RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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COUR D'APPEL DE NANCY
Première Chambre Civile
ARRÊT N° /2022 DU 23 MAI 2022
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/01187 - N° Portalis DBVR-V-B7F-EYSD
Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal judiciaire d'EPINAL,
R.G.n° 17/00608, en date du 27 août 2020,
APPELANTS :
Madame [D] [M], épouse [C]
née le 13 Novembre 1974 à ORNDOLDE (SÉNÉGAL)
domicilié 156 rue de l'église - 88480 SAINT REMY
Représentée par Me François VALLAS, avocat au barreau d'EPINAL
Monsieur [X] [C]
né le 24 Novembre 1975 à NANCY (54)
domicilié 156 rue de l'église - 88480 SAINT REMY
Représenté par Me François VALLAS, avocat au barreau d'EPINAL
INTIMÉS :
Monsieur [I] [G]
né le 05 Août 1951 à EPINAL (88)
domicilié 37 T Boulevard Sixte Isnard - 84000 AVIGNON
Représenté par Me Francis KIHL de la SELARL LORRAINE DEFENSE & CONSEIL, avocat au barreau d'EPINAL
Madame [V] [A], épouse [G]
née le 24 Février 1953 à SAINT-DIE-DES-VOSGES (88)
domiciliée 37 T boulevard sixte Isnard - 84000 AVIGNON
Représentée par Me Francis KIHL de la SELARL LORRAINE DEFENSE & CONSEIL, avocat au barreau d'EPINAL
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 14 Mars 2022, en audience publique devant la Cour composée de :
Madame Nathalie CUNIN-WEBER, Président de Chambre,
Monsieur Jean-Louis FIRON, Conseiller, chargé du rapport,
Madame Mélina BUQUANT, Conseiller,
qui en ont délibéré ;
Greffier, lors des débats : Madame Céline PERRIN ;
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Copie exécutoire délivrée le à
Copie délivrée le à
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A l'issue des débats, le Président a annoncé que l'arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe le 23 Mai 2022, en application de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 23 Mai 2022, par Madame PERRIN, Greffier, conformément à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;
signé par Madame CUNIN-WEBER, Président, et par Madame PERRIN, Greffier ;
EXPOSÉ DU LITIGE
Selon acte sous seing privé en date du 31 octobre 2012 réitéré par acte authentique du 4 février 2013, Madame [V] [A] épouse [G] et Monsieur [I] [G] ont vendu à Madame [D] [M] épouse [C] et Monsieur [X] [C] une ferme rénovée pour le prix de 280000 euros.
Monsieur et Madame [C] ayant dénoncé différents vices après la délivrance du bien, le juge des référés du tribunal de grande instance d'Épinal, par ordonnance du 1er octobre 2014, a ordonné une expertise judiciaire qu'il a confiée à Monsieur [O] [R].
Par deux ordonnances du 22 octobre 2014, le juge chargé du contrôle des expertises a désigné, en remplacement de Monsieur [O] [R], Monsieur [T] [Z] et Monsieur [H] [P].
Monsieur [Z] a déposé son rapport le 17 mars 2015 et Monsieur [P] le 10 août 2015.
Par acte du 14 mars 2017, Monsieur et Madame [C] ont fait assigner Monsieur et Madame [G] devant le tribunal de grande instance d'Épinal aux fins d'indemnisation de leurs préjudices sur le fondement de l'article 1641 du code civil à titre principal, et de l'article 1604 du même code à titre subsidiaire.
Par jugement contradictoire du 27 août 2020, le tribunal judiciaire d'Épinal a :
- annulé le rapport d'expertise de Monsieur [P] daté du 10 août 2015,
- débouté Monsieur et Madame [C] de leurs demandes portant sur la toiture, les défauts étant soit apparents à la vente soit couverts par la clause d'exclusion de garantie de vice caché,
- dit que le bien immobilier vendu par Monsieur et Madame [G] à Monsieur et Madame [C] était affecté de vices cachés non couverts par la clause d'exclusion de garantie de vice caché, soit :
- le défaut d'installation du conduit de cheminée,
- le défaut d'étanchéité de la salle de bains,
- la fuite de l'évacuation des eaux usées encastrée,
- dit que Monsieur et Madame [G] ignoraient l'existence des vices cachés en question, et doivent donc être considérés de bonne foi,
- condamné Monsieur et Madame [G] à verser à Monsieur et Madame [C] la somme de 6234,99 euros en réduction du prix de vente,
- débouté Monsieur et Madame [C] de leurs demandes en dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance, du préjudice moral et financier,
- débouté Monsieur et Madame [C] de leur demande subsidiaire portant sur l'obligation de délivrance conforme,
- débouté Monsieur et Madame [G] de leur demande en réparation de leur préjudice moral pour procédure abusive,
- condamné Monsieur et Madame [G] à verser à Monsieur et Madame [C] une indemnité de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné Monsieur et Madame [G] d'une part et Monsieur et Madame [C] d'autre part à supporter par moitié les dépens de l'instance qui comprendront ceux de la procédure de référé et le coût des expertises judiciaires,
- ordonné l'exécution provisoire de la décision.
