ARRÊT n°
Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
2e chambre civile
ARRET DU 27 JUIN 2024
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 23/04704 - N° Portalis DBVK-V-B7H-P6YF
Décisions déférées à la Cour : Ordonnance du 04 JUILLET 2023
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE BEZIERS
N° RG 23/00148 et Ordonnance du 05 SEPTEMBRE 2023 JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE BEZIERS N° RG 23/00446
APPELANTS :
Monsieur [H] [T]
né le 27 Décembre 1993 à [Localité 4]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représenté par Me Marie-Charlotte MARECHAL, avocat au barreau de BEZIERS
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-010254 du 01/12/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)
Madame [G] [I]
née le 09 Février 1993 à [Localité 5]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représentée par Me Marie-Charlotte MARECHAL, avocat au barreau de BEZIERS
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-008698 du 18/10/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)
INTIMEE :
S.C.I. SAINT ADRIEN BASTIDE immatriculée au RCS de Béziers sous le n° 408 628 527 représentée par son gérant, domicilié es-qualité au dit siège social
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représentée par Me AUCHE HEDOU substituant Me Jacques Henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE - AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER
Ordonnance de clôture du 25 Avril 2024
COMPOSITION DE LA COUR :
En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 MAI 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :
Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre
Madame Nelly CARLIER, Conseiller
Mme Virginie HERMENT, Conseillère
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Laurence SENDRA
ARRET :
- Contradictoire
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 2 juillet 2021, la société civile immobilière Saint Adrien Bastide a donné à bail à Mme [G] [I] et M. [T] [H] un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 1], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 700 euros, outre une provision sur charges de 20 euros par mois.
Par acte du 17 septembre 2022, la société civile immobilière Saint Adrien Bastide a fait délivrer à Mme [G] [I] et M. [T] [H] un commandement de payer la somme de 3 600 euros au titre des loyers impayés, visant la clause résolutoire figurant au contrat de location.
Puis par acte du 17 février 2023, la société civile immobilière Saint Adrien a fait assigner Mme [G] [I] et M. [T] [H] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béziers afin qu'il constate la résiliation du bail à la date du 17 novembre 2022, qu'il ordonne en conséquence l'expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, qu'il les condamne provisionnellement au paiement de la somme de 5 760 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2023, ainsi qu'au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et de la provision sur charges, outre une somme de 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.
Aux termes d'une ordonnance en date du 4 juillet 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béziers a :
- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolitoire figurant au bail conclu le 2 juillet 2021 entre la société civile immobilière Saint Adrien Bastide, d'une part, et Mme [G] [I] et M. [T] [H], d'autre part, concernant le bien à usage d'habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 1] étaient réunies à la date du 18 novembre 2022,
- condamné à titre provisionnel la société civile immobilière Saint Adrien Bastide à verser à Mme [G] [I] et M. [T] [H] la somme de 4 250 euros arrêtée au 15 mai 2023 (mensualité de mai 2023 non incluse),
- autorisé Mme [G] [I] et M. [T] [H] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 121 euros chacune et une 36ème mensualité soldant la dette en principal et intérêts,
- précisé que chaque mensualité devrait intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de l'ordonnance,
- suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés,
- dit que si les délais accordés étaient entièrement respectés, la clause résolutoire serait réputée n'avait jamais été acquise,
- dit qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après la réception d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifierait :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet,
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,
* qu'à défaut pour Mme [G] [I] et M. [T] [H] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la société civile immobilière Saint Adrien Bastide puisse faire procéder à leur expulsion, ainsi qu'à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin, les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donnant lieu à l'application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
* que Mme [G] [I] et M. [T] [H] soient condamnés à verser à la société civile immobilière Saint Adrien Bastide une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient éte dus en l'absence de résiliation du bail, et ce jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux,
- condamné solidairement Mme [G] [I] et M. [T] [H] à verser à la société civile immobilière Saint Adrien Bastide la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné solidairement Mme [G] [I] et M. [T] [H] aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture,
- rappelé que l'ordonnance était de plein droit exécutoire à titre provisoire.
