RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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COUR D'APPEL DE NANCY
DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE
ARRÊT N° /23 DU 23 MARS 2023
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 22/02045 - N° Portalis DBVR-V-B7G-FBHC
Décision déférée à la Cour :
Jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NANCY, R.G. n° 21/00644, en date du 05 juillet 2022,
APPELANT :
Monsieur [F] [Y]
né le [Date naissance 4] 1999 à [Localité 5] (54), domicilié [Adresse 2]
Représenté par Me Naïma MOUDNI-ADAM, avocat au barreau de NANCY
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/6963 du 30/09/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de NANCY)
INTIMÉE :
la S.C.I. DU [Adresse 2],
Société civile immobilière, RCS NANCY D 751 808 650, dont le siège est situé [Adresse 1], représentée par son gérant pour ce domicilié audit siège.
Représentée par Me Samuel ADAM, avocat au barreau de NANCY
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 23 février 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Francis MARTIN, président de chambre et Madame Fabienne GIRARDOT, conseillère, chargée du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Francis MARTIN, président de chambre,
Madame Fabienne GIRARDOT, conseillère
Madame Marie HIRIBARREN, conseillère, désignée par ordonnance de Monsieur le premier président de la cour d'appel de NANCY en date du 02 février 2023, en remplacement de Madame Nathalie ABEL, conseillère, régulièrement empêchée
Greffier, lors des débats : Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET .
A l'issue des débats, le président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 23 Mars 2023, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 23 Mars 2023, par Mme Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, conformément à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;
signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, et par Mme Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier ;
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Copie exécutoire délivrée le à
Copie délivrée le à
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EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé à effet du 15 mai 1981, Mme [H] [E], aux droits de laquelle vient la SCI [Adresse 2], a consenti à M. [G] [Y] la location d'un appartement à usage d'habitation sis à [Adresse 6], devenu [Adresse 2], moyennant un loyer de 720 francs, charges en sus, soumis aux dispositions de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 (selon l'article 3 sexies).
M. [G] [Y] est décédé le [Date décès 3] 2020.
Par courrier du 12 janvier 2021, la SCI [Adresse 2] a informé M. [F] [Y] de la caducité du contrat de bail suite au décès de son père et a sollicité la fixation d'un rendez-vous afin de procéder à l'état des lieux de sortie et de reprendre les lieux.
Par courrier recommandé avec avis de réception retourné signé le 8 mars 2021, M. [F] [Y] a sollicité le transfert du bail en sa qualité de fils de M. [G] [Y].
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Par acte d'huissier en date du 20 avril 2021 dénoncé à la préfecture le 21 avril 2021, la SCI [Adresse 2] a fait assigner M. [F] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nancy afin de voir ordonner l'expulsion de M. [F] [Y], en sa qualité d'occupant sans droit ni titre des lieux depuis le [Date décès 3] 2020, et de le voir condamné au paiement d'indemnités d'occupation à compter du 1er décembre 2020.
La SCI [Adresse 2] a fait valoir que par application de l'article 5 de la loi du 1er septembre 1948, M. [F] [Y] n'était pas habilité à revendiquer le transfert du bail.
M. [F] [Y] a conclu au débouté des demandes et au transfert du bail à son profit suite au décès de son père. Il a sollicité l'allocation de dommages et intérêts pour procédure abusive.
Il a exposé que suite à l'acquisition de l'immeuble par la SCI [Adresse 2] en juin 2012, la volonté du bailleur de reprendre les lieux s'inscrivait dans le cadre d'un projet de rénovation et de création de bureaux. Il s'est prévalu des dispositions des articles 1742 du code civil et 14 de la loi du 6 juillet 1989 pour soutenir le transfert du bail aux héritiers du preneur décédé, habitant chez son père depuis 2006.
