RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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COUR D'APPEL DE NANCY
DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE
ARRÊT N° /22 DU 08 DECEMBRE 2022
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 21/02696 - N° Portalis DBVR-V-B7F-E32U
Décision déférée à la cour :
Jugement du tribunal de proximité de SAINT-DIE-DES -VOSGES, R.G. n° 19/000290, en date du 24 septembre 2021,
APPELANT :
Monsieur [R] [D],
né le 24 juin 1964 à [Localité 3] (Serbie), retraité, de nationalité française, domicilié [Adresse 2]
Représenté par Me Laurence BOURDEAUX de la SCP BOURDEAUX-MARCHETTI, avocat au barreau d'EPINAL
(bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2021/13389 du 30/12/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de NANCY)
INTIMÉE :
S.C.I. JAMI,
société civile immobilière inscrite au RCS d'Epinal sous le n° 388 789 141, dont le siège social est [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège
Représentée par Me Ludovic VIAL de la SELARL SENTINELLE AVOCATS, avocat au barreau d'EPINAL
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 17 Novembre 2022, en audience publique devant la cour composée de :
Monsieur Francis MARTIN président de chambre,
Madame Nathalie ABEL, conseillère, chargée du rapport,
Madame Fabienne GIRARDOT, conseillère,
qui en ont délibéré ;
Greffier, lors des débats : Mme Christelle CLABAUX- DUWIQUET ;
A l'issue des débats, le président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 08 Décembre 2022, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 08 Décembre 2022, par Mme Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, conformément à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;
signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre et par Mme Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier ;
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Copie exécutoire délivrée le à
Copie délivrée le à
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EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 23 novembre 2015, la société civile immobilière JAMI a donné en location à M. [R] [D] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2] (88) moyennant un loyer mensuel de 350 euros.
Par acte du 24 septembre 2019, la société JAMI a fait signifier à M. [D] un commandement de payer la somme de 708 euros au titre des loyers échus et non réglés et de justifier de la souscription d'une assurance, ce commandement visant la clause résolutoire.
Par acte d'huissier du 4 novembre 2019, la société JAMI a fait assigner M. [D] devant le tribunal d'instance de Saint-Dié-des-Vosges afin d'obtenir la résiliation du contrat de bail, l'expulsion de M. [D] et sa condamnation au paiement des loyers impayés.
Par jugement contradictoire du 24 septembre 2021, le tribunal de proximité de Saint-Dié des Vosges a :
- déclaré irrecevable la demande formée par la société JAMI aux fins de constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers,
- déclaré recevable la demande formée par la société JAMI aux fins de constat de la résiliation du bail pour défaut de justification de la souscription d'une assurance,
- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification de l'assurance figurant au bail conclu le 23 novembre 2015 entre la société JAMI et M. [D] sont réunies à la date du 25 octobre 2019,
- ordonné en conséquence à M. [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du jugement,
- dit qu'à défaut pour M. [D] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société JAMI pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,
- condamné M. [D] à verser à la société JAMI la somme de 944 euros (décompte arrêté au 25 octobre 2019, incluant le loyer du mois d'octobre 2019),
- condamné M. [D] à verser à la société JAMI une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 26 octobre 2019 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés,
- débouté les parties du surplus de leurs demandes,
- condamné M. [D] à verser à la société JAMI une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [D] aux dépens.
Par déclaration enregistrée le 12 novembre 2021, M. [D] a interjeté appel du jugement précité, en toutes ses dispositions.
M. [D] a donné congé par courrier du 11 mai 2022 avec effet au 30 juin 2022. Un procès-verbal de reprise par huissier a été dressé le 7 juillet 2022 constatant le départ du locataire.
Par conclusions déposées le 11 février 2022, M. [D] demande à la cour de :
- infirmer le jugement rendu le 24 septembre 2021,
Statuant à nouveau,
- à titre principal, constater que les demandes de la société JAMI sont irrecevables,
- à titre subsidiaire, constater que les conditions de résiliation du bail ne sont pas réunies,
- débouter la société JAMI de l'ensemble de ses demandes,
En tout état de cause,
- condamner la société JAMI à effectuer les travaux de remise en état du chauffage sous astreinte de 150 euros par jour de retard, à compter de l'arrêt à intervenir,
- condamner la société JAMI à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- condamner la société JAMI à lui verser la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société JAMI aux entiers dépens.
