RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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COUR D'APPEL DE NANCY
Première Chambre Civile
ARRÊT N° /2022 DU 05 SEPTEMBRE 2022
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/00971 - N° Portalis DBVR-V-B7F-EYDK
Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal judiciaire de NANCY,
R.G.n° 18/03163, en date du 12 mars 2021,
APPELANTE :
SCCV RESIDENCE LE SAINT GEORGES, prise en la personne de son représentant légal, pour ce domicilié au siège social, sis [Adresse 2]
Représentée par Me Sylvie MENNEGAND, avocat au barreau de NANCY
INTIMÉES :
Madame [Y] [X], épouse [R]
née le 02 Décembre 1975 à [Localité 4]
domiciliée [Adresse 1]
Représentée par Me Annie SCHAF-CODOGNET de la SCP ANNIE SCHAF-CODOGNET ET FRÉDÉRIC VERRA, avocat au barreau de NANCY
S.C.I. MC IMMO, prise en la personne de son représentant légal, pour ce domicilié au siège social, sis [Adresse 1]
Représentée par Me Annie SCHAF-CODOGNET de la SCP ANNIE SCHAF-CODOGNET ET FRÉDÉRIC VERRA, avocat au barreau de NANCY
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 23 Mai 2022, en audience publique devant la Cour composée de :
Madame Nathalie CUNIN-WEBER, Président de Chambre, chargée du rapport,
Madame Mélina BUQUANT, Conseiller,
Madame Claude OLIVIER-VALLET, Magistrat honoraire,
qui en ont délibéré ;
Greffier, lors des débats : Madame Céline PERRIN ;
A l'issue des débats, le Président a annoncé que l'arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe le 05 Septembre 2022, en application de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
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Copie exécutoire délivrée le à
Copie délivrée le à
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ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 05 Septembre 2022, par Madame PERRIN, Greffier, conformément à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;
signé par Madame CUNIN-WEBER, Président, et par Madame PERRIN, Greffier ;
FAITS ET PROCÉDURE :
La Société Civile Immobilière de Construction Vente Résidence Le Saint Georges (ci-après la SCCV Résidence Le Saint Georges) a acquis un terrain situé [Adresse 3] aux fins d'y construire trois immeubles constitués de logements et de locaux commerciaux, caves et stationnement.
Suivant contrat du 28 mai 2013, elle a confié la construction de l'ouvrage à la société Pertuy Construction aujourd'hui dénommée Bouygues Bâtiment Nord Est (ci-après la société BBNE), assurée auprès de la société Allianz Iard. Elle a souscrit pour le compte des acquéreurs de la résidence auprès de cette même société une police dommages-ouvrage.
La maîtrise d''uvre a été quant à elle, confiée à la société André et Moulet Architecture, assurée auprès de la Mutuelle Des Architectes Français (ci-après MAF).
Constatant des nombreux manquements de l'entreprise principale à ses obligations, la SCCV Résidence Le Saint Georges a fait assigner en référé par actes des 16 et 17 février 2016, la société Bouygues Bâtiment Nord Est, son assureur la société Allianz Iard, la société André et Moulet Architecture, son assureur, la Mutuelle Des Architectes Français, aux fins d'obtenir une expertise judiciaire.
La réception globale de l'ouvrage est intervenue le 16 mars 2016, avec de nombreuses réserves.
Par ordonnance du 24 mai 2016, Monsieur [P] [L] a été désigné en qualité d'expert, lequel a déposé son rapport le 14 août 2020.
Les opérations d'expertise ont été rendues communes aux sous-traitants de la société Bouygues Bâtiment Nord Est.
Des pourparlers se sont engagés entre la SCCV Résidence Le Saint Georges et Monsieur [E] [X] à la recherche de locaux professionnels pour sa fille, orthodontiste ; il lui était proposé, par mail du 31 août 2013, un local au 1er étage du bâtiment D à usage de cabinet d'orthodontie, le local étant livré prêt à l'exploitation pour cette activité pour le 4ème trimestre 2014 au prix de 775000 euros TTC.
Le 12 décembre 2014, Madame [Y] [X] épouse [R] a signé définitivement avec la SCCV Résidence le Saint Georges un contrat de réservation et avec la S.A.R.L. Oyomates, un contrat d'aménagement du local pour son activité d'orthodontie.
Par une convention du même jour, les cocontractants ont entendu stipuler que les deux conventions étaient interdépendantes et préciser une faculté de substitution de Madame [Y] [X] épouse [R].
Par acte authentique du 23 juillet 2015 passé devant Maître [C], notaire à Nancy, la SCCV Résidence le Saint Georges a vendu en l'état de futur achèvement à la SCI MC Immo qui s'était substituée à Madame [Y] [X] épouse [R] le local pour un prix de 625000 euros TTC. Il y était indiqué dans la rubrique « travaux modificatifs ou complémentaires » que par acte séparé, était régularisé un contrat d'aménagement du local professionnel avec la S.A.R.L. Oyomates afin que le local soit livré comme étant prêt à être utilisé pour l'activité d'orthodontie.
Par arrêté en date du 25 avril 2016, le maire de [Localité 4] a autorisé la construction de l'établissement « cabinet d'orthodontie du docteur [X]-[R] ».
Par un avenant n°1 au contrat d'entreprise générale conclu le 12 décembre 2014 avec la S.A.R.L. Oyomates, en date du 12 mai 2016, il était convenu de résilier ledit contrat, l'exécution des travaux d'aménagement et de transformation convenus étant repris par la SCCV Résidence le Saint Georges, suivant avenant à l'acte authentique d'acquisition des biens du 23 juillet 2015, lequel notamment complétait la notice descriptive d'octobre 2014, indiquait comme bénéficiaire des aménagements, Madame [X] en sa qualité d'exploitante, prévoyait une livraison au plus tard au 15 octobre 2016, sauf force majeure ou autre cause légitime de suspension de délai tel que convenu au contrat de VEFA, et modifiait le prix le portant à la somme de 897468,66 euros TTC.
Par courrier en date du 21 octobre 2016, Madame [X] épouse [R], par l'intermédiaire de son conseil, constatant un dépassement du délai de livraison de 6 jours, a mis en demeure la SCCV Résidence Le Saint Georges de s'engager sur une date de livraison.
Suivant lettre recommandée du 16 novembre 2016, la SCCV Résidence Le Saint Georges a convié la SCI MC IMMO à la livraison des biens pour le 24 novembre 2016, la remise des clefs ne devant intervenir qu'en cas d'acquittement préalablement de l'intégralité du prix. Y était joint un appel de fond d'un montant de 74578,92 euros TTC, lequel a été réglé.
La livraison est intervenue à cette date suivant procès-verbal de livraison comportant une liste de réserves, une partie des clefs étant remise le 8 décembre 2016 selon bordereau annexé.
Le jour de la livraison, Maître [X], huissier de justice, a établi, à la demande de la SCI MC Immo, un procès-verbal de constat en présence de Madame [D], représentante de la SCCV.
Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 20 décembre 2016, Madame [X] en sa qualité de gérante de la SCI MC Immo et en son nom personnel, notifiait à la SCCV Résidence le Saint Georges des réserves complémentaires et la sommait de lever l'ensemble des réserves et de lui fournir certains documents. Certaines réserves ont été levées.
