RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
------------------------------------
COUR D'APPEL DE NANCY
Première Chambre Civile
ARRÊT N° /2023 DU 20 MARS 2023
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/01028 - N° Portalis DBVR-V-B7G-E67I
Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal judiciaire de NANCY,
R.G.n° 19/02489, en date du 31 mars 2022
APPELANTS :
Monsieur [L] [O]
né le 13 mai 1982 à THIONVILLE (57)
domicilié [Adresse 5]
Représenté par Me Clarisse MOUTON substituée par Me Laurène ALEXANDRE de la SELARL LEINSTER WISNIEWSKI MOUTON LAGARRIGUE, avocats au barreau de NANCY
Madame [J] [D]
née le 07 janvier 1984 à ALGRANGE (57)
domiciliée [Adresse 5]
Représentée par Me Clarisse MOUTON substituée par Me Laurène ALEXANDRE de la SELARL LEINSTER WISNIEWSKI MOUTON LAGARRIGUE, avocats au barreau de NANCY
INTIMÉ :
Monsieur [E] [Y]
né le 07 mars 1955 à LAXOU (54)
domicilié [Adresse 1]
Représenté par Me Olivier GIRARDOT de la SELARL SENTINELLE AVOCATS, avocat au barreau de NANCY
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 12 Décembre 2022, en audience publique devant la Cour composée de :
Madame Nathalie CUNIN-WEBER, Président de Chambre, chargée du rapport,
Madame Mélina BUQUANT, Conseiller,
Madame Claude OLIVIER-VALLET, Magistrat honoraire,
qui en ont délibéré ;
Greffier, lors des débats : Madame Céline PERRIN ;
--------------------------------------------------------------------------------------------------------
Copie exécutoire délivrée le à
Copie délivrée le à
--------------------------------------------------------------------------------------------------------
A l'issue des débats, le Président a annoncé que l'arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe le 06 Mars 2023, en application de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. Puis, à cette date, le délibéré a été prorogé au 20 Mars 2023.
ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 20 Mars 2023, par Madame PERRIN, Greffier, conformément à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;
signé par Madame CUNIN-WEBER, Président, et par Madame PERRIN, Greffier ;
FAITS ET PROCÉDURE :
Par un acte sous seing privé en date du 12 juillet 2018 établi par l'agence XL Immobilier, mandataire du vendeur, Monsieur [E] [Y], vendeur, a conclu avec Monsieur [L] [O] et Madame [J] [D], acquéreurs, un compromis de vente portant sur un terrain sis à [Adresse 6], cadastré section AA n°[Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 4] pour une contenance d'environ 1240 m², moyennant le prix de 147500 euros, en vue de la construction d'une maison d'habitation.
La vente était conclue notamment sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt par les acquéreurs d'un montant de 370000 euros et de l'obtention d'un permis de construire.
La réitération de la vente par acte authentique était fixée au 31 janvier 2019 en l'étude de Maître [X]. Elle n'est finalement pas intervenue.
Par un acte d'huissier en date du 15 juillet 2019, Monsieur [Y] a fait assigner Monsieur [O] et Madame [D] devant le tribunal judiciaire de Nancy afin d'obtenir leur condamnation au paiement de la clause pénale prévue au compromis.
Par jugement contradictoire du 31 mars 2022, assorti de l'exécution provisoire, le tribunal judiciaire de Nancy a :
- prononcé la résolution du compromis de vente conclu le 12 juillet 2018 entre Monsieur [E] [Y], vendeur et Monsieur [L] [O] et Madame [J] [D], acquéreurs, aux torts de ces derniers en application des dispositions de l'article 1228 du code civil,
- condamné in solidum Monsieur [L] [O] et Madame [J] [D] à payer à Monsieur [E] [Y] la somme de 10000 euros au titre de la clause pénale réduite, en application des dispositions de l'article 1231-5 du code civil,
- débouté Monsieur [E] [O] et Madame [J] [D] de leur demande reconventionnelle en réparation,
- condamné in solidum Monsieur [L] [O] et Madame [J] [D] à payer à Monsieur [E] [Y] la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné in solidum Monsieur [L] [O] et Madame [J] [D] aux dépens.
