ARRÊT n°
Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
2e chambre civile
ARRET DU 27 JUIN 2024
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 22/05862 - N° Portalis DBVK-V-B7G-PTXQ
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance du 27 OCTOBRE 2022
TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE NARBONNE
N° RG 22/00250
APPELANTS :
Monsieur [X] [L]
[Adresse 7]
[Localité 10]
Représenté par Me Yann GARRIGUE de la SELARL LX MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et Me OLIVAS, avocat au barreau de NARBONNE, avocat plaidant
Madame [J] [K]
[Adresse 7]
[Localité 10]
Représenté par Me Yann GARRIGUE de la SELARL LX MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et Me OLIVAS, avocat au barreau de NARBONNE, avocat plaidant
INTIMEES :
Madame [B] [E]
née le 22 Juin 1950 à [Localité 13]
de nationalité Française
[Adresse 8]
[Localité 9]
Représentée par Me Karine JAULIN-BARTOLINI de la SCP PECH DE LACLAUSE-JAULIN-EL HAZMI, avocat au barreau de NARBONNE substitué par Me DE GUARDIA DEPONTE
Le syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE [11], Sis [Adresse 15], [Localité 14], pris en la personne de son syndic en exercice la société AGENCE DU SOLEIL, SAS au capital de 1 650 000 euros, immatriculée au RCS sous le n° 450 467 493, dont le siège social est sis [Adresse 4], [Localité 2], prise en la personne de son président en exercice domicilié es qualité audit siège,
[Adresse 4]
[Localité 14]
Représentée par Me Hugues MOULY de la SCP HABEAS AVOCATS ET CONSEILS, avocat au barreau de NARBONNE
Révocation de l'ordonnance de clôture du 14 Mai 2024 et nouvelle clôture à l'audience du 21 mai 2024
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Mai 2024,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Virginie HERMENT, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre
Madame Nelly CARLIER, Conseillère
Mme Virginie HERMENT, Conseillère
Greffier lors des débats : M. Salvatore SAMBITO
ARRET :
- contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.
*
* *
EXPOSE DU LITIGE
Mme [B] [E] est propriétaire au sein de la résidence '[11]', située à [Localité 12] et figurant au cadastre section DW numéros [Cadastre 1], [Cadastre 3] et [Cadastre 5], d'un appartement correspondant au lot portant le numéro 11, situé sous le lot numéro 14 appartenant à M. [X] [L] et Mme [J] [K].
M. [X] [L] et Mme [J] [K] ont sollicité de l'assemblée générale des copropriétaires l'autorisation d'agrandir le balcon de leur appartement.
Aux termes d'une résolution portant le numéro 34, l'assemblée générale des copropriétaires s'étant tenue le 1er juin 2019 leur a donné l'autorisation de procéder à cet agrandissement, sous réserve de l'obtention de l'accord du voisin du dessous devant être transmis au syndic avant les travaux.
Exposant que malgré son désaccord pour l'agrandissement du balcon situé au-dessus de son lot, M. [X] [L] et Mme [J] [K] avaient irrégulièrement fait réaliser cette extension, Mme [B] [E] a, par actes du 24 mai et du 25 mai 2022, fait assigner en référé la société Agence du soleil en sa qualité de syndic de la copropriété 'résidence [11]', ainsi M. [X] [L] et Mme [J] [K] devant le président du tribunal judiciaire de Narbonne afin qu'il condamne M. [X] [L] et Mme [J] [K] à procéder à la remise en état du balcon situé au droit du lot 14 de la résidence [11], sise [Adresse 6] à [Localité 14], sous astreinte de 100 euros par jour de retard commençant à courir à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir.
