RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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COUR D'APPEL DE NANCY
DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE
ARRÊT N° /23 DU 01 JUIN 2023
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 22/01447 - N° Portalis DBVR-V-B7G-E75L
Décision déférée à la Cour :
jugement du Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'EPINAL, R.G. n° 11-21-000527, en date du 20 janvier 2022,
APPELANT :
Monsieur [S] [M],
né le [Date naissance 1] 1977 à [Localité 6] (88) chirurgien-dentiste, domicilié [Adresse 3]
Représenté par Me Clarisse MOUTON de la SELARL LEINSTER WISNIEWSKI MOUTON LAGARRIGUE, avocat au barreau de NANCY
INTIMÉS :
Madame [F] [O]
née le [Date naissance 2] 1989 à [Localité 6] (88), domicilié[Adresse 4]
Représentée par Me Dominique MALAGOU, avocat au barreau d'EPINAL
(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2022/09566 du 03/01/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de NANCY)
Monsieur [U] [O],
domicilié [Adresse 5]
défaillant et n'ayant pas constitué avocat bien que la déclaration d'appel et les conclusions de l'appelant lui aient été régulièrement signifiés à étude par acte de Maître [X] [J], huissier de justice à [Localité 6] en date du 26 septembre 2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 13 avril 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Francis MARTIN, président, et Madame Fabienne GIRARDOT, conseiller chargée du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Francis MARTIN, président de chambre,
Madame Fabienne GIRARDOT, conseillère
Madame Marie HIRIBARREN, conseillère, désignée par ordonnance de Monsieur le premier président de la cour d'appel de NANCY en date du 02 février 2023, en remplacement de Madame Nathalie ABEL, conseillère, régulièrement empêchée
Greffier, lors des débats : Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET .
A l'issue des débats, le président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 01 Juin 2023, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
ARRÊT : défaut, rendu par mise à disposition publique au greffe le 01 Juin 2023, par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, conformément à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;
signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier ;
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Copie exécutoire délivrée le à
Copie délivrée le à
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EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 18 octobre 2017, M. [S] [M] et Mme [Z] [M] ont consenti à Mme [F] [O] la location d'un appartement à usage d'habitation sis à [Adresse 7], moyennant le versement d'un loyer mensuel de 640 euros, augmenté de 14 euros à titre de provision sur charges, ainsi que d'un dépôt de garantie de 640 euros, en garantie de laquelle M. [U] [O] s'est porté caution solidaire pour une durée de six ans.
Par courrier recommandé du 10 août 2020, Mme [F] [O] a notifié à M. [S] [M] son congé des lieux loués avec le bénéfice d'un préavis réduit à un mois.
Un constat d'état des lieux de sortie contradictoire a été établi le 30 septembre 2020 par ministère d'huissier.
Par acte d'huissier du 3 février 2021, M. [S] [M] a fait délivrer à Mme [F] [O] une sommation d'avoir à payer la somme de 12 934,86 euros (hors coût de l'acte), et par courrier recommandé avec avis de réception en date du 8 février 2021, il a mis M. [U] [O] en demeure de payer ladite somme en sa qualité de caution.
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Par actes d'huissier en date du 18 août 2021, M. [S] [M] a fait assigner Mme [F] [O] et M. [U] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Epinal afin de les voir condamnés solidairement à lui payer la somme en principal de 12 934,86 euros au titre d'un arriéré locatif et de dégradations locatives.
M. [U] [O] a comparu en personne.
Mme [F] [O] n'était pas présente ni représentée en première instance.
Par jugement en date du 20 janvier 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Epinal a :
- condamné solidairement Mme [F] [O] et M. [U] [O] à payer à M. [S] [M] la somme de 640 euros au titre du loyer et des charges impayées au 30 septembre 2020 avec intérêts au taux légal à compter du 8 février 2021, date de la mise en demeure,
- condamné solidairement Mme [F] [O] et M. [U] [O] à payer à M. [S] [M] la somme de 268,35 euros au titre des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
- condamné in solidum Mme [F] [O] et M. [U] [O] à payer à M. [S] [M] la somme de 150 euros sur l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné solidairement Mme [F] [O] et M. [U] [O] aux dépens qui ne comprendront pas le coût du procès-verbal de constat du 30 septembre 2020 et de la sommation de payer du 3 février 2021.
