RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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COUR D'APPEL DE NANCY
Chambre de l'Exécution - JEX
ARRÊT N° /23 DU 11 MAI 2023
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 22/00315 - N° Portalis DBVR-V-B7G-E5OR
Décision déférée à la Cour :
Jugement du juge de l'exécution du tribunal judiciaire de NANCY, R.G.n° 20/00060 en date du 9 décembre 2021, rectifié par jugement n° 22/21 du 27 janvier 2022
APPELANTE :
La S.C.I. MOUNOTTES IMMO 54
Société Civile Immobilière au capital de 1.000 €, inscrite au RCS de [Localité 12] n° 802 .440.0 57 SIREN 802440057, dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son Gérant domicilié ès-qualité audit siège
Représentée par Me Frédérique MOREL, avocat au barreau de NANCY
INTIMEES :
La société LOUVRE BANQUE PRIVEE anciennement dénommée B.P.E
société anonyme au capital de 170.971.482 euros, dont le siège social est situé à [Adresse 13], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le n° 384 282 968, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit sièg social
Représentée par Me Corinne AUBRUN-FRANCOIS de la SCP AUBRUN-FRANCOIS AUBRY, avocat au barreau de NANCY
La SA BANQUE CIC EST,
prise en la personne de son représentant légal et à domicile élu en l'étude de Maître CUNY-MOREL, notaire, sis 14 rue de l'Hôtel de Ville 88140 BULGNEVILLE
Défaillant et n'ayant pas constitué avocat bien que l' assignation à jour fixe ait été régulièrement signifiée à son domicile élu, par acte de Me Claire MOULIN, huissier de justice à NANCY, en date du 6 avril 2022
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 905 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 30 Mars 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, chargé du rapport, et Madame Fabienne GIRARDOT, conseillère.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Francis MARTIN, président de chambre,
Madame Fabienne GIRARDOT, conseillère
Madame Marie HIRIBARREN, conseillère, désignée par ordonnance de Monsieur le premier président de la cour d'appel de NANCY en date du 02 février 2023, en remplacement de Madame Nathalie ABEL, conseillère, régulièrement empêchée
Greffier, lors des débats : Monsieur Ali ADJAL ;
ARRÊT : défaut, prononcé publiquement le 11 mai 2023, date indiquée à l'issue des débats, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile ;
signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, et par Madame Christelle CLABAUX-DUWIQUET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;
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Copie exécutoire délivrée le à
Copie délivrée le à
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EXPOSE DU LITIGE
Par un acte authentique dressé par Me Gérard, notaire à Hettange-Grande, en date des 19 et 20 juin 2014, la Banque Privée Européenne a consenti à la SCI Mounottes Immo 54 un prêt d'un montant de 399 439 euros, au taux d'intérêt révisable de 2,40% l'an, remboursable en 240 mensualités, garanti par le privilège de prêteur de deniers et une hypothèque conventionnelle inscrits au service de la publicité foncière de Nancy le 26juin 2014 V 2558, sur le bien immobilier ci-après décrit.
Par un acte d'huissier en date du 29 juillet 2020, la Banque Privée Européenne a fait délivrer à la SCI Mounottes Immo 54 un commandement de payer valant saisie immobilière du bien situé à [Adresse 11], cadastré :
- section [Cadastre 7] lieu-dit « Aux Mounottes » pour 11a 35ca,
- section [Cadastre 8] lieu-dit « Aux Mounottes » pour 03a 70ca,
- section [Cadastre 9] lieu-dit « Aux Mounottes » pour 01a 75ca,
- section [Cadastre 10] lieu-dit « Aux Mounottes » pour 02a 25ca,
soit pour une contenance totale de 19a 05ca, pour avoir paiement de la somme de 346 491,58 euros.
Ce commandement a été publié au service de la publicité foncière de [Localité 12] le 25 septembre 2020 volume 2020 S n°41.
Par un acte d'huissier du 23 novembre 2020, la Banque Privée Européenne a fait délivrer à la SCI Mounottes Immo 54 une assignation à comparaître devant le juge de l'exécution à l'audience d'orientation du 14 janvier 2021.