S'agissant de celles qui n'ont pas été levées et des documents non fournis, la SCI MC Immo et Madame [Y] [X] épouse [R] ont fait assigner en référé, par acte d'huissier du 7 septembre 2017, la SCCV Résidence le Saint Georges, aux fins d'obtenir une expertise judiciaire et communication des attestations d'assurances, de l'ensemble des documents d'ouvrages exécutés, de la copie du dossier de réserves, de la liste et coordonnées des entreprises, de la ventilation par lot des coûts d'aménagements facturés pour 303378,92 euros.
Par ordonnance en date du 6 février 2018, le président du tribunal judiciaire de Nancy a fait droit à ces demandes et désigné en qualité d'expert Monsieur [P] [L].
Par acte du 18 septembre 2018, la SCI MC Immo et Madame [Y] [X] épouse [R] ont fait assigner la SCCV Résidence le Saint Georges, devant le tribunal de grande instance de Nancy, afin de contraindre cette dernière à lever les réserves sous astreinte et à défaut, afin de les indemniser des préjudices subis.
L'expert a rendu son rapport le 19 décembre 2018.
Par jugement réputé contradictoire du 12 mars 2021, le tribunal judiciaire de Nancy a :
- condamné la SCCV Résidence Le Saint Georges à payer à la SCI MC Immo la somme de 10848 euros TTC au titre de la reprise des réserves retenues par l'expert, somme réévaluée sur la base de la variation de l'indice BT01 intervenue le 19 décembre 2018 et le présent jugement,
- condamné la SCCV Résidence Le Saint Georges à payer à la SCI MC Immo la somme de 26100 euros TTC, auquel il convient d'ajouter la somme de 7485 euros TTC, sommes réévaluées sur la base de variation de l'indice BT01 entre respectivement le 5 novembre 2018/24 septembre 2018 et le jour du jugement, au titre de la mise en conformité des portes fenêtres,
- condamné la SCCV Résidence Le Saint Georges à payer à Madame [Y] [X] épouse [R] les sommes suivantes :
- 13130 euros au titre de la perte d'exploitation liée à la réalisation des travaux,
- 2720 euros au titre du règlement du loyer et charges lié au retard de livraison,
- ordonné la capitalisation des intérêts pourvu qu'il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière,
- condamné la SCCV Résidence Le Saint Georges à payer à la SCI MC Immo et Madame [Y] [X] épouse [R] la somme de 2000 euros chacune au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la SCCV Résidence Le Saint Georges aux entiers dépens, comprenant ceux de la procédure de référé incluant les frais d'expertise judiciaire,
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision.
Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu la recevabilité de l'action de la SCI MC Immo et Madame [Y] [X] épouse [R] puisque le délai énoncé à l'article 1642-1 du code civil débutant par le procès-verbal dressé le 24 novembre 2016 a été interrompu par l'assignation en référé du 7 novembre 2017 puis une seconde fois par une assignation au fond du 18 septembre 2018.
Le tribunal a aussi rejeté toute immixtion de la part de Monsieur [E] [X] ce dernier intervenant en sa qualité de mandataire de l'acquéreur sur le chantier pour suivre l'avancement des travaux d'implantation du cabinet d'orthodontie et donner des directives pour qu'ils soient conformes aux normes et aux attentes de cette activité spécifique.
Concernant la responsabilité de la SCCV Résidence le Saint Georges, la SCI MC Immo et Madame [X] épouse [R] énoncent que des réserves n'ont pas été levées et
ont été relevées par l'expert dans l'ordre suivant :
*La non-conformité des fenêtres et porte fenêtres livrées : absence de châssis oscillo battants ; le tribunal a relevé qu'en l'absence de précision dans les plans de l'architecte, il fallait se référer à la notice descriptive qui prévoit des châssis oscillo-battants ; de plus leur absence a été dénoncée tant par la SCI MC Immo que la SCCV Résidence le Saint Georges en tant que réserve lors de la livraison et la réception du bien immobilier, ce qui justifie de retenir ce défaut de non conformité ;
*La porte vitrée de la loggia livrée non conforme au descriptif et techniquement défectueuse ; le tribunal a relevé que malgré le plan en date du 17 mars 2016 annexé à l'avenant n°1 à l'acte authentique du 12 mai 2016 établi après la réception de l'ouvrage, l'aspect coulissant des portes n'a pas été modifié et tout accord contraire de Madame [X] épouse [R] et la SCI n'est pas démontré, de sorte que la non-conformité est imputable à la SCCV Résidence le Saint Georges ;
*Certains vantaux des portes fenêtres frottent au sol et ne permettent pas une ouverture normale ; le tribunal a relevé une responsabilité reconnue par la SCCV ;
* Il a aussi retenu la responsabilité de la SCCV Résidence le Saint Georges sur la variation de teinte du panneau de bois séparatif de la loggia, de l'absence de joint d'étanchéité sous la porte fenêtre, l'absence de joue de caisson volet roulant, le câble de bordure côté jardin distendu, l'absence de robinet de puisage, la descente d'eaux pluviales salie et rayée en l'absence de contestation de la SCCV ;
*En ce que qui concerne l'absence de récupération des condensats des groupes de climatisation, le tribunal a retenu cette non façon en considérant qu'elle relevait de la sphère contractuelle ;
*Pour le nombre de badges Vigik insuffisant, le tribunal a retenu que la responsabilité devait être engagée avec une possibilité de réparation en équivalent.
Sur l'évaluation des préjudices de la SCI MC Immo, le tribunal a relevé un coût des reprises à 9040 euros (ht) soit 10848 euros (ttc) somme évaluée sur la base de la variation de l'indice BT 01 intervenue entre le 19 décembre 2018 et le jugement.
Concernant le châssis des fenêtres, le tribunal a relevé que la solution proposée par la SCCV, à savoir la transformation des ouvrants français en ouvrant en oscillant battant comme cela a été réalisé dans un appartement voisin a été validé par l'expert. Toutefois, le tribunal a retenu la non conformité, le contrat prévoyant un panneau vitré coulissant toute hauteur. Il a alors renvoyé au devis proposé par l'entreprise Moret pour évaluer le coût de la mise en conformité établi à la somme de 26100 euros augmentée de 7485 euros (ttc) évaluées sur la base de l'indice BT 01 entre le 5 novembre 2018 et le jugement.
Concernant le préjudice de perte d'exploitation liée à la réalisation des travaux de reprise, le tribunal a relevé que sur le remplacement des menuiseries pouvait ouvrir un droit à indemnisation pour Madame [X] épouse [R], soit 4 jours en retenant un jour d'absence de la praticienne et sur la base d'une perte de 80% de sa marge brute moyenne évaluée à 4103 euros, soit la somme de 13130 euros. Le tribunal a en outre accordé qu'un mois de loyer à Madame [X] épouse [R] au titre du retard de livraison des locaux et a rejeté tout indemnisation de la réception tardive du dossier dans les ouvrages précités en l'absence de justification d'un préjudice induit.
Sur les demandes reconventionnelles indemnitaires principales de la SCCV Résidence Le Saint Georges, le tribunal a, pour la demande d'indemnisation de la pose d'un claustra brise vue, estimé que la SCCV s'était engagée dans cette dépense et sur la demande de modification de l'emplacement de l'occlus, le tribunal a relevé que cette réserve a été levée le 13 janvier 2017 par la pose et la fourniture d'un occlus plombé.
La demande de la SCI MC Immo et de Madame [X] épouse [R] pour résistance abusive a été rejetée en l'absence de démonstration de toute mauvaise foi de la SCCV. Le tribunal a procédé de même avec la demande de la SCCV dont elle a soulevé qu'elle ne reposait sur aucun moyen.