Pour statuer ainsi, le tribunal a relevé qu'au regard du manquement par le vendeur à son devoir d'information relative à la servitude de tréfonds affectant le terrain, aucune faute ne saurait être retenue à l'encontre des acquéreurs pour ne pas avoir déposé leur demande de permis de construire dans le délai de 75 jours stipulé au compromis. Il a constaté que lorsqu'ils ont été en mesure de le faire, Monsieur [O] et Madame [D] ont déposé leur demande de permis de construire dans un délai raisonnable, soit le 23 novembre 2018 et que le permis de construire a été obtenu le 15 janvier 2019, soit avant la date fixée pour la réitération de la vente. Le tribunal a ainsi jugé que la condition suspensive d'obtention du permis de construire avait été réalisée dans le délai prévu au compromis.
S'agissant de la condition suspensive d'obtention du prêt, le tribunal a relevé que Monsieur [O] et Madame [D] ne justifiaient pas avoir déposé une demande de prêt conforme aux stipulations du compromis dans le délai contractuellement prévu, et à tout le moins avant le 31 janvier 2019, date fixée pour la réitération de la vente. Il a en conséquence retenu que le défaut de diligence des acquéreurs avait empêché la réalisation de la condition suspensive pour la date de réitération prévue et dit qu'il y avait lieu en conséquence, de déclarer réputée accomplie ladite condition suspensive et de prononcer la résolution du compromis de vente litigieux aux torts des acquéreurs, en application des dispositions de l'article 1228 du code civil.
Le tribunal a condamné Monsieur [O] et Madame [D] au paiement de la clause pénale, en réduisant d'office le montant de celle-ci à 10000 euros, compte tenu du fait que les acquéreurs avaient rempli leurs engagements relativement à la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire et qu'ainsi, la durée d'immobilisation du bien de Monsieur [Y], imputable à leur faute, était moins importante que celle que ce dernier soutenait.
Le tribunal a enfin débouté Monsieur [O] et Madame [D] de leur demande reconventionnelle en réparation et les a condamnés aux dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
oOo
Par déclaration reçue au greffe de la cour, sous la forme électronique, le 2 mai 2022, Monsieur [L] [O] et Madame [J] [D] ont relevé appel de ce jugement.
Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d'appel sous la forme électronique le 6 juillet 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Monsieur [L] [O] et Madame [J] [D] demandent à la cour, au visa des dispositions de l'article 1304-6 du code civil, de :
- infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nancy le 31 mars 2022 en ce qu'il a prononcé la résiliation du compromis de vente conclu le 12 juillet 2018 à leurs torts en application des dispositions de l'article 128 du code civil,
- infirmer le jugement en ce qu'il les a condamnés à régler à Monsieur [Y] la somme de 10000 euros au titre de la clause pénale,
- infirmer également le jugement en ce qu'il les a condamnés à régler à Monsieur [Y] la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Statuant à nouveau,
- dire et juger qu'ils n'ont nullement été défaillants, ni n'ont commis aucune faute en ce qui concerne la non-réalisation de la condition suspensive d'obtention des prêts,
- débouter par voie de conséquence Monsieur [Y] de toutes ses demandes,
A titre subsidiaire,
- ramener à de plus justes proportions encore le montant de la clause pénale retenue par le tribunal et fixer ledit montant à la somme de 1000 euros,
En toute hypothèse,
- condamner Monsieur [Y] à leur régler la somme de 3000 euros à titre de dommages intérêts pour procédure abusive et injustifiée ainsi que la somme de 4000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- le condamner en tous les dépens.
Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d'appel sous la forme électronique le 30 septembre 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Monsieur [E] [Y] demande à la cour, au visa des articles 1103, 1104, 1231-1 et suivants, 1231-5 et 1228 du code civil, de :
- confirmer le jugement rendu le 31 mars 2022 par le tribunal judiciaire de Nancy en ce qu'il a :
* prononcé la résolution du compromis de vente conclu le 12 juillet 2018 entre Monsieur [Y], vendeur, et Monsieur [O] et Madame [D], acquéreurs, au tort de ces derniers en application des dispositions de l'article 1228 du code civil,
* débouté Monsieur [O] et Madame [D] de leur demande reconventionnelle en réparation,
* condamné in solidum Monsieur [O] et Madame [D] à lui payer la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
* condamné in solidum Monsieur [O] et Madame [D] aux dépens,
* ordonné l'exécution provisoire,
- infirmer le jugement rendu le 31 mars 2022 par le tribunal judiciaire de Nancy en ce qu'il a :
* condamné in solidum Monsieur [O] et Madame [D] à lui payer la somme de 10000 euros au titre de la clause pénale réduite en application des dispositions de l'article 1231-5 du code civil,
Statuant à nouveau,
- condamner solidairement Madame [D] et Monsieur [O] à lui payer les sommes suivantes :
* 14750 euros au titre de la clause pénale avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir,
* 2000 euros en application des dispositions l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner solidairement les appelants aux entiers dépens.
La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 15 novembre 2022.
L'audience de plaidoirie a été fixée le 12 décembre 2022 et le délibéré au 20 mars 2023.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Vu les dernières conclusions déposées par Monsieur [O] et Madame [D] le 6 juillet 2022 et par Monsieur [Y] le 30 septembre 2022 et visées par le greffe auxquelles il convient de se référer expressément en application de l'article 455 du code de procédure civile ;
Vu la clôture de l'instruction prononcée par ordonnance du 15 novembre 2022 ;
Sur la résolution du compromis de vente et ses conséquences
A l'appui de leur recours, Monsieur [L] [O] et Madame [J] [D] font valoir en premier lieu que en ce qui concerne la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire, le premier juge a bien constaté qu'un avenant prolongeant la durée de validité de la condition suspensive de six mois avait été soumis aux parties ; il a également a considéré qu'au regard du manquement par le vendeur à son devoir d'information relativement à la servitude de tréfonds - dont ils n'ont eu une parfaite connaissance que le 28 septembre 2018 après l'intervention d'un géomètre - il ne pouvait leur être reproché aucune faute à cet égard, le permis de construire ayant été obtenu avant la date de réitération de l'acte authentique (pièces 15 et 16 appelants) ; ils indiquent enfin qu'une prorogation du délai concernant l'obtention de cette condition suspensive a été établie sous l'égide de Maître [X], notaire des acquéreurs et de Monsieur [P], négociateur, lequel n'a cependant pas été signé par le vendeur (pièces 11 et 14 appelants) ;
En second lieu, les appelants rappellent que le premier juge leur a reproché de ne pas avoir justifié auprès de Monsieur [Y] de l'obtention ou de la non obtention de leur prêt dans le délai de 30 jours stipulé au compromis de vente ni même, avant la date prévue pour la réitération de la vente et d'avoir en outre sollicité, un prêt d'un montant supérieur à celui mentionné dans le compromis de vente pour retenir que leur défaut de diligence avait empêché la réalisation de la condition suspensive pour la date de réitération prévue, ce qu'ils contestent fermement ;
