France, Cour d'appel de Montpellier, 2e chambre civile, 27 juin 2024, 22/05863

ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 27 JUIN 2024

Numéro d'inscription au répertoire général :

N° RG 22/05863 - N° Portalis DBVK-V-B7G-PTXS

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du 27 OCTOBRE 2022

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE NARBONNE

N° RG 22/00263

APPELANTE :

Madame [Z] [X]

[Adresse 5]

Représentée par Me Yann GARRIGUE de la SELARL LX MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et Me OLIVAS, avocat au barreau de NARBONNE, avocat plaidant

INTIMEES :

Madame [M] [O]

née le 14 Juillet 1969 à [Localité 6]

[Adresse 10]

Représentée par Me Karine JAULIN-BARTOLINI de la SCP PECH DE LACLAUSE-JAULIN-EL HAZMI, avocat au barreau de NARBONNE substitué par Me DE GUARDIA-DEPONTE

Le syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE [Adresse 8],

Sis [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice la société AGENCE DU SOLEIL, SAS au capital de 1 650 000 €, immatriculée au RCS sous le n° 450 467 493, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son président en exercice domicilié es qualité audit siège,

[Adresse 4]

Représentée par Me Hugues MOULY de la SCP HABEAS AVOCATS ET CONSEILS, avocat au barreau de NARBONNE

Révocation de l'ordonnance de clôture du 14 Mai 2024 et nouvelle clôture à l'audience du 21 mai 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Mai 2024,en chambre du conseil, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Virginie HERMENT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

Madame Nelly CARLIER, Conseillère

Mme Virginie HERMENT, Conseillère

Greffier lors des débats : M. Salvatore SAMBITO

ARRET :

- contradictoire ;

- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

- signé par Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

* *

EXPOSE DU LITIGE

Mme [M] [O] est nue propriétaire au sein de la résidence '[Adresse 8]', située à [Localité 9], sur un terrain figurant au cadastre section [Cadastre 7], [Cadastre 1] et [Cadastre 3], d'un appartement correspondant au lot portant le numéro 27, situé sous le lot numéro 30 appartenant à Mme [Z] [X].

Mme [Z] [X] a sollicité de l'assemblée générale des copropriétaires l'autorisation d'agrandir le balcon de son appartement.

Aux termes d'une résolution portant le numéro 38, l'assemblée générale des copropriétaires s'étant tenue le 1er juin 2019 lui a donné l'autorisation de procéder à cet agrandissement, sous réserve de l'obtention de l'accord du voisin du dessous devant être transmis au syndic avant les travaux.

Exposant que malgré son désaccord pour l'extension du balcon situé au-dessus de son lot, Mme [Z] [X] avait irrégulièrement fait réaliser cette extension, Mme [M] [O] a, par actes du 2 juin et du 7 juin 2022, fait assigner la société Agence du soleil en sa qualité de syndic de la copropriété 'résidence [Adresse 8]' et Mme [Z] [X] devant le président du tribunal judiciaire de Narbonne afin qu'il condamne Mme [Z] [X] à procéder à la remise en état du balcon situé au droit du lot 30 de la résidence [Adresse 8], sise [Adresse 4], sous asteinte de 100 euros par jour de retard commençant à courir à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, et à lui verser une provision d'un montant de 1 738, 40 euros à valoir sur la réparation du préjudice subi du fait de l'agrandissement du balcon situé au droit du lot numéro 30. Elle sollicite également la condamnation de Mme [Z] [X] au paiement des entiers dépens, comprenant les deux constats d'huissier des 18 mars 2022 et 5 mai 2022, outre le versement d'une indemnité de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Aux termes d'une ordonnance rendue le 27 octobre 2022, le président du tribunal judiciaire de Narbonne statuant en référé a :

- donné acte au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] de son intervention volontaire,

- dit n'y avoir lieu à déclarer la condition visée à la résolution numéro 38 de l'assemblée générale du ler juin 2019 'd'obtenir l'accord écrit du voisin' réputée non-écrite,

