ARRÊT n°
Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
2e chambre civile
ARRET DU 27 JUIN 2024
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 23/05014 - N° Portalis DBVK-V-B7H-P7MJ
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance du 04 OCTOBRE 2023
PRESIDENT DU TJ DE PERPIGNAN
N° RG 23/00294
APPELANTE :
SARL [Localité 7], Société à responsabilité limitée au capital de 44 000,00 € immatriculée au RCS de PERPIGNAN sous le n° 488.738.949, dont le siège social est [Adresse 9] [Adresse 6] [Localité 7], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 9] - [Adresse 6]
[Localité 7]
Représentée par Me Sylvain DONNEVE de la SCP DONNEVE - GIL, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES substitué par Me Elise REIX
INTIMEE :
S.A. SA L'IMMOBILIERE EUROPEENNE DES MOUSQUETAIRES
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me Marie LUSSAGNET, avocat au barreau de MONTPELLIER
Ordonnance de clôture du 06 Mai 2024
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Mai 2024,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, chargée du rapport et M. Jonathan ROBERTSON, Conseiller.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre
Madame Nelly CARLIER, Conseillère
M. Jonathan ROBERTSON, Conseiller
Greffier lors des débats : M. Salvatore SAMBITO
ARRET :
- contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.
*
* *
Selon acte en date du 21 avril 2006 la SCI DU CHEMIN DE CHARLEMAGNE a donné à bail à la SARL [Localité 7], exerçant sous l'enseigne BAZARLAND, un local commercial situé à [Localité 7] (66), d'une superficie d'environ 1100 m2, aux fins d'exploitation d'un commerce de bazar et vente d'articles divers.
Le 15 juillet 2013 la SCI DU CHEMIN DE CHARLEMAGNE a cédé à la SA L'IMMOBILIERE EUROPEENNE DES MOUSQUETAIRES l'ensemble immobilier dont dépendent les locaux donnés à bail à la SARL [Localité 7].
Par avenant en date du 9 mai 2016, la SA L'IMMOBILIERE EUROPEENNE DES MOUSQUETAIRES et la SARL [Localité 7] ont renouvelé le bail commercial initial du 21 avril 2006, à compter du 1er juillet 2015 et jusqu'au 30 juin 2014 moyennant un loyer annuel de 53.788,56 euros.
La SARL [Localité 7], se plaignant de dysfonctionnements et de désordres affectant notamment l'éclairage du parking, l'alarme incendie, le quai de livraison et le chemin d'accès, a fait assigner la SA L'IMMOBILIERE EUROPEENNE DES MOUSQUETAIRES en référé devant le président du tribunal judiciaire de Perpignan aux fins de :
*à titre principal, la condamner à procéder à la réparation du quai de livraison et de la porte arrière du local n°6 au titre des grosses réparations incombant au bailleur, à procéder à la réfection du chemin d'accès au quai de livraison au titre de l'obligation de délivrance du bailleur, à procéder aux travaux nécessaires pour remédier aux dysfonctionnements liés à l'éclairage du parking commun et l'alarme incendie, ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, à lui payer à titre de provision la somme de 26894.28 euros au titre du préjudice de jouissance subi depuis 2020, prononcer la réduction du montant du loyer mensuel à hauteur de 25% jusqu'à la parfaite résolution des désordres constatés, la condamner à lui fournir le décompte annuel des charges pour les années 2021 et 2022 sous astreinte de 200 euros par jour de retard,
*à titre subsidiaire, ordonner une expertise fondée sur l'article 145 du Code de procédure civile ayant pour objet de décrire les désordres affectant les lieux loués, les préjudices subis et les moyens d'y remédier,
*en toutes hypothèses, la condamner aux dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Selon une ordonnance en date du 4 Octobre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Perpigna a :
- débouté la SARL [Localité 7] de l'intégralité de ses prétentions,
- condamné la SARL [Localité 7] aux dépens,
- condamné la SARL [Localité 7] à payer à la SA L'IMMOBILIERE EUROPEENNE DES MOUSQUETAIRES la somme de 5 000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- rappelé que la décision bénéficie de droit de l'exécution provisoire par application de l'article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.