Elle sollicite également leur condamnation solidaire à lui verser une provision d'un montant de 5 000 euros à valor sur la réparation du préjudice de jouissance subi du fait de l'utilisation de sa terrasse et de son jardin aux fins d'installation des étais pour la mise en oeuvre de l'agrandissement du balcon, et leur condamnation in solidum à lui verser une indemnité de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Aux termes d'une ordonnance rendue le 27 octobre 2022, le président du tribunal judiciaire de Narbonne statuant en référé a :
- déclaré recevable l'intervention volontaire du syndicat des copropriétaires de la résidence [11],
- dit n'y avoir lieu à déclarer la condition visée à la résolution numéro 34 de l'assemblée générale du ler juin 2019 'd'obtenir l'accord écrit du voisin' réputée non-écrite,
- condamné M. [X] [L] et Mme [J] [K] à procéder à la remise en état du balcon situé au droit du lot numéro 14 de la résidence [11], sise [Adresse 6] à [Localité 14], sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de deux mois à compter de la signification de l'ordonnance,
- dit n'y avoir lieu pour le juge des référés de se réserver la liquidation de ladite astreinte,
- condamné solidairement M. [X] [L] et Mme [J] [K] à payer à Mme [B] [E] une provision d'un montant de 1 000 euros à valoir sur la réparation de son préjudice de jouissance,
- condamné solidairement M. [X] [L] et Mme [J] [K] aux entiers dépens de l'instance,
- condamné solidairement M. [X] [L] et Mme [J] [K] à payer à Mme [B] [E] la somme de 1 500 euros et au syndicat des copropriétaires de la résidence [11] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté M. [X] [L] et Mme [J] [K] de leur demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté toute demande autre ou plus ample des parties.
Par déclaration en date du 22 novembre 2022, M. [X] [L] et Mme [J] [K] ont relevé appel de cette ordonnance en ce qu'elle avait dit n'y avoir lieu à déclarer la condition visée à la résolution numéro 34 de l'assemblée génerale du ler juin 2019 'd'obtenir l'accord écrit du voisin' non-écrite, les avait condamnés à procéder à la remise en état du balcon situé au droit du lot numéro 14, sous astreinte, les avait condamnés solidairement à payer à Mme [B] [E] une provision d'un montant de 1 000 euros à valoir sur son préjudice de jouissance, les avait condamnés aux dépens de l'instance, outre le versement d'indemnités de 1 500 euros à Mme [B] [E] et de 1 000 euros au syndicat des copropriétaires en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, avait rejeté leurs demandes et avait refusé d'écarter l'exécution provisoire.
Aux termes d'un arrêt en date du 25 mai 2023, la 2ème chambre civile de la cour d'appel de Montpellier a, constatant que la partie appelante et la partie intimée avaient toutes les deux déposé des écritures après la date de l'ordonnance de clôture aux fins de communiquer des pièces complémentaires, prononcé le rabat de l'ordonnance de clôture en date du 21 mars 2023, renvoyé l'affaire à l'audience du 24 octobre 2023 et dit que l'ordonnance de clôture interviendrait le 17 octobre 2023.
A l'audience du 21 mai 2024 a été ordonnée la révocation de la clôture prononcée au 17 octobre 2023. Une nouvelle clôture a été prononcée.
Aux termes de leurs dernières conclusions communiquées par voie électronique le 17 mai 2024, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, M. [X] [L] et Mme [J] [K] demandent à la cour de :
- infirmer l'ordonnance rendue par le président du tribunal judiciaire de Narbonne le 27 octobre 2022,
Statuant à nouveau,
A titre principal,
- dire et juger que la condition visée à la résolution portant le numéro 34 de l'assemblée générale du 1er juin 2019 d' 'obtenir l'accord écrit du voisin de dessus' est réputée non écrite,
- dire et juger que lors de cette résolution, l'assemblée générale des copropriétaires les a autorisés à effectuer, à leurs frais exclusifs, les travaux d'agrandissement du balcon au numéro 14 sous les préconisations techniques d'usage,
- débouter Mme [B] [E] de toutes ses demandes,
A titre subsidiaire,
- prendre acte de leur contestation sérieuse tenant de la validité de la condition visée à la résolution numéro 34 de l'assemblée générale du 1er juin 2019 d' 'obtenir l'accord écrit du voisin de dessus',
A titre infiniment subsidiaire,
- prendre acte de leur contestation sérieuse contenue dans l'exploit délivré le 1er août 2022 à l'encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence [11],
- en conséquence, renvoyer les parties à mieux se pourvoir au fond,
En tout état de cause,
- rejeter la demande de provision formée par Mme [B] [E], en l'absence de tout justificatif,
- condamner Mme [B] [E] à leur verser la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Au soutien de leurs demandes, ils font valoir que l'assemblée générale a une compétence exclusive pour autoriser les travaux cités à l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 et qu'elle ne peut être dépossédée de cette prérogative.