Pour annuler le rapport d'expertise de Monsieur [P], les premiers juges ont considéré que, au vu du courrier adressé à Monsieur et Madame [G] par le juge chargé du contrôle des expertises le 27 avril 2015, ces derniers avaient légitimement pu se demander si l'expertise était maintenue ou non et que les informations contradictoires qu'ils avaient reçues ne permettaient pas d'affirmer qu'ils avaient été valablement convoqués à la réunion d'expertise du 30 avril 2015, qui ne pouvait pas être qualifiée de contradictoire, alors qu'il s'agissait de l'unique réunion d'expertise avec Monsieur [P]. Ils en ont conclu que le principe du contradictoire n'avait pas été respecté et que cela causait un grief à Monsieur et Madame [G] qui n'avaient pas pu exposer leur position et leurs arguments lors de cette réunion.
S'agissant de la mise en 'uvre de la garantie des vices cachés, le tribunal a considéré que la vétusté globale de la toiture était apparente, contrairement à l'infiltration d'eau dans cette toiture à l'aplomb de la cuisine d'été, qui était cachée et affectait l'usage du bien.
Quant à la non-conformité du conduit de cheminée, il a jugé que l'absence d'isolation thermique et le fait qu'il se trouvait à moins de 8 centimètres de la structure en bois caractérisaient une gravité suffisante, et que ce vice était effectivement caché.
Concernant le défaut d'étanchéité au niveau de la douche et de la baignoire, ainsi que le percement d'une conduite d'évacuation d'eaux usées, ayant causé des infiltrations dans le réseau enterré et dans les murs, ainsi que l'apparition de salpêtre et de moisissures, il a considéré que cela constituait un problème sanitaire qui pouvait en outre fragiliser la structure du bien, et que les caractères grave et caché du vice étaient réunis.
S'agissant de la clause d'exclusion de garantie des vices cachés, il a jugé que Monsieur et Madame [G] n'avaient pas la qualité de professionnels de l'immobilier, ni de la construction, et qu'il fallait déterminer, vice par vice, s'ils s'étaient comportés comme professionnels de la construction sans en avoir les compétences professionnelles, et s'ils connaissaient ces vices qu'ils n'avaient pas révélés à leurs acquéreurs.
Concernant l'infiltration dans la toiture au-dessus de la cuisine d'été, il a jugé que Monsieur et Madame [C] ne prouvaient pas que Monsieur et Madame [G] avaient personnellement réalisé des travaux en lien avec l'apparition de ce vice, qui ne s'était manifesté qu'après la vente, que ni les vendeurs, ni les acquéreurs ne pouvaient en avoir connaissance et qu'il était donc couvert par la clause d'exclusion de garantie.
Monsieur et Madame [G] ayant reconnu avoir posé eux-mêmes le conduit de cheminée non conforme, les premiers juges en ont conclu qu'ils avaient agi comme professionnels de la construction sans en avoir les compétences professionnelles et qu'ils ne pouvaient donc pas invoquer la clause d'exclusion de garantie.
Monsieur et Madame [G] ayant percé la conduite d'évacuation des eaux usées lorsqu'ils ont installé eux-mêmes un escalier, il a également considéré à ce sujet qu'ils ne pouvaient pas invoquer la clause d'exclusion de garantie, même s'il était possible qu'ils aient ignoré le défaut.
S'agissant du défaut d'étanchéité de la salle de bains, il a relevé que Monsieur et Madame [G] reconnaissaient avoir eux-mêmes procédé à des travaux d'étanchéité, qu'ils avaient agi comme professionnels de la construction sans en avoir les compétences professionnelles et qu'ils ne pouvaient donc pas invoquer la clause d'exclusion de garantie.