Par conclusions déposées le 20 septembre 2022, la société JAMI demande à la cour de :
- confirmer la décision de première instance en ce qu'elle a déclaré recevable la procédure aux fins de constat de la résiliation du bail pour défaut de justification de la souscription d'une assurance,
- fixer l'indemnité d'occupation à hauteur de 350 euros à compter de la résiliation soit au 25 octobre 2019,
- confirmer la décision de première instance en ce qu'elle a rejeté la demande de dommages et intérêts de M. [D],
- débouter M. [D] de sa demande d'astreinte,
A titre d'appel incident,
- infirmer la décision de première instance en ce qu'elle a déclaré irrecevable la procédure aux fins de constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers,
- constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers figurant au bail sont réunies à la date du 25 octobre 2019,
- fixer l'indemnité d'occupation à hauteur de 350 euros à compter de la résiliation,
- condamner M. [D] à payer la somme de 11 358 euros au titre des arriérés de loyers arrêtés au 30 juin 2022 et les loyers échus postérieurement à cette date, ainsi qu'à l'indemnité d'occupation qui se substituera à ceux-ci et dont le montant mensuel sera égal au montant mensuel du loyer indexé jusqu'à la libération complète des lieux,
- le condamner à payer une somme de 1 800 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'au paiement de tous les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire et la dénonciation à la caution.
Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à leurs conclusions visées ci-dessus, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 12 octobre 2022.
MOTIFS
Il convient à titre liminaire de relever que M. [D] a quitté les lieux le 30 juin 2022, ainsi qu'il ressort du courrier de congé en ce sens adressé par le locataire en date du 11 mai 2022 ainsi que du procès-verbal de reprise, dressé contradictoirement par huissier de justice le 7 juillet 2022. Il en ressort que sont devenues sans objet les demandes tendant à voir :
- constater la résiliation du bail et à voir ordonner l'expulsion du locataire ;
- condamner la société JAMI à effectuer des travaux de remise en état du chauffage sous astreinte de 150 euros par jour de retard, à compter de l'arrêt à intervenir.
Sur la demande de condamnation de M. [D] à payer un arriéré locatif
Le premier juge a condamné M. [D] à payer à la société JAMI la somme de 944 euros selon décompte arrêté au 25 octobre 2019.
M. [D] sollicite l'infirmation du jugement de ce chef en faisant valoir qu'il a « largement résorbé » l'arriéré locatif en ayant mis en place courant 2021 un virement permanent au profit de la bailleresse.
La société JAMI sollicite quant à elle également l'infirmation du jugement en faisant valoir que la dette locative s'est accrue et sollicite en conséquence la condamnation de M. [D] à lui payer une somme de 11'358 euros au titre des arriérés de loyers arrêtés au 30 juin 2022.
Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer aux termes convenus.
L'article 1353 du code civil précise que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l'espèce, la bailleresse verse aux débats un décompte faisant apparaître un arriéré locatif dû au 31 décembre 2021 de 9 258 euros, montant auquel il convient d'ajouter les loyers dus de janvier à juin 2022 inclus, soit la somme de 2 100 euros (350x6), soit une dette locative d'un montant total de 11 358 euros.
M. [D] reconnaît avoir rencontré des difficultés pour s'acquitter régulièrement de ses loyers mais fait valoir qu'il a mis en place courant 2021 un virement permanent de 400 euros afin de régler le loyer courant (350) et de solder l'arriéré (50).
À l'appui de son affirmation, M. [D] verse au débat un justificatif bancaire (auprès de la Société Générale) de mise en place d'un virement permanent d'un montant de 400 euros, débutant le 1er août 2021, le motif du virement étant «loyer et arriérés » et le bénéficiaire en étant la société JAMI. Cette dernière ne conteste pas la mise en place ce virement mais ne le prend pas en compte pour calculer l'arriéré locatif qu'elle réclame. Il convient en conséquence de déduire de l'arriéré locatif invoqué par la bailleresse le virement effectué depuis le 1er août 2021 à celle-ci, de telle sorte que la dette locative de M. [D], arrêtée au 30 juin 2022, s'élève en réalité à la somme de 6 958 euros (11 358 euros - (400 euros x11 mois)).