La dénonciation du commandement valant assignation à comparaître a été délivrée à la banque CIC Est, créancier inscrit au titre de trois inscriptions distinctes, le 26 novembre 2020, soit dans le délai de 5 jours. Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 27 novembre 2020, soit dans le délai légal.
La banque CIC Est, créancier inscrit, a indiqué dans une attestation du 9 décembre 2020 que ses créances garanties par les inscriptions sur le bien présentement saisi ont été réglées.
Par conclusions déposées le 5 mars 2021, la Banque Privée Européenne a déclaré une autre créance garantie par une inscription sur le bien saisi, pour un montant de 257 434,17 euros suivant un décompte arrêté au 25 juin 2020, en vertu d'un acte authentique dressé par Me Gérard, notaire à Hettange-Grande, en date du 10juillet 2014.
L'affaire a fait l'objet de plusieurs renvois à la demande des parties et a été retenue à l'audience d'orientation du 9 septembre 2021.
Par jugement du 9 décembre 2021, rectifié par jugement du 27 janvier 2022, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Nancy a :
- constaté que les conditions des articles L311-2, L311-4 et L311-6 du code des procédures civiles d'exécution sont réunies et que le créancier poursuivant a satisfait au respect des articles R311-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
- retenu que le montant de 'la créance de la SCI Mounottes Immo 54, créancier poursuivant' (sic), s'élève à la somme de 346 491,58 euros suivant décompte arrêté au 25 juin 2020, qui se décompose comme suit :
-capital restant dû au 24 octobre 2019 : 311 481,87 euros,
- intérêts au taux de 4,694% au 24 octobre 2019 : 2 813,37 euros,
- intérêts de retard : 99,08 euros,
- assurance : 439,40 euros,
- indemnité d'exigibilité de 7% : 21 803,73 euros,
- intérêts au taux de 4,694% du 25 octobre 2019 au 25 juin 2020 : 9 854,13 euros,
- total au 25 juin 2020 : 346 491,58 euros
- débouté la SCI Mounottes Immo 54 de sa demande de délai de grâce,
- constaté que la Banque CIC EST, créancier inscrit, n'a pas de créance à déclarer,
- constaté que la Banque Privée Européenne a déclaré une autre créance garantie par une inscription sur le bien saisi pour un montant de 257 434,17 euros suivant un décompte arrêté au 25 juin 2020, en vertu d'un acte authentique dressé par Me Gérard, notaire à Hettange-Grande, en date du 10 juillet 2014,
- dit que les intérêts continueront à courir jusqu'à la distribution du prix de vente,
- débouté la SCI Mounottes Immo 54 de sa demande tendant à être autorisée à vendre amiablement le bien saisi;
- ordonné la vente forcée du bien situé à [Adresse 11], cadastré :
- section [Cadastre 7] lieu-dit « Aux Mounottes» pour 11a 35ca,
- section [Cadastre 8] lieu-dit « Aux Mounottes » pour 03a 70ca,
- section [Cadastre 9] lieu-dit « Aux Mounottes » pour 01a 75ca,
- section [Cadastre 10] lieu-dit « Aux Mounottes» pour 02a 25ca,
soit pour une contenance totale de 19a 05ca,
- fixé le montant de la mise à prix à la somme de 220 000 euros, conformément au cahier des conditions de vente,
- dit qu'il sera procédé à ladite vente forcée à l'audience du juge de l'exécution du présent tribunal à l'audience du jeudi 24 mars 2022 à 14 heures,
- désigné la SELARL Angle Droit, huissiers de justice associés à [Localité 12], pour assurer la visite des lieux, en se faisant assister, si besoin est, d'un serrurier et de la force publique, selon les modalités qu'il lui appartiendra de déterminer en accord avec le créancier poursuivant,
- dit que l'huissier de justice instrumentaire pourra se faire assister lors de la visite d'un ou plusieurs professionnels agréés chargés d'établir et de réactualiser les différents diagnostics immobiliers prévus par les réglementations en vigueur,
- dit que la présente décision désignant l'huissier pour assurer la visite devra être signifiée, trois jours au moins avant la visite, aux occupants des biens et droits immobiliers saisis,
- ordonné la publicité de la vente à intervenir conformément aux dispositions des articles R322-31 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
- dit que les dépens sont compris dans les frais de saisie immobilière soumis à taxe.