S'agissant de l'indemnisation, il a considéré comme non fondées les critiques des évaluations de l'expert Monsieur [Z] par Monsieur et Madame [C] et a retenu les sommes de 1200 euros pour le conduit de fumée, 3714,99 euros pour l'étanchéité de la salle de bains et 1320 euros pour le remplacement de la conduite d'évacuation des eaux usées encastrée, soit une réduction du prix de vente de 6234,99 euros.
Le tribunal a débouté Monsieur et Madame [C] de leurs demandes relatives au trouble de jouissance, au préjudice moral et au préjudice financier au motif que Monsieur et Madame [G] n'avait pas connaissance des vices cachés et qu'ils ne pouvaient donc pas être tenus des dommages et intérêts.
Le tribunal a rejeté la demande subsidiaire fondée sur un défaut de conformité en relevant tout d'abord que les vices relevés ne correspondaient pas à un défaut de conformité, provenant essentiellement de défauts dans des travaux de rénovation. Il a ajouté que seule la vétusté globale de la toiture pouvait être examinée à ce sujet, mais que la mention 'entièrement rénovée' n'était pas suffisamment précise pour établir l'étendue de cette rénovation et qu'il ne pouvait pas être déduit au vu de cette mention que le bien était 'comme neuf'. Il a en outre relevé que l'acte de vente précisait que le bien était pris dans l'état où il se trouvait au jour de l'entrée en jouissance et que Monsieur et Madame [C] avaient pu le visiter et constater cet état.
Les premiers juges ont par ailleurs rejeté la demande reconventionnelle de Monsieur et Madame [G] en réparation de leur préjudice moral au motif qu'ils ne justifiaient pas du préjudice subi et en raison du fait que Monsieur et Madame [C] étaient au moins partiellement justifiés dans leur action.
Par déclaration reçue au greffe de la cour, sous la forme électronique, le 7 mai 2021, Monsieur et Madame [C] ont relevé appel de ce jugement.
Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d'appel sous la forme électronique le 2 août 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Monsieur et Madame [C] demandent à la cour, au visa des articles 112 à 125, 175 à 178 du code de procédure civile, 1231-1, 1603, 1641, 1644 à 1647 du code civil, de :
- juger leur appel et leurs demandes recevables et bien fondés,
Y faisant droit,
- infirmer en partie le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Épinal en date du 4 septembre 2020,
Et statuant à nouveau,
- débouter Monsieur et Madame [G] de l'ensemble de leurs demandes,
- déclarer recevable le rapport d'expertise établi par Monsieur [P] le 10 août 2015,
- dire que Monsieur et Madame [G] étaient de mauvaise foi et avaient connaissance des vices que présentait le bien au moment de la vente,
- condamner Monsieur et Madame [G] à payer la somme de 15411 euros au titre des vices cachés affectant la toiture,
- condamner Monsieur et Madame [G] à leur payer la somme de 40000 euros à titre de dommages et intérêts pour les préjudices subis,
À titre subsidiaire,
- condamner Monsieur et Madame [G] à leur payer la somme de 40000 euros pour non-respect de l'obligation de délivrance conforme,
En tout état de cause,
- condamner Monsieur et Madame [G] au paiement de la somme de 6000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Monsieur et Madame [G] au paiement des expertises,
- condamner Monsieur et Madame [G] aux entiers dépens.
Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d'appel sous la forme électronique le 5 octobre 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Monsieur et Madame [G] demandent à la cour de :
- confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a :
- prononcé la nullité de l'expertise de Monsieur [P] du 10 août 2015,
- débouté Monsieur et Madame [C] de leurs demandes portant sur la toiture, les défauts étant soit apparents à la vente, soit couverts par la clause d'exclusion de garantie de vice caché,
- débouté Monsieur et Madame [C] de leurs demandes de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance, du préjudice moral et financier,
- débouté Monsieur et Madame [C] de leur demande subsidiaire portant sur l'obligation de délivrance conforme,
- dit qu'ils doivent être considérés de bonne foi car ils ignoraient l'existence de vices cachés retenus :
o défaut d'installation du conduit de cheminée,
o défaut d'étanchéité de la salle de bains,
o fuite de l'évacuation des eaux usées encastrées,
En réformant la décision entreprise :
- dire et juger qu'ils ne se sont pas comportés comme des professionnels de la construction et qu'en conséquence la clause d'exclusion de garantie a vocation à s'appliquer,
- débouter en conséquence Monsieur et Madame [C] de toutes leurs demandes,
- condamner reconventionnellement et solidairement Monsieur et Madame [C] au paiement d'une somme de :
. 5000 euros en réparation de leur préjudice moral,
. 6000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Monsieur et Madame [C] aux entiers dépens,
- subsidiairement, dans l'hypothèse improbable où l'annulation du rapport de Monsieur [P] ne serait pas prononcée, les enjoindre à conclure sur ledit rapport.
