ARRÊT n°
Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
2e chambre civile
ARRET DU 27 JUIN 2024
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 23/05115 - N° Portalis DBVK-V-B7H-P7TC
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance du 29 JUIN 2023
PRESIDENT DU TJ DE MONTPELLIER
N° RG 22/31799
APPELANTE :
S.C.I. LES CARRIERES agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié au siège social,
[Adresse 9]
[Localité 4]
Représentée par Me Denis BERTRAND, avocat au barreau de MONTPELLIER
INTIMEE :
La SAS BIOCAMA, représentée par son Président en exercice, domicilié ès qualité [Adresse 1]) immatriculée sous le numéro SIRET 35351366600084 au RCS DE MONTPELLIER
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentée par Me Emmanuelle CARRETERO de la SCP SOLLIER / CARRETERO, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et Me CLAUZEL ARDOINE, avocat au barreau de LOZERE, avocat plaidant
Ordonnance de clôture du 06 Mai 2024
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Mai 2024,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, chargée du rapport et M. Jonathan ROBERTSON, Conseiller.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre
Madame Nelly CARLIER, Conseillère
M. Jonathan ROBERTSON, Conseiller
Greffier lors des débats : M. Salvatore SAMBITO
ARRET :
- contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.
*
* *
Selon acte sous seing privé en date du 6 décembre 2019, la SCI LES CARRIERES a consenti à la SAS BIOCAMA INDUSTRIE un bail dérogatoire portant sur deux parcelles de terrain situées Lieudit [Localité 7] [Localité 4]. Cette convention n'a pas été reconduite et devait prendre fin au 30 novembre 2022.
Sur la base d'un procès-verbal de constat du 30 novembre 2022, faisant état de la présence sur les parcelles d'un 'tas de produits concassés' ainsi que d'une 'importante quantité de terre répartie en deux merlons placés en contrebas des parois de la carrière', le conseil de la SCI LES CARRIERES, par courrier recommandé avec accusé de réception du 5 décembre 2022, a mis en demeure la SAS BIOCAMA INDUSTRIE de restituer les parcelles en les rendant libres de toute occupation et de tous encombrants et de régler les sommes dues en exécution dudit contrat, soit la somme de 26.732,48 € au titre des loyers et charges impayés.
Un procès-verbal de constat du 13 décembre 2022 a fait état de la présence sur les parcelles litigieuses de merlons ainsi que d'un chargeur sur pneus.
Le 15 décembre 2022, la SCI LES CARRIERES a fait assigner la SAS BIOCAMA INDUSTRIE en référé devant le président du tribunal judiciaire de Montpellier aux fins de :
*entendre constater l'arrivée du terme du bail dérogatoire à la date du 30 novembre 2022,
*entendre en conséquence ordonner l'expulsion immédiate de la requise et de celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique,
*dire que faute pour la requise de quitter les lieux 72 heures après signification de l'ordonnance à intervenir, en rendant le bien nettoyé de tous les matériaux existants tels que constaté par huissier le 30 novembre 2022, elle sera tenue d'une astreinte journalière de 10 000 euros,
*entendre condamner la requise à payer une provision de 34388.48 euros au titre des loyers et indemnités d'occupation arrêtée au 31 décembre 2022,
*entendre fixer à la somme de 7656 euros l'indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 1er janvier 2023,
*entendre condamner la requise aux dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Selon une ordonnance en date du 29 juin 2023, le juge des référés a :
- dit n'y avoir lieu à référé sur l'ensemble des demandes de la SCI LES CARRIERES,
- renvoyé les parties à mieux se pourvoir,
- condamné la SCI LES CARRIERES à payer à la SAS BIOCAMA INDUSTRIE une somme de 1.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
- laissé à la SCI LES CARRIERES la charge des dépens.