Par déclaration reçue au greffe de la cour, sous la forme électronique, le 14 avril 2021, la SCCV Résidence le Saint Georges a relevé appel de ce jugement.
Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d'appel sous la forme électronique le 2 mai 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SCCV Résidence le Saint Georges demande à la cour, au visa des articles 1642-1, 1792 et 1792-1, 1231-1 du code civil, de :
- dire et juger son appel recevable et bien fondé,
Par conséquent y faisant droit,
Sur les demandes de Madame [Y] [X]-[R] :
Vu les articles 1240 et suivants du code civil,
Vu les articles 1199 et suivants du code civil,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a condamnée à payer à Madame [Y] [X] épouse [R] les sommes suivantes :
' 13130 euros au titre de la perte d'exploitation liée à la réalisation des travaux,
' 2720 euros au titre du règlement du loyer et charges lié au retard de livraison,
Et en ce qu'il a ordonné la capitalisation des intérêts pourvu qu'il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année,
Statuant à nouveau,
- débouter intégralement Madame [Y] [X] épouse [R] de ses demandes à son encontre,
à titre subsidiaire,
- dire et juger qu'eu égard à l'immixtion du mandataire de la société civile immobilière MC Immo, cette dernière sera condamnée à la garantir des condamnations qui pourraient éventuellement être mise à sa charge,
Sur les demandes de la société civile immobilière MC Immo :
Vu les articles 1103 et suivants du code civil,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a condamnée à payer à la SCI MC Immo la somme de 26100 euros TTC auquel il convient d'ajouter la somme de 7485 euros TTC, sommes réévaluées sur la base de la variation de l'indice BT01 entre respectivement le 5 novembre 2018 et le 24 septembre 2018 et le jour du jugement au titre de la mise en conformité des portes fenêtres,
Statuant à nouveau,
- débouter intégralement la SCI MC Immo de ses demandes au titre des menuiseries extérieures (oscillo battants),
à titre subsidiaire,
- dire et juger qu'elle ne saurait être condamnée à payer à la société MC IMMO une somme supérieure à 10725 euros (ht),
- dire et juger qu'il n'y a pas lieu d'indexer ces sommes sur l'indice BT01,
- dire et juger qu'il n'y a pas lieu à capitalisation des intérêts,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a condamnée à payer à la SCI MC Immo la somme de 10848 euros TTC au titre de la reprise des réserves retenues par l'expert, somme réévaluée sur la base de la variation de l'indice BT01 intervenue le 19 décembre 2018 et le jugement,
Statuant à nouveau,
- débouter intégralement la SCI MC Immo de ses demandes au titre des réserves,
à titre subsidiaire,
- l'autoriser à procéder à la levée de ces réserves sur site,
à titre infiniment subsidiaire,
- dire et juger que les seules réserves restant à lever portent sur :
- vantaux des portes fenêtres qui frottent (estimation 4620 euros (ht))
- différence de teinte du panneau bois de séparation loggia : lasure à reprendre (estimation 220 euros (ht))
- joint d'étanchéité porte fenêtre cuisine (estimation 100 euros (ht))
- joues de volets roulants (estimation 135 euros (ht))
- câbles des bordures côté jardin (estimation 500 euros (ht))
- absence de robinet de puisage (estimation 300 euros (ht))
- descente d'eau de pluie rayée (estimation 170 euros (ht))
- vigik : reste manquant 1 seul badge vigik (estimation 45 euros (ht)),
- dire et juger qu'elle ne saurait être condamnée à payer à la société MC Immo une somme supérieure à 6090 euros (ht) soit 6699 euros TTC (TVA à 10 %),
- dire et juger qu'il n'y a pas lieu d'indexer ces sommes sur l'indice BT01,
- dire et juger qu'il n'y a pas lieu à capitalisation des intérêts,
- débouter Madame [Y] [X] épouse [R] et la société civile immobilière MC Immo du surplus de leur demandes, fins et conclusions comme étant mal fondées,
à titre reconventionnel,
- condamner la SCI MC Immo à lui payer la somme de 3120,00 euros TTC au titre des claustra/brise-vue,
- condamner la SCI MC Immo à lui payer la somme de 1008,62 euros TTC au titre l'emplacement de l'oculus de la porte de la salle radio, augmentée des intérêts légaux de droit,
en toute hypothèse,
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
' condamné la SCCV Résidence Le Saint Georges à payer à la SCI MC Immo et à Madame [X] épouse [R], la somme de 2000 euros chacune au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
' condamné la SCCV Résidence Le Saint Georges aux entiers dépens comprenant ceux de la procédure de référé incluant les frais d'expertise judiciaire,
- débouter Madame [Y] [X] épouse [R] et la société civile immobilière MC Immo de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens,
- condamner solidairement Madame [Y] [X] épouse [R] et la société civile immobilière MC Immo à lui payer la somme de 4000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- condamner solidairement Madame [Y] [X] épouse [R] et la société civile immobilière MC Immo à lui payer la somme de 4000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de première instance, outre 4000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel,
- condamner Madame [X] épouse [R] et la SCI MC Immo aux entiers dépens de l'instance, en ce compris ceux de la procédure de référé, les frais d'expertise judiciaire ceux de première instance et d'appel.
Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d'appel sous la forme électronique le 22 avril 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Madame [X] épouse [R] et la SCI MC Immo demandent à la cour, de l'article 1642-1 et suivants du code civil, de l'article 1147 ancien du code civil devenu 1231-1 du code civil, des articles 1103 et 1104 du code civil, de :
Sur l'appel de la SCCV Résidence Le Saint Georges :
- le déclarer infondé.