Ils en déduisent que si l'assemblée générale donne une autorisation, elle ne peut assujettir cette autorisation qu'à des préconisations techniques, ce qui n'est pas le cas en l'espèce dans la mesure où les travaux seraient conditionnés à l'accord du copropriétaire voisin. Ils indiquent qu'en conséquence, la condition 'd'obtenir l'accord du voisin du dessus' doit être réputée non écrite et qu'ils ont légitimement obtenu une autorisation de réaliser les travaux entrepris, ou du moins qu'il existe une contestation sérieuse relevant de la seule compétence du juge du fond.
Du reste, ils expliquent que dans le cadre de l'assemblée générale de 2022 a été votée une résolution portant le numéro 29, selon laquelle un copropriétaire a été autorisé à agrandir son balcon sans obtenir l'accord du voisin du dessus, laquelle remet en cause la résolution numéro 34 de l'assemblée générale du 1er juin 2019. Ils ajoutent que par exploit en date du 1er août 2022, ils ont fait délivrer une assignation en contestation devant le tribunal judiciaire de Narbonne en faisant valoir une erreur dans le résultat du vote et à titre subsidiaire, en demandant l'annulation de la résolution rejetée.
Enfin, ils indiquent que Mme [B] [E] a sollicité le paiement d'une provision sans aucune explication sur le préjudice par elle subi, ni aucun justificatif.
Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 27 mars 2024, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, Mme [B] [E] demande à la cour de :
- confirmer l'ordonnance en date du 27 octobre 2022,
- condamner in solidum M. [X] [L] et Mme [J] [K] à lui verser la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Elle invoque les dispositions de l'article 835 du code de procédure civile et indique que le trouble manifestement illicite est défini comme toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.
Elle explique qu'en l'espèce, il ressort clairement des pièces versées aux débats que M. [X] [L] et Mme [J] [K] ont procédé à des travaux sur les parties communes, sans autorisation de l'assemblée générale et lui portant préjudice.
Elle ajoute qu'une assemblée générale des copropriétaires peut donner une autorisation sous condition suspensive et que tel est le cas en l'espèce, puisque l'assemblée des copropriétaires a autorisé M. [X] [L] et Mme [J] [K] à réaliser les travaux d'agrandissement du balcon, sous la condition expresse de l'obtention de son autorisation écrite, laquelle devait être communiquée au syndic de copropriété avant tous travaux. Elle précise que cette assemblée générale n'a fait l'objet d'aucune contestation, de sorte M. [X] [L] et Mme [J] [K] sont irrecevables à soutenir que la condition relative à l'obtention de l'autorisation de leur voisine immédiate serait illégale.
En outre, elle fait valoir que dès lors qu'elle a manifesté à plusieurs reprises son désaccord pour l'agrandissement de la coursive au droit du lot 14, et située sur son lot, M. [X] [L] et Mme [J] [K] ont réalisé ces travaux sans autorisation de l'assemblée générale.
Elle ajoute que la mise en 'uvre des travaux d'agrandissement du balcon constitue un manquement au règlement de copropriété ainsi qu'aux dispositions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965 qui lui occasionne un préjudice certain, consistant en une atteinte à son droit de propriété, et en déduit qu'est démontrée l'existence d'un trouble manifestement illicite.
