RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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COUR D'APPEL DE NANCY
CINQUIÈME CHAMBRE COMMERCIALE
ARRÊT N° /22 DU 23 NOVEMBRE 2022
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 21/01316 - N° Portalis DBVR-V-B7F-EY3W
Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal judiciaire d'EPINAL, R.G. n° 18/00340, en date du 8 avril 2021,
APPELANTE :
S.A. SOCIETE GENERALE prise en la personne de son représentant légal pour ce domicilié audit siège, [Adresse 1] inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 552 120 222
Représentée par Me Marie-aline LARERE, avocat au barreau de NANCY
INTIMÉE :
S.C.A. GALIMMO agissant poursuites et diligences de son représentant légal pour ce domicilié audit siège, [Adresse 2] inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 784 364 150
Représentée par Me Clarisse MOUTON de la SELARL LEINSTER WISNIEWSKI MOUTON LAGARRIGUE, avocat au barreau de NANCY
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 26 octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Patrice BOURQUIN, Président et Monsieur Olivier BEAUDIER, conseiller chargé du rapport ;
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Patrice BOURQUIN Président de Chambre,
Monsieur Olivier BEAUDIER, Conseiller,
Monsieur Jean-Louis FIRON Conseiller
Greffier, lors des débats : Madame Christelle CLABAUX-DUWIQUET.
A l'issue des débats, le Président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 23 Novembre 2022, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
ARRÊT : contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
signé par M. Patrice BOURQUIN, Président de la chambre et par Monsieur Ali Adjal , Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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Copie exécutoire délivrée le à
Copie délivrée le à
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FAITS ET PROCEDURE
Aux termes d'un acte authentique du 14 mars 1997, la société Grands Magasins a-gma, devenue la société Cora, aux droits de laquelle se trouve désormais la société Galimmo, a donné à bail commercial à la Société Générale un local de 7 m² situé dans le centre commercial Cora Saint Dié, pour une durée de neuf années, à effet du 14 mars 1997, pour expirer le 13 mars 2006, moyennant un loyer annuel de 7 000 Francs, soit 1 067,14 euros, payable trimestriellement et à terme échu.
Ce bail a été poursuivi par tacite reconduction à compter du 14 mars 2006.
Selon exploit d'huissier de justice du 4 décembre 2014, la société Cora a fait signifier à la Société Générale un congé pour le 30 juin 2015 avec offre de renouvellement à effet du 1er juillet 2015, pour une nouvelle durée de neuf années, moyennant un nouveau loyer de 2.100 € hors taxes et hors charges.
Suivant exploit d'huissier de justice du 9 juin 2017, la société Galimmo a fait signifier à la Société Générale un mémoire préalable, aux termes duquel elle sollicitait du juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance d'Epinal que le loyer du bail renouvelé, à effet du
1er juillet 2015, soit fixé à la somme annuelle de 7 000 euros.
Par exploit d'huissier de justice du 21 septembre 2017, la société Galimmo a fait signifier à la Société Générale un acte de rétractation de l'offre de renouvellement du 4 décembre 2014 avec dénégation du droit au bénéfice du statut des baux commerciaux.
Par exploit d'huissier de justice en date du 25 janvier 2018, la société Galimmo a fait assigner la Société Générale devant le tribunal de grande instance d'Epinal, selon requête enregistrée au greffe le 6 février 2018.
Par jugement contradictoire en date du 8 avril 2021, le tribunal judiciaire d'Epinal a :
- constaté l'expiration du contrat de bail du 14 mars 1997 à compter du 1 juillet 2015,
- ordonné l'expulsion sans délai de la Société Générale, ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique si besoin était et l'assistance d'un serrurier, à compter du mois suivant la signification de la présente décision et ce, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant une durée de trois mois,
- ordonné le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles le plus proche aux frais et risques de la Société générale, et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,
- condamné la Société Générale à payer à la société Galimmo une indemnité d'occupation annuelle égale à 2 100 euros hors taxes et hors charges, à compter du 1 juillet 2015 et jusqu'à la libération effective des lieux,
- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision,
- condamné la Société Générale à payer à la société Galimmo la somme de 1 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamné la Société Générale aux dépens.