En conséquence,
- débouter la SCCV Résidence Le Saint Georges de son appel, et de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions,
- confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a :
- débouté la SCCV Résidence Le Saint Georges de ses demandes tendant à voir condamner Madame [X] épouse [R] et la SCI MC Immo à lui régler in solidum la somme de 4128,62 euros TTC pour les travaux de pose de claustra brise vue et pour l'oculus,
- débouté la SCCV Résidence Le Saint Georges de sa demande tendant à voir dire et juger que Monsieur [X] se serait immiscé dans le suivi et la direction des travaux, de sorte que le maître de l'ouvrage devrait supporter la responsabilité afférente,
- débouté la SCCV Résidence Le Saint Georges de ses demandes au titre de dommages et intérêts et d'article 700 du code de procédure civile,
- de façon générale, débouter la SCCV Résidence Le Saint Georges de l'intégralité de ses demandes et prétentions,
- confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a condamné la SCCV Résidence Le Saint Georges à lui régler les reprises des réserves retenues par l'expert, avec réévaluation, sauf sur les modalités de réévaluation,
- confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a condamné la SCCV Résidence Le Saint Georges à lui payer les reprises afférentes à la pose d'osci1lo-battants, avec réévaluation, sous réserve de la médication du montant et des modalités de réévaluation,
infirmant partiellement sur les montants et sur les dommages et intérêts :
- dire et juger que la SCCV Résidence Le Saint Georges doit régler à la SCI MC Immo le coût de la reprise des réserves retenues par l'expert, évaluées par lui à 10848 euros TTC,
- infirmer partiellement sur les modalités de réévaluation,
- déclarer la demande de la SCCV Résidence Le Saint Georges tendant à infirmer l'ensemble des condamnations ayant ordonné une réévaluation sur la base de la variation de l'indice BT01, comme irrecevable, le débouter du principe d'une indexation étant une demande nouvelle devant la Cour,
- déclarer en outre cette demande fondée,
En conséquence :
- condamner la SCCV Résidence Le Saint Georges à lui payer la somme de 10848 euros TTC au titre de la reprise des réserves retenues par l'expert, somme qui sera réévaluée sur la base de la variation de l'indice BT01 intervenue le 19 septembre 2018, et le jour du paiement, et à titre subsidiaire le jour de l'arrêt, le dernier indice de référence étant majoré de 5 points,
- infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a écarté la demande tendant à obtenir paiement du changement des volets roulants sur la base du devis Moret,
En conséquence,
- condamner la SCCV Résidence Le Saint Georges à lui régler l'ensemble du montant du devis Moret pour changement de 11 portes fenêtres, y compris volets, soit 45137 euros, ladite somme étant réévaluée sur la base de la variation de l'indice BT01 intervenue entre les 5 novembre 2018 / 24 septembre 2018, et le jour effectif du paiement (ou à titre tout à fait subsidiaire au jour de l'arrêt), le dernier indice de référence étant majoré de 5 points,
- confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a condamné la SCCV Résidence Le Saint Georges à régler la perte d'exploitation liée à la réalisation des travaux,
infirmant sur le montant de la condamnation,
- condamner la SCCV Résidence Le Saint Georges à régler à Madame [X] épouse [R] la somme de 45133 euros,
A titre subsidiaire, confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a alloué 13130 euros,
- confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a alloué une indemnisation au titre des loyers et charges payés indûment au regard du retard de livraison,
infirmant sur le montant,
- condamner la SCCV Résidence Le Saint Georges à régler à Madame [X] épouse [R] 7633,54 euros,
A titre subsidiaire, confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a condamné la SCCV Résidence Le Saint Georges à régler à Madame [X] épouse [R] 2720 euros au titre du règlement des loyers et charges pour retard de livraison,
- infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a débouté Madame [X] épouse [R] de sa demande de dommages et intérêts pour remise tardive des DOE,
- condamner la SCCV Résidence Le Saint Georges à régler de ce chef 4450 euros,
- infirmer la décision entreprise en ce qu'elle a rejeté la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,
statuant à nouveau,
- condamner la SCCV résidence Le Saint Georges à régler la somme de 6000 euros de ce chef,
- ordonner la capitalisation des intérêts, pourvu qu'il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière,
De façon générale,
- déclarer la SCCV Résidence Le Saint Georges irrecevable et non fondée en l'intégralité de ses demandes à l'encontre de la SCI MC Immo et de Madame [X] épouse [R],
- l'en débouter,
- confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a condamné la SCCV Résidence Le Saint Georges à leur payer la somme de 2000 euros chacune au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour intervention devant les premiers juges,
- confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a condamné la SCCV Résidence Le Saint Georges aux entiers dépens comprenant ceux de la procédure de référé et incluant les frais d'expertise judiciaire,
y ajoutant,
- condamner la SCCV Résidence Le Saint Georges à leur régler la somme de 3000 euros chacune au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour intervention devant la cour,
Pour le surplus,
- confirmer la décision entreprise en ses autres dispositions,
De façon générale,
- débouter la SCCV Résidence Le Saint Georges de toute demande,
- condamner la SCCV Résidence Le Saint Georges aux entiers dépens d'appel.
L'audience de plaidoirie a été fixée le 23 mai 2022 et le délibéré au 5 septembre 2022.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Vu les écritures déposées le 2 mai 2022 par la SCCV Résidence le Saint-Georges et le 2 avril 2022 par la SCI MC Immo et Madame [Y] [X] épouse [R], auxquelles la Cour se réfère expressément pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens ;
Vu la clôture de l'instruction prononcée par ordonnance du 3 mai 2022 ;
Sur l'appel principal
* Sur le retard de livraison et la demande de garantie contre la SCI MC Immo
L'appelante relève qu'aucune demande d'indemnisation au titre du retard de livraison n'est formulée par la société MC Immo ;
S'agissant de pareille demande formée par Madame [X]-[R], elle conclut à l'infirmation du jugement entrepris, subsidiairement la réduction de la condamnation à la somme de 2720 euros, dès lors qu'aucun contrat ne la lie avec la SCCV ; étant un tiers au contrat, seule la responsabilité délictuelle est applicable, mais il n'y a pas de preuve d'une faute imputable dont Madame [X]-[R] pourrait se prévaloir à l'appui de sa demande d'indemnisation ; elle conteste en outre l'existence de la preuve d'un préjudice ce qui justifie le rejet de sa demande ; elle ajoute qu'aucun contrat de bail ayant date certaine n'est justifié ; à toutes fins utiles, elle invoque l'immixtion de Monsieur [X], père, dans l'exécution du chantier, comme cause de retard dans la livraison, ce qui exclut le bien fondé de cette demande ;
Enfin elle conteste l'irrecevabilité qui lui est opposée par l'intimée s'agissant de sa demande en garantie faite contre la SCI du fait de l'immixtion, dès lors que les demandes reconventionnelles sont recevables, lorsqu'elles se rattachent aux prétentions ordinaires par un lien suffisant ;
En réponse la SCI MC Immo et Madame [Y] [X] épouse [R] fait valoir que certes Madame [X]-[R] est tiers au contrat de VEFA liant la SCCV et la SCI MC Immo ; cependant les intimées demandent que soit reconnue la responsabilité de la première société puisqu'une faute contractuelle de sa part génère une responsabilité quasi délictuelle au profit des tiers lésés (Cass. Ass. Plen. 6 octobre 2006- pièce 57) ;
S'agissant de la demande de garantie formée par la SCCV à l'encontre de la SCI, les intimées concluent à son irrecevabilité, la demande de garantie étant une demande nouvelle interdite à hauteur d'appel en application de l'article 564 du code de procédure civile ;