Par déclaration enregistrée le 8 février 2022, la SCI Mounottes Immo 54 a interjeté appel du jugement précité, en toutes ses dispositions.
Par une requête en date du 15 février 2022, la SCI Mounottes Immo 54 a demandé au Premier Président de la cour d'appel de Nancy de bien vouloir l'autoriser à assigner la Banque Privée Européenne et la banque CIC Est à jour fixe.
Par ordonnance rendue le 17 février 2022, la SCI Mounottes Immo 54 a été autorisée à assigner la Banque Privée Européenne et la banque CIC Est à jour fixe devant la chambre de l'exécution de la cour d'appel de Nancy pour l'audience du 5 mai 2022.
Les parties n'ayant pas mis leur dossier en état à cette date, l'affaire a été renvoyée à la mise en état en application de l'article 925 du code de procédure civile.
Par conclusions déposées le 7 février 2021, la SCI Mounottes Immo 54 demande à la cour de :
- déclarer recevable et bien fondé l'appel interjeté,
- infirmer le jugement déféré en ce qu'il a :
- débouté la concluante de sa demande de délais de grâce et de renvoi de la procédure à une audience d'orientation, à titre principal,
- l'a déboutée de sa demande à titre subsidiaire d'autorisation de vendre amiablement le bien,
- ordonné la vente forcée du bien situé à [Adresse 5],
- fixé le montant de la mise à prix à la somme de 220 000 euros, conformément au cahier des conditions de vente,
- dit qu'il sera procédé à ladite vente forcée à l'audience du juge de l'exécution à l'audience du jeudi 24 mars 2022 à 14 heures,
- désigné la SELARL Angle Droit, huissiers de justice associés à [Localité 12], pour assurer la visite des lieux, en se faisant assister, si besoin est, d'un serrurier et de la force publique, selon les modalités qu'il lui appartiendra de déterminer en accord avec le créancier poursuivant,
- dit que l'huissier de justice instrumentaire pourra se faire assister lors de la visite d'un ou plusieurs professionnels agréés chargés d'établir et de réactualiser les différents diagnostics immobiliers prévus par les réglementations en vigueur,
- dit que la présente décision désignant l'huissier pour assurer la visite devra être signifiée, trois jours au moins avant la visite, aux occupants des biens et droits immobiliers saisis,
- ordonné la publicité de la vente à intervenir conformément aux dispositions des articles R.322-31 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
- dit que les dépens sont compris dans les frais de saisie immobilière soumis à taxe,
Statuant à nouveau
A titre principal,
- ordonner le renvoi de la procédure à une audience d'orientation, afin de vérifier le respect par la SCI Mounottes Immo 54 de ses engagements, à savoir l'apurement des échéances impayées des prêts de la Banque Privée Européenne,
- en tant que de besoin, accorder à la SCI Mounottes Immo 54 des délais de paiement pour l'apurement de la dette et reporter à 24 mois le paiement des sommes dues, à compter de l'arrêt à intervenir,
A titre subsidiaire,
- autoriser la SCI Mounottes Immo 54 à vendre amiablement le bien situé [Adresse 5]), et cadastré [Cadastre 6], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] pour un prix minimum de 550 000 euros,
En tout état de cause,
- débouter la Banque Privée Européenne de l'intégralité de ses demandes et en particulier de sa demande de vente forcée du bien,
- condamner la Banque Privée Européenne aux dépens de l'instance.