- condamné Mme [Z] [X] à procéder à la remise en état du balcon ou coursive situé au droit du lot numéro 30 de la résidence [Adresse 8], sise [Adresse 4], sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de deux mois à compter de la signification de l'ordonnance,

- dit n'y avoir lieu pour le juge des référés de se réserver la liquidation de ladite astreinte,

- condamné Mme [Z] [X] à payer à Mme [M] [O] une provision d'un montant de 1 000 euros à valoir sur la réparation du préjudice subi du fait de l'agrandissement du balcon situé au droit du lot numéro 30,

- débouté Mme [Z] [X] de ses demandes,

- condamné Mme [Z] [X] aux entiers dépens de

l'instance,

- condamné Mme [Z] [X] à payer à Mme [M] [O] la somme de 1 500 euros et au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté les parties de toute demande autre ou plus ample.

Par déclaration en date du 22 novembre 2022, Mme [Z] [X] a relevé appel de cette ordonnance en ce qu'elle avait dit n'y avoir lieu à déclarer non écrite la condition visée à la résolution numéro 38 de l'assemblée générale du ler juin 2019 'd'obtenir l'accord écrit du voisin', l'avait condamnée à procéder à la remise en état du balcon ou coursive située au droit du lot numéro 30, sous astreinte, l'avait condamnée à payer à Mme [M] [O] une provision d'un montant de 1 000 euros à valoir sur la réparation du préjudice subi du fait de l'agrandissement du balcon, l'avait déboutée de ses demandes et l'avait condamnée aux dépens de l'instance, outre le versement d'indemnités de 1 500 euros et de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 17 mai 2024, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, Mme [Z] [X] demande à la cour de :

- infirmer l'ordonnance rendue par le président du tribunal judiciaire de Narbonne le 27 octobre 2022,

Statuant à nouveau,

In limine litis,

- déclarer irrecevables toutes les demandes formulées par Mme [M] [O] qui ne relèvent pas de ses prérogatives exclusives es qualité de nue-propriétaire,

A titre principal,

- dire et juger que la condition visée à la résolution portant le numéro 38 de l'assemblée générale du 1er juin 2019 d' 'obtenir l'accord écrit du voisin de dessus' est reputée non écrite,

- dire et juger que lors de cette résolution, l'assemblée générale des copropriétaires l'a autoriséeà effectuer, à ses frais exclusifs, les travaux d'agrandissement du balcon au numéro 30 sous les préconisations techniques d'usage,

- débouter Mme [M] [O] de toutes ses demandes,

A titre subsidiaire,

- prendre acte de sa contestation sérieuse tenant de la validité de la condition visée à la résolution numéro 38 de l'assemblée générale du 1er juin 2019,

A titre infiniment subsidiaire,

- prendre acte de sa contestation sérieuse contenue dans son exploit délivré le 1er août 2022 à l'encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8],

- en conséquence, renvoyer les parties à mieux se pourvoir au fond,

En tout état de cause,

- rejeter la demande de provision formée par Mme [M] [O], en l'absence de tout justificatif,

- condamner Mme [M] [O] à lui verser la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de sa demande, elle fait valoir que Mme [M] [O] n'est que nue-propriétaire et que si elle est en droit d'engager toutes les actions en justice qui visent à préserver son droit de propriété, tel n'est pas le cas de l'indemnisation du préjudice lié à l'agrandissement du balcon.

De plus, elle soutient que l'assemblée générale a une compétence exclusive pour autoriser les travaux cités à l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965.

Elle en déduit que si l'assemblée générale donne une autorisation, elle ne peut assujettir cette autorisation qu'à des préconisations techniques, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, dans la mesure où les travaux seraient conditionnés à l'accord du copropriétaire voisin. Elle indique qu'en conséquence, la condition 'd'obtenir l'accord du voisin du dessus' doit être réputée non écrite et qu'elle a légitimement obtenu une autorisation de réaliser les travaux entrepris, ou du moins qu'il existe une contestation sérieuse relevant de la seule compétence du juge du fond.