Au surplus, sur la prétendue immixtion de la part de Monsieur [X] père, elles indiquent qu'il n'avait pas la qualité de mandataire de la société MC Immo, ce dernier représentant sa fille pour transmettre les éléments techniques tenant aux équipements nécessaires à la profession d'orthodontie ; elles indiquent qu'il n'est pas intervenu dans l'opération de construction et qu'en tout état de cause Monsieur [X] ne peut être considéré comme maître d''uvre ou maître d'ouvrage rappelant que dans le cadre d'une VEFA, l'acquéreur ne peut être qualifié de maître d'ouvrage ;
dès lors la demande de garantie est infondée ; la confirmation du jugement entrepris est sollicitée sur ce point, l'analyse des premiers juges devant être reprise ;
S'agissant de la demande d'indemnisation formée par Madame [X] épouse [S] au titre du retard de livraison du bien acquis, il y a lieu de constater que certes le contrat de vente a été passé entre la SCCV Résidence le Saint-Georges et la SCI MC Immo, laquelle ne réclame par l'indemnisation de ce poste de préjudice ;
cependant Madame [X] épouse [R] en qualité d'utilisatrice et locataire des lieux, bénéficie du droit d'indemnisation du préjudice induit par la faute commise par le vendeur au préjudice de l'acquéreur de ces mêmes lieux ;
En outre l'appel en garantie de la SCCV à l'encontre de la SCI MC Immo, certes recevable en application de l'article 565 du code de procédure civile, suppose que soit établie une immixtion fautive de la part de la SCI MC Immo en la personne de Monsieur [X], père, ayant généré ce retard de livraison ;
s'il résulte des mails produits à la procédure, que Monsieur [X] a effectivement suivi les travaux d'aménagement du cabinet d'orthodontie de sa fille, notamment quant à la mise en place des infrastructures médicales, rien ne démontre qu'il ait eu un mandat de représentation de la SCI MC Immo, ou qu'il ait agi en qualité de maître d'oeuvre ; dès lors il sera retenu avec les premiers juges, l'absence d'immixtion fautive de sa part, de nature à garantir la mise en cause de la responsabilité de la SCCV Résidence le Saint Georges ; la demande de garantie sera par conséquent écartée ;
Il résulte du rapport d'expertise l'existence d'un retard de livraison de 40 jours soit du 15 octobre 2016 au 24 novembre 2016 ; l'expert relève cependant que si le début de l'activité de Madame [R] dans les nouveaux locaux a été reportée d'un mois (janvier-février 2017) aucune perte de loyer supérieure à un mois n'est établie, l'activité ayant perduré dans les anciens locaux jusqu'en décembre 2016 ; par conséquent le jugement entrepris qui a retenu un mois d'indemnisation au titre de la perte de loyer de 2720 euros sera confirmé ;
* Sur les demandes relatives aux réserves faites à la livraison
La SCCV Résidence Le Saint-Georges fait valoir que restaient selon l'expert dans son rapport du 19 décembre 2018, 10 réserves ; elle indique que plusieurs réserves ont été levées, d'autres n'ont pas été retenues par l'expert ; restent les points suivants :
* Sur la demande relative aux fenêtres et volets roulants
La SCCV fait valoir que les parties sont liées selon document contractuel du 23 juillet 2015, qui précise qu'en cas de contradiction entre le plan et la notice descriptive, cette dernière prévaudra pour la désignation des équipements fournis, les plans prévaudront pour ce qui concerne l'agencement des locaux et la localisation des éventuels équipements ; cette distinction est rappelée dans l'avenant du 12 mai 2016 ;
cependant elle fait valoir que l'expert s'est référé aux plans pour constater qu'il n'était pas prévu de châssis oscillo-battants et que la notice descriptive renvoyait en premier lieu aux plans de l'architecte ; dès lors elle considère qu'aucun manquement à son obligation de délivrance est établi et le jugement entrepris qui l'a condamnée à payer une somme de 26100 euros au titre 'de la mise en conformité de 11 fenêtres' sera infirmé ;
subsidiairement elle réclame la mise en oeuvre de la solution de reprise indiquée par l'expert et précédemment mise en oeuvre, pour un coût de 10725 euros et s'oppose à la demande portant sur le changement des volets qui ne font l'objet d'aucune réserve ;
En réponse, la SCI MC Immo et Madame [Y] [X] épouse [R] reprennent les termes du rapport d'expertise judiciaire déposé le 19 décembre 2018 portant sur la non-conformité des portes-fenêtres ;
elles indiquent que le contrat prévoyait 11 portes fenêtres avec des châssis oscillo battants, ce qui n'a pas été respecté et critiquent sur ce point l'appréciation de l'expert qui selon elles a dépassé sa mission en prenant un parti juridique ;
elles renvoient à la notice descriptive qui est un élément contractuel, laquelle prévoit dans la rubrique 'menuiseries extérieures' des ouvrants oscillo-battants pour les ouvrants simples ; elles dénoncent l'absence de plan dans la notice descriptive et précisent que cette notice est une annexe de l'acte de vente ce qui n'est pas le cas des plans, étant rappellé que ces derniers ne sont utiles que pour les éléments techniques non arrêtés dans le contrat ;
Sur les montants, elles se réfèrent au devis sur les travaux de remplacement des fenêtres par un produit conforme au contrat dans le dire à l'expertise du 20 novembre 2018 et précisent que les travaux en cause emporteront certaines modifications, ce qui entraîne un coût de 24845 euros (ht) soit 35814 euros (ttc) (devis entreprise Moret) ainsi que la somme de 6283 euros (ht), 7485 euros (ttc) pour la reprise des murs (devis EMPX) ;
elles affirment que le montant relatif aux volets roulants écartés en première instance doit être réintégré en raison du remplacement du système des fenêtres (système en monobloc) et demandent à être indemnisées à hauteur de 10959 euros (ttc) correspondant à toutes les reprises nécessaires et reconnues en première instance ;
Aux termes de l'article 1103 du code civil ' les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits' ; 'ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public' ajoute l'article 1104 du même code ;
En l'espèce, l'acte authentique de vente en l'état de futur achèvement passé le 23 juillet 2015 entre la SCCV Résidence le Saint-Georges et la SCI MC Immo (pièce 5 intimées) prévoit en sa page 43 au § 'consistance des fractions vendues et de l'ensemble immobilier' :
'la consistance des fractions vendues est définie et figurée :
. Pour ce qui concerne le bâtiment duquel dépendent les dites fractions et ses dégagements extérieurs par les plans du bâtiment y compris coupes et élévations, lesquels ont été déposés au rang des minutes par Maître [E] [C], notaire susnommé le 15 mai 2015.
Il est convenu entre le vendeur et l'acquéreur que les documents contractuels annexés au présent acte (notamment la notice descriptive conforme à l'arrêté du 10 mai 1968) primeront sur les autres documents ayant été déposés préalablement au rang des minutes à l'Office Notarial dénommé en tête des présentes ainsi que ceux précédemment remis.
En cas de contradiction entre les plans et la notice descriptive :
. la notice descriptive prévaudra pour la désignation des équipements fournis,
. les plans prévaudront pour ce qui concerne l'agencement des locaux et la localisation éventuelle des équipements.
En outre le vendeur déclare que les distorsions pouvant éventuellement exister entre ces plans, ne concernent que le seul aménagement intérieur de son lot considéré, n'affectant pas la destination ou l'usage de l'immeuble et n'emportent aucune modification de son aspect extérieur' ;
Ainsi, la notice descriptive du local professionnel brut à aménager (pièce 1-2 intimées) prévoit au titre du § 02.04 'menuiseries extérieures' :
'suivant plans de l'architecte et façades :
Fenêtres et porte fenêtre de type châssis PVC placé sans effet de matière, monobloc, classement AEV conformes à la réglementation en vigueur, ouvrant oscillo-battant pour les ouvrants simples, les ouvrants doubles comporteront en plus un ouvrant à la française.
Fermeture coulissante pour les loggias du 1er étage uniquement.