Il en ressort qu'il convient d'infirmer le jugement de chef et, statuant à nouveau, de condamner M. [D] à payer à la société JAMI la somme de 6 958 euros selon décompte arrêté au 30 juin 2022.
Sur la demande de condamnation de la société JAMI à des dommages et intérêts
M. [D] sollicite la condamnation de la société JAMI à lui payer une somme de 5 000 euros en réparation du préjudice qu'il indique avoir subi en raison de la défectuosité du système de chauffage, qui a « explosé » en 2016 ce qui l'a contraint à acquérir un chauffage d'appoint, et de l'installation sanitaire.
Le premier juge a, conformément à l'argumentation de la demanderesse, rejeté cette demande.
Selon l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne faisant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé.
L'article 7 de cette loi prévoit par ailleurs que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat et de permettre l'accès aux lieux loués notamment pour travaux nécessaires au maintien en état des lieux loués.
L'article 9 du code de procédure civile précise qu'il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En l'espèce, s'agissant tout d'abord du système de chauffage, il ressort du rapport de l'expertise contradictoire versé au débat que le 2 juin 2016, une détonation s'est produite après que le locataire a mis en route son poêle à fioul, que la bailleresse a alors fait intervenir un chauffagiste ayant identifié la cause de l'événement, à savoir l'allumage du poêle au moyen de papiers journaux, que la détonation avait été générée par l'inflammation instantanée des vapeurs de fioul, ce qui caractérise une mauvaise utilisation de l'appareil de chauffage par le locataire. La bailleresse verse par ailleurs au débat plusieurs courriers recommandés avec accusé de réception adressés au locataire aux fins de faire intervenir des entreprises et auxquels il n'a pas été donné suite par M. [D].
Il en ressort que M. [D] n'est pas fondé à se plaindre d'un préjudice résultant d'un dysfonctionnement dont il est à l'origine et auquel il n'a de surcroît pas pu être remédié en raison de son manque de coopération.
S'agissant d'autre part de la défectuosité alléguée de l'installation sanitaire, force est de constater que M. [D] ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de la réalité de cette défectuosité dont il ne justifie de surcroît pas avoir avisé la bailleresse.
C'est dès lors à bon droit que le premier juge a rejeté cette demande.
Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ce chef.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
M. [D] qui succombe sera condamné aux entiers dépens. Concernant l'application de l'article 700 du code de procédure civile, l'équité commande de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné le défendeur au paiement d'une somme de 500 euros et de le condamner à ce titre à hauteur d'appel également au paiement d'une somme supplémentaire de 500 euros.
PAR CES MOTIFS :
LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Confirme le jugement uniquement en ce qu'il a rejeté la demande de dommages-intérêts formée par M. [D] et a condamné M. [R] [D] aux dépens ainsi qu'à devoir payer à la société JAMI la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Statuant à nouveau et ajoutant ;
Constate que M. [R] [D] a quitté les lieux le 31 juin 2022 et que les demandes tendant à voir constater la résiliation du bail et l'expulsion du locataire ainsi que de voir condamner la société JAMI à effectuer des travaux de remise en état du chauffage sous astreinte sont en conséquence devenues sans objet ;
Condamne M. [R] [D] à payer à la société JAMI la somme de 6 958 € (six mille neuf cent cinquante huit euros) au titre de l'arriéré locatif, selon décompte arrêté au 30 juin 2022 ;
Rejette la demande formée par M. [R] [D] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne M. [R] [D] à payer à la société JAMI la somme de 500 € (cinq cents euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne M. [R] [D] aux entiers dépens ;
Le présent arrêt a été signé par M. Francis MARTIN, président de chambre à la Cour d'Appel de NANCY, et par Mme Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
Minute en sept pages.