Le 18 octobre 2023, la SCI LES CARRIERES a interjeté appel de cette ordonnance.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 23 avril 2024, auxquelles il est expressément référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, la SCI LES CARRIERES demande à la Cour de :
- dire l'appel tel qu'interjeté régulier en la forme et justifié au fond,
- y faire droit, infirmer et réformer la décision attaquée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur l'ensemble des demandes de la SCI LES CARRIERES, renvoyé les parties à mieux se pourvoir et condamné la SCI LES CARRIERES à payer à la SAS BIOCAMA INDUSTRIE une somme de 1.000€ au titre de l'article 700 du CPC et laissé à sa charge les dépens,
- constater l'arrivée du terme du bail dérogatoire à la date du 30 novembre 2022,
- ordonner l'expulsion immédiate et sans délais de la société BIOCAMA INDUSTRIE requise et de celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la Force Publique des deux parcelles de terrain non construites de 43.083m² cadastrées A [Cadastre 2] et [Cadastre 6], lieudit [Localité 7], à [Localité 4] (34),
- ordonner que faute pour la Société BIOCAMA INDUSTRIE de quitter les lieux 72 heures après signification de l'Ordonnance à intervenir, en rendant le bien nettoyé de tous les matériaux existants tels que constatés par huissier le 30 novembre 2022, elle sera retenue d'une astreinte journalière de 10.000,00 €, au visa de l'article L131-1 du CPCE,
- fixer la somme de 7.656,00 € l'indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 1 décembre 2022,
- condamner la société BIOCAMA INDUSTRIE à payer à titre provisionnel pour les indemnités d'occupation pour la période allant de décembre 2022 à novembre 2023 la somme de 91.872 €,
- donner acte à la SCI LES CARRIERES du règlement des loyers arrêtés au 30 novembre 2022 pour 26.732,48 € au 15 décembre 2022,
- si par l'extraordinaire, la Cour s'estimait insuffisamment informée quant aux matériaux présents sur et dans le sol des parcelles données à bail par la SCI, ordonner sur ce point et avant dire droit une mesure d'expertise judiciaire,
- condamner la société BIOCAMA INDUSTRIE à payer la somme de 4.000,00€ au titre de l'article 700 du CPC et en tous les dépens, de première instance et d'appel, qui comprendront le coût des constats d'huissiers des 30 novembre 2022, 13 décembre 2022 et 6 mars 2023.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 30 avril 2024, auxquelles il est expressément référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, la SAS BIOCAMA demande à la Cour de :
- rejeter l'intégralité des demandes de la SCI LES CARRIERES comme irrecevables et en tout cas mal fondées,
- confirmer l'ordonnance entreprise,
Subsidiairement,
Vu l'article 6 du contrat de bail,
- accorder à la SAS BIOCAMA un délai d'un an pour s'exécuter,
En conséquence,
- ordonner la remise des clés du terrain par la demanderesse à la SAS BIOCAMA, sous 48H pour tout délai dés notification de l'ordonnance à intervenir, sous astreinte définitive de 1000€ par jour de retard,
- déduire des sommes au paiement desquelles elle serait condamnée le montant du dépôt de garantie, soit la somme de 11600 euros,
- condamner la demanderesse au paiement de la somme de 2500€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
MOTIFS
La SCI LES CARRIERES, relevant appel de la décision du juge des référés du 29 juin 2023 ayant rejeté l'ensemble de ses demandes, sollicite l'expulsion de la SAS BIOCAMA des lieux donnés initialement à bail, la remise en état des lieux ainsi que la condamnation de l'intimée au paiement d'indemnités d'occupation, aux motifs que la SAS BIOCAMA n'aurait pas restitué les parcelles louées dans leur état d'origine, laissant sur site divers déchets et volumes de terre en violation de ses engagements contractuels.
Sur le fondement de l'article 834 du Code de procédure civile, il appartient à la SCI LES CARRIERES de rapporter la preuve de l'urgence de sa demande ' urgence qui s'apprécie au jour où la cour statue ' qui, en outre, ne doit pas se heurter à une contestation sérieuse.
S'agissant de la condition d'urgence, le premier juge ne pouvait légitimement se fonder sur l'article 6 du bail liant les parties, octroyant un délai d'un an pour quitter les lieux, pour affirmer qu'elle n'était pas remplie en l'espèce, dès lors que cet article, ainsi que l'oppose à juste titre la SCI LES CARRIERES, ne concerne que l'hypothèse où les parties auraient mandaté une tierce personne pour procéder à la remise en état des lieux, ce qui n'est nullement le cas en l'espèce.