La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 1er février 2022 et l'audience de plaidoirie a été fixée le 14 mars 2022.
Par courrier du 11 mars 2022, l'avocat des appelants a transmis son dossier de pièces et indiquait qu'il solliciterait à l'audience le rabat de l'ordonnance de clôture afin de pouvoir à nouveau conclure.
À l'audience du 14 mars 2022, l'avocat représentant les appelants a sollicité la révocation de l'ordonnance de clôture. L'affaire a été mise en délibéré au 23 mai 2022.
MOTIFS DE LA DÉCISION
SUR LA DEMANDE DE RÉVOCATION DE L'ORDONNANCE DE CLÔTURE
L'avocat représentant Monsieur et Madame [C], appelants, a sollicité la révocation de l'ordonnance de clôture afin de pouvoir à nouveau conclure.
Il est rappelé que l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue.
En l'espèce, Monsieur et Madame [C], appelants, ont transmis leurs conclusions sous la forme électronique le 2 août 2021.
Monsieur et Madame [G], intimés, ont répliqué par conclusions reçues au greffe de la cour sous la forme électronique le 5 octobre 2021.
Par message électronique du 14 décembre 2021, l'avocat de Monsieur et Madame [C] a indiqué qu'il ne répliquerait pas aux conclusions des intimés, que le dossier pouvait donc faire l'objet d'une clôture et d'un renvoi en audience de plaidoirie.
Par message électronique du 31 janvier 2022, l'avocat de Monsieur et Madame [G] en a pris acte et a également indiqué que le dossier pouvait faire l'objet d'une clôture et d'un renvoi en audience de plaidoirie.
La clôture de l'instruction a donc été prononcée par ordonnance du 1er février 2022 et l'audience de plaidoirie a été fixée le 14 mars 2022.
Il n'est justifié d'aucune cause grave depuis que l'ordonnance de clôture a été rendue et la demande de révocation de l'ordonnance de clôture sera donc rejetée.
SUR LES DEMANDES PRINCIPALES
Sur la nullité du rapport d'expertise de Monsieur [P]
Par ordonnance du 1er octobre 2014, le juge des référés du tribunal de grande instance d'Épinal a ordonné une expertise judiciaire, qu'il a confiée à Monsieur [O] [R]. Or, en remplacement de ce dernier, le juge chargé du contrôle des expertises a désigné Monsieur [T] [Z] et Monsieur [H] [P] par deux ordonnances du 22 octobre 2014. Aucune explication n'était donnée dans ces décisions quant à cette double désignation, en remplacement d'une désignation unique.
Monsieur [Z] a déposé son rapport le 17 mars 2015, Monsieur [P] n'ayant quant à lui pas encore déposé le sien (ce qu'il ne fera que le 10 août 2015).
Ainsi, par courrier du 14 avril 2015 reçu le 20 avril, Monsieur et Madame [G] écrivaient au président du tribunal de grande instance que Monsieur [Z] avait déposé son rapport répondant à toutes les questions posées et lui demandaient ce qu'il en était de la deuxième expertise prévue par Monsieur [P] 'faisant doublon et entraînant des frais d'avocat supplémentaires'.
Par courrier du 24 avril 2015, le président du tribunal de grande instance transmettait ce courrier à Monsieur [P] et lui écrivait : 'Vous trouverez ci-joint un courrier que m'ont adressé le 14 avril 2015 M. [I] [G] et Mme [V] [A]. Je tends à penser également que le rapport déposé par M. [Z] est suffisant pour répondre à l'ensemble des points de la mission. Je vous remercie [...] de me faire part de votre position à ce sujet'.
Et par courrier du 27 avril 2015, le greffe du service du contrôle de l'expertise transmettait ce dernier courrier à Monsieur [G]. Au vu de ce courrier adressé à Monsieur et Madame [G] par le service chargé du contrôle des expertises, ces derniers ont légitimement pu se demander si l'expertise était maintenue ou non.
Or, par courriel du 29 avril 2015, Monsieur [P] écrivait à l'avocat de Monsieur et Madame [G] que la réunion d'expertise ne serait pas reportée.