Du reste, elle explique que dans le cadre de l'assemblée générale de 2022 a été votée une résolution portant le numéro 29, selon laquelle un copropriétaire a été autorisé à agrandir son balcon sans obtenir l'accord du voisin du dessus, laquelle remet en cause la résolution numéro 38 de l'assemblée générale du 1er juin 2019. Elle ajoute que par exploit en date du 1er août 2022, elle a fait délivrer une assignation en contestation devant le tribunal judiciaire de Narbonne en faisant valoir une erreur dans le résultat du vote et à titre subsidiaire, en demandant l'annulation de la résolution rejetée.

Enfin, elle indique que Mme [M] [O] a sollicité le paiement d'une provision sans aucune explication sur le préjudice par elle subi, ni aucun justificatif.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 27 mars 2024, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, Mme [M] [O] demande à la cour de :

- confirmer l'ordonnance en date du 27 octobre 2022,

- condamner Mme [Z] [X] à lui verser la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Elle invoque les dispositions de l'article 835 du code de procédure civile et indique que le trouble manifestement illicite est défini comme toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Elle explique qu'en l'espèce, il ressort clairement des pièces versées aux débats que Mme [Z] [X] a procédé à des travaux sur les parties communes, sans autorisation de l'assemblée générale et lui portant préjudice.

Elle ajoute qu'une assemblée générale des copropriétaires peut donner une autorisation sous condition suspensive et que tel est le cas en l'espèce, puisque l'assemblée des copropriétaires a autorisé Mme [Z] [X] à réaliser les travaux d'agrandissement du balcon sous la condition expresse de l'obtention de son autorisation écrite, laquelle devait être communiquée au syndic de copropriété avant tous travaux. Elle précise que cette assemblée générale n'a fait l'objet d'aucune contestation, de sorte Mme [Z] [X] est irrecevable à soutenir que la condition relative à l'obtention de l'autorisation serait illégale.

Elle fait valoir que dès lors qu'elle a manifesté à plusieurs reprises son désaccord pour l'agrandissement de la coursive au droit du lot 30 et située sur son lot, Mme [Z] [X] a réalisé ces travaux sans autorisation de l'assemblée générale.

Elle ajoute que la mise en 'uvre des travaux d'agrandissement du balcon constitue un manquement au règlement de copropriété ainsi qu'aux dispositions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965 qui lui occasionne un préjudice certain, consistant en une atteinte à son droit de propriété et en déduit que dès lors est démontrée l'existence d'un trouble manifestement illicite.

Du reste, elle soutient qu'il est admis par la jurisprudence que l'assemblée générale des copropriétaires peut donner une autorisation de mettre en 'uvre des travaux sous la condition d'obtention de l'accord du copropriétaire qui pourrait être lésé par ses travaux et ajoute qu'il s'agit d'une simple application de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle explique également que si la cour venait à juger qu'il n'est pas possible à une assemblée générale de donner une autorisation conditionnée, la cour ne saurait réputer non-écrite la condition et juger que l'assemblée générale en date du 1er juin 2019 a de ce fait donné une autorisation pure et simple de réaliser les travaux, puisque la condition n'est, en effet, pas une clause d'un contrat, et que dans une telle hypothèse, la cour devra juger qu'une autorisation conditionnée s'apparente à un défaut d'autorisation.

Enfin, elle fait valoir qu'elle n'a pas invoqué de préjudice de jouissance mais un préjudice né des frais de constat d'huissier engagés pour assurer sa défense, dont un justificatif est versé aux débats. Elle précise qu'elle subit également un préjudice moral, résultant de la découverte de la nouvelle configuration des lieux.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 15 décembre 2022, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, le syndicat des copropriétaire de la résidence [Adresse 8] demande à la cour de :

- débouter Mme [Z] [X] de l'ensemble de ses demandes,

- confirmer l'ordonnance du 27 octobre 2022 en toute ses dispositions,

- condamner Mme [Z] [X] à lui payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner Mme [Z] [X] aux entiers dépens d'instance d'appel, avec distraction au profit de la SCP Habeas avocats et conseils, sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile.