Le 11 octobre 2023, la SARL [Localité 7] a interjeté appel de cette ordonnance.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 2 mai 2024, auxquelles il est expressément référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, la SARL [Localité 7] demande à la Cour de :
*infirmer l'ordonnance de référé en ce qu'elle l'a déboutée de l'intégralité de ses prétentions et condamnée aux dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
Statuant à nouveau,
A titre principal,
*condamner la SA L'IMMOBILIERE EUROPEENNE DES MOUSQUETAIRES à procéder à la réparation du quai de livraison et de la porte arrière du local n°6 loué par la SARL [Localité 7] au titre des grosses réparations lui incombant,
* condamner la SA L'IMMOBILIERE EUROPEENNE DES MOUSQUETAIRES à procéder à la réfection du chemin d'accès au quai de livraison au titre de son obligation de délivrance,
* condamner la SA L'IMMOBILIERE EUROPEENNE DES MOUSQUETAIRES à procéder aux travaux nécessaires pour remédier aux dysfonctionnements liés à l'éclairage du parking commun et à l'alarme incendie dans un délai d'un mois à compter de la décision à intervenir,
*assortir la condamnation de la SA L'IMMOBILIERE EUROPEENNE DES MOUSQUETAIRES d'une astreinte de 200€ par jour de retard à compter du dépassement du délai d'un mois imparti,
*condamner à titre provisionnel la SA L'IMMOBILIERE EUROPEENNE DES MOUSQUETAIRES à verser la somme de 26.894,28€ à la SARL [Localité 7] au titre du préjudice de jouissance subi depuis 2020,
*prononcer la réduction du montant du loyer mensuel à hauteur de 25% jusqu'à parfaite résolution des désordres constatés par la SA L'IMMOBILIERE EUROPEENNE DES MOUSQUETAIRES,
*condamner la SA L'IMMOBILIERE EUROPEENNE DES MOUSQUETAIRES à fournir à la SARL [Localité 7] le décompte annuel des charges pour l'année 2022 dans un délai d'un mois à compter de la Décision à intervenir, et ce sous astreinte de 200€ par jour de retard à compter de l'expiration du délai d'un mois imparti,
A titre très subsidiaire,
*ordonner une mesure d'expertise judiciaire ;
*débouter la SA L'IMMOBILIERE EUROPEENNE DES MOUSQUETAIRES de sa demande visant à compléter la mission de l'Expert compte-tenu de preuve d'un prétendu défaut d'entretien imputable à la requérante ;
*désigner l'Expert judiciaire qui lui plaira ayant pour mission de :
o Se rendre sur les lieux litigieux sis [Adresse 8] [Adresse 9] à [Localité 7], lieudit « [Localité 5] »,
o Entendre les parties en leurs dires et observations,
o Entendre tous sachants et se faire délivrer tous documents utiles à sa mission,
o Dire si les désordres, malfaçons, défauts de conformité invoqués par la requérante sont réels,
o Dans l'affirmative, les décrire, en établir l'origine et les causes,
o Dire si les désordres, malfaçons ou défauts de conformité compromettent la solidité de l'ouvrage ou le gros oeuvre,
o Préciser les travaux nécessaires pour y remédier, en évaluer le coût et la durée,
o Déterminer les préjudices subis par la requérante, plus particulièrement son préjudice de jouissance,
o De façon générale, donner tous éléments utiles à la solution du litige,
o Etablir un pré-rapport descriptif et estimatif dans l'hypothèse où l'autorisation d'effectuer des travaux urgents devrait être requise,
o Dire que préalablement au dépôt de son rapport définitif, l'Expert devra soumettre aux parties ses pré-conclusions, recueillir leurs observations et y répondre le cas échéant.