ils réclament l'infirmation de la décision entreprise sur ce point ainsi que sur leur condamnation à payer une somme de 10000 euros au titre de la clause pénale en indiquant que selon courrier du chargé du compte Monsieur [S] du 25 février 2019, l'accord de principe sur l'octroi d'un prêt a été donné 'sous la simple réserve d'accord de prise en compte de l'assurance pour Madame [D]' non encore obtenu le 6 avril 2019 selon la lettre de leur notaire (pièces 19 et 20 appelants) a finalement été dénoncé le 3 mai 2019 'la réserve n'a pu être levée, compte-tenu de l'état de santé de Madame [D]' (pièce 21 appelants) ; le refus de financement par la banque a été notifié à son confrère par Maître [X] le 14 mai 2019 ; ils contestent tout comportement fautif de leur part de nature à justifier l'allocation de dommages et intérêts en rappelant que 'tous les délais prévus au compromis de vente, devaient selon la correspondance de Maître [X] à Maître [I] être prorogés de 90 jours' ;
En réponse, Monsieur [E] [Y] rappelle que la demande de permis de construire a été déposée avec plus de deux mois de retard par rapport à ce qui avait convenu dans le compromis de vente sans qu'aucun défaut d'information ne lui soit imputable, ayant produit un plan du terrain ;
S'agissant de la demande de financement, il relève que les acquéreurs n'ont jamais respecté les délais prévus au compromis, ce qui l'a contraint de les mettre en demeure le 6 avril 2019 ; consécutivement Maître [X], notaire des appelants, lui a annoncé un accord de principe pour ensuite lui indiquer le refus de financement le 14 mai 2019 ; quoi qu'il en soit le délai conventionnel de 30 jours n'a pas été respecté par les appelants et la demande de prêt n'est pas conforme au montant annoncé lors de la signature du compromis de vente, ce qui justifie de considérer comme le premier juge que le défaut de réitération de l'acte est imputable à Monsieur [L] [O] et Madame [J] [D] ;
Aux termes de l'article 1228 du code civil applicable au contrat souscrit, prévoit que 'la clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l'exécution d'une convention, s'engage à quelque chose en cas d'inexécution' ;
De plus l'article 1134 du même code énonce que 'les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise ; elles doivent être exécutées de bonne foi' ;
Enfin l'article 1217 du même code édicte que 'la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- solliciter une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter' ;
En l'espèce la demande de paiement de la clause pénale formée par Monsieur [Y] contre Monsieur [L] [O] et Madame [J] [D] est fondée sur deux violations des termes du compromis de vente signé entre les parties le 12 juillet 2018 ;
La première porte sur la condition suspensive relative à l'obtention du permis de construire dans les 75 jours de la signature, la seconde sur celle relative au dépôt du dossier de financement, 'au plus tard dans les 10 jours du délai de rétractation ou de la réception du compromis', ainsi que 'de l'obtention d'un ou plusieurs prêts du montant global nécessaire au financement de son acquisition au plus tard un mois après le dernier jour du délai de rétractation' (...) ;
'Cette condition suspensive sera considérée comme levée dès que l'acquéreur aura reçu une ou plusieurs offres de prêt des organismes financiers sollicités par lui-même ou par le rédacteur des présentes, ou par les deux à la fois, offres couvrant le montant global d'emprunt nécessaire ou financement de son acquisition. Il devra justifier auprès du vendeur et du rédacteur des présentes, de l'obtention ou de la non obtention de l'offre de prêt, dans le délai stipulé ci-dessus et les conditions prévues par le plan de financement'(pièce 1 intimé) ;
Il résulte des éléments probants et plus particulièrement, du dossier de demande d'une autorisation de construire du 23 novembre 2018 (pièce 2 intimé), obtenue le 15 janvier 2019, (pièce 17 appelants), de la mise en demeure de Monsieur [Y] datée du 6 avril 2019 (pièces 5 et 6 intimé) ainsi que des échanges de courriels entre Monsieur [S], courtier et Maîtres [X] et [I], notaires, durant les mois d'avril et mai 2019 (pièces 19 à 23 appelants) outre les deux simulations de financement auprès des banques BPL et CIC Est (pièce 3 intimé), qu'aucun des délais prévus conventionnellement dans l'acte sous seing privé du 12 juillet 2018, n'a été respecté par Monsieur [L] [O] et Madame [J] [D] ;
Ainsi s'agissant de celui concernant la condition suspensive relative à l'obtention du permis de construire, il devait échoir fin septembre 2018, alors que seule la demande a été formée le 23 novembre 2018 et que le permis a été obtenu le 15 janvier 2019, soit deux semaines avant le délai pour réitérer l'acte de vente sous la forme authentique ;