Le juge a retenu que Mme [F] [O] était redevable du loyer impayé du mois de septembre 2020 dans la mesure où elle ne rapportait pas la preuve de la date de réception du congé par le bailleur qui déclarait l'avoir reçu le 31 août 2020. Il a évalué à la somme de 908,35 euros le montant des réparations locatives, de sorte qu'après déduction du dépôt de garantie, Mme [F] [O] restait devoir une somme de 268,35 euros à ce titre.
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Le 23 juin 2022, M. [S] [M] a formé appel du jugement tendant à son annulation, sinon son infirmation, en tous ses chefs critiqués.
Dans ses dernières conclusions transmises le 20 septembre 2022, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M. [S] [M], appelant, demande à la cour sur le fondement des articles 6 et suivants de la loi du 6 juillet 1989 :
- de confirmer le jugement du tribunal judiciaire d'Epinal du 20 janvier 2022 en ce qu'il a condamné solidairement Mme [F] [O] et M. [U] [O] à lui payer la somme de 640 euros au titre des loyers et charges impayés,
- d'infirmer le jugement en ce qu'il a condamné solidairement Mme [F] [O] et M. [U] [O] à lui payer la somme de 268,35 euros au titre des réparations locatives,
En conséquence, statuant à nouveau,
- de condamner solidairement Mme [F] [O] et M. [U] [O] à lui verser la somme de 12 280,86 euros au titre des dégradations et réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,
- de condamner solidairement Mme [F] [O] et M. [U] [O] à lui verser la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- de condamner solidairement Mme [F] [O] et M. [U] [O] en tous les dépens qui comprendront le coût du procès-verbal de constat.
Au soutien de ses demandes, M. [S] [M] fait valoir en substance :
- que l'intégralité des pièces du logement restitué est à nettoyer pour un montant de 1 296 euros, selon devis de l'entreprise Done, ce qui correspond à la prestation nécessaire afin de remettre le logement en état ; que les tapisseries et peintures sont défraîchies par endroit, avec la présence d'étoiles vertes collées au plafond, et que de nombreuses tâches et ombres sont présentes sur le plafond et les murs du séjour, excluant tout usage normal du logement et constituant des dégradations (tapisserie arrachée dans l'une des chambres et papier peint arraché sur le mur de la cuisine, mauvaise application d'une peinture verdâtre en dessous de la fenêtre), justifiant de repeindre le logement et de détapisser les murs pour un montant de 10 077,10 euros selon devis de la société Vie et Couleurs, comprenant le remplacement des seuils de portes manquants à hauteur de 1 200 euros ainsi que du parquet au sol de la salle de bains, gondolé et dégradé sur une partie, représentant la somme de 490 euros hors taxes ; que deux clés sont manquantes dans la cuisine et la salle de bains et que leur remplacement est évalué à 289,41 euros ;
- que Mme [F] [O] n'a pas justifié de l'entretien annuel de la chaudière, qui a été supporté par le bailleur à hauteur de 108,35 euros.
Mme [F] [O] a constitué avocat le 29 septembre 2022, et n'a pas transmis de conclusions.
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M. [U] [O], régulièrement assigné le 26 septembre 2022 par acte d'huissier déposé à l'étude, n'a pas constitué avocat.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 8 février 2023.
MOTIFS DE LA DECISION
Au préalable, il convient de rappeler les dispositions du dernier alinéa de l'article 954 du code de procédure civile qui prévoient que la partie qui ne conclut pas est réputée s'approprier les motifs du jugement déféré.
Sur le coût de l'entretien annuel de la chaudière
Il y a lieu de constater que le premier juge a retenu à juste titre que Mme [F] [O] ne démontrait pas avoir respecté cette obligation expressément prévue au contrat de bail et mise à la charge de la locataire.
Aussi, Mme [F] [O] est tenue au paiement du coût de l'entretien annuel de la chaudière à hauteur de 108,35 euros, tel que ressortant de la facture établie le 22 octobre 2020.
