RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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COUR D'APPEL DE NANCY
DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE
ARRÊT N° /22 DU 29 SEPTEMBRE 2022
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 21/02237 - N° Portalis DBVR-V-B7F-E23D
Décision déférée à la Cour :
Jugement du tribunal judiciaire d'EPINAL, R.G. n° 11-19-000413, en date du 26 août 2021,
APPELANTS :
Monsieur [X] [C],
domicilié [Adresse 2]
Représenté par Me Alain CHARDON, avocat au barreau de NANCY
Madame [G] [Z],
domiciliée [Adresse 3]
Représentée par Me Alain CHARDON, avocat au barreau de NANCY
INTIMÉ :
Monsieur [U] [T]
né le 08 Novembre 1954 à [Localité 5] (88), domicilié [Adresse 4]
Représenté par Me Denis JEANNEL de la SELARL ALINEA LEX, avocat au barreau d'EPINAL
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 08 Septembre 2022, en audience publique devant la Cour composée de :
Monsieur Francis MARTIN Président de chambre,
Madame Nathalie ABEL, conseillère, qui a fait le rapport,
Madame Fabienne GIRARDOT, conseillère,
qui en ont délibéré ;
Greffier, lors des débats : Mme Christelle CLABAUX- DUWIQUET ;
A l'issue des débats, le président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 29 Septembre 2022, en application du deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 29 Septembre 2022, par Mme Christelle CLABAUX- DUWIQUET , greffier, conformément à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;
signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre et par Mme Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier ;
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Copie exécutoire délivrée le à
Copie délivrée le à
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EXPOSE DU LITIGE
Par acte du 18 octobre 1998, M. [U] [T] a donné en location à M. [X] [C] et Mme [G] [Z] une maison située [Adresse 1] moyennant un loyer mensuel de 2 700 francs, soit 411,61 euros.
Le 11 avril 2016, M. [T] a fait notifier à M. [C] et Mme [Z] son refus de renouveler le contrat de bail, dont l'échéance était fixée au 31 octobre 2016, en vue de vendre les lieux loués.
Par acte du 28 juin 2016, M. [T] a fait délivrer à M. [C] et Mme [Z] un premier commandement de payer un arriéré locatif de 8 727,25 euros.
Par courrier recommandé du 25 juillet 2017, une mise en demeure de s'acquitter d'un arriéré locatif de 23 808,42 euros a été adressée à M. [C] et Mme [Z].
Par acte du 14 septembre 2017, M. [T] a fait délivrer à M. [C] et Mme [Z] un second commandement de payer, visant la clause résolutoire, pour un arriéré locatif de 23 957,42 euros.
M. [C] et Mme [Z] ont finalement quitté les lieux le 13 octobre 2017.
Par actes d'huissier des 29 mai et 4 juin 2019, M. [T] a fait assigner respectivement M. [C] et Mme [Z] devant le tribunal d'instance d'Epinal aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, leur condamnation solidaire à lui payer notamment la somme de 17 785,87 euros au titre des arriérés de loyers et charges récupérables.
Par jugement du 26 août 2021, le tribunal judiciaire d'Epinal a :
- condamné M. [C] et Mme [Z] à payer à M. [T] la somme de 11 635,82 euros au titre de l'arriéré locatif outre les intérêts au taux légal à compter du 28 juin 2018 sur la somme de 8 727,25 euros et à compter du 4 juin 2019 sur le surplus,
- débouté M. [C] et Mme [Z] de leur demande reconventionnelle en dommages et intérêts,
- condamné in solidum M. [C] et Mme [Z] aux dépens ainsi qu'à payer à M. [T] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire.
Par déclaration enregistrée le 17 septembre 2021, M. [C] et Mme [Z] ont interjeté appel du jugement précité, en toutes ses dispositions.
Par conclusions déposées le 16 décembre 2021, M. [C] et Mme [Z] demandent à la cour de :
- infirmer le jugement en ce qu'il :
- les a condamnés à payer à M. [T] la somme de 11 635,82 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 28 juin 2018 sur la somme de 8 727,25 euros, et à compter du 4 juin 2019 sur le surplus,
- les a déboutés de leur demande reconventionnelle en paiement de dommages-intérêts,
- les a condamnés in solidum à payer à M. [T] la somme de 500 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire,
- les a condamnés in solidum aux dépens.