Il indique que l'assemblée générale du 1er juin 2019 avait clairement subordonné les autorisations de travaux à plusieurs conditions, au nombre desquelles figurait l'autorisation de Mme [O], voisine du dessous, qui s'est finalement opposée.

Il ajoute que cette assemblée générale n'a fait l'objet d'aucune contestation dans le délai de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Il soutient qu'en conséquence, Mme [Z] [X] est réputée avoir réalisé les travaux sans autorisation de l'assemblée générale et ajoute que ces travaux sont constitutifs d'un trouble manifestement illicite.

Il en déduit que c'est à bon droit que le juge des référés a ordonné la démolition de ces travaux et la remise en état des coursives en leur état initial, sous astreinte.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes formées par Mme [M] [O]

L'action en justice est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention.

De plus, selon les dispositions du deuxième alinéa de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965, tout copropriétaire peut exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic.

Du reste, le nu-propriétaire d'un bien est recevable à intenter toutes les actions en justice nécessaires à la sauvegarde du droit de propriété. De son côté, l'usufruitier peut agir en justice et dispose de certaines actions qui lui sont propres afin de garantir l'existence de son droit de jouissance et d'en assurer son efficacité. En revanche, il n'a aucun titre pour exercer des actions relatives à la seule nue-propriété ou encore à la pleine propriété.

En l'espèce, il est constant que Mme [M] [O] est nue propriétaire au sein de la résidence '[Adresse 8]', située à [Localité 9], cadastrée section [Cadastre 7], [Cadastre 1] et [Cadastre 3], d'un appartement correspondant au lot portant le numéro 27.

En sa qualité de nue-propriétaire, elle exerce toutes les attributions du droit de propriété, à l'exception des droits d'usage et de jouissance, de sorte qu'elle a nécessairement intérêt et qualité pour solliciter la démolition de travaux non autorisés affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble dans lequel se situe le lot dont elle est propriétaire.

C'est donc à juste titre que le premier juge, considérant qu'elle était fondée à engager toutes les actions en justice visant à préserver son droit de propriété, a déclaré son action recevable.

Enfin, Mme [M] [O] est recevable à solliciter la réparation du préjudice matériel par elle directement subi, résultant du coût des procès-verbaux de constat qu'elle a fait établir par un huissier de justice pour justifier de la réalisation de travaux, ainsi que de son préjudice moral.

La décision déférée sera donc confirmée en ce qu'elle a déclaré recevable son action.

Sur la demande tendant à voir déclarée non écrite la condition visée à la résolution numéro 38 de l'assemblée générale du 1er juin 2019

Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Selon l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé, les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Au vu de ces dispositions, il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de déclarer non écrite la condition 'd'obtenir l'autorisation d'un autre copropriétaire' visée à la résolution autorisant des travaux, adoptée par l'assemblée générale des copropriétaires, au motif que cette condition crée un déséquilibre significatif entre les copropriétaires. La décision déférée sera confirmée en ce qu'elle a rejeté cette demande.

Sur la demande tendant à la remise en état du balcon de l'appartement de Mme [Z] [X]

De plus, en application de l'article 25b de la loi du 10 juillet 1965, les travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, effectués à leurs frais par des copropriétaires, doivent faire l'objet d'une autorisation adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Enfin, aux termes du deuxième alinéa de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable en l'espèce, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.

En l'espèce, il n'est pas contesté que le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires qui s'est tenue le 1er juin 2019 a régulièrement été notifié aux copropriétaires et n'a fait l'objet d'aucune contestation dans le délai de deux mois de sa notification.