Aux termes d'une ordonnance rendue le 5 septembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béziers a rectifié le dispositif de l'ordonnance rendue le 4 juillet 2023, en remplaçant au dispositif de cette ordonnance la mention 'condamne à titre provisionnel la société civile immobilière Saint Adrien Bastide à verser à Mme [G] [I] et M. [T] [H] la somme de 4 250 euros' par la mention 'condamne à titre provisionnel Mme [G] [I] et M. [T] [H] à verser à la société civile immobilière Saint Adrien Bastide la somme de 4 250 euros'.
Par déclaration en date du 22 septembre 2023, Mme [G] [I] et M. [T] [H] ont relevé appel de cette ordonnance en critiquant chacune de ses dispositions.
Aux termes de leurs dernières conclusions communiquées par voie électronique le 15 avril 2024, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, Mme [G] [I] et M. [T] [H] demandent à la cour de :
- les déclarer recevables et bien fondés en leur appel de l'ordonnance de référé du 4 juillet 2023 rectifiée par ordonnance du 5 septembre 2023, rendues par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béziers,
Y faisant droit
- infirmer l'ordonnance de référé du 4 juillet 2023 rectifiée par ordonnance du 5 septembre 2023, en ce qu'elle :
* a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 juillet 2021 entre la société civile immobilière Saint Adrien Bastide et eux, concernant le bien à usage d'habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 1], étaient réunies à la date du 18 novembre 2022,
* les a condamnés à titre provisionnel à verser à la société civile immobilière Saint Adrien Bastide la somme de 4 250 euros arrêtée au 15 mai 2023 (mensualité de mai 2023 non incluse),
* les a autorisés à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualites de 121 euros chacune et une 36ème mensualité soldant la dette en principal et intérêts,
* a précisé que chaque mensualité devrait intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de l'ordonnance,
* a suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés,
* a dit que si les délais accordés étaient entièrement respectés, la clause résolutoire serait réputée n'avoir jamais été acquise,
* a dit qu'en revanche, toute mensualité, qu 'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après la réception d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifierait :
- que la clause résolutoire retrouve son plein effet,
- que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,
- qu'à défaut pour eux d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la société civile immobilière Saint Adrien Bastide puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est, les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donnant lieu à l'application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
- qu'ils soient condamnés à verser à la société civile immobilière Saint Adrien Bastide une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, et ce jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux,
* les a condamnés solidairement au paiement d'une somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
* a rappelé que la décision était exécutoire par provision,
Et statuant à nouveau,
- les condamner à titre provisionnel à verser à la société civile immobilière Saint Adrien Bastide la somme de 2 880 euros, déduction faite du versement de la sonnne de 1 440 euros du fonds de solidarité pour le logement versé à la société civile immobilière Saint Adrien Bastide en mai 2023,
- les autoriser à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courantes, en 35 mensualités de 80 euros chacune et une 36ème mensualité qui solderait la dette en principal et intérêts,
En toute hypothèse,
- rejeter intégralement l'appel incident formé par la société civile immobilière Saint Adrien Bastide,
- réformer la décision entreprise en ce qu'elle les condamnés solidairement à verser à la société civile immobilière Saint Adrien Bastide la somme de 700 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et indiquer qu'il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- confirmer pour la surplus la décision déférée en ses dispositions.
Ils précisent que le premier juge a considéré à tort qu'ils devaient une somme de 4 250 euros. En effet, ils expliquent qu'ils sont bénéficiaires d'un plan fonds de solidarité logement, qu'une somme de 1 440 euros leur a été octroyée et versée directement à la société civile immobilière Saint Adrien Bastide, et que celle-ci a omis de déduire ce montant de leur dette locative.
Ils ajoutent qu'ils justifient du versement de leur allocation de logement directement entre les mains du bailleur et du règlement de la somme supplémentaire de 121 euros relatif au moratoire qui leur a été accordé.
De plus, ils demandent à la cour de prévoir qu'en application des dispositions de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, l'arriéré locatif déduction faite du montant du fonds de solidarité logement sera échelonné sur trois années, que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital, que le montant des mensualités sera de 80 euros et que la mesure d'échelonnement aura pour effet de suspendre les effets de la clause résolutoire et de la procédure d'exécution.