Sur les frais et dépens,
A titre principal,
*condamner la SA l'IMMOBILIERE EUROPEENNE DES MOUSQUETAIRES à régler à la SARL [Localité 7] la somme de 5.000,00€ en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire.
Subsidiairement,
*infirmer la décision en ce qu'elle a condamné la SARL [Localité 7] à verser la somme de 5.000,00€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et statuant à nouveau :
- juger que la condamnation à verser la somme de 5.000,00€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile est particulièrement excessive,
- réduire la condamnation prononcée à la somme de 1.000,00€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 13 décembre 2023, auxquelles il est expressément référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, la SA L'IMMOBILIERE EUROPEENNE DES MOUSQUETAIRES demande à la Cour de :
*confirmer l'ordonnance dont appel en toutes ses dispositions,
*à titre subsidiaire, s'agissant de la demande d'expertise, Prendre acte de ses protestations et réserves, Préciser si le désordre affecte une partie privative ou une partie commune, Le cas échéant s'agissant de tout désordre qui affecterait les parties communes, déterminer si le défaut d'entretien constaté ou les dégradations sont le fait du Preneur ou celui de ses préposés, Établir le compte des sommes dues entre les Parties s'agissant de la charge finale du coût des travaux de reprise, par application des dispositions du bail et de son avenant, Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d'évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment les préjudices de jouissance subis ou induits par le défaut d'entretien,
*En tout état de cause :
- condamner la SARL [Localité 7] à payer à la société L'IMMOBILIERE EUROPEENNE DES MOUSQUETAIRES la somme de 7.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner la SARL [Localité 7] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Marie LUSSAGNET conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
MOTIFS
La SARL [Localité 7] sollicite à titre principal la condamnation de son bailleur, la société L'IMMOBILIERE EUROPEENNE DES MOUSQUETAIRES, à remédier aux dysfonctionnements grevant selon elle les locaux donnés à bail, outre la condamnation au paiement d'une provision à valoir sur le préjudice de jouissance subi ainsi que la réduction des loyers.
Il convient de rappeler qu'en application de l'article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En vertu de ces dispositions, il appartient à la SARL [Localité 7] de rapporter la preuve de l'évidence des désordres et des dysfonctionnements allégués qui caractériseraient selon elle les manquements du bailleur à son obligation de délivrance ; à défaut, le juge des référés ne peut ordonner de quelconques mesures ni fixer une provision, le litige relevant alors du juge du fond.
S'agissant des désordres allégués concernant le quai de livraison, force est de constater, avec le premier juge et la partie intimée, que le constat de commissaire de justice en date du 8 février 2022 se borne à relever un défaut d'horizontalité d'environ 2 degrés, une fermeture difficile de la porte donnant sur le quai de chargement ainsi que l'écaillage de la peinture : ces éléments ne permettent nullement de caractériser, au seul stade du référé, des manquements entrainant des désordres tels que le bailleur puisse être condamné à effectuer des réparations. Le second constat de commissaire de justice en date du 4 octobre 2023, versé aux débats en cause d'appel, reprenant les constatations du 8 février 2022, ne permet pas plus de caractériser les manquements allégués.
S'agissant de l'état du chemin d'accès utilisé par les camions de livraison, le même constat s'impose, la présence d'ornières et l'étroitesse alléguée du chemin, telles que décrites dans les deux constats de commissaire de justice, ne permettent pas avec l'évidence requise de caractériser un manquement imputable au bailleur et, a fortiori, de justifier sa condamnation à une remise en état, ainsi que l'a pertinemment décidé le premier juge et que l'oppose l'intimée.