Couleur et dimension selon les plans de l'architecte. Vitrage isolant et assurant un isolement acoustique correspondant au classement requis. Le vitrage de la salle de bains sera translucide' ;
au titre du § 02.05 il est prévu,
'Occultation par volets roulants en PVC ou aluminium, motorisés intégrés dans les châssis monobloc (...)' ;
Il en résulte, nonobstant les mentions du rapport d'expertise, lesquelles ne lient pas la juridiction s'agissant de l'appréciation des obligations contractuelles des parties au litige, la référence aux 'plans de l'architecte et de façade' lesquels ne comportent pas mention de l'existence de fenêtres en 'OB', n'est pas de nature à annihiler cette mention claire et générale, de la notice descriptive quant à la nature des ouvrants simples et doubles et à la présence généralisée des 'oscillo-battants' ;
Au besoin il y a lieu de se référer aux textes de l'acte de VEFA sus énoncé, pour conclure dans le même sens, dès lors que 'la notice descriptive prévaudra pour la désignation des équipements fournis' alors que les plans prévalent pour la localisation des équipements et l'agencement des locaux ;
Ce manquement a été noté par la SCCV Résidence le Saint-Georges représenté par Monsieur [G] dans le procès-verbal de réception des travaux avec réserves signé le 16 mars 2016 par le représentant de la société Bouygues Bâtiment N-E (BBNE), Monsieur [H] (pièce 49 intimées) ;
Par conséquent le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a retenu, un manquement du vendeur à l'obligation de délivrance conforme, s'agissant de l'équipement du local en fenêtres avec 'oscillant battant' ;
S'agissant de l'indemnisation de ce préjudice, l'appelante entend se référer à une solution 'd'adaptation' des ouvrants existants, mis en oeuvre pour les portes-fenêtres de l'appartement de Monsieur et Madame [B] - entreprise Schucco- permettant la transformation des ouvrants français en ouvrants oscillo-battants pour un montant unitaire de 975 euros (ht), pris en compte et validé par l'expert Monsieur [L] (pièce 50 intimées) ; cette option a été proposée dans une instance opposant les intéressées et la société Bouygues -BBNE ;
analysés par l'expert Monsieur [I], cette solution supposait selon lui un complément d'avis techniques sur la faisabilité de cette solution de 'substitution' et sur son impact sur les châssis existants ;
Au surplus s'agissant d'un manquement à une obligation de livraison conforme, aucun élément ne justifie pour l'acquéreur, de devoir accepter aux lieu et place de l'exécution du contrat, un solution 'bis' qui en tout état de cause, ne lui apportera pas un bien équipé tel que convenu ab initio ; dès lors le principe de l'indemnisation intégrale du préjudice subi, justifie d'accueillir la demande de la SCI MB Immo évaluée au vu des devis de l'entreprise EMPX de 7485 euros pour la reprise des dégradations induites par le changement des fenêtres (pièce 28 intimées hors loggia) ainsi que celui de l'entreprise Moret pour la somme de 21750 euros pour 11 fenêtres, mais celle de 8275 euros pour les volets correspondant, le contrat prévoyant la pose de châssis fenêtres et volets 'monoblocs', ce qui exclut tout possibilité de distinguer, la modification de ces châssis non conformes par d'autres avec 'OB' qui ne comprendraient pas les volets roulants inclus dans le modèle de châssis 'monobloc' (pièce 24 intimées) ;
Par conséquent le jugement déféré sera infirmé sur ce dernier point ;
* Sur l'indemnisation des préjudices de Madame [X] épouse [R]
Le jugement déféré est contesté en ce qu'il a accordé une somme de 13130 euros au titre de la perte d'exploitation de Madame [R] pendant les travaux de reprise ; l'appel incident porte cette demande à la somme de 45133 euros ;
l'appelante conteste cette demande, Madame [R] ne disposant d'aucune demande fondée sur sa responsabilité contractuelle ; au surplus aucune preuve à son encontre n'est établie ; aucune indemnité n'est réclamée à ce titre par la SCI MC Immo ; en tout état de cause le montant est contesté, dans son calcul et quant à la base de calcul sur la marge brute en omettant les charges ;
subsidiairement elle indique que le calcul ne doit pas se baser sur la marge brute laquelle comprend des charges, mais sur celui du 'gain manqué' sur la base d'une marge brute sur coûts variables ; or les intimées ne produisent pas les liasses fiscales nécessaires pour la déterminer, alors que la charge de la preuve pèse sur elles ce qui justifie l'infirmation du jugement entrepris ;
En réponse, les intimées avancent que la demande d'indemnisation de la SCI MC Immo se base sur 11 jours de fermeture du cabinet d'orthodontie pour cause de travaux tel que préconisé par l'expert ; elle se réfère à l'attestation de la société d'expertise comptable Trevis pour justifier de son préjudice (pièces 31 et 33 intimées) ; elle avance une marge brute moyenne en 2017 de 4103 euros par jour ; les charges locatives sont justifiées à hauteur de 2600 euros par mois ;
Madame [R] réclame à ce titre une somme de 45144 euros pour onze jours, subsidiairement 13130 euros ;
ainsi elle demande l'infirmation du jugement déféré dans son quantum pour tenir compte du temps nécessaire évalué à onze jours pour effectuer les réparations qui nécessitent l'intervention de deux corps de métiers ;
Il est constant que le remplacement des 11 fenêtres monobloc 'OB' ainsi que de la porte-fenêtre coulissante de la loggia, entraînera une interruption de l'activité professionnelle de Madame [X] épouse [R] ;
étant utilisatrice des lieux acquis par la SCI MB Immo, selon contrat de bail du 24 novembre 2016 (pièce 58 intimée) et exerçant de manière incontestée son activité professionnelle dans les locaux, son préjudice est par conséquent indemnisable ;
L'évaluation de son préjudice au titre de la perte d'exploitation avait été retenue à hauteur de quatre jours, soit une somme de 13130 euros au vu de l'attestation de l'expert-comptable de Madame [X] épouse [R] portant sur une marge brute journalière de 4103 euros (en 2017) (pièce 31 intimées) ; cette décision sera confirmée dès lors que les charges locatives justifiées, ne sont pas suspendues pendant l'arrêt d'activité pour travaux étant inhérentes à l'occupation des lieux ;
s'agissant de la durée des travaux, elle nécessite l'intervention de deux corps de métiers successifs soit la pose des fenêtres et la reprise des enduits ;
en l'absence d'évaluation de l'expert qui n'a pas retenu ce poste de travaux, il y a lieu de considérer que l'indemnisation telle qu'arrêtée par les premiers juges qui ont pris en compte quatre jours de travaux, est satisfactoire, l'échange 'standard' de fenêtres de taille identique étant rapide ;
dès lors l'appel incident sera écarté et le jugement déféré confirmé sur ce point ;
* Sur les réserves non levées et retenues par l'expert judiciaire
- porte vitrée de la loggia
La partie appelante conteste le jugement déféré en ce qu'il s'est référé au contrat du 12 mars 2014 alors qu'il est constant qu'il a été nové par la signature de 12 mai 2016 d'un avenant au contrat (n°1) modifiant la date d'achèvement ainsi que les plans (pièce 19) ;
elle indique que la pose d'une porte vitrée 'en accordéon' consiste en une amélioration et n'est aucunement préjudiciable ce qui justifie l'infirmation portant sur la condamnation au paiement d'une somme de 2530 euros à ce titre, subsidiairement d'en limiter le montant à 1590 euros (ht) arrêté par l'expert ; elle réclame également la condamnation au paiement d'une somme de 1500 euros correspondant au prix des fenêtres qui ont été installées ;
En réponse, la SCI MC Immo et Madame [Y] [X] épouse [R] réclament la confirmation du jugement entrepris, dès lors qu'aucune nécessité technique n'est établie pour expliquer le changement de porte-fenêtre, prévue comme coulissante sur toute la hauteur ; il s'agit d'une non conformité pour laquelle la partie appelante ne démontre pas que la modification a été expliquée et ratifiée par les intimées ;