Les premiers juges ont à juste titre considéré que ces informations contradictoires reçues par Monsieur et Madame [G] ne permettaient pas d'affirmer qu'ils avaient été valablement convoqués à la réunion d'expertise de Monsieur [P] du 30 avril 2015, qui ne pouvait pas être qualifiée de contradictoire, alors qu'il s'agissait de l'unique réunion d'expertise avec cet expert.
Il est ajouté que ce n'est que par courrier du 15 mai 2015 que le président du tribunal écrivait à Monsieur [P] que, suite à son courrier du 6 mai 2015, il lui apparaissait opportun qu'il poursuive sa mission. Or, à cette date, l'unique réunion du 30 avril 2015 s'était déjà tenue en l'absence de Monsieur et Madame [G].
Compte tenu de ce qui précède, c'est à bon droit que le tribunal a considéré que le principe du contradictoire n'avait pas été respecté et que cela causait un grief à Monsieur et Madame [G] qui n'avaient pas pu exposer leur position et leurs arguments lors de l'unique réunion d'expertise de Monsieur [P].
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a annulé le rapport d'expertise de Monsieur [P] daté du 10 août 2015.
Sur la garantie des vices cachés
En vertu de l'article 1641 du code civil, 'Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus'.
Pour que Monsieur et Madame [C] puissent invoquer la garantie des vices cachés, ils doivent rapporter la preuve de l'existence des vices cachés qu'ils allèguent, ce qui suppose la démonstration de quatre éléments.
Il est tout d'abord nécessaire d'établir l'existence d'un vice, c'est-à-dire d'une anomalie, qui se distingue d'un défaut de conformité mais aussi d'une usure normale de la chose.
Il est ensuite nécessaire de démontrer que le vice était caché. Cette condition découle de l'article 1641 du code civil, précité, et de l'article 1642 du même code selon lequel 'Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même'. L'appréciation du caractère occulte du vice doit être faite en fonction des connaissances que devait avoir l'acquéreur et il ne peut être exigé d'un particulier de se faire assister d'un homme de l'art pour l'éclairer sur les éventuels défauts de la chose.
L'acheteur doit en outre démontrer que le vice atteint un degré suffisant de gravité. Ainsi, l'article 1641 du code civil exige que les vices rendent la chose 'impropre à l'usage auquel on la destine, ou diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus'. Il n'est donc pas exigé que la chose soit inutilisable, mais seulement que l'acquéreur ne l'aurait pas acquise à ce prix s'il en avait eu connaissance.
Enfin, selon l'interprétation donnée du texte, il est exigé que le vice caché soit antérieur à la vente, ou plus exactement au transfert des risques. Il est cependant admis que ce vice caché pouvait n'exister qu''en germe' au moment de la vente, sa manifestation n'étant apparue qu'ultérieurement.
En l'espèce, il y a tout d'abord lieu d'envisager au titre des différents vices dénoncés par Monsieur et Madame [C] la vétusté globale de la toiture.
Il résulte du rapport d'expertise judiciaire de Monsieur [Z] que cette vétusté était apparente.
Monsieur et Madame [C] rétorquent que, selon le rapport de Monsieur [Z] en page 16, le toit était recouvert de neige le jour de la vente.
Cependant, cette mention résulte d'un dire de Monsieur [G] tendant à expliquer l'existence d'infiltrations d'eau par le conduit des fumées. Or, la présence de neige sur le toit ne signifie pas que l'état de la toiture était totalement masqué. Surtout, Monsieur et Madame [C] ont visité le bien avant le jour de la vente et ont pu se rendre compte de l'état de vétusté de la toiture. En conséquence, le tribunal a considéré à bon droit qu'elle était apparente et ce vice ne sera pas retenu.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté Monsieur et Madame [C] de leur demande présentée sur ce fondement au titre de la vétusté de la toiture.
S'agissant de l'infiltration d'eau dans la toiture à l'aplomb de la cuisine d'été, il résulte du rapport d'expertise judiciaire que ce vice n'est devenu apparent qu'après l'acquisition du bien. Lors de la conclusion du contrat, il était donc caché pour un acquéreur profane.
Cette infiltration provient de l'état de la toiture qui préexistait à la vente et la condition d'antériorité est donc remplie.
En outre, s'agissant d'infiltrations de nature à détériorer et fragiliser le bien acquis, ce vice présente un degré de gravité suffisant. Il sera donc retenu comme pouvant donner lieu à la mise en 'uvre de la garantie des vices cachés.