S'agissant, de même, de l'éclairage du parking, de l'alarme incendie et du RIA, force est encore de constater que, malgré les deux constats de commissaires de justice produits aux débats, aucun élément suffisamment probant ne permet de conclure aux dysfonctionnements allégués, aucune donnée technique ni aucun relevé n'étant produits, les seuls courriels de réclamation versées aux débats, émanant du preneur lui-même, n'étant pas de nature à pallier cette carence pas plus que le courriel du 20 décembre 2021 de Madame [N], conseillère municipale.
Au demeurant, à supposer établis les désordres dénoncés par la SARL [Localité 7], il conviendrait de les analyser à la lumière des obligations respectives des parties, telles qu'elles résultent notamment du titre IV du bail commercial ainsi que de l'article 11 de l'avenant de renouvellement en date du 9 mai 2026, et de déterminer ceux qui relèveraient de l'entretien des locaux, à la charge du preneur, et ceux qui relèveraient des grosses réparations, à la charge du bailleur, nécessitant ainsi de procéder à l'interprétation du contrat du bail, ce qui échappe au pouvoir du juge des référés.
A défaut de manquements imputables à la SA L'IMMOBILIERE EUROPEENNE DES MOUSQUETAIRES, il ne saurait être fait droit à la demande d'indemnisation provisionnelle sollicitée au titre du préjudice de jouissance allégué, pas plus à celle tendant à ce que le loyer soit réduit de 25%, demande qui, en toute hypothèse, n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés.
Il résulte des motifs ci-dessus développés que la SARL [Localité 7] ne rapporte l'évidence ni des désordres allégués ni des obligations contractuelles incombant à chacune des parties : il n'y a donc pas lieu à référé sur le fondement de l'article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile. L'ordonnance dont appel doit donc être confirmée de ce chef.
A titre subsidiaire, la SARL [Localité 7] sollicite une mesure d'expertise sur le fondement de l'article 145 du Code de procédure civile aux termes duquel, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées.
Le premier juge, pour refuser d'ordonner la mesure d'instruction sollicitée par l'appelante, a considéré que la réalité des désordres allégués par la SARL [Localité 7] était insuffisamment rapportée et qu'il n'était absolument pas établi de manière évidente que les désordres allégués permettraient de fonder une procédure à l'encontre du bailleur.
Il résulte pourtant des pièces produites aux débats, notamment les deux constats de commissaires de justice et les divers courriels de réclamation du preneur, que des désordres sont susceptibles d'affecter les locaux donnés à bail : ainsi du défaut de planéité du quai de livraison, du problème de fermeture de la porte d'accès au quai, de l'état du chemin d'accès au quai de livraison, des difficultés récurrentes qui semblent affecter l'alarme incendie, qui se déclencherait de manière intempestive, et de l'éclairage du parking qui dysfonctionnerait.
Seule une mesure d'instruction, confiée à un expert et menée au contradictoire de l'ensemble des parties, pourrait confirmer ou infirmer les désordres dont l'existence et l'ampleur ne sont qu'imparfaitement rapportées par la SARL [Localité 7].
En outre, les désordres qui seraient, le cas échéant, objectivés par l'expert, relèveraient, après analyse des obligations respectives des parties, soit de la responsabilité du preneur, soit de celle du bailleur, de sorte que l'instance au fond que le preneur pourrait engager n'est pas manifestement vouée à l'échec.
La SARL [Localité 7] justifie donc d'un motif légitime à ce qu'une mesure d'instruction soit ordonnée, contrairement à ce qu'a estimé le premier juge.
Il convient en conséquence de réformer l'ordonnance du juge des référés sur ce point et, statuant à nouveau, d'ordonner une mesure d'expertise, selon les modalités précisées au dispositif du présent arrêt, étant précisé que, contrairement à ce que soutien l'intimée, il entre dans les missions de l'expert de se prononcer sur l'évaluation du préjudice de jouissance éventuellement subi par le preneur et qu'aucune raison objective ne s'oppose à ce que l'expert donne son avis sur un éventuel défaut d'entretien qui pourrait être imputé au preneur.