Pour autant, s'agissant d'une charge locative, elle ne correspond pas à des dépenses de remise en état et doit faire l'objet d'une condamnation distincte.
Dès lors, le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il n'a pas prévu de condamnation distincte quant au paiement de cette charge locative, et statuant à nouveau, Mme [F] [O] sera condamnée solidairement avec M. [U] [O] au paiement de la somme de 108,35 euros au titre de l'entretien annuel de la chaudière.
Sur les réparations locatives
Les articles 7c et 7d de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le locataire doit d'une part, répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat, dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement, et d'autre part, prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations, ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.
Il convient d'indiquer au préalable que M. [S] [M] verse aux débats un constat d'état des lieux de sortie dressé par ministère d'huissier le 30 septembre 2020, qui comporte une feuille recto-verso correspondant aux constatations relatives à l'entrée, la pièce n°1, le cagibi, la salle de bains, le sanitaire et le séjour, ainsi que onze feuilles correspondant à des extraits tirés de 85 photographies.
M. [S] [M] sollicite le remboursement des clés non restituées moyennant la somme de 289,41 euros résultant d'un devis établi le 13 décembre 2020 par la société JP2M en remplacement 'des serrures de la porte d'entrée [de l'appartement] et de cave'.
Cependant, il convient de constater à l'instar du premier juge que le constat d'état des lieux de sortie ne comporte aucune mention sur le défaut de restitution desdites clés.
Or, à hauteur de cour, M. [S] [M] précise que 'dans la cuisine, l'huissier de justice a noté la présence d'une resserre verrouillée pour laquelle la locataire déclare ne pas être en possession de la clé, de même que dans la salle de bain'.
Pour autant, l'état des lieux d'entrée ne mentionne la remise à la locataire d'aucune clé pour la cuisine ou la salle de bains, de sorte que M. [S] [M] ne peut prétendre au remboursement de leur valeur de remplacement.
En outre, M. [S] [M] sollicite le remboursement du coût de détapissage des murs et de remise en peinture du logement pour un montant de 10 077,10 euros TTC, tel que ressortant du devis établi par l'entreprise Vie et Couleurs le 9 décembre 2020.
En effet, le devis produit par M. [S] [M] prévoit la réfection et la mise en peinture des plafonds et des murs, ainsi que la réfection des sols (comportant la fourniture de nouveaux seuils de porte et la réfection du sol parquet de la salle de bains) et boiseries.
Or, l'état des lieux de sortie, tel que versé en procédure, mentionne uniquement que le seuil de porte est manquant dans la pièce n°1, ce qui représente un coût de remplacement de 30 euros.
En outre, si le sol parquet de la salle de bains est décrit en très bon état à l'entrée, en revanche, il est décrit à l'état des lieux de sortie comme ' légèrement gondolé et légèrement à nettoyer ', avec une ' dégradation à proximité de l'entrée '.
Pour autant, ces constatations ne justifient pas la pose et la fourniture de nouvelles dalles sur la totalité du sol de la salle de bains à la charge de la locataire, étant précisé que le mot ' légèrement ' caractérise l'usage du parquet de la salle de bains pendant près de trois ans, à l'instar des rayures relevées sur le parquet du séjour.
Aussi, le premier juge a retenu à juste titre que la reprise de la dégradation à l'entrée de la salle de bains (non décrite au constat) pouvait être évaluée à 150 euros.
S'agissant de la réfection et de la mise en peinture des plafonds et des murs, le premier juge a relevé à juste titre que l'état des lieux d'entrée mentionnait ' que la peinture du plafond de la chambre 2 est écaillée et fissurée, que la peinture du plafond de la chambre 1 est fissurée, que le papier peint de l'entrée est tâché, que le sol du séjour est taché, que les murs des chambres comportent des trous, que le mur de la chambre 1 est taché et que l'armoire de la chambre 2 est rayée '.
Or, l'état des lieux de sortie a constaté une peinture et une tapisserie légèrement défraîchie ou défraîchie par endroits, comportant en outre au plafond des collages et des traces dans la pièce 1 et la salle de bains (de même que sur les murs), ainsi qu'une peinture écaillée ou légèrement défraîchie sur les tablettes de fenêtre de la salle de bains et du séjour.