Quant à la non-conformité du conduit de cheminée, il résulte du rapport de Monsieur [Z] que l'écart au feu n'était pas respecté. Ce vice préexistait à la vente, il était occulte pour un acquéreur profane et présentait une gravité suffisante en raison du danger qui en résultait. Ce défaut sera donc également retenu.
Les deux derniers vices se manifestent par des infiltrations dans les murs, ainsi que dans le réseau enterré. Ils proviennent, pour le premier d'un défaut d'étanchéité au niveau de la douche et de la baignoire, et pour le second du percement d'une conduite d'évacuation d'eaux usées encastrée dans la dalle du salon lorsque Monsieur [G] a procédé lui-même à la fixation d'un escalier.
Il résulte du rapport d'expertise judiciaire que ces deux vices n'étaient pas apparents lors de la vente et qu'ils ne pouvaient pas être détectés par un acquéreur profane tant qu'ils ne présentaient pas de signes extérieurs.
Ils sont à l'origine d'infiltrations ayant pour effet de fragiliser le bien, ainsi que de l'apparition de salpêtre et de moisissures constituant un problème sanitaire. Dès lors, ces deux défauts étaient antérieurs à la vente, cachés et suffisamment graves. Ils permettent donc également la mise en 'uvre de la garantie des vices cachés.
L'acte de vente comporte une clause d'exclusion de garantie prévoyant que le vendeur sera néanmoins tenu à la garantie des vices cachés s'il a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, ou s'il s'est comporté comme tel sans en avoir les compétences professionnelles, ou encore s'il est prouvé qu'il n'a pas révélé les vices cachés connus de lui.
Le sort des clauses exclusives de garantie des vices cachés est réglé par l'article 1643 du code civil selon lequel le vendeur 'est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie'.
En d'autres termes, une clause exclusive de garantie n'est valable que si le vendeur n'était pas 'de mauvaise foi', c'est-à-dire s'il n'avait pas connaissance du vice au moment de la vente. Selon l'interprétation qui est donnée de ce texte, le vendeur professionnel est présumé de mauvaise foi. En revanche, cette présomption n'existe pas pour le vendeur particulier, comme Monsieur et Madame [G] en l'espèce. Dès lors, pour écarter cette clause exclusive et bénéficier de la garantie des vices cachés, Monsieur et Madame [C] doivent démontrer que Monsieur et Madame [G] avaient connaissance des vices cachés lors de la vente.
C'est d'ailleurs ce que prévoit la stipulation insérée à l'acte de vente. Étant relevé que Monsieur et Madame [G] n'ont pas la qualité de professionnels de l'immobilier ou de la construction, ils ne pourront être tenus de la garantie des vices cachés que si Monsieur et Madame [C] prouvent qu'ils ne leur ont pas révélé les vices dont ils avaient connaissance, ou encore s'ils se sont comportés comme des professionnels de l'immobilier ou de la construction sans en avoir les compétences professionnelles.
S'agissant de l'infiltration d'eau dans la toiture à l'aplomb de la cuisine d'été, il résulte du rapport d'expertise judiciaire que ce vice n'est devenu apparent qu'après l'acquisition du bien. Lors de la conclusion du contrat, il était donc caché pour les acquéreurs, mais aussi pour Monsieur et Madame [G].
En outre, Monsieur et Madame [C] ne démontrent pas que leurs vendeurs ont personnellement réalisé des travaux en lien avec l'apparition de ce vice. Le seul fait que Monsieur et Madame [G] aient procédé au changement de tuiles ne peut suffire pour en déduire qu'ils se sont comportés comme des professionnels de la construction.
Ce vice est donc couvert par la clause d'exclusion de garantie.
Quant au conduit de cheminée non conforme, Monsieur et Madame [G] ont reconnu l'avoir posé eux-mêmes. Ils se sont donc comportés comme des professionnels de la construction sans en avoir les compétences professionnelles et ils ne peuvent pas invoquer la clause d'exclusion de garantie.
Pareillement, Monsieur et Madame [G] ont percé la conduite d'évacuation des eaux usées lorsqu'ils ont installé un escalier et, s'étant comportés comme des professionnels de la construction sans en avoir les compétences, ils ne peuvent pas invoquer la clause d'exclusion de garantie à ce sujet.
De même, s'agissant du défaut d'étanchéité de la salle de bains, Monsieur et Madame [G] ont reconnu avoir eux-mêmes procédé à des travaux d'étanchéité dans cette pièce. Ils ont de ce fait agi comme professionnels de la construction sans en avoir les compétences et ne peuvent pas invoquer la clause d'exclusion de garantie pour ce vice.