Par jugement en date du 5 juillet 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nancy a :
- constaté la résiliation du bail consenti le 13 mai 1981 par l'effet du décès de M. [G] [Y],
En conséquence,
- constaté que M. [F] [Y] occupe sans droit ni titre le bien immobilier situé au [Adresse 2],
- ordonné, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, l'expulsion de M. [F] [Y] et de tous occupants des lieux situés au [Adresse 2], le cas échéant avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
- rappelé en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille,
- condamné M. [F] [Y] au paiement en deniers ou quittance d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à 500 euros à compter du 1er décembre 2020 et jusqu'à la libération effective des lieux et remise des clefs,
- débouté M. [F] [Y] de l'ensemble de ses demandes,
- condamné M. [F] [Y] aux dépens,
- dit n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- rappelé que l' exécution provisoire de la décision est de droit, conformément à l'article 514 du code de procédure civile,
- rejeté les prétentions pour le surplus.
Le juge a retenu que l'article 5 de la loi du 1er septembre 1948, dans sa version issue de la loi du 13 juillet 2006, a eu pour effet de supprimer la règle posée par l'article 1742 du code civil prévoyant le transfert du bail aux héritiers du locataire, tout en indiquant que le maintien dans les lieux restait acquis aux personnes qui bénéficiaient de ce droit antérieurement à la publication de la loi. Il a jugé que suite au décès de son père en 2020, M. [F] [Y] ne pouvait solliciter l'existence d'un droit acquis antérieurement à la publication de la loi de 2006, dans la mesure où il était devenu majeur le 29 juillet 2017 et que la loi du 1er septembre 1948 prévoyait le bénéfice du maintien dans les lieux pour les enfants mineurs jusqu'à leur majorité.
Un commandement d'avoir à quitter les lieux a été délivré à M. [F] [Y] le 11 juillet 2022, dénoncé à la préfecture le 12 juillet 2022.
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Le 7 septembre 2022, M. [F] [Y] a formé appel du jugement tendant à son infirmation en tous ses chefs critiqués hormis en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Dans ses dernières conclusions transmises le 26 octobre 2022 , auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M. [F] [Y], appelant, demande à la cour sur le fondement de l'article 14 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 1742 du code civil :
- de déclarer son appel recevable, bien fondé et y faire droit,
- d'infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nancy le 5 juillet 2022 en toutes ses dispositions,
Statuer à nouveau,
- de débouter la SCI [Adresse 2] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- de condamner la SCI [Adresse 2] à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- de condamner la SCI [Adresse 2] aux entiers dépens.
Au soutien de ses demandes, M. [F] [Y] fait valoir en substance :
- qu'il a toujours habité avec son père dans les lieux loués par la SCI [Adresse 2] depuis 2006 (étant âgé de 7 ans) suite au divorce de ses parents prononcé le 22 avril 2004 ; que le droit au bail est transféré aux héritiers conformément à l'article 1742 du code civil et que l'alinéa 2 de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le contrat est transféré aux descendants qui vivaient avec le locataire décédé depuis au moins un an à la date du décès ;
- qu'il bénéficiait d'un droit acquis au maintien dans les lieux antérieurement à la publication de la loi du 13 juillet 2006 ayant modifié l'article 5 de la loi du 1er septembre 1948.
Dans ses dernières conclusions transmises le 28 octobre 2022, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la SCI [Adresse 2], intimée, demande à la cour sur le fondement des articles 544 du code civil et 5 de la loi du 1er septembre 1948 :
- de dire et juger M. [F] [Y] mal fondé en son appel et de le débouter de chacune de ses demandes, fins et conclusions,
- de confirmer, en toutes ses dispositions, le jugement rendu le 5 juillet 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nancy,
Y ajoutant,
- de condamner M. [F] [Y] à lui régler, au titre des indemnités d'occupation échues sur la période 1er décembre 2020 au 31 octobre 2022, la somme de 11 500 euros (500 euros x 22 mois),
A titre subsidiaire, vu les articles 1728, 1741 et 7 a) de la loi 89-469 du 6 juillet 1989,
- de prononcer la résiliation du contrat de location pour impayés réitérés,
- d'ordonner l'expulsion des lieux loués de M. [F] [Y] ainsi que celle de tout occupant de son chef avec si besoin est, les assistances de la force publique et d'un serrurier,
- de condamner M. [F] [Y] à lui payer :
* 6 567 euros pour loyers et charges impayés depuis le 1er décembre 2020, décompte arrêté au 28 octobre 2022,
* les loyers échus et non réglés entre le 1er novembre 2022 jusqu'à la date de prononcé de l'arrêt à intervenir,
* 700 euros à titre d'indemnité mensuelle d'occupation, charges en sus et ce, jusqu'à complète libération des lieux,
En tout état de cause,
- de condamner M. [F] [Y] à lui payer une indemnité de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- de condamner M. [F] [Y] aux entiers dépens d'appel.