En effet, il ressort des photographies annexées au constat que la tapisserie a été arrachée par endroits et est recouverte d'inscriptions.
Pour autant, la locataire ne saurait être redevable du coût de l'application de peinture au plafond sur la totalité du logement ainsi que du détapissage des murs et de l'application de deux couches de peinture dans les chambres, l'entrée, le couloir, le salon, la cuisine, la salle de bain et les toilettes, tel que prévu au devis produit établi à hauteur de 7 471 euros HT.
En effet, la locataire ne saurait supporter le coût de remise à neuf de l'appartement.
Par ailleurs, M. [S] [M] ne saurait utilement se prévaloir de dégradations qui ne figurent pas à l'état des lieux de sortie établi contradictoirement.
Aussi, il convient d'évaluer à la somme de 1 000 euros le coût de remise en état des plafonds et des murs demeurant à la charge de Mme [F] [O].
Par ailleurs, M. [S] [M] sollicite le paiement par Mme [F] [O] du coût de lessivage de l'ensemble des plafonds, murs, plinthes, sols, radiateurs, portes et châssis, fenêtres et châssis, de la cuisine intégrée, le dégraissage de la hotte et de la plaque de cuisson, le lessivage de la crédence et du plan de travail de la cuisine, le lessivage du meuble de la salle de bain et le nettoyage du miroir et de la robinetterie, le lessivage et détartrage des toilettes, de même que le nettoyage du lave mains, évalué à hauteur de 1 296 euros selon devis établi le 9 décembre 2020 par la société DONE.
Or, il ressort de l'état de sortie que les parquets sont ' légèrement ' à nettoyer, de même que les vitreries et les joints à proximité de la baignoire, ainsi que les lavabos de la salle de bain et les sanitaires.
Aussi, le premier juge a justement retenu une somme de 350 euros restant à la charge de Mme [F] [O] à ce titre.
Au surplus, M. [S] [M] ne saurait utilement se prévaloir de dégradations ou d'un manque d'entretien de la locataire concernant des constatations non retenues au constat dressé contradictoirement par ministère d'huissier, tel que la nécessité alléguée d'évacuer un ensemble de gravats et de détritus de la cave.
Dans ces conditions, il en résulte que Mme [F] [O] est solidairement redevable avec M.[U] [O], en sa qualité de caution, de réparations évaluées à la somme totale de 1 500 euros, dont il convient de déduire le montant du dépôt de garantie versé à hauteur de 640 euros, de sorte qu'ils seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 890 euros à ce titre.
Dès lors, le jugement déféré sera infirmé quant au montant de la condamnation.
Sur les demandes accessoires
Le jugement déféré sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.
Mme [F] [O] et M. [U] [O] qui succombent à hauteur de cour seront condamnés in solidum aux dépens d'appel.
M. [S] [M] a dû engager des frais irrépétibles à hauteur de cour afin de faire valoir ses droits, de sorte qu'il convient de lui allouer la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
LA COUR, statuant par arrêt par défaut prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile,
INFIRME partiellement le jugement déféré et, statuant à nouveau,
CONDAMNE solidairement Mme [F] [O] et M. [U] [O] à payer à M. [S] [M] la somme de 108,35 € (cent huit euros et trente cinq centimes) au titre du coût d'entretien annuel de la chaudière,
CONDAMNE solidairement Mme [F] [O] et M. [U] [O] à payer à M. [S] [M] la somme de 890 € (huit cent quatre vingt dix euros) au titre des réparations locatives, déduction faite du montant du dépôt de garantie,
CONFIRME le jugement déféré pour le surplus en ses dispositions relatives aux loyers impayés au 30 septembre 2020 ainsi qu'aux frais irrépétibles et aux dépens,
Y ajoutant,
CONDAMNE solidairement Mme [F] [O] et M. [U] [O] à payer à M. [S] [M] la somme de 500 € (cinq cents euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Mme [F] [O] et M. [U] [O] in solidum aux dépens.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre à la cour d'Appel de NANCY, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
Minute en huit pages.
