la somme de 18000 euros.
Sur le recours en garantie formé contre le Crédit mutuel, le premier juge a retenu que si aucun manquement à son obligation de loyauté ne pouvait être reproché à l'établissement bancaire, en revanche, le délai d'instruction s'était avéré anormalement long, de juillet 2018 à janvier 2019, soit une période de six mois, pour déboucher finalement sur une réponse négative, ce qui avait retardé l'annonce aux vendeurs de la non obtention du prêt. Il en a déduit que, par son comportement, le Crédit mutuel avait contribué à augmenter la durée d'immobilisation du bien préjudiciable aux vendeurs et qu'ayant ainsi contribué au préjudice subi par les vendeurs, le Crédit mutuel devait être condamné à garantir Monsieur [S] et Madame [I] de la condamnation mise à leur charge à concurrence de la somme de 9000 euros.
Par déclaration reçue au greffe de la cour, sous la forme électronique, le 30 mai 2022, le Crédit mutuel a relevé appel de ce jugement.
La signification à Monsieur [S] et Madame [I] de la déclaration d'appel, le 21 juillet 2022, puis des conclusions du Crédit mutuel, le 29 août 2022, ont donné lieu à l'établissement de procès-verbaux de recherches infructueuses.
Monsieur [S] et Madame [I] n'ont pas constitué avocat.
Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour sous la forme électronique le 4 janvier 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le Crédit mutuel demande à la cour, sur le fondement de l'article 1240 du code civil, de :
- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nancy le 13 avril 2022 en ce qu'il l'a condamné à garantir Monsieur [S] et Madame [I] des condamnations prononcées à leur encontre :
- au titre de la clause pénale à concurrence de la somme de 9000 euros,
- au titre de l'article 700 du code de procédure civile à concurrence de la somme de 1000 euros,
Statuant à nouveau,
- juger que le délai d'instruction par le Crédit mutuel de la demande de prêt des consorts [S]/[I] n'a rien d'anormalement long,
- juger par voie de conséquence qu'il n'a nullement engagé sa responsabilité et qu'il n'a pas, comme l'a dit le premier juge, contribué au préjudice subi par les vendeurs,
- juger par voie de conséquence qu'il n'a nullement à supporter quelque condamnation que ce soit au titre de celles qui ont été prononcées à l'encontre des consorts [S]/[I],
- débouter les consorts [S]/[I] de toutes demandes contraires,
- condamner les consorts [S]/[I] à lui régler la somme de 4000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'en tous les dépens.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 10 janvier 2023.
L'audience de plaidoirie a été fixée au 11 avril 2023 et le délibéré au 19 juin 2023.
MOTIFS DE LA DÉCISION
SUR LES DEMANDES PRINCIPALES
Pour prononcer la résolution du compromis de vente aux torts de Monsieur [S] et Madame [I] et les condamner in solidum à payer à Monsieur [W] et Madame [V] la somme de 18000 euros au titre de la clause pénale réduite, le tribunal a retenu que Monsieur [S] et Madame [I] ne justifiaient pas avoir, dans le délai de 30 jours stipulé au compromis, déposé une demande de prêt conforme aux caractéristiques prévues audit compromis. Il a en outre constaté qu'ils ont sollicité un prêt d'un montant supérieur à celui prévu et que ces manquements ont contribué à la non-réalisation de la condition suspensive.
S'agissant de la clause pénale, le tribunal a relevé que le bien immobilier litigieux s'était trouvé immobilisé du fait du manquement des acquéreurs, du 15 octobre 2018, date prévue pour la réitération de la vente litigieuse, jusqu'au 29 mars 2019, soit pendant une période de cinq mois, et que la vente était finalement intervenue au profit d'autres acquéreurs à un prix inférieur de 9000 euros par rapport au prix stipulé au compromis de vente litigieux.