Au soutien de ses demandes, la SCI [Adresse 2] fait valoir en substance :
- que les dispositions de l'article 5 de la loi du 1er septembre 1948, dans sa rédaction issue de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, réservent la transfert du bail aux seuls enfants mineurs cohabitant de façon effective depuis plus d'une année avec le locataire à la date du décès ; que M. [F] [Y] ayant atteint la majorité au jour du décès de son père, il ne peut revendiquer le transfert du contrat de location ; que M. [F] [Y] ne justifie pas d'un des critères d'éligibilité posé à l'article 5 ;
- que l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 n'est pas applicable à la cause ; que seuls les logements vacants depuis le 23 décembre 1986 initialement soumis à la loi de 1948 sont désormais soumis à la loi du 6 juillet 1989 ; que les dispositions générales du code civil ne peuvent s'appliquer aux lieu et place des dispositions spéciales (qui n'y dérogent pas et qui précisent limitativement les conditions de poursuite du bail pour cause de mort du locataire).
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La clôture de l'instruction a été prononcée le 7 décembre 2022.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur le droit acquis au maintien dans les lieux de M. [F] [Y]
Au préalable, il y a lieu de constater que le bail à effet du 15 mai 1981 consenti par Mme [H] [E], aux droits de laquelle vient la SCI [Adresse 2], à M. [G] [Y], père de M. [F] [Y], est régi par les dispositions de la loi du 1er septembre 1948.
En l'espèce, le bail a été consenti pour une durée d'un an à compter du 15 mai 1981, soit à une époque où les lois d'ordre public régissant les baux d'habitation, à l'exception de la loi du 1er septembre 1948, n'existaient pas encore.
Or, sous l'intitulé ' bail à loyer d'habitation ' figure la mention ' article sexies ' faisant référence à la loi du 1er septembre 1948.
Il en résulte que les dispositions du code civil régissant les contrats de location, de même que les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, ne sont pas applicables au contrat d'habitation litigieux.
Le droit au maintien dans les lieux s'apprécie au regard de la législation en vigueur à la date d'ouverture de ce droit, c'est-à-dire à la date d'expiration du bail.
Aussi, l'article 5 de la loi du 1er septembre 1948, dans sa version issue de la loi n°2014-873 du 4 août 2014 applicable à la date du décès de M. [G] [Y], dispose que ' I. - Le bénéfice du maintien dans les lieux pour les locaux visés à l'article premier appartient, en cas d'abandon de domicile ou de décès de l'occupant de bonne foi, au conjoint ou au partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, et lorsqu'ils vivaient effectivement avec lui depuis plus d'un an, aux ascendants, aux personnes handicapées visées au 2°de l'article 27 ainsi que, jusqu'à leur majorité, aux enfants mineurs. (...) I bis. - Nonobstant les dispositions de l'article 1742 du code civil, même en l'absence de délivrance d'un congé au locataire, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire. Le contrat de bail est également résilié de plein droit en cas d'abandon du domicile par le locataire, même en l'absence de délivrance d'un congé. Toutefois, le bénéfice du maintien dans les lieux appartient aux personnes visées au I du présent article. II. - Nonobstant les dispositions du I ci-dessus, le maintien dans les lieux reste acquis aux personnes qui en bénéficiaient antérieurement à la publication de la présente loi. '
En l'espèce, il est constant que M. [F] [Y], né le [Date naissance 4] 1999, était majeur au jour du décès de son père le [Date décès 3] 2020, locataire des lieux dans lesquels il sollicite son maintien.