Il y a lieu cependant de relever que les acquéreurs, le négociateur et le constructeur, se sont heurtés une difficulté technique de nature à retarder le projet d'implantation de l'immeuble à construire, résultant de l'existence de deux conduites en tréfonds ; aussi il y a lieu de considérer avec le premier juge, que n'ayant eu une connaissance complète de l'emplacement de ces tréfonds que le 28 septembre 2018, le report du délai de la demande de permis de construire au 23 novembre 2018, apparaît comme non imputable aux appelants ; ainsi leur notaire et l'agent immobilier mandaté par Monsieur [E] [Y] ont rédigé un accord de report de la levée des délais prévus au compromis de vente de 90 jours, lequel n'a pas été signé par l'intimé ;
S'agissant de la seconde condition suspensive relative à l'obtention d'un emprunt, il y a lieu de constater qu'après avoir effectué des démarches rapides auprès de deux banques au cours de l'été 2018, Monsieur [L] [O] et Madame [J] [D] n'ont pas justifié de la date de dépôt de leurs dossiers de financement auprès du 'rédacteur de l'acte' comme il s'y étaient engagés dans le délai de 30 jours après la signature du compromis de vente, alors que l'acte de vente comportait deux conditions suspensives, indépendantes et cumulatives ;
En effet il n'est pas justifié d'un tel dépôt antérieurement à la date prévue pour la réitération de l'acte authentique le 31 janvier 2019, étant entendu qu'aucun accord portant sur la prorogation du terme de cette condition suspensive n'a été passé entre les parties ; de plus tous les argument tenant au refus de prise en charge de Madame [D] par l'assurance crédit sont sans emport à cet égard ;
Par conséquent le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a, après avoir retenu que la condition suspensive était réputée accomplie, prononcé la résiliation du compromis de vente aux torts de Monsieur [L] [O] et Madame [J] [D] ;
S'agissant du préjudice subi par le vendeur, il se prévaut de l'impossibilité de vendre son terrain durant seize mois, ce qui est contesté par les acquéreurs, qui admettent quatre mois à compter du 31 janvier 2019 ;
Mis en demeure le 6 avril 2019, Monsieur [L] [O] et Madame [J] [D] sont redevables de la clause pénale fixée au compromis de vente ; quant à son montant prévu au contrat à hauteur de 14750 euros, montant réclamé par Monsieur [E] [Y] dans son appel incident, il n'est admis subsidiairement par les appelants que pour 1000 euros ;
Au vu des éléments sus énoncés et de la réalisation d'une des deux clauses suspensives dans le délai de réitération de l'acte, il y a lieu de considérer que le premier juge a valablement minoré l'indemnisation due à Monsieur [E] [Y] au titre de la clause pénale à la somme de 10000 euros ;
dès lors la confirmation sera prononcée et l'appel incident rejeté ;
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
Monsieur [L] [O] et Madame [J] [D] succombant dans leurs prétentions, le jugement sera confirmé en ce qu'il les a condamnés aux dépens et ainsi qu'au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Monsieur [L] [O] et Madame [J] [D], partie perdante, devront supporter les dépens ; en outre ils seront condamnés à payer à Monsieur [E] [Y] la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus de la somme déjà allouée en première instance ; en revanche ils seront déboutés de leur propre demande de ce chef.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe,
Confirme le jugement déféré,
Y ajoutant,
Rejette l'appel incident de Monsieur [E] [Y],
Condamne Monsieur [L] [O] et Madame [J] [D] à payer à Monsieur [E] [Y] la somme de 2000 euros (DEUX MILLE EUROS) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute Monsieur [L] [O] et Madame [J] [D] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne Monsieur [L] [O] et Madame [J] [D] aux dépens.
Le présent arrêt a été signé par Madame CUNIN-WEBER, Présidente de la première chambre civile de la Cour d'Appel de NANCY, et par Madame PERRIN, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Signé : C. PERRIN.- Signé : N. CUNIN-WEBER.-
Minute en neuf pages.