Suivant déclaration en date du 26 mai 2021, la Société Générale a interjeté appel du jugement du tribunal judiciaire d'Epinal en date du 8 avril 2021.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 2 mai 2022, la Société Générale demande à la cour de :
- réformer le jugement rendu le 8 avril 2021 dans toutes ses dispositions.
Statuant à nouveau :
A titre principal :
- juger que le principe du renouvellement du bail était acquis le 7 janvier 2015, date à laquelle la Société Générale a indiqué à la société Galimmo accepter le principe du renouvellement du bail commercial du 14 mars 1997,
- juger que la société Cora aux droits de laquelle est venue la société Galimmo et la Société Générale se sont mises d'accord le 29 juillet 2015 sur les éléments essentiels du renouvellement du bail commercial du 14 mars 1997 portant sur le local du centre commercial [Adresse 3],
- constater en conséquence que le bail s'est renouvelé aux clauses et conditions du bail expiré à compter du 1er juillet 2015 moyennant un loyer annuel de 2 100 euros, non assujetti à la TVA,
- juger que l'acte de rétractation de l'offre de renouvellement du bail de la société Galimmo est nul et sans effet et a été délivré après l'expiration du délai de la prescription biennale applicable en matière de baux commerciaux.
A titre subsidiaire :
- juger que le contrat de bail a fait l'objet d'une extension conventionnelle prévue par l'article L. 145-2 du code de commerce,
- juger que la Société Générale n'avait pas besoin d'être immatriculée dans les lieux loués dans le centre commercial [Adresse 3],
- juger que l'acte de rétractation de l'offre de renouvellement signifié le 21 septembre 2017 par la société Galimmo a en tout hypothèse été délivré de mauvaise foi,
juger en conséquence sans effet la rétractation de l'offre de renouvellement de la société Galimmo du 21 septembre 2017,
- juger que la Société Générale bénéficie du droit au renouvellement de son bail du 14 mars 1997,
- débouter la société Galimmo de sa demande de fixation du loyer à la somme de 7 000 euros, au 1er juillet 2015, de sa demande d'expertise judiciaire, ainsi que de sa demande de loyer provisionnel.
En toute hypothèse :
- débouter la société Galimmo de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
- condamner la société Galimmo au paiement de la somme de 8 000 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d'appel au profit de Me Marie-Aline Larere en application des articles 696 et 699 du code de procédure civile.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 8 juin 2022, la société Galimmo demande à la cour de :
- recevoir la société Galimmo en ses demandes, fins et conclusions et la dire bien fondée.
Y faisant droit :
- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Epinal le 8 avril 2021 sauf en ce qu'il a condamné la Société Générale à payer à la société Galimmo une indemnité d'occupation annuelle de 2 100 euros, hors taxes et charges, à compter du 1er juillet 2015 et jusqu'à la libération effective des lieux,
- débouter en tout état de cause la Société Générale en toutes ses demandes, fins et conclusions y incluse celle formée par application de l'article 700 du code de procédure civile.
Par voie de conséquence :
A titre principal :
- constater que la Société Générale ne peut prétendre au bénéfice du statut des baux commerciaux,
- constater que la Société Générale ne peut prétendre au droit au renouvellement du bail commercial,
- constater la fin du bail du 14 mars 1997 à compter du 30 juin 2015,
- ordonner en conséquence l'expulsion sans délai de la Société Générale, ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique si besoin était et l'assistance d'un serrurier, à compter du prononcé du jugement à intervenir et ce, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard,
- ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux de la société Galimmo aux frais et risques de la Société Générale, et ce, en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues,
- fixer l'indemnité d'occupation due par la Société Générale à la société Galimmo à la somme de 7 000 euros par an en principal à compter rétroactivement à compter du 1er juillet 2015 et jusqu'à la libération effective des lieux se matérialisant par la remise des clés ou l'expulsion,
- condamner la Société Générale à payer à la Société Galimmo une indemnité d'occupation annuelle égale à 7 000 euros hors taxes et hors charges, à compter rétroactivement du 1er juillet 2015 et jusqu'à la libération effective des lieux se matérialisant par la remise des clés ou l'expulsion,
A titre subsidiaire et dans l'hypothèse où la cour s'estimerait insuffisamment informée pour fixer l'indemnité d'occupation :
- ordonner une expertise et fixer l'indemnité d'occupation provisionnelle à la somme de 700 euros hors taxes hors charges par an à effet du 1er juillet 2015 jusqu'à la fixation définitive.