Aussi, il ne peut utilement se prévaloir d'un droit au maintien dans les lieux qui n'a vocation à s'exercer que jusqu'à la majorité des enfants mineurs.
En outre, M. [F] [Y] indique qu'il a toujours habité avec son père dans les lieux loués par la SCI [Adresse 2] depuis 2006 (étant âgé de 7 ans), suite au divorce de ses parents prononcé le 22 avril 2004.
Pour autant, M. [F] [Y] ne peut se prévaloir à compter de 2006 du droit acquis au maintien dans les lieux tiré de l'application des dispositions de l'article 5 de la loi du 1er septembre 1948 dans sa version antérieure à la loi du 23 décembre 1986, qui prévoyaient le bénéfice du maintien dans les lieux en cas de décès de l'occupant aux descendants, ou personnes à charge, qui vivaient effectivement avec lui depuis plus d'un an, sans référence à leur minorité.
Au surplus, les dispositions de l'article 5 de la loi du 1er septembre 1948 relatives au maintien dans les lieux des descendants, dans leur version postérieure issue de la loi du 23 décembre 1986, sont identiques à celles issues de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, telles reprises à la loi du 4 août 2014 (à l'exception du I bis non applicable en la cause).
Dans ces conditions, M. [F] [Y] est devenu occupant sans droit ni titre du logement loué à son père par la SCI [Adresse 2] à compter du décès de ce dernier survenu le [Date décès 3] 2020.
Dès lors, le jugement déféré sera confirmé sur ce point.
Sur la condamnation de M. [F] [Y] au paiement des indemnités d'occupation du 1er décembre 2020 au 31 octobre 2022
La SCI [Adresse 2] a sollicité la confirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions, et notamment ce qu'il a ' condamné M. [F] [Y] au paiement en deniers ou quittance d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à 500 euros à compter du 1er décembre 2020 et jusqu'à la libération effective des lieux et remise des clefs '.
Aussi, la demande de la SCI [Adresse 2] tendant en outre, à hauteur de cour, à voir condamner M. [F] [Y] à lui régler la somme de 11 500 euros ' au titre des indemnités d'occupation échues sur la période 1er décembre 2020 au 31 octobre 2022 ' ne peut prospérer, dans la mesure où la liquidation des indemnités d'occupation sur la période du 1er décembre 2020 au 31 octobre 2022 aurait pour effet l'infirmation partielle du jugement déféré.
Au surplus, la liquidation des sommes dues au titre de l'indemnité d'occupation sera opérée dans le cadre de l'exécution du jugement déféré, confirmé sur ce point.
Dans ces conditions, la demande de la SCI [Adresse 2] tendant à voir liquider jusqu'au 31 octobre 2022 le montant des indemnités d'occupation sera déclarée irrecevable.
Sur les demandes accessoires
Le jugement déféré sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.
M. [F] [Y] qui succombe à hauteur de cour sera condamné aux dépens d'appel et sera débouté de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La SCI [Adresse 2] a dû engager des frais pour exercer sa défense, de sorte qu'il convient de lui allouer la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
LA COUR, statuant par arrêt contradictoire prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile,
CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions,
Y ajoutant,
DECLARE irrecevable la demande de la SCI [Adresse 2] tendant à voir liquider jusqu'au 31 octobre 2022 le montant des indemnités d'occupation,
DEBOUTE M. [F] [Y] de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE M. [F] [Y] à payer à la SCI [Adresse 2] la somme de 500 € (cinq cents euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE M. [F] [Y] aux dépens.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre à la cour d'Appel de NANCY, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
Minute en huit pages.