Du reste, elle soutient qu'il est admis par la jurisprudence que l'assemblée générale des copropriétaires peut donner une autorisation de mettre en 'uvre des travaux sous la condition d'obtention de l'accord du copropriétaire qui pourrait être lésé par ses travaux, et ajoute qu'il s'agit d'une simple application de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965.
Elle explique également que si la cour venait à juger qu'il n'est pas possible à une assemblée générale de donner une autorisation conditionnée, la cour ne saurait réputer non-écrite la condition et juger que l'assemblée générale en date du 1er juin 2019 a de ce fait donné une autorisation pure et simple de réaliser les travaux, puisque la condition n'est en effet pas une clause d'un contrat, et que dans une telle hypothèse, la cour devra juger qu'une autorisation conditionnée s'apparente à un défaut d'autorisation.
Enfin, elle fait valoir qu'il ressort du constat d'huissier daté du 14 mars 2022 que, sans autorisation, des étais ont été installés sur sa terrasse, l'empêchant d'accéder à son appartement, et que cette attitude lui a causé un préjudice de jouissance.
Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 11 octobre 2023, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, le syndicat des copropriétaire de la résidence [11] demande à la cour de :
- débouter M. [X] [L] et Mme [J] [K] de l'ensemble de leurs demandes,
- confirmer l'ordonnance du 27 octobre 2022 en toute ses dispositions,
- condamner solidairement M. [X] [L] et Mme [J] [K] à lui payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner solidairement M. [X] [L] et Mme [J] [K] aux entiers dépens d'instance d'appel, avec distraction au profit de la SCP Habeas avocats et conseils, sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile.
Il indique que l'assemblée générale du 1er juin 2019 avait clairement subordonné les autorisations de travaux à plusieurs conditions, au nombre desquelles figurait l'autorisation de Mme [B] [E], voisine du dessous, qui s'est finalement opposée.
Il ajoute que cette assemblée générale n'a fait l'objet d'aucune contestation dans le délai de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Il soutient qu'en conséquence, M. [X] [L] et Mme [J] [K] sont réputés avoir réalisé les travaux sans autorisation de l'assemblée générale et ajoute que ces travaux sont constitutifs d'un trouble manifestement illicite.
Il en déduit que c'est à bon droit que le juge des référés a ordonné la démolition de ces travaux et la remise en état des coursives en leur état initial, sous astreinte.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande tendant à voir déclarée non écrite la condition visée à la résolution numéro 34 de l'assemblée générale du 1er juin 2019
Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Selon l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé, les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Au vu de ces dispositions, il n'entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de déclarer non écrite la condition 'd'obtenir l'accord écrit du voisin de dessus' visée à la résolution numéro 34, adoptée par l'assemblée générale des copropriétaires du 1er juin 2019, au motif que cette condition créerait un déséquilibre significatif entre les copropriétaires. La décision déférée sera confirmée en ce qu'elle a rejeté cette demande.
Sur la demande tendant à la remise en état du balcon de l'appartement de M. [X] [L] et Mme [J] [K]
Selon l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé, les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
De plus, en application de l'article 25b de la loi du 10 juillet 1965, les travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, effectués à leurs frais par des copropriétaires, doivent faire l'objet d'une autorisation adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires.
Enfin, aux termes du deuxième alinéa de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable en l'espèce, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.
En l'espèce, il n'est pas contesté que le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires qui s'est tenue le 1er juin 2019 a régulièrement été notifiée aux copropriétaires et n'a fait l'objet d'aucune contestation dans le délai de deux mois de sa notification.
