RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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COUR D'APPEL DE NANCY
Première Chambre Civile
ARRÊT N° /2022 DU 05 SEPTEMBRE 2022
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/00912 - N° Portalis DBVR-V-B7F-EX7K
Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal de proximité de LUNEVILLE,
R.G.n° 11-19-000316, en date du 25 septembre 2020,
APPELANT :
Syndicat des copropriétaires de l'immeuble LES CHATAIGNIERS
sis [Adresse 2]
pris en la personne de son Syndic Monsieur [M] [F], administrateur d'immeubles, domicilié 'AGENCE LEOPOLD' sise [Adresse 3]
Représenté par Me Aline FAUCHEUR-SCHIOCHET de la SELARL FILOR AVOCATS, avocat au barreau de NANCY
INTIMÉ :
Monsieur [C] [U]
né le 22 juin 1949 à [Localité 4]
domicilié [Adresse 1]
Représenté par Me Clarisse MOUTON substituée par Me Violaine LAGARRIGUE de la SELARL LEINSTER WISNIEWSKI MOUTON LAGARRIGUE, avocats au barreau de NANCY
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 16 Mai 2022, en audience publique devant la Cour composée de :
Madame Nathalie CUNIN-WEBER, Président de Chambre,
Monsieur Jean-Louis FIRON, Conseiller, chargé du rapport,
Madame Mélina BUQUANT, Conseiller,
qui en ont délibéré ;
Greffier, lors des débats : Madame Céline PERRIN ;
A l'issue des débats, le Président a annoncé que l'arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe le 05 Septembre 2022, en application de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 05 Septembre 2022, par Madame PERRIN, Greffier, conformément à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;
signé par Madame CUNIN-WEBER, Président, et par Madame PERRIN, Greffier ;
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Copie exécutoire délivrée le à
Copie délivrée le à
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EXPOSÉ DU LITIGE
Monsieur [C] [U] était propriétaire des lots n° 3 (appartement), n° 57 (cave) et n° 30 (garage) dans l'immeuble en copropriété Les Châtaigniers situé [Adresse 2].
Par lettre recommandée du 3 octobre 2018, dont l'avis de réception a été signé le 5 octobre 2018, le syndic a mis en demeure Monsieur [U] de régler la somme de 9548,05 euros au titre des charges de copropriété, lui rappelant que cette somme porterait intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.
Par acte du 14 novembre 2019, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Les Châtaigniers, pris en la personne de son syndic, Monsieur [M] [F], administrateur d'immeubles exerçant les fonctions de syndic sous l'enseigne 'Agence Léopold', a fait assigner Monsieur [U] devant le tribunal d'instance de Lunéville aux fins, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de condamnation au paiement des sommes de :
- 9329,91 euros au titre des arriérés de charges de copropriété à la date du 16 juillet 2019, en ce compris les frais de recouvrement de ces derniers,
- 1000 euros à titre de dommages et intérêts pour comportement dilatoire et résistance abusive,
- 1000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Par jugement réputé contradictoire du 25 septembre 2020, le tribunal de proximité de Lunéville a :
- condamné Monsieur [U] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2730,84 euros au titre des charges de copropriété des années 2015 à 2018, selon décompte arrêté au 17 avril 2019,
- rejeté la demande en paiement présentée par le syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété des années 2014 et antérieures,
- condamné Monsieur [U] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- condamné Monsieur [U] aux dépens et à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire de la décision.
Pour statuer ainsi, le premier juge a considéré qu'il était établi par la production des répartitions d'exercice des années 2015 à 2018 et les procès-verbaux des assemblées générales de 2016 à 2019 correspondant aux exercices 2015 à 2018 que Monsieur [U] était redevable de la somme de 2730,84 euros au titre des charges de copropriété des années 2015 à 2018 selon décompte arrêté au 17 avril 2019.
Il a rejeté le surplus de la demande en l'absence de production des procès-verbaux des assemblées générales des années 2015 et antérieures portant sur les exercices 2014 et antérieurs.
Concernant la demande de dommages et intérêts pour comportement dilatoire et résistance abusive, le tribunal a retenu la mauvaise foi de Monsieur [U] qui n'avait formulé aucune contestation concernant les charges de copropriété réclamées qu'il n'avait toutefois pas réglées.
Par déclaration reçue au greffe de la cour, sous la forme électronique, le 8 avril 2021, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Les Châtaigniers, pris en la personne de son syndic, Monsieur [F], a relevé appel de ce jugement.
Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d'appel sous la forme électronique le 8 mars 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Les Châtaigniers, pris en la personne de son syndic, Monsieur [M] [F], demande à la cour de :
- déclarer l'appel de Monsieur [F], exerçant les fonctions de syndic sous l'ensemble 'Agence Léopold' dans la copropriété de l'immeuble Les Châtaigniers tant recevable que bien fondé,
Y faisant droit,
- infirmer la décision dont appel,
- condamner Monsieur [U] au règlement d'une somme de 9329,91 euros au titre des arriérés de charges de copropriété à la date du 16 juillet 2019, en ce compris les frais de recouvrement de ces derniers,
- condamner Monsieur [U] au règlement d'une somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts pour comportement dilatoire et résistance abusive,
- condamner Monsieur [U] au règlement d'une somme de 2000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Monsieur [U] aux dépens tant d'instance que d'appel.
Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d'appel sous la forme électronique le 27 janvier 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Monsieur [U] demande à la cour de :
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de proximité de Lunéville le 25 septembre 2020,
- débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement d'arriérés de charges de copropriété chiffrés à 9329,91 euros à la date du 16 juillet 2019, outre les frais de recouvrement afférents,
- débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de règlement de dommages et intérêts pour comportement dilatoire et résistance abusive,
- débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes,
- condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d'une somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'en tous les dépens de l'instance.
La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 3 mai 2022.
L'audience de plaidoirie a été fixée le 16 mai 2022 et le délibéré au 5 septembre 2022.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Monsieur [U] sollicite la confirmation du jugement rendu le 25 septembre 2020 en faisant valoir que l'appel est irrégulier, puisqu'il a été interjeté par Monsieur [F] en qualité de syndic du syndicat des copropriétaires, alors qu'il n'est pas justifié de sa qualité de syndic à la date de l'appel formé le 8 avril 2021. Il précise que le syndicat des copropriétaires ne produit aux débats qu'un justificatif de la qualité de syndic concernant Monsieur [F] pour une période du 17 avril 2019 au 30 juin 2020.
Monsieur [F] rétorque qu'il verse aux débats le contrat de syndic (pièce n°1), ainsi que les procès-verbaux des années 2020 et 2021 (pièces n° 80 et 81) pour démontrer que son mandat a été renouvelé par l'assemblée générale des copropriétaires pour les années 2021 et 2022. Il en conclut qu'au jour de la déclaration d'appel le 8 avril 2021, il disposait du pouvoir de représenter le syndicat des copropriétaires.
Le contrat de syndic (pièce n° 1) indique prendre effet le 17 avril 2019 et prendre fin le 30 juin 2020. Il précise expressément qu''Il n'est pas renouvelable par tacite reconduction'.
Dès lors, au vu de cette seule pièce, Monsieur [F] n'était plus syndic de la copropriété lorsque l'appel a été formé le 8 avril 2021.
Les deux procès-verbaux d'assemblées générales des 3 juillet 2020 et 30 juin 2021 comportent une résolution n° 7 relative au renouvellement du mandat du syndic et à la signature du contrat de syndic.
S'agissant du vote de cette résolution n° 7 lors de l'assemblée générale de 2020, la majorité absolue de l'article 25 n'a pas été obtenue ('La résolution ne peut être adoptée') et s'en est suivi un vote à la majorité relative de l'article 24. Bien que les résultats de ce vote soient mentionnés, il n'est nullement précisé si cette résolution est adoptée ou non.
La majorité absolue de l'article 25 n'a pas davantage été obtenue lors du vote de la résolution n° 7 pour l'assemblée générale de 2021 ('La résolution est sans décision possible'). Et cette année, le vote n'a pas été repris à la majorité relative de l'article 24.
En outre, les deux procès-verbaux d'assemblées générales de 2020 et 2021 exposent à la résolution n° 7 : 'Pour satisfaire les prescriptions législatives, il convient de conclure un contrat écrit entre la copropriété et le Syndic conforme aux prescriptions actuelles et au modèle type fixés par le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015'. Il est ajouté que 'L'un des copropriétaires sera désigné mandataire pour conclure ce contrat', Monsieur [X] [D] ayant été pour ces deux années 'désigné comme mandataire spécial chargé de conclure le contrat avec le syndic'.
Force est de constater que le contrat qui devait être conclu suite à ces assemblées générales de 2020 et 2021 n'est pas produit, pas davantage qu'un simple avenant au contrat initial, alors même que ce premier contrat indiquait expressément qu'il n'était pas renouvelable par tacite reconduction.
Au regard des développements qui précèdent, Monsieur [F] ne justifie pas de sa qualité de syndic à la date où l'appel a été formé. La déclaration d'appel est de ce fait entachée d'une irrégularité de fond tenant au défaut de pouvoir de Monsieur [F] d'agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires.
Il n'y a donc pas lieu d'examiner les demandes présentées par Monsieur [F] 'en qualité de syndic'.
En raison de l'irrégularité de l'appel, il n'y a pas davantage lieu de confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de proximité de Lunéville le 25 septembre 2020, comme le demande Monsieur [U].
En outre, le syndicat des copropriétaires n'étant pas valablement représenté par son syndic en exercice dans la présente procédure d'appel, il ne peut être fait droit aux demandes présentées par Monsieur [U] à l'encontre du syndicat des copropriétaires. Elles seront donc rejetées, en particulier celle présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Monsieur [F] sera condamné aux dépens de la procédure d'appel.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR, statuant publiquement par arrêt contradictoire et en dernier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,
Dit que la déclaration d'appel du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Les Châtaigniers, pris en la personne de son syndic, Monsieur [M] [F], reçue le 8 avril 2021, est entachée d'une irrégularité de fond tenant au défaut de pouvoir de Monsieur [F] d'agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires ;
Dit en conséquence n'y avoir lieu à examiner les demandes présentées par Monsieur [M] [F], ni à confirmer le jugement rendu par le tribunal de proximité de Lunéville le 25 septembre 2020 ;
Rejette les demandes présentées par Monsieur [C] [U] à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Les Châtaigniers situé [Adresse 2], en particulier celle présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne Monsieur [M] [F] aux dépens de la procédure d'appel.
Le présent arrêt a été signé par Madame CUNIN-WEBER, Présidente de la première chambre civile de la Cour d'Appel de NANCY, et par Madame PERRIN, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Signé : C. PERRIN.- Signé : N. CUNIN-WEBER.-
Minute en cinq pages.