Les résolutions adoptées aux termes de cette assemblée générale sont donc définitives et Mme [Z] [X] n'est pas recevable à contester la résolution portant le numéro 38, aux termes de laquelle elle a été autorisée à faire procéder à l'agrandissement du balcon de son appartement, à la condition d'avoir préalablement obtenu l'accord écrit du voisin du lot situé en dessous et d'avoir transmis cet accord au syndic avant la réalisation des travaux.

Il ressort des procès-verbaux de constat réalisés par maître [I] [R], huissier de justice, à la demande de Mme [M] [O], les 18 mars et 5 mai 2022, que le balcon du lot portant le numéro 30 a été agrandi.

Or, il n'est justifié ni d'un accord de la copropriétaire de l'appartement situé en dessous, ni de la transmission d'un tel accord au syndic préalablement à la réalisation des travaux.

Au contraire, il ressort des pièces versées aux débats que Mme [M] [O] a fait connaître son refus à l'extension du balcon situé au dessus de son lot par courriel adressé au syndic le 19 août 2021 et par courrier adressé à Mme [Z] [X] le 7 mars 2022.

Ainsi, il est établi que Mme [Z] [X] a fait réaliser des travaux d'agrandissement de son balcon, alors qu'elle ne bénéficiait pas de l'autorisation prévue à l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 pour ce faire, en l'absence d'accord de Mme [M] [O] auquel était subordonnée l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires.

Au vu de ces éléments, le trouble manifestement illicite tenant la réalisation irrégulière de travaux est établi, étant observé au surplus qu'à la supposer démontrée, l'existence d'une contestation sérieuse n'interdit pas au juge des référés de prendre les mesures prévues à l'article 834 du code de procédure civile.

C'est donc à juste titre que le premier juge a prescrit la remise en état sollicitée par Mme [M] [O].

La décision déférée sera confirmée à ce titre également.

Sur la demande de provision formée par Mme [M] [O]

Aux termes du second alinéa de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, Mme [M] [O] établit qu'elle a fait réaliser par maître [I] [R], huissier de justice, des procès-verbaux de constat, les 18 mars et 5 mai 2022, pour établir que que le balcon du lot portant le numéro 30 avait été agrandi, dont le coût s'est élevé à 369, 20 euros pour chacun.

Elle subit donc incontestablement un préjudice matériel du fait de la réalisation irrégulière des travaux, résultant du coût des procès-verbaux de constat qu'elle a fait établir par un huissier de justice pour justifier de la réalisation de ces travaux

Au surplus, la réalisation par Mme [Z] [X] des travaux d'agrandissement de son balcon, en dépit de la résolution adoptée par l'assemblée générale des copropriétaire, a nécessairement causé à Mme [M] [O] un préjudice moral, résultant de la découverte des travaux irréguliers et des tracasseries causées par cette situation.

Dans ces conditions, c'est à juste titre que le premier juge a accordé à Mme [M] [O] une provision d'un montant de 1 000 euros.

La décision déférée sera confirmée en ce qu'elle a condamné Mme [Z] [X] à verser à Mme [M] [O] une provision d'un montant de 1 000 euros.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Mme [Z] [X], succombant, c'est à juste titre que le premier juge l'a condamnée aux dépens de première instance outre le versement à Mme [M] [O] d'une somme de 1 500 euros et au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] d'une somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Enfin, Mme [Z] [X] qui succombe en son appel sera condamnée aux dépens d'appel, outre le versement d'une indemnité complémentaire de 700 euros à Mme [M] [O] et d'une indemnité complémentaire de 500 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Elle sera du reste déboutée de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Confirme la décision déférée en l'ensemble de ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne Mme [Z] [X] à verser à Mme [M] [O] une indemnité complémentaire de 700 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [Z] [X] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] une indemnité complémentaire de 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Déboute Mme [Z] [X] de sa demande formée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [Z] [X] aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP Habeas avocats et conseils, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Le greffier La présidente

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Synthèse

Origine de la décision