Chaque partie conservera la charge de ses propres dépens, tant de première instance que d'appel, aucune somme ne devant être arbitrée en application de l'article 700 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
La Cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
CONFIRME l'ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Perpignan en date du 4 octobre 2023 sauf en ce qu'elle a rejeté la mesure d'instruction sollicitée par la SARL [Localité 7], condamné cette dernière aux dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Statuant à nouveau de ces chefs,
ORDONNE une mesure d'expertise ;
DESIGNE pour ce faire Madame [U] [S], expert inscrit sur la liste de la Cour d'Appel de MONTPELLIER, demeurant [Adresse 2] [Localité 3] ([Courriel 10]),
Avec pour mission de :
*se rendre sur les lieux litigieux situés [Adresse 8] [Adresse 9] à [Localité 7], lieudit « [Localité 5] »,
*se faire communiquer tous documents et pièces utiles à l'accomplissement de sa mission, en dresser un bordereau détaillé, étudier lesdits documents et pièces,
*décrire les éventuels désordres, malfaçons, défauts de conformité affectant les lieux, notamment le quai de chargement, le chemin de livraison, la porte d'accès, le système d'alarme incendie, l'éclairage du parking, le RIA,
*préciser si les désordres, malfaçons, défaut de conformité affectent une partie privative ou une partie commune, le cas échéant s'agissant de tout désordre qui affecterait les parties communes, déterminer si le défaut d'entretien constaté ou les dégradations sont le fait du preneur ou celui de ses préposés,
*dire si les désordres, malfaçons ou défauts de conformité compromettent la solidité de l'ouvrage ou le gros 'uvre,
*préciser les travaux nécessaires pour y remédier, en évaluer le coût et la durée,
*déterminer les éventuels préjudices subis notamment le préjudice de jouissance,
*faire les comptes entre les parties,
*fournir tous éléments techniques de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues,
*entendre, en tant que de besoin, tous sachants, à charge de reproduire leurs dires et leur identité, faire appel, si nécessaire, à un technicien d'une spécialité différente de la sienne, après en avoir informé les parties,
*annexer à son rapport toutes pièces utiles ;
DIT que l'expertise est ordonnée aux frais avancés de la société SARL [Localité 7] qui devra consigner au greffe une provision de 3000 €, avant le 28 juillet 2024 ;
DIT qu'à l'issue de la première et au plus tard de la deuxième réunion des parties, l'expert soumettra au magistrat chargé du contrôle des expertises et communiquera aux parties, un état prévisionnel détaillé de ses frais et honoraires, et, en cas d'insuffisance manifeste de la provision allouée devra demander la consignation d'une provision complémentaire ;
DIT que l'expert fera connaître sans délai son acceptation, qu'en cas de refus ou d'empêchement légitime il sera pourvu aussitôt à son remplacement ;
DIT que l'expert commencera ses opérations dès qu'il sera averti par le greffe que les parties ont consigné la provision mise à leur charge ;
RAPPELLE qu'à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis la désignation de l'expert sera caduque (article 271 du Code de Procédure Civile), un relevé de caducité ne pouvant être accordé que sur justification de motifs légitimes ;
DIT que préalablement au dépôt de son rapport, l'expert devra déposer un pré rapport susceptible de recueillir les observations des parties et y répondre dans le cadre de son rapport définitif ;
DIT que l'expert devra déposer son rapport au greffe de la cour dans le délai de six mois à compter du jour où il aura été saisi de sa mission par le greffe sauf prorogation des opérations dûment autorisée ;
RAPPELLE que l'article 173 du Code de Procédure Civile fait obligation à l'expert d'adresser copie du rapport à chacune des parties, ou pour elles à leur avocat ;
DIT que le dessaisissement de la Cour interviendra dès le dépôt du rapport d'expertise ;
DIT n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens tant de première instance que d'appel.
Le greffier La présidente