Le résultat de l'action en garantie des vices cachés est réglé par l'article 1644 du code civil selon lequel 'Dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix'.
En l'espèce, Monsieur et Madame [C] ne demandent pas la mise en oeuvre de l'action rédhibitoire, en résolution de la vente. Bien qu'ils n'aient pas expressément sollicité la réduction du prix résultant de l'application de l'action estimatoire, les premiers juges ont déduit cette prétention des demandes présentées par les acquéreurs au titre des travaux permettant de remédier aux vices cachés, ce qui n'est pas contesté par les parties.
Le tribunal a à bon droit considéré comme non fondées les critiques formulées par Monsieur et Madame [C] à l'encontre des évaluations de l'expert. Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu'il a mis en compte les sommes de 1200 euros pour le conduit de fumées, de 3714,99 euros pour l'étanchéité de la salle de bains et de 1320 euros pour le remplacement de la conduite d'évacuation des eaux usées encastrée dans la dalle du salon, soit une réduction du prix de vente de 6234,99 euros.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a condamné Monsieur et Madame [G] à verser à Monsieur et Madame [C] la somme de 6234,99 euros en réduction du prix de vente.
Monsieur et Madame [C] présentent par ailleurs une demande d'indemnisation à hauteur de 40000 euros pour un trouble de jouissance et des préjudices moral et financier. Ils soutiennent avoir été dans l'obligation de faire effectuer des travaux non prévus initialement et que les nombreux vices ont empêché une pleine jouissance du bien.
Cette demande d'indemnisation dans le cadre de la garantie des vices cachés est régie par l'article 1645 du code civil selon lequel 'Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur'.
Dès lors, pour obtenir des dommages et intérêts complémentaires à la réduction du prix, Monsieur et Madame [C] doivent démontrer que Monsieur et Madame [G] avaient connaissance lors de la vente des vices retenus ci-dessus.
Étant rappelé qu'en vertu de l'article 9 du code de procédure civile, 'Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention', Monsieur et Madame [C] ne peuvent se contenter d'affirmer que leurs vendeurs avaient connaissance des défauts de la chose lors de sa vente, ni de procéder à des déductions au moyen de suppositions non prouvées. Ils doivent au contraire établir, vice par vice, cette connaissance des défauts par Monsieur et Madame [G] au moyen d'éléments objectifs et concrets.
Or, le seul fait que les vendeurs aient procédé au remplacement de tuiles ne permet pas d'affirmer qu'ils avaient connaissance des infiltrations dans l'habitation.
De même, la réalisation par ces derniers de travaux d'étanchéité dans la salle de bain ne constitue pas une preuve de leur connaissance de la persistance -après ces travaux- d'infiltrations au niveau de la douche et de la baignoire.
Il résulte en outre du rapport d'expertise judiciaire que Monsieur et Madame [G] pouvaient ne pas avoir connaissance du percement de la conduite d'évacuation des eaux usées en ce que cette conduite n'était pas sous pression et que les effets de ce percement pouvaient ne pas être visibles pour les vendeurs.
Enfin, Monsieur et Madame [C] ne démontrent pas davantage que Monsieur et Madame [G] connaissaient la non-conformité du conduit de cheminée.
En conséquence, Monsieur et Madame [C] ne prouvent pas que Monsieur et Madame [G] avaient connaissance des vices cachés lors de la vente et le jugement sera donc confirmé en ce qu'il les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts.
Sur la demande présentée à titre subsidiaire sur le fondement de l'obligation de délivrance conforme
Monsieur et Madame [C] font valoir qu'ils pensaient acquérir une ferme entièrement rénovée et qu'ils pouvaient donc légitimement s'attendre à un environnement sain, ce qui n'était pas le cas avec un toit menaçant de s'affaisser, des infiltrations d'eau, une douche non étanche et un conduit de cheminée pouvant causer un incendie. Ils en concluent à une différence entre la chose délivrée et celle promise, peu important que cette non-conformité résulte de travaux réalisés par les vendeurs.
Ils soutiennent que le préjudice qui résulte de ce manquement à l'obligation de délivrance conforme doit être réparé par l'allocation de la somme de 40000 euros à titre de dommages et intérêts.