A titre infiniment subsidiaire et si par extraordinaire, il était fait droit aux demandes mal fondées de la Société Générale visant à démontrer que la rétractation de l'offre de renouvellement de la société Galimmo serait prescrite et à titre infiniment subsidiaire que ladite rétractation serait sans effet :
A titre principal :
- fixer à 7 000 euros hors taxes hors charges par an en principal le loyer du bail renouvelé à effet du 1er juillet 2015 dont bénéficie la Société Générale sur le local situé à [Adresse 5],
- condamner la Société Générale à régler à la société Galimmo les sommes dues depuis le 1er juillet 2015 en raison de l'augmentation du loyer avec les intérêts au taux légal à compter de chaque échéance trimestrielle.
A titre subsidiaire :
Dans l'hypothèse où la cour s'estimerait insuffisamment informée, ordonner une expertise conformément à l'article R. 145-30 du code de commerce,
- fixer le loyer provisionnel à 7 000 euros hors taxes hors charges par an à effet du 1er juillet 2015 jusqu'à la fixation définitive.
Sur l'appel incident de la société Galimmo et statuant à nouveau :
- infirmer partiellement le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Epinal le 8 avril 2021 seulement en ce qu'il a condamné la Société Générale à payer à Galimmo une indemnité d'occupation annuelle égale à 2 100 euros, hors taxes hors charges, à compter du 1er juillet 2015 et jusqu'à la libération effective des lieux.
En conséquence :
- fixer l'indemnité d'occupation due par La société Générale à payer à la Société Galimmo égale à 7 000 euros par an, hors taxes hors charges, à compter rétroactivement du 1er juillet 2015 et jusqu'à la libération effective des lieux, se matérialisant par la remise des clés ou l'expulsion,
- condamner la Société Générale à payer à la Société Galimmo une indemnité d'occupation égale à 7 000 euros par an, hors taxes hors charges, à compter rétroactivement du 1er juillet 2015 et jusqu'à la libération effective des lieux, se matérialisant par la remise des clés ou l'expulsion.
En y ajoutant :
- débouter la Société Générale en toutes ses demandes, fins et conclusions y incluse celle formée par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la Société Générale à payer à la Société Galimmo la somme supplémentaire de 10 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de Me Clarisse Mouton; avocat au barreau de Nancy, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, la cour renvoie expressément à leurs conclusions visées ci-dessous, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
Vu l'ordonnance de clôture en date du 7 septembre 2022.
MOTIFS
- Sur l'expiration du bail :
Aux termes de l'article L. 145-1 I du code de commerce, relatif aux baux commerciaux, 'les dispositions du présent chapitre s'appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartiennent, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d'une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce'.
Cependant le point 7° de l'article L. 145-2 du même code prévoit la possibilité pour les parties de se soumettre volontairement au statut des baux commerciaux, si le preneur ne remplit pas les conditions posées ci-dessus, et s'il n'est pas soumis à un autre régime d'ordre public, tels que les baux à usage d'habitation.
Il résulte des dispositions du bail conclu le 14 mars 1997 que les parties ont expressément entendu soumettre leurs relations au statuts des baux commerciaux, comme le rappelle la Société Générale. Le bail dénommé 'bail commercial' précise à cet égard qu'il s'agit d'un bail donné 'à titre commercial, conformément au décret n° 55-960 et aux dispositions des textes par lesquels il a été complété et modifié, notamment celles de la loi n° 65-356 du 12 mai 1965'.
Il est par ailleurs indiqué en page 8 ('LOIS ET USAGES LOCAUX') que 'pour tout ce qui n'est pas prévu aux présentes, les parties entendent se soumettre aux lois et usages locaux et en particulier à la législation concernant les baux commerciaux'.
Il s'ensuit que les conditions de l'expiration du bail en date 14 mars 1997 et de son renouvellement éventuel, à la demande du bailleur ou du locataire, sont régies par les dispositions de l'article L. 145-9 du code de commerce, lesquelles prévoient que par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement.