A l'appui de son appel, la SCI Mounottes Immo 54 fait valoir :
- que la vie de son gérant, M. [V], a été profondément perturbée par la longue maladie puis le décès de son épouse le [Date décès 1] 2020, tandis que son épargne personnelle a dû être mobilisée pour ses besoins professionnels et pour aider des relations, ce qui explique la défaillance constatée et non contestée dans le remboursement de la dette immobilière,
- que M. [V] attend d'importantes rentrées financières qui permettront de rembourser les arriérés du prêt, de provisionner les échéances futures dans l'attente de la vente amiable de la maison et de financer les travaux de finition de la maison qui permettront d'en tirer un meilleur prix dans le cadre d'une vente amiable,
- qu'elle a signé avec Me Cuny, notaire, un mandat de vente de la maison, pour un prix de 660 000 euros,
- qu'elle justifie que les travaux de finition sont désormais exécutés.
Par conclusions déposées le 6 juillet 2022, la Banque Privée Européenne, devenue la société 'Louvre Banque Privée', demande à la cour de :
- déclarer irrecevable et mal fondée la SCI Mounottes Immo 54 en l'intégralité de ses demandes,
- confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions,
Y faisant,
- débouter la SCI Mounottes Immo 54 de sa demande de délai de grâce,
- débouter la SCI Mounottes Immo 54 de sa demande tendant à vendre amiablement le bien situé à [Adresse 11],
- ordonner la vente forcée du bien situé à [Adresse 11], cadastré :
- section [Cadastre 7] lieu-dit « Aux Mounottes » pour 11a 35ca,
- section [Cadastre 8] lieu-dit « Aux Mounottes » pour 03a 70ca,
- section [Cadastre 9] lieu-dit « Aux Mounottes » pour 01a 75ca,
- section [Cadastre 10] lieu-dit « Aux Mounottes » pour 02a 25ca,
soit pour une contenance totale de 19a 05ca,
- condamner la SCI Mounottes Immo 54 au paiement de la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la SCI Mounottes Immo 54 aux entiers dépens.
La société Louvre Banque Privée fait valoir :
- que le gérant de la SCI Mounottes Immo 54, M. [V], a fait des propositions de règlement depuis novembre 2019, mais n'a jamais tenu ses promesses de régularisation, ce qui a conduit à la présente procédure de saisie immobilière,
- que la déchéance du terme est intervenue en 2019 sans qu'aucun paiement ait été fait depuis lors, ce qui prouve que M. [V] est de mauvaise foi et ne cherche qu'à gagner du temps,
- qu'en outre, deux années après l'introduction de la procédure de saisie immobilière, la SCI ne produit aucun élément démontrant sa réelle intention de vendre amiablement le bien.
La banque CIC EST a été assignée à son domicile élu (signification à domicile).
MOTIFS DE LA DECISION
La SCI Mounottes Immo 54 ne remet pas en cause le montant de sa dette au titre du prêt des 19 et 20 juin 2014 à l'égard de la société Louvre Banque Privée, d'un montant de 346 491,58 euros à la date du 25 juin 2020. Le jugement sera donc confirmé sur ce point. Toutefois, la disposition du jugement déféré afférente à la constatation du montant de la créance sera rectifiée en ce qu'elle a, par suite d'une erreur purement matérielle, attribué la créance à la SCI Mounottes Immo 54 au lieu de l'attribuer à la société Louvre Banque Privée.
La SCI Mounottes Immo 54 sollicite des délais de grâce, mais sans justifier qu'elle pourrait régler sa dette dans des délais raisonnables sans procéder à la vente du bien qui fait l'objet de la procédure de saisie immobilière. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté la SCI Mounottes Immo 54 de sa demande de délais de grâce.
En revanche, à hauteur d'appel, M. [V], gérant de la SCI Mounottes Immo 54, justifie des ses efforts pour parvenir à la vente amiable du bien objet de la procédure de saisie immobilière :
- il produit des planches photographiques montrant les travaux effectués pour assurer les finitions de la maison et la rendre ainsi plus attractive à la vente,
- il produit le mandat de vente signé avec Me Cuny, notaire, portant sur le bien objet de la procédure de saisie.