Cependant, il importe de rappeler qu'un vice et un manquement à l'obligation de délivrance conforme sont des notions distinctes régies par des régimes juridiques différents. Le vice est un défaut, une anomalie de la chose pouvant donner lieu, si les conditions sont remplies, à la mise en 'uvre de la garantie des vices cachés. En revanche, la non-conformité n'est pas une anomalie de la chose, mais une différence de nature ou de caractéristiques entre la chose convenue au contrat et celle réellement délivrée à l'acquéreur.
En l'espèce, une toiture vétuste, des joints non étanches, le percement d'une canalisation, des infiltrations, la présence de salpêtre et de moisissures, ou encore le non-respect des normes concernant un conduit de fumées caractérisent des causes et/ou des manifestations de vices, et non des non-conformités de la chose délivrée par rapport à celle convenue entre les parties.
En outre, le fait que l'acte de vente mentionne une ferme 'entièrement rénovée' ne peut permettre de conclure qu'elle était 'comme neuve', ni dans un état parfait. Quoi qu'il en soit, la présence des défauts mentionnés ci-dessus pouvait permettre, à supposer que les conditions soient réunies, la mise en 'uvre de la garantie des vices cachés, mais ne relève pas d'un manquement à l'obligation de délivrance conforme.
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté Monsieur et Madame [C] de leur demande subsidiaire présentée sur le fondement de l'obligation de délivrance conforme.
Sur la demande reconventionnelle de Monsieur et Madame [G] en réparation de leur préjudice moral
Monsieur et Madame [G] exposent que l'action téméraire de Monsieur et Madame [C] leur a causé un véritable préjudice moral et financier.
Cependant, il est partiellement fait droit aux prétentions de Monsieur et Madame [C], au moyen d'une réduction du prix de vente.
En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande reconventionnelle de Monsieur et Madame [G].
Enfin, il n'appartient pas à la cour de statuer sur les demandes tendant à ce qu'il soit 'dit que', 'constaté que' ou 'donné acte que' qui ne sont pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile.
SUR LES DÉPENS ET L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE
Tout en condamnant Monsieur et Madame [G] à verser à Monsieur et Madame [C] une indemnité de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, les premiers juges ont condamné Monsieur et Madame [G] d'une part et Monsieur et Madame [C] d'autre part à supporter par moitié les dépens de l'instance, comprenant ceux de la procédure de référé et le coût des expertises judiciaires, et ce au motif que chaque partie succombait partiellement.
Cependant, si Monsieur et Madame [C] ont été déboutés de certaines de leurs prétentions au motif que certains vices étaient apparents, ou en application de la clause exclusive de garantie, ou encore en raison de l'absence de preuve de la connaissance des vices par leurs vendeurs lors de la vente, leur action était néanmoins justifiée dès lors qu'ils ont obtenu une réduction du prix de plus de 6000 euros.
Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a condamné Monsieur et Madame [C] à supporter la moitié des dépens et, statuant à nouveau, Monsieur et Madame [G] seront condamnés aux entiers dépens de première instance, comprenant ceux de la procédure de référé et le coût des expertises judiciaires.
Le jugement sera en revanche confirmé en ce qu'il a condamné Monsieur et Madame [G] à verser à Monsieur et Madame [C] la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Y ajoutant, Monsieur et Madame [C] étant déboutés de l'ensemble de leurs demandes visant à l'infirmation du jugement, mais obtenant néanmoins gain de cause concernant la charge des dépens et des frais d'expertise, chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens d'appel et elles seront déboutées de leurs demandes respectives présentées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,
Déboute Madame [W] épouse [C] et Monsieur [X] [C] de leur demande de révocation de l'ordonnance de clôture ;
Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Épinal le 27 août 2020, sauf en ce qu'il a condamné Madame [W] épouse [C] et Monsieur [X] [C], d'une part, et Madame [V] [A] épouse [G] et Monsieur [I] [G], d'autre part, à supporter par moitié les dépens de l'instance qui comprendront ceux de la procédure de référé et le coût des expertises judiciaires ;
Statuant à nouveau de ce chef,
Condamne in solidum Madame [V] [A] épouse [G] et Monsieur [I] [G] aux entiers dépens de première instance, y compris ceux de la procédure de référé et le coût des expertises judiciaires ;
Y ajoutant,
Déboute les parties de leurs demandes formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel ;
Laisse à chaque partie la charge des dépens qu'elle a exposés devant la cour.
Le présent arrêt a été signé par Madame CUNIN-WEBER, Présidente de la première chambre civile de la Cour d'Appel de NANCY, et par Madame PERRIN, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Signé : C. PERRIN.- Signé : N. CUNIN-WEBER.-
Minute en quatorze pages.