Il importe tout d'abord de rappeler que les obligations prévues au compromis de vente concernant la condition suspensive de prêt ne liaient que Monsieur [S] et Madame [I] d'une part, ainsi que Monsieur [W] et Madame [V] d'autre part, mais en aucun cas le Crédit mutuel. Il ressort en effet des pièces produites aux débats que contrairement à ce qui leur était imposé par l'acte sous-seing privé de vente, Monsieur [S] et Madame [I] n'ont pas justifié dans les délais requis des demandes de prêts qu'ils auraient déposées. Ils n'ont pas davantage justifié dans les délais contractuellement prévus des éventuels refus de prêt. Ces manquements ne peuvent être reprochés qu'à Monsieur [S] et Madame [I], et non au Crédit mutuel.
En outre, alors que le compromis prévoyait un apport de 117000 euros et un prêt d'un montant de 500000 euros au taux de 2,5 % maximum, il résulte de l'étude de financement émanant du Crédit mutuel qu'ils ont sollicité un prêt d'un montant supérieur puisque de 577000 euros, au taux de 1,65 %. Le non-respect des caractéristiques du prêt prévues au compromis ne peut pas davantage être reproché au Crédit mutuel, mais seulement à Monsieur [S] et Madame [I]. Or, la probabilité d'un refus de prêt était plus élevée s'agissant d'un capital emprunté supérieur et d'un taux d'intérêt inférieur.
Pour condamner le Crédit mutuel à garantir Monsieur [S] et Madame [I], à concurrence de la somme de 9000 euros, de la condamnation prononcée à leur encontre au titre de la clause pénale, le premier juge a retenu que si aucun manquement à son obligation de loyauté ne pouvait être reproché à l'établissement bancaire, en revanche, le délai d'instruction s'était avéré anormalement long, de juillet 2018 à janvier 2019, soit une période de six mois, pour déboucher finalement sur une réponse négative, ce qui avait retardé l'annonce aux vendeurs de la non obtention du prêt. Il en a déduit que, par son comportement, le Crédit mutuel avait contribué à augmenter la durée d'immobilisation du bien préjudiciable aux vendeurs.
Cependant, il convient tout d'abord de souligner que l'étude de financement transmise par le Crédit mutuel le 6 septembre 2018 ne constituait pas une offre de prêt qui aurait eu pour effet de l'engager, étant rappelé que les montants du prêt et de l'apport personnel différaient de ceux mentionnés au compromis.
Par ailleurs, compte tenu de la situation professionnelle de Monsieur [S], commerçant, en arrêt maladie à cette période, ainsi que de l'existence d'un leasing important contracté de façon contemporaine au compromis pour l'achat d'un véhicule Audi A7 Sportback, le Crédit mutuel a légitimement sollicité des renseignements supplémentaires pour apprécier la solvabilité de Monsieur [S] et Madame [I].
Il ressort en outre d'un courriel du 26 novembre 2018 qu'une autre banque, la BPALC, a transmis une proposition de financement à Monsieur [S]. Pour autant, Monsieur [S] et Madame [I] n'ont communiqué ni la demande de prêt adressée à la BPALC, ni la réponse de cette dernière, qu'il s'agisse d'une acceptation ou d'un refus. Or, s'il s'agissait d'une acceptation de prêt, Monsieur [S] et Madame [I] ne seraient pas fondés à solliciter la garantie du Crédit mutuel pour leur condamnation au titre de la clause pénale. Et s'il s'agissait d'un refus, ils avaient la possibilité de transmettre le courrier de la BPALC à leurs vendeurs pour tenter d'échapper au paiement de la clause pénale, bien que le délai de réitération par acte authentique soit déjà dépassé.