S'agissant de l'appel incident formé par la société civile immobilière Saint Adrien Bastide, ils précisent que c'est à juste titre que la juridiction de première instance leur a accordé des délais de paiement au vu de leur situation économique, du montant de la dette, de la reprise volontaire des versements et du bénéfice du plan du fonds de solidarité logement.
Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 8 avril 2024, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la société civile immobilière Saint Adrien Bastide demande à la cour de :
- confirmer les ordonnances entreprises en ce qu'elles ont arrêté le montant de la dette locative au 15 mai 2023, mensualité du mois de mai 2023 non incluse, à la somme de 4 250 euros,
- confirmer les ordonnances entreprises en ce qu'elles lui ont octroyé une somme de 700 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile du code de procédure civile,
Faisant droit à son appel incident,
Statuant à nouveau,
- réformer les ordonnances entreprises en ce qu'elles ont octroyé des délais à Mme [G] [I] et M. [T] [H] et ordonner leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, dans les délais légaux, et en tous les cas, dans les deux mois à compter de la signification d'un commandement de quitter les lieux, au besoin avec le concours de la force publique, d'un serrurier et d'un déménageur,
- condamner provisionnellement Mme [G] [I] et M. [T] [H] à lui verser la sornme de 4 250 euros au titre des loyers et charges arrêtés au mois de mai 2023, mensualité du mois de mai 2023 non incluse, étant rappelé que la créance pourra être actualisée au jour de l'audience,
- condamner Mme [G] [I] et M. [T] [H] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et de la provision sur charges, soit 720 euros par mois, à compter du 18 novembre 2022 et jusqu'à leur départ effectif des lieux,
Et en toute hypothèse :
- condamner Mme [G] [I] et M. [T] [H] au paiement d'une somme de 1 500 euros depens en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel, outre les entiers dépens, en ce compris, le coût du commandement de payer et des dénonces du commandement et de l'assignation aux services compétents.
Elle fait valoir qu'elle a tenu compte du versement d'un montant de 1 440 euros fait par le fonds de solidarité logement selon courrier du 6 mars 2023, ainsi que de tous les versements effectués par Mme [G] [I] et M. [T] [H], et par la caisse d'allocations familiales.
Elle ajoute qu'elle conteste l'ordonnnace déférée en ce qu'elle a accordé des délais de paiement aux locataires et suspendu les effets de la clause résolutoire en soulignant que la dette s'élève à la somme de 3 172 euros et qu'il ne peut lui être imposé de continuer à loger des locataires qui devraient relever d'un bailleur social. Elle ajoute que si les locataires s'efforcent de régler la part résiduelle du loyer courant, rien ne vient réduire le montant de l'arriéré.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la résiliation du bail et l'expulsion des preneurs
En application de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux et de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
En application de l'article 7a de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
De plus, l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668, applicable en vertu du principe selon lequel les effets d'un contrat sont régis par la loi en vigueur lors de sa conclusion auquel aucune raison ne commande de déroger en l'espèce, dispose que 'Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.'
En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats que le 17 septembre 2022, la société civile immobilière Saint Adrien Bastide a fait signifier à Mme [G] [I] et M. [T] [H] un commandement de payer la somme totale de 3 752, 57 euros.
Mme [G] [I] et M. [T] [H] ne contestent pas qu'à cette date, ils étaient redevables d'un arriéré locatif, que cet arriéré n'a pas été régularisé dans les deux mois de la délivrance du commandement et qu'en conséquence, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail étaient réunies au 18 novembre 2022.
C'est donc à juste titre que le premier juge a constaté que les conditions d'acquisition de la clause étaient réunies à la date du 18 novembre 2022.
La décision déférée sera confirmée à ce titre.
Sur la condamnation des appelants au paiement de l'arriéré locatif et de l'indemnité mensuelle d'occupation
En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable.
De plus, selon l'article 7a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En l'espèce, il ressort des décomptes versés aux débats par la bailleresse qu'à la date du 15 mai 2023, Mme [G] [I] et M. [T] [H] étaient redevables d'une somme de 4 250 euros et qu'au titre de l'arriéré locatif incluant le terme d'avril 2024, ils restent devoir une somme de 3 172 euros.