Les résolutions adoptées aux termes de cette assemblée générale sont donc définitives et M. [X] [L] et Mme [J] [K] ne sont donc pas recevables à contester la résolution portant le numéro 34, aux termes de laquelle ils ont été autorisés à faire procéder à l'agrandissement du balcon de leur appartement, à la condition d'avoir préalablement obtenu l'accord écrit du voisin du lot situé en dessous et d'avoir transmis cet accord au syndic avant la réalisation des travaux.
Il ressort des procès-verbaux de constat réalisés par maître [Y] [V] et maître [H] [C] [O], huissiers de justice, à la demande de Mme [B] [E], les 9 et 14 mars2022 que le balcon du lot portant le numéro 14 a été agrandi.
Or, il n'est justifié ni d'un accord de la copropriétaire de l'appartement situé en dessous, ni de la transmission d'un tel accord au syndic, préalablement à la réalisation des travaux.
Au contraire, il ressort des pièces versées aux débats que Mme [B] [E] a fait connaître son refus à l'extension du balcon situé au dessus de son lot par courrier adressé à M. [X] [L] et Mme [J] [K] le 10 mai 2021, par courrier adressé au service de l'urbanisme de la mairie de [Localité 12] le 20 mai 2021 et par courriers adressés au syndic le 10 mai 2021, le 26 juillet et le 16 août 2021.
Ainsi, il est établi que M. [X] [L] et Mme [J] [K] ont fait réaliser des travaux d'agrandissement de leur balcon, alors qu'ils ne bénéficiaient pas de l'autorisation prévue à l'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 pour ce faire, en l'absence d'accord de Mme [B] [E] auquel était subordonnée l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires.
Au vu de ces éléments, le trouble manifestement illicite tenant la réalisation irrégulière de travaux est démontré, étant observé au surplus qu'à la supposer établie, l'existence d'une contestation sérieuse n'interdit pas au juge des référés de prendre les mesures prévues à l'article 834 du code de procédure civile.
C'est donc à juste titre que le premier juge a ordonné la remise en état sollicitée par Mme [B] [E].
La décision déférée sera confirmée à ce titre également.
Sur la demande de provision formée par Mme Mme [B] [E]
Aux termes du second alinéa de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligationde faire.
En l'espèce, Mme [B] [E] établit, en produisant les procès-verbaux de constat réalisés par maître [Y] [V] et maître [H] [C] [O], huissiers de justice, les 9 et 14 mars2022 que le balcon du lot portant le numéro 14 a été agrandi et que pour ce faire des étais ont été placés sur sa terrasse.
Cette situation, ainsi que la perte de luminosité résultant incontestablement de l'agrandissement du balcon situé au dessus de son lot, sont à l'évidence à l'origine d'un trouble de jouissance pour cette dernière, pour lequel le premier juge lui a, à juste titre, alloué une provision d'un montant de 1 000 euros.
La décision déférée sera donc confirmée sur ce point.
Sur les frais irrépétibles et les dépens
M. [X] [L] et Mme [J] [K], succombant, c'est à juste titre que le premier juge les a condamnés aux dépens de première instance, outre le versement à Mme [B] [E] d'une somme de 1 500 euros et au syndicat des copropriétaires de la résidence [11] d'une somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Enfin, M. [X] [L] et Mme [J] [K] qui succombent en leur appel seront condamné in solidum aux dépens d'appel, outre le versement d'une indemnité complémentaire de 700 euros à Mme [B] [E] et de 500 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence [11] en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Ils seront du reste déboutés de sa demande à ce titre.
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Confirme la décision déférée en l'ensemble de ses dispositions,
Y ajoutant,
Condamne in solidum M. [X] [L] et Mme [J] [K] à verser à Mme [B] [E] une indemnité complémentaire de 700 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne in solidum M. [X] [L] et Mme [J] [K] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [11] une indemnité complémentaire de 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute M. [X] [L] et Mme [J] [K] de leur demande formée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne in solidum M. [X] [L] et Mme [J] [K] aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP Habeas avocats et conseils, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le greffier La présidente