Quoi qu'il en soit, il résulte des courriels produits aux débats que le Crédit mutuel n'a pas fait preuve de négligence, mais qu'il a au contraire sollicité des éléments complémentaires pour être en capacité d'apprécier le risque afférent au prêt. Si Monsieur [S] et Madame [I] estimaient que le temps consacré à l'étude de leur demande de prêt était trop long au regard des délais mentionnés au compromis de vente, il leur incombait de demander au Crédit mutuel une réponse immédiate, pour pouvoir la transmettre dans le délai stipulé au compromis à leurs vendeurs. Il n'est pas davantage produit aux débats de demande de Monsieur [S] et Madame [I] présentée à Monsieur [W] et Madame [V] tendant à une prolongation du délai accordé pour obtenir leur prêt et en justifier.
Il est enfin relevé que le délai d'examen du dossier par le Crédit mutuel n'était pas inutile, puisqu'il a finalement été proposé un prêt à Monsieur [S] et Madame [I], à la condition toutefois d'un cautionnement des parents de Monsieur [S], que ces derniers ont refusé.
Au regard des développements qui précèdent, le Crédit mutuel n'a commis aucune faute dans l'examen de la demande de prêt présentée par Monsieur [S] et Madame [I] et seule l'attitude de ces derniers est à l'origine de leur condamnation au paiement de la clause pénale.
En conséquence, le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné le Crédit mutuel à garantir Monsieur [S] et Madame [I], à concurrence de la somme de 9000 euros, de la condamnation prononcée à leur encontre au titre de la clause pénale réduite.
Statuant à nouveau, il sera dit que le Crédit mutuel n'a pas engagé sa responsabilité en contribuant au préjudice subi par Monsieur [W] et Madame [V]. Monsieur [S] et Madame [I] seront donc déboutés de leur demande tendant à ce que le Crédit mutuel soit condamné à les garantir des condamnations prononcées à leur encontre.
Enfin, il n'appartient pas à la cour de statuer sur les demandes tendant à ce qu'il soit 'dit que', 'jugé que', 'constaté que' ou 'donné acte que' qui ne sont pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile.
SUR LES DÉPENS ET L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE
En conséquence de ce qui précède, le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné le Crédit mutuel à garantir Monsieur [S] et Madame [I] de la condamnation prononcée à leur encontre au titre de l'article 700 du code de procédure civile à concurrence de la somme de 1000 euros.
Statuant à nouveau et y ajoutant, Monsieur [S] et Madame [I] seront déboutés de cette demande de garantie à l'encontre du Crédit mutuel. Ils seront condamnés aux dépens d'appel, avec possibilité de recouvrement direct au profit de Maître Clarisse Mouton en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au Crédit mutuel la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR, statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut et en dernier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,
Infirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nancy le 13 avril 2022 en ce qu'il a condamné la Caisse de Crédit mutuel [Adresse 6] à garantir Monsieur [M] [S] et Madame [D] [I] :
- à concurrence de la somme de 9000 euros de la condamnation prononcée à leur encontre au titre de la clause pénale réduite,
- à concurrence de la somme de 1000 euros de la condamnation prononcée à leur encontre au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Statuant à nouveau sur ces chefs de décision infirmés et y ajoutant,
Dit que la Caisse de Crédit mutuel [Adresse 6] n'a pas engagé sa responsabilité en contribuant au préjudice subi par Monsieur [J] [W] et Madame [U] [V] ;
Déboute Monsieur [M] [S] et Madame [D] [I] de leur demande tendant à ce que la Caisse de Crédit mutuel [Adresse 6] soit condamnée à les garantir des condamnations prononcées à leur encontre ;
Condamne Monsieur [M] [S] et Madame [D] [I] à payer à la Caisse de Crédit mutuel [Adresse 6] la somme de 2000 euros (DEUX MILLE EUROS) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne Monsieur [M] [S] et Madame [D] [I] aux dépens d'appel, avec possibilité de recouvrement direct au profit de Maître Clarisse Mouton en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le présent arrêt a été signé par Madame CUNIN-WEBER, Présidente de la première chambre civile de la Cour d'Appel de NANCY, et par Madame PERRIN, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Signé : C. PERRIN.- Signé : N. CUNIN-WEBER.-
Minute en huit pages.