Il résulte du rapport d'expertise sur ce point que 'la notice de vente prescrit à son article 02.04 une fermeture coulissante. Le plan du R+1 d'aménagement du cabinet d'orthodontie signé par les deux parties, n'indique pas de châssis ouvrant à la française' ; il en conclut qu'il s'agit d'une non conformité contractuelle ; l'indemnisation retenue porte sur la somme de 2530 euros (ht) selon devis Moret ;
cette évaluation n'est pas valablement contredite par les éléments avancés par l'appelante, ce qui justifie la confirmation du jugement déféré ;
La pose d'une fenêtre de type 'accordéon' quels qu'en soit le coût ou l'utilité n'est pas conforme aux prévisions du contrat tel que rappelées ; la société appelante ne démontre pas avoir obtenu l'accord de la SCI MC Immo pour ces modifications, ni de l'impossibilité dans laquelle elle était de ne pas respecter ses obligations contractuelles quant à la livraison de cette porte fenêtre coulissante ;
dès lors le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a retenu selon le devis Moret une indemnisation de 2530 euros, sans qu'il y ait lieu d'en déduire la valeur de la porte irrégulièrement posée par la SCCV, dont elle reprendra possession lors de la pose de la porte-fenêtre coulissante ;
- les vantaux des fenêtres qui frottent le sol
Le fond de la réclamation n'est pas contesté par la partie appelante ; elle entend formuler un appel en garantie contre l'entreprise de carrelage ; elle ne s'oppose pas à la confirmation du jugement déféré ;
Les intimés relèvent que l'appel en garantie contre le carreleur n'a pas d'incidence sur la responsabilité de la SCCV qui est valablement engagée ;
Le jugement déféré ayant retenu une indemnisation de cette malfaçon à hauteur de 4622 euros sera par conséquent confirmé sur ce point ;
- sur la différence de teinte du panneau de la loggia
La société appelante ne s'oppose pas à la confirmation du jugement entrepris s'agissant de la condamnation au paiement de la somme de 200 euros à ce titre ;
- sur le joint d'étanchéité de la porte-fenêtre de la cuisine
La société appelante ne s'oppose pas à la confirmation du jugement entrepris s'agissant de la condamnation au paiement de la somme de 220 euros à ce titre ;
- sur les joues de volets roulants
La société appelante ne s'oppose pas à la confirmation du jugement entrepris s'agissant de la condamnation au paiement de la somme de 135 euros à ce titre ;
- sur les câbles de bordures côté jardin distendus
La société appelante ne s'oppose pas à la confirmation du jugement entrepris s'agissant de la condamnation au paiement de la somme de 500 euros à ce titre ;
- sur l'absence de bacs de récupération des eaux de condensation
Ce point reste contesté par la SCCV, s'agissant d'une prestation proposée en option qui n'a pas été retenue par la SCI ; elle conteste toute inexécution contractuelle et réclame l'infirmation du jugement entrepris sur ce point subsidiairement, entend se référer au chiffrage de l'expert ;
En réponse les intimées relèvent que l'expert a retenu une non-façon de 420 euros ((ht)) ; selon lui il s'agit d'une non-façon constituée par un travail qui devait s'intégrer dans l'installation de récupération de l'évacuation des eaux de condensation ; elle conteste l'affirmation portant sur la nécessité d'une commande supplémentaire ;
Au vu du rapport de l'expert, il y a lieu de retenir l'absence de fourniture d'un élément technique accessoire de l'installation ; la responsabilité de la partie appelante est engagée au titre de cette inexécution contractuelle ;
dès lors le jugement déféré sera confirmé à cet égard ;
- absence de robinet de puisage
La société appelante ne s'oppose pas à la confirmation du jugement entrepris s'agissant de la condamnation au paiement de la somme de 300 euros à ce titre ;
- sur la descente d'eau de pluie rayée
La société appelante ne s'oppose pas à la confirmation du jugement entrepris s'agissant de la condamnation au paiement de la somme de 170 euros à ce titre ;
- sur le badge Vigik
La société appelante ne s'oppose pas à la confirmation du jugement entrepris s'agissant de la condamnation au paiement de la somme de 45 euros à ce titre ;
Dès lors il y a lieu de constater que le jugement déféré a valablement retenu la somme de 10848 euros mise à la charge de la SCCV Résidence le Saint-Georges au titre de la reprise des réserves non levées, telle que retenues par l'expert judiciaire ;
en effet eu égard à la durée du litige, à la date de réception et à l'accord sur les indemnisations il n'y a pas lieu d'autoriser la partie appelante à procéder à la levée des réserves sur site comme sollicité ;
** Sur les appels incidents de la SCI MC Immo et de Madame [X] épouse [R]
Les intimées forment appel incident en ce qui concerne l'amplitude de l'indexation des sommes objet des condamnations, sur l'indice BT01, sur la majoration réelle du coût des travaux ainsi que sur la capitalisation des intérêts au taux légal ;
- sur l'indexation sur l'indice BT01 et la majoration du coût des travaux
La société appelante s'oppose à cette condamnation dès lors qu'elle n'est pas prévue au contrat, le prix étant stipulé 'ferme et définitif' ; son opposition ne constitue pas une demande nouvelle, mais un moyen de défense au fond, recevable ; elle conteste également une indexation majorée réclamée à présent par l'intimée qui ne repose sur rien ; elle réclame l'infirmation du jugement déféré sur ce point ;
En réponse les intimées considèrent que les conclusions de rejet de l'indexation des condamnations à l'indice BT01 sont une demande nouvelle irrecevable et allèguent également que cette indexation est courante dans le domaine du bâtiment ;
Quant à elles, elles forment appel incident en réclamant que la réévaluation sera faite sur la base de la variation intervenue entre le 19 décembre 2018 et le jour effectif du paiement ou à tout le moins au jour de l'arrêt et précisent que ce taux devra être majoré de 5% afin de tenir compte des augmentations découlant de la crise sanitaire ;
Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile 'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions, si ce n'est pour opposer la compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait' ;
'Les prétentions ne sont pas nouvelles lorsqu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent' ajoute l'article 565 du même code ;
En outre selon l'article 566 du code civil, ' les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire' ;
En l'espèce, la contestation opposée par la SCCV Résidence le Saint-Georges portant sur les condamnations prononcées comportant une réévaluation sur la base de l'indice de la construction BT01 n'est pas une demande nouvelle, mais une critique au fond du jugement de première instance ;
S'agissant du bien fondé de cette condamnation et de 'son amplitude' comme avancé par les intimées, il y a lieu de rappeler que les dispositions de l'article 1343 du code civil prévoient que ' le débiteur d'une obligation de somme d'argent se libère par le versement de son montant nominal. Le montant de la somme peut varier par indexation (...)' ;
il est constant que la référence d'un indice de base en rapport avec l'objet du contrat est permise ;
que son application ressort de l'application du principe de l'indemnisation effective et entière du préjudice subi ; dès lors il doit s'appliquer en l'espèce, l'indice étant, eu égard à la nature du litige celui BT01 au jour du dépôt du rapport d'expertise soit le 19 décembre 2018 jusqu'au jugement, pour les condamnations confirmées, et jusqu'à l'arrêt en cas d'infirmation ; le jugement déféré sera confirmé à cet égard sauf à ajuster les condamnations prononcées en appel, ce pour l'ensemble des condamnations réévaluées ainsi ;