En l'espèce, par exploit d'huissier en date du 4 décembre 2014 il constant que la bailleresse a régulièrement signifié à la Société Générale un congé pour le 30 juin 2015, comprenant une offre de renouvellement du bail antérieur à effet au 1er juillet 2015 pour une nouvelle durée de neuf années, moyennant un loyer augmenté de 2 100 euros, 'hors taxes et hors charges', alors que celui-ci avait été fixé à 7 000 francs (1 071,97 euros) par an.
Il ressort de leurs échanges écrits ultérieurs que les parties ne se sont pas cependant accordées sur le montant du loyer ainsi proposé par la bailleresse dans son congé. La société Générale s'est en effet opposée à l'assujettissement du loyer à la taxe sur la valeur ajoutée.
Aux termes d'un courrier en date du 7 janvier 2015, la Société Générale a en effet fait part d'un accord de principe sur le principe du renouvellement du bail, aux conditions prévues initialement, à l'exception de celles concernant le loyer. Elle indique sur ce point que 's'agissant du loyer que vous proposez, à savoir un loyer annuel de 2 100 euros, nous souhaitons échanger de vive voix avec vous des éléments vous ayant permis de fixer le loyer de renouvellement à cette somme afin de trouver ensemble une solution amiable satisfaisante pour l'ensemble des parties'. Suivant un second courrier en date du 29 juillet 2015, La Société Générale conclut toutefois postérieurement que 'malgré nos échanges, aucun accord n'a pu être trouvé'.
En l'absence d'accord des parties portant sur le prix du loyer et de son assujettissement à la taxe sur la valeur ajoutée, la Société Générale ne peut soutenir que le bail a été reconduit tacitement, à l'issue du congé donné au bailleur, à compter du 30 juin 2015. Le seul accord de principe sur la reconduction de celui-ci après la date précitée est en effet inopérant, sachant que la bailleresse a délivré le 4 décembre 2014 un congé à son locataire, puis lui a notifié le 9 juin 2017 un mémoire en vue de la fixation du loyer du bail renouvelé.
Conformément aux dispositions de l'article R. 145-23 du code de commerce les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Il est constant par ailleurs que les actions exercées sur le fondement des statuts des baux commerciaux relève de la prescription biennale sur le fondement de l'article 145-10 du même code.
En l'espèce, la société Galimmo justifie qu'elle a fait délivrer à la Société Générale un congé assorti d'une offre de renouvellement au loyer augmenté de 2 700 euros, hors taxes, à effet à compter du 30 juin 2015. Dans le délai de prescription qui lui était imparti à compter de cette date, elle justifie également avoir signifié, le 29 juin 2017, un mémoire aux termes duquel elle a proposé de fixer le montant annuel du loyer à 7 000 euros, 'hors taxes hors charges'.
En application des dispositions de l'article 33 du décret n° 53-960 du 30 septembre 1953, la notification de ce mémoire a interrompu la prescription susvisée, de sorte que les parties disposaient d'un délai expirant le 29 juin 2019 pour saisir le président du tribunal judiciaire d'Epinal d'une demande de fixation du loyer dans le cadre du renouvellement du bail proposé par la bailleresse.
En vertu des dispositions de l'article L. 145-17 I du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité d'éviction, s'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant, ou s'il est établi que l'immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d'insalubrité reconnue par l'autorité administrative, ou encore s'il est établi qu'il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état.
Force est de constater en l'espèce que la société Galimmo a signifié à la Société Générale son refus de renouveler le bail consenti le 14 mars 1997, mais n'a invoqué à l'encontre du locataire aucun motif grave et légitime la dispensant du versement d'une indemnité d'éviction. Elle ne pouvait dans ces conditions rétracter son offre de renouvellement faite aux conditions prévues à son mémoire notifié le 29 juin 2017, comme le relève à juste titre la Société Générale.
Cependant, il résulte de ce qui précède qu'il appartenait, tant à la Société Galimmo qu'à la Société Générale, de saisir le juge des loyers commerciaux d'une demande de fixation du loyer du bail renouvelé avant le 29 juin 2019.