En tout état de cause, au jour où le juge des référés a statué et, a fortiori où la cour statue, force est de constater que la SAS BIOCAMA a quitté les lieux litigieux à la fin du mois de février 2023, ainsi que cela est établi par constat de commissaire de justice en date du 22 février 2023 et ainsi, en outre, que la SCI LES CARRIERES le reconnaît elle-même dans ses écritures. Dès lors la demande de la SCI LES CARRIERES tendant à l'expulsion de la SAS BIOCAMA ne saurait être considérée comme urgente, si ce n'est sans objet, et échappe ainsi à l'office du juge des référés.
En revanche, il ne saurait être dénié le caractère urgent de la demande de la SCI LES CARRIERES tendant à la remise en état des lieux litigieux, non au motif, développé pour la première fois en cause d'appel, de la pollution alléguée des parcelles dès lors qu'aucune pièce n'est produite à l'appui de ces assertions, mais au motif tiré de la nécessité pour l'appelante de disposer de son bien libre de tout matériau et remis au niveau contractuellement prévu entre les parties.
Ainsi, l'urgence, première condition de l'article 834 du Code de procédure civile, est constituée en l'espèce.
S'agissant de l'absence de contestation sérieuse, force est de constater qu'au seul vu des pièces versées aux débats la cour, exerçant les pouvoirs du juge des référés, n'est pas en mesure de déterminer avec l'évidence requise si la SAS BIOCAMA a restitué les lieux dans leur état initial, tel que contractuellement prévu.
La contestation sérieuse, en l'espèce, ne réside pas dans la nécessité d'interpréter les clauses du contrat, dès lors que l'article 4-1, détaillant les obligations de l'occupant à l'issue du bail, met à sa charge deux obligations ne nécessitant manifestement aucune interprétation (l'occupant doit rendre le bien nettoyé de tous matériaux existants et laisser les différents plateaux de la carrière à leurs niveaux d'origine selon plan de levé topographique du 13 mai 2026).
En revanche, la contestation sérieuse trouve son fondement dans l'impossibilité pour la cour de déterminer avec suffisamment de précision, d'une part, si des matériaux ont été laissés sur les parcelles litigieuses par la SAS BIOCAMA, et, d'autre part, si l'occupant, à son départ, a remis les lieux au niveau topographique initial tel que contractuellement prévu.
En effet, si les constats de commissaires de justice en date des 30 novembre 2022, 13 décembre 2022 et 6 mars 2023 produits par la SCI LES CARRIERES ainsi que les relevés topographiques du géomètre-expert mandaté par ses soins laissent à penser que la SAS BIOCAMA a laissé à son départ divers matériaux et n'a pas remis à niveau les parcelles exploitées, il reste que le propre constat en date du 22 février 2023 versé aux débats par la SAS BIOCAMA tend à souligner que le terrain a été réagréé dans sa totalité, dégagé de tout engin, le commissaire de justice relevant que le terrain est propre et notant l'absence de tout détritus, ferraille ou autre encombrant, les devis produits par la SCI LES CARRIERES, qui se limitent à chiffrer le coût de la remise en état en fonction des quantités indiquées par cette dernière, ne permettant pas plus de déterminer l'état des parcelles au départ du preneur.
La demande de condamnation au paiement d'indemnités d'occupation se heurte également à une contestation sérieuse, dès lors que la SAS BIOCAMA a quitté les lieux au plus tard au mois de février 2023, et que des comptes devront être faits entre les parties, la SCI LES CARRIERES ayant notamment conservé le dépôt de garantie d'un montant de 11 600 euros.
Si la SCI LES CARRIERES vise également dans ses conclusions l'article 835 du Code de procédure civile, elle n'invoque pas ' et ne démontre encore moins ' l'existence d'un dommage imminent ou d'un trouble manifestement illicite, de sorte que cette disposition, ainsi que le relève à juste titre la SAS BIOCAMA, ne saurait servir de fondement à l'action de l'appelante.
Il résulte des motifs ci-dessus développés qu'il convient de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes formées par la SCI LES CARRIERES.