- sur la capitalisation des intérêts
La société appelante s'oppose à cette condamnation dès lors qu'elle n'est pas prévue au contrat ; elle conclut à l'infirmation du jugement entrepris à cet égard ;
En réponse, la SCI MC Immo et Madame [Y] [X] épouse [R] soulignent que la capitalisation des intérêts s'applique en vertu de l'article 1243-2 du code civil ;
Aux termes de l'article 1343-2 du code civil 'les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise' ;
Certes en l'espèce, le contrat de vente ne prévoit pas la capitalisation des intérêts mais cette demande a été formée par les intimées en application des dispositions sus énoncées, pour les intérêts échus pour une année entière ; dès lors les conditions de cette condamnation sont réunies et le jugement déféré qui y a fait droit sera confirmé ;
Toute autre demande relative à la réévaluation des condamnations non fondée en droit, sera rejetée ;
* Sur la demande reconventionnelle
- les claustras, brise-vue
L'expert a relevé que de telles fournitures destinées à masquer les climatiseurs n'étaient pas prévues au contrat ;
La SCCV Résidence le Saint-Georges affirme quant à elle que ces prestations ont été commandées par la SCI MC Immo pour un montant de 3120 euros (ttc) alors qu'elle refuse d'en payer le prix ; elle réclame l'infirmation du jugement entrepris sur ce point ;
En réponse, la SCI MC Immo et Madame [Y] [X] épouse [R] font valoir qu le jugement déféré a valablement retenu que la pose de cet élément résulte de la volonté de la SCCV d'engager des travaux complémentaires ou modificatifs, ce qui exclut d'en demander le paiement aux intimées ;
elles rappellent que la livraison des locaux acquis en VEFA doit comporter tous les éléments techniquement nécessaires, ce qui est le cas des claustras, éléments se trouvant dans le champ contractuel ; dès lors le jugement déféré qui a écarté la demande de paiement sera confirmé sur ce point ;
Le jugement déféré a fait une exacte appréciation des éléments de la cause en excluant de condamner les intimées au paiement d'un accessoire de la climatisation des locaux, prévue au contrat quelle qu'en soit ses composantes ; dès lors le jugement entrepris sera confirmé sur ce point ;
- sur l'occlus
La société appelante rappelle qu'il a été installé sur la porte de la salle de radio, mais il a été demandé de 'revoir son positionnement'(hauteur) ; il s'agit de travaux complémentaires chiffrés à la somme de 1008,62 euros (ttc) ; le jugement déféré sera infirmé sur ce point et la condamnation au paiement ajoutée ;
En réponse les intimées précisent que le vitrage plombé nécessaire pour une salle de radio n'était pas posé et que cela a fait l'objet d'une réserve notée dans le procès-verbal de constat de Maître [X] du 24 novembre 2016 (pièce 12 bis) et donc il s'agit d'une levée de réserve effective le 13 janvier 2017 ce qui exclut de leur imputer le coût ; le jugement déféré sera confirmé sur ce point ;
Il y a lieu de relever avec le premier juge, que la pose de l'occlus de la salle de radio, a fait l'objet d'une réserve spécialement en ce que le vitrage n'était pas posé, puis dans un courrier complémentaire du 20 décembre 2016, en ce qu'il était positionné trop haut ;
cette réserve a été levée le 13 janvier 2017 ; ainsi s'agissant de travaux exécutés après avoir été réservés, leur coût n'est pas imputable à la société acquéreur ;
par conséquent le jugement déféré sera confirmé également sur ce point ;
Le surplus de la demande portant sur l'indemnisation de l'obtention tardive des DOE, n'est pas indemnisable, l'expert ayant relevé tout comme l'appelante l'absence de préjudice induit ;
par conséquent elle sera rejetée ;
Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive
La société appelante sollicite la somme de 4000 euros pour procédure abusive afin de sanctionner le comportement des intimées ne tenant pas compte de toutes les diligences présentées ;
Les intimées n'ont formé appel incident qu'en ce qui concerne certains postes de préjudice eux-mêmes contestés par la partie appelante ; dès lors faute d'abus de droit, aucune indemnisation ne saurait être prononcée contre elles à ce titre ;
Les intimées sollicitent la somme de 6000 euros pour résistance abusive de l'appelante car elles considèrent qu'elle nie son obligation de délivrance conforme et qu'elle agit en toute mauvaise foi ayant reconnu ses obligations dans son litige avec la société Bouygues ;
Il est constant que les demandes des intimées, ont été contestées en droit et en fait, sans que l'attitude de l'appelante puisse être qualifiée d'abusive, quant bien même elle succombe pour partie ;
dès lors la demande de dommages et intérêts formée par la SCI MC Immo et Madame [X] épouse [R] sera rejetée ;
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
La SCCV Résidence le Saint-Georges succombant au principal dans ses prétentions, le jugement sera confirmé en ce qu'il l'a condamnée aux entiers dépens à payer une somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et l'a déboutée de sa demande formée contre les intimées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La SCCV Résidence le Saint-Georges, partie perdante au principal, devra supporter les dépens ; en outre la SCCV Résidence le Saint-Georges sera condamnée à payer à la SCI MC Immo et Madame [Y] [X] épouse [R] la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus de la somme déjà allouée en première instance ; en revanche la SCCV Résidence le Saint-Georges sera déboutée de sa propre demande de ce chef.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR, statuant par arrêt contradictoire prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,
Infirme le jugement déféré uniquement sur l'indemnisation des travaux relatifs au remplacement des fenêtres ;
Statuant à nouveau sur les chefs de décision infirmés et y ajoutant,
Déclare recevables les demandes d'indemnisation de Madame [Y] [X] épouse [R] ;
Déclare recevable mais mal fondée la demande de garantie formée par la SCCV Résidence le Saint Georges à l'encontre de la SCI MC Immo ;
La rejette ;
Déboute Madame [Y] [X] épouse [R] de son appel incident au titre des pertes de gains et de loyers et charges au titre du retard de livraison ;
Condamne la SCCV Résidence le Saint-Georges à payer à la SCI MC Immo et Madame [Y] [X] épouse [R] les sommes de :
- 7485 euros (sept mille quatre cent quatre-vingt-cinq euros) pour la reprise des dégradations induites par le changement des fenêtres (devis EMPX),
- 21750 euros (vingt-et-un mille sept cent cinquante euros) pour 11 fenêtres 'OB', sommes réévaluées sur la base de la variation de l'indice BT01 intervenue le 19 décembre 2018 et au jour du jugement,
Condamne la SCCV Résidence le Saint-Georges à payer à la SCI MC Immo et Madame [Y] [X] épouse [R] la somme de 8275 euros (huit mille deux cent soixante-quinze euros) pour les volets correspondant (devis entreprise Moret) somme réévaluée sur la base de la variation de l'indice BT01 intervenue le 19 décembre 2018 et au jour du présent arrêt ;
Déboute SCI MC Immo et Madame [Y] [X] épouse [R] du surplus de leurs demandes ;
Déboute la SCCV Résidence le Saint-Georges et la SCI MC Immo et Madame [Y] [X] épouse [R] de leur demande respective en dommages et intérêts pour procédure abusive ;
Condamne la SCCV Résidence le Saint-Georges à payer à la SCI MC Immo et Madame [Y] [X] épouse [R] la somme de 3000 euros (trois mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Déboute la SCCV Résidence le Saint-Georges de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SCCV Résidence le Saint-Georges aux entiers dépens.
Le présent arrêt a été signé par Madame CUNIN-WEBER, Présidente de la première chambre civile de la Cour d'Appel de NANCY, et par Madame PERRIN, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Signé : C. PERRIN.- Signé : N. CUNIN-WEBER.-
Minute en vingt-trois pages.