Et, statuant à nouveau,
- débouter M. [T] de l'ensemble de ses demandes,
- le condamner à leur payer la somme de 17 785,87 euros laquelle viendra se compenser avec la somme éventuellement due par ces derniers à M. [T],
- condamner M. [T] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, pour la procédure de première instance, et de la somme de 2 000 euros, pour la procédure d'appel, ainsi qu'aux dépens.
Par conclusions déposées le 14 mars 2022, M. [T] demande à la cour de :
- confirmer le jugement en toutes ses dispositions,
- condamner in solidum M. [C] et Mme [Z] à lui payer la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- les condamner in solidum aux entiers dépens.
Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à leurs conclusions visées ci-dessus, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 15 juin 2022.
MOTIFS
Sur les troubles de jouissance
M. [C] et Mme [Z] sollicitent de voir rejeter la demande du bailleur de les voir condamnés au paiement d'un arriéré locatif, en se prévalant de l'inexécution par ce dernier de son obligation de délivrance d'un logement décent et ils sollicitent reconventionnellement la condamnation de M. [T] à leur payer une somme de 17'785,87 euros 'à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice'.
M. [T] sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il a estimé que les locataires n'étaient pas fondés à invoquer l'exception d'inexécution et à solliciter une quelconque indemnisation.
Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Il est en outre notamment obligé :
- de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage de réparation,
- d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement,
- d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat.
L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de :
- répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement,
- prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçons, vice de construction, cas fortuit ou force majeure
- permettre l'accès aux lieux loués notamment pour la préparation et l'exécution de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des lieux loués.
Aux termes de l'article 1219 du code civil, une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. S'agissant du contrat de bail, le preneur ne saurait invoquer l'exception d'inexécution du bailleur dans son obligation de délivrance d'un logement décent pour être exonéré de son obligation du paiement du loyer, en l'absence d'impossibilité d'utiliser les lieux loués, le paiement du loyer étant fondé sur la mise à disposition du logement et non sur sa jouissance.
Par ailleurs aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En l'espèce, pour étayer leur affirmation selon laquelle le logement serait indécent, M. [C] et Mme [Z] versent aux débats :
- des photos qui sont cependant inexploitables dans la mesure où elles ne sont notamment ni datées ni commentées ;
- des attestations de connaissances mentionnant avoir constaté « un éboulement du mur extérieur » lors du passage d'un avion, des « déboires sur l'évacuation de la fosse septique » et des « fils électriques qui se consumaient » ;
- un constat d'huissier réalisé le 11 octobre 2017 constatant une absence d'isolation de la toiture, une fosse septique quasiment comblée, des papiers peints et de la peinture se décollant, des moisissures à l'encadrement de la fenêtre, la présence de fentes entre les joints composant les panneaux de la porte d'entrée, une tapisserie noircie et se décollant dans la salle à manger, un compteur électrique vétuste dépourvu de système de terre, des traces de piquage et auréoles de champignons dans le bureau, certaines fenêtres composées d'un simple vitrage avec un joint du type mastic en mauvais état.
M. [T] produit quant à lui les justificatifs des travaux réalisés dans l'appartement à la suite des demandes qui lui ont été adressées en ce sens par M. [C] et Mme [Z] et comprenant :
- d'une part des travaux effectués par l'entreprise du locataire lui-même (entreprise '[C] [X]' mentionnée comme étant spécialisée en chauffage, climatisation, plomberie et sanitaire) pour : le remplacement de la chaudière en janvier 2005 ; le remplacement des WC, la réalisation de l'évacuation des eaux pluviales et la réfection d'un mur en juin 2018 ;
- d'autre part la réalisation de travaux de tuyauterie en juin 2016 ainsi que de travaux de réfection de l'électricité du premier étage effectués en juin 2018.
M. [T] verse également aux débats les courriers adressés en vain à M. [C] lui demandant, à plusieurs reprises, de lui adresser, en sa qualité d'artisan habilité en électricité, des devis nécessaires à la réfection du tableau électrique.