Au vu des montants non négligeables des devis de remise en état produits par la SCI LES CARRIERES (oscillant entre 1 110 000 euros et 1 744 200 euros), et de l'intérêt légitime de la SCI LES CARRIERES à disposer de l'ensemble des éléments lui permettant, le cas échéant, d'engager la responsabilité contractuelle de la SAS BIOCAMA, il convient en revanche d'ordonner une mesure d'expertise, qui seule permettra contradictoirement d'apprécier l'état des parcelles litigieuses, cette mesure n'étant pas vouée à l'échec, contrairement à ce qu'affirme l'intimée, dès lors que les parcelles sont restées manifestement en l'état à son départ et qu'en toute hypothèse l'expert pourra utilement se baser sur les divers constats et relevés déjà effectués.
Chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens, tant de première instance que d'appel, aucune somme ne devant par ailleurs être arbitrée au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
La Cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
CONFIRME l'ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Montpellier en date du 29 juin 2023 en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes formées par la SAS BIOCAMA INDUSTRIE ;
Y ajoutant,
ORDONNE une mesure d'expertise ;
DESIGNE pour ce faire Monsieur [F] [J], expert inscrit sur la liste de la Cour d'Appel de MONTPELLIER, demeurant [Adresse 3] ([Courriel 8]),
Avec pour mission de :
*se rendre sur les lieux litigieux situés Lieudit [Localité 7] [Localité 4],
*se faire communiquer tous documents et pièces utiles à l'accomplissement de sa mission, en dresser un bordereau détaillé, étudier lesdits documents et pièces,
*décrire l'état des parcelles litigieuses, dire si les parcelles litigieuses contiennent encore des matériaux, dépôts ou autres gravats,
*dire, en outre, si les parcelles litigieuses sont à leur niveau initial tel que contractuellement prévu selon le plan de levé topographique du 13 mai 2026,
*le cas échéant, décrire les travaux de remise en état nécessaires, tant s'agissant de l'enlèvement des éventuels matériaux, dépôts ou gravats que la remise à niveau des parcelles, en chiffrer le coût et la durée,
*évaluer les chefs de préjudices constatés, de quelque nature que ce soit,
*faire les comptes entre les parties,
*fournir tous éléments techniques de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues,
*entendre, en tant que de besoin, tous sachants, à charge de reproduire leurs dires et leur identité, faire appel, si nécessaire, à un technicien d'une spécialité différente de la sienne, après en avoir informé les parties,
*annexer à son rapport toutes pièces utiles ;
DIT que l'expertise est ordonnée aux frais avancés de la société SCI LES CARRIERES qui devra consigner au greffe une provision de 3000 €, avant le 26 juillet 2024 ;
DIT qu'à l'issue de la première et au plus tard de la deuxième réunion des parties, l'expert soumettra au magistrat chargé du contrôle des expertises et communiquera aux parties, un état prévisionnel détaillé de ses frais et honoraires, et, en cas d'insuffisance manifeste de la provision allouée devra demander la consignation d'une provision complémentaire ;
DIT que l'expert fera connaître sans délai son acceptation, qu'en cas de refus ou d'empêchement légitime il sera pourvu aussitôt à son remplacement ;
DIT que l'expert commencera ses opérations dès qu'il sera averti par le greffe que les parties ont consigné la provision mise à leur charge ;
RAPPELLE qu'à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis la désignation de l'expert sera caduque (article 271 du Code de Procédure Civile), un relevé de caducité ne pouvant être accordé que sur justification de motifs légitimes ;
DIT que préalablement au dépôt de son rapport, l'expert devra déposer un pré rapport susceptible de recueillir les observations des parties et y répondre dans le cadre de son rapport définitif ;
DIT que l'expert devra déposer son rapport au greffe de la cour dans le délai de six mois à compter du jour où il aura été saisi de sa mission par le greffe sauf prorogation des opérations dûment autorisée ;
RAPPELLE que l'article 173 du Code de Procédure Civile fait obligation à l'expert d'adresser copie du rapport à chacune des parties, ou pour elles à leur avocat ;
DIT que le dessaisissement de la Cour interviendra dès le dépôt du rapport d'expertise ;
DIT que chacune des parties conservera la charge de ses dépens de première instance et d'appel ;
DIT n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
Le greffier La présidente