Au vu de ces éléments, il convient de réformer le jugement déféré en ce qu'il a ordonné la vente forcée du bien et, statuant, à nouveau, d'autoriser la SCI Mounottes Immo 54 à procéder à la vente amiable du bien.
L'article R322-21 du code des procédures civiles d'exécution dispose :
'Le juge de l'exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l'immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente.
Le juge taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant.
Il fixe la date de l'audience à laquelle l'affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois.
A cette audience, le juge ne peut accorder un délai supplémentaire que si le demandeur justifie d'un engagement écrit d'acquisition et qu'à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l'acte authentique de vente. Ce délai ne peut excéder trois mois'.
En application de cet article, il convient de fixer à la somme de 500 000 euros (prix net vendeur) le montant du prix en deçà duquel l'immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché et de fixer à la première audience utile de septembre 2023 la date à laquelle cette affaire sera rappelée devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Nancy.
Les dépens de l'appel seront mis à la charge de la SCI, mais l'équité n'exige pas de la condamner sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
LA COUR, statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut, prononcé par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
DECLARE l'appel recevable,
CONFIRME le jugement déféré en ce qu'il a :
- constaté que les conditions des articles L311-2, L311-4 et L311-6 du code des procédures civiles d'exécution sont réunies et que le créancier poursuivant a satisfait au respect des articles R311-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
- retenu que le montant de la créance de la société Louvre Banque Privée (et non de la SCI Meunottes Immo 54, comme indiqué par erreur dans le jugement), créancier poursuivant, s'élève à la somme de 346 491,58 euros suivant décompte arrêté au 25 juin 2020, qui se décompose comme suit :
- capital restant dû au 24 octobre 2019 : 311 481,87 euros,
- intérêts au taux de 4,694% au 24 octobre 2019 : 2 813,37 euros,
- intérêts de retard : 99,08 euros,
- assurance : 439,40 euros,
- indemnité d'exigibilité de 7% : 21 803,73 euros,
- intérêts au taux de 4,694% du 25 octobre 2019 au 25 juin 2020 : 9 854,13 euros,
- total au 25 juin 2020 : 346 491,58 euros
- débouté la SCI Mounottes Immo 54 de sa demande de délai de grâce,
- constaté que la Banque CIC EST, créancier inscrit, n'a pas de créance à déclarer,
- constaté que la Banque Privée Européenne a déclaré une autre créance garantie par une inscription sur le bien saisi pour un montant de 257 434,17 euros suivant un décompte arrêté au 25 juin 2020, en vertu d'un acte authentique dressé par Me Gérard, notaire à Hettange-Grande, en date du 10 juillet 2014,
- dit que les intérêts continueront à courir jusqu'à la distribution du prix de vente,
INFIRME le jugement déféré en ce qu'il a ordonné la vente forcée du bien situé à [Adresse 11], cadastré :
- section [Cadastre 7] lieu-dit « Aux Mounottes» pour 11a 35ca,
- section [Cadastre 8] lieu-dit « Aux Mounottes » pour 03a 70ca,
- section [Cadastre 9] lieu-dit « Aux Mounottes » pour 01a 75ca,
- section [Cadastre 10] lieu-dit « Aux Mounottes» pour 02a 25ca,
soit pour une contenance totale de 19a 05ca,
Statuant à nouveau, AUTORISE la SCI Mounottes Immo 54 à vendre amiablement le bien précité,
FIXE à 500 000 € (cinq cent mille euros) le montant du prix en deçà duquel l'immeuble ne peut être vendu,
IMPARTIT à la SCI Mounottes Immo 54 un délai de quatre mois à compter de ce jour pour trouver un acquéreur et formaliser son engagement d'acquisition,
DIT que cette affaire sera rappelée devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Nancy lors de sa première audience utile de septembre 2023,
DEBOUTE la société Louvre Banque Privée de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
LAISSE à la SCI Mounottes Immo 54 la charge des dépens de cette procédure d'appel.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre à la Cour d'Appel de NANCY, et par Madame Christelle CLABAUX-DUWIQUET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT,
Minute en neuf pages.