Concernant les doléances des locataires relatives aux fosses septiques, le décret du 26 août 1987 prévoit que leur vidange constitue une réparation locative incombant au locataire en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Or M. [C] et Mme [Z] ne justifient pas avoir procédé à cette vidange, de telle sorte qu'ils sont mal fondés à invoquer un 'comblement' de cette fosse septique qu'ils n'ont pas entretenue.
Concernant par ailleurs les autres désordres (moisissures, traces, décollement de tapisserie, joints distendus), les locataires ne démontrent pas qu'ils seraient la conséquence d'un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, étant souligné qu'il n'est pas produit d'état des lieux d'entrée, de telle sorte que les locataires sont présumés les avoir reçus en bon état et que les désagréments dénoncés découlent manifestement d'un mauvais entretien par les locataires des lieux occupés par eux depuis 1998.
Il résulte de l'ensemble de ces éléments que les locataires ne rapportent pas la preuve qui leur incombe de ce que le bailleur aurait manqué à son obligation d'entretien, les pièces versées aux débats démontrant au contraire que M. [T] a fait toutes les diligences nécessaires pour satisfaire à cette obligation, étant rappelé que les locataires sont restés dans les lieux près de 20 ans et qu'ils ne les ont quittés qu'en octobre 2017, soit plus de 18 mois après le congé pour vendre qui leur avait été notifié en avril 2016.
M. [C] et Mme [Z] ne justifient a fortiori pas que le logement aurait été inhabitable, de telle sorte que c'est à bon droit que le premier juge a estimé qu'ils n'étaient pas fondés à invoquer l'exception d'inexécution pour se voir exonérés du paiement des loyers ou demander des dommages et intérêts pour un préjudice qu'ils n'explicitent de surcroît pas.
Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ce chef.
Sur l'arriéré locatif
Le premier juge a condamné les locataires à payer au bailleur une somme de 11'635,82 euros 'outre les intérêts au taux légal à compter du 28 juin 2018 sur la somme de 8 727,25 euros, et à compter du 4 juin 2019 sur le surplus'. Les appelants sollicitent l'infirmation du jugement en se prévalant de l'exception d'inexécution qui justifierait le défaut de paiement des loyers. L'intimé sollicite quant à lui la confirmation du jugement notamment de ce chef.
Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
La charge de la preuve du paiement des loyers incombe au locataire, l'article 1353 du code civil précisant que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et que réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l'espèce, M. [T] justifie du montant des sommes dues par ses locataires en produisant le contrat de bail. Il ressort du décompte actualisé, prenant en compte les règlements effectués par M. [C] et Mme [Z] depuis leur départ des lieux, que ces derniers se trouvent redevables d'un arriéré locatif d'un montant de 11 635,82 euros.
M. [C] et Mme [Z] n'allèguent ni ne justifient a fortiori pas s'être acquittés de cette dette locative, faisant tout au contraire valoir qu'ils seraient fondés à ne pas s'en acquitter compte tenu du caractère indécent du logement qui, ainsi qu'il a été vu précédemment, n'est pas caractérisé.
C'est dès lors à bon droit que le premier juge les a condamnés à payer à M. [T] cette somme de 11'635,82 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 28 juin 2018 sur la somme de 8 727,25 euros et à compter du 4 juin 2019 pour le surplus.
Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ce chef.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
M. [C] et Mme [Z] qui succombent seront condamnés aux entiers dépens. Concernant l'application de l'article 700 du code de procédure civile, l'équité commande de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné les défendeurs au paiement d'une somme de 500 euros et de les condamner à ce titre, à hauteur d'appel, au paiement d'une somme supplémentaire de 1 000 euros.
PAR CES MOTIFS :
LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant ;
Condamne in solidum M. [X] [C] et Mme [G] [Z] à payer à M. [U] [T], à hauteur d'appel, une somme de 1 000 € (mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rejette la demande formée par M. [X] [C] et Mme [G] [Z] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne M. [X] [C] et Mme [G] [Z] aux entiers dépens ;
Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre à la Cour d'Appel de NANCY, et par Mme Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
Minute en sept pages.