Certes, Mme [G] [I] et M. [T] [H] justifient qu'en janvier 2023, suite à leur demande de fonds de solidarité pour le logement, une aide d'un montant de 1 440 euros leur a été accordée.
De plus, il ressort du relevé du compte portant le numéro [XXXXXXXXXX02] ouvert au nom de la société civile immobilière Saint Adrien Bastide auprès de la Banque populaire du sud que cette somme a été versée le 23 mars 2023 sur le compte de la bailleresse.
Toutefois, les appelants ne sont pas fondés à contester le décompte de la bailleresse au motif que cette somme n'aurait pas été prise en compte par cette dernière, alors qu'il ressort du décompte produit par l'intimée que la somme de 1 440 euros a bien été déduite des sommes dues par les locataires au mois de mars 2023.
Du reste, les sommes versées par la caisse d'allocations familiales au titre de l'allocation de logement entre le mois de février 2023 et le mois d'août 2023, dont justifient les appelants, ont été également déduites des sommes dues par les locataires, dans le décompte établi par la société civile immobilière Saint Adrien Bastide.
De même ont été pris en considération les versements à hauteur de 121 euros effectués par les appelants, en plus du montant de leur loyer, à compter du mois d'août 2023.
Dans ces conditions, la décision déférée ne peut qu'être confirmée en ce qu'elle a condamné les appelants au paiement d'une provision au titre de leur dette locative, sauf à réactualier le montant de l'arriéré incluant le terme d'avril 2024 à la somme de 3 172 euros au vu du décompte produit par la bailleresse.
Sur la demande de délais formée par les appelants
En application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
De plus, il ressort de l'article 25 VII que pendant le cours des délais accordés par le juge, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus, que si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et que dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, il ressort des pièces produites qu'au titre du mois d'août 2023, Mme [G] [I] a perçu des prestations de la caisse d'allocations familiales à hauteur de 313, 56 euros, et que M. [T] [H] travaille en qualité de monteur de charpentes et qu'au mois de mars 2024, il a perçu un salaire d'un montant net de 2 416 euros.
Du reste, il ressort du décompte produit par la bailleresse que les appelants ont respecté les délais de paiement prévus par le premier juge en réglant une somme de 121 euros en plus du montant du loyer.
Dans ces conditions, au vu de la situation des preneurs et compte tenu des efforts de paiement par eux réalisés, la décision déférée sera confirmée en ce qu'elle leur a accordé des délais de paiement et les a autorisés à apurer leur dette par mensalités de 121 euros, en plus du loyer et des charges.
De même, en application des dispositions susvisées, la décision déférée sera confirmée en ce qu'elle a dit qu'à défaut de respect par Mme [G] [I] et M. [T] [H] des délais accordés, la clause résolutoire retrouverait son plein effet, le solde de la dette deviendrait immédiatement exigible, la société civile immobilière Saint Adrien Bastide pouurait faire procéder à leur expulsion et ils seraient condamnés à lui verser une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, et ce jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux.
Sur les frais irrépétibles et les dépens
La décision déférée sera confirmée en ce qu'elle a condamné Mme [G] [I] et M. [T] [H], partie succombante, aux dépens de première instance, outre le versement à la société civile immobilière Saint Adrien Bastide d'une somme de 700 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Enfin, Mme [G] [I] et M. [T] [H] qui succombent en leur appel, seront condamnés in solidum aux dépens d'appel, outre le versement d'une indemnité complémentaire de 400 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Confirme la décision rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béziers le 4 juillet 2023, modifiée par ordonnance rendue le 5 septembre 2023, en l'ensemble de ses dispositions sauf à réactualiser à la somme de 3 172 euros le montant de la dette locative et à condamner solidairement Mme [G] [I] et M. [T] [H] à verser cette somme à la société civile immobilière Saint Adrien Bastide à titre de provision à valoir sur l'arriéré des loyers et charges incluant le terme d'avril 2024,
Y ajoutant,
Condamne in solidum Mme [G] [I] et M. [T] [H] à verser à la société civile immobilière Saint Adrien Bastide une somme complémentaire de 400 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne in solidum Mme [G] [I] et M. [T] [H] aux dépens d'appel.
Le greffier La présidente