Faute d'avoir saisi le président du tribunal judiciaire d'Epinal, avant le 29 juin 2019, date à laquelle l'action des parties en fixation judiciaire du loyer était prescrite, il convient de dire que le congé délivré par la société Galimmo a pris effet, à compter du 30 juin 2015. La Société Générale étant occupant sans droit ni titre à compter de cette dernière date, elle ne peut en conséquence solliciter le renouvellement du bail ainsi expiré sur le fondement des articles L. 145-8 à L. 145-12 du code de commerce.
Il convient pour ces motifs de confirmer le jugement entrepris, en ce qu'il a constaté l'expiration du bail à compter du 1er juillet 2015 par l'effet du congé délivré par la société Galimmo, et ordonner en conséquence l'expulsion du locataire dans les conditions fixées au dispositif de la décision déférée.
- Sur le montant de l'indemnité d'occupation :
Conformément à l'article 1240 du code civil, l'occupant est redevable d'une indemnité d'occupation, s'il se maintient sans droit ni titre dans les lieux à compter du jour où le bail a expiré. Cette indemnité a vocation à réparer l'intégralité du préjudice subi par le bailleur, ayant un caractère compensatoire. Au vu de ce qui précède, la Société Générale est occupante sans droit ni titre des lieux donnés à bail depuis le 1er juillet 2015, de sorte qu'elle est redevable à l'égard de l'intimée d'une indemnité d'occupation à compter de cette dernière date.
Le tribunal de commerce d'Epinal a en l'espèce exactement fixé le montant de l'indemnité d'occupation due par l'appelante à une somme égale au montant du loyer, soit à celle de 2 100 euros, hors taxes et hors charges. Cette indemnité a en effet vocation à réparer intégralement le préjudice subi par la société Galimmo.
Au soutien de son appel incident, la société Galimmo fait valoir que l'indemnité d'occupation lui revenant doit être égale à la valeur locative de l'immeuble, augmentée du bénéfice dont elle a été privé de pouvoir relouer les locaux à des conditions plus intéressantes que celles prévues au bail. Elle demande en conséquence de porter le montant de l'indemnité d'occupation à la somme de 7 000 euros, hors taxes et hors charges.
La société Galimmo ne verse cependant aux débats aucun élément de nature à déterminer qu'elle serait aujourd'hui en capacité de louer les locaux, dont elle est propriétaire, au montant mentionné ci-dessus, étant observé que l'expertise sollicitée ne saurait suppléer à sa carence dans l'administration de la preuve.
Au surplus, le préjudice allégué par l'intimée s'analyse en une perte de chance de pouvoir relouer les locaux concernés à un montant supérieur à celui fixé au bail, en raison notamment d'une évolution favorable du marché locatif dans le secteur de [Localité 4] (lieu de situation géographique des locaux concernés) à laquelle la société Galimmo n'a pas conclu.
- Sur les demandes accessoires :
La Société Générale succombant dans son appel est condamnée aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel, Me Clarisse Mouton, avocat, étant autorisée à recouvrer directement ceux exposés devant la cour conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La Société Générale est déboutée de ses demandes formées au titre des frais irrépétibles de procédure exposés en première instance et en cause d'appel.
Le jugement entrepris est confirmé en ce qu'il a condamné la Société Générale à payer à la société Galimmo la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles de procédure exposés en première instance.
La Société Générale est condamnée à payer à la société Galimmo la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles de procédure exposés en cause d'appel.
PAR CES MOTIFS
LA COUR, statuant par arrêt contradictoire,prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile,
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant :
Déboute la société Générale de sa demande formée au titre des frais irrépétibles de procédure exposés en cause d'appel ;
Condamne la Société Générale est condamnée à payer à la société Galimmo la somme de 2 000 € (deux mille euros) au titre des frais irrépétibles de procédure exposés en cause d'appel ;
Condamne la Société Générale aux entiers frais et dépens d'appel, Me Clarisse Mouton, avocat, étant autorisée à les recouvrer directement, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrice BOURQUIN, Président de chambre à la Cour d'Appel de NANCY, et par Monsieur Ali Adjal, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
Minute en dix pages.
