ARRÊT n°
Grosse + copie
délivrées le
à
COUR D'APPEL DE MONTPELLIER
2e chambre civile
ARRET DU 20 JUIN 2024
Numéro d'inscription au répertoire général :
N° RG 23/05499 - N° Portalis DBVK-V-B7H-QAL6
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 06 SEPTEMBRE 2023
Tribunal Judiciaire de PERPIGNAN N° RG 23/00776
APPELANTS :
Monsieur [R] [E]
né le 03 Septembre 1954 à [Localité 4]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représenté par Me NEGRE substituant Me Marie camille PEPRATX NEGRE de la SCP ERIC NEGRE, MARIE CAMILLE PEPRATX NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2023-011631 du 02/01/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)
Madame [P] [H] épouse [E]
née le 03 Décembre 1978 à MADAGASCAR
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par Me NEGRE substituant Me Marie camille PEPRATX NEGRE de la SCP ERIC NEGRE, MARIE CAMILLE PEPRATX NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2023-011632 du 02/01/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)
INTIMEE :
SCI SINDBAD, société civile immobilière immatriculée au RCS de Perpignan sous le n°420 847 022, dont le siège social est [Adresse 1] [Localité 2] (France), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Anne CASTERAN, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES
Ordonnance de clôture du 16 Avril 2024
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 Avril 2024,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe PIQUET, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre
Madame Nelly CARLIER, Conseiller
Monsieur Philippe PIQUET, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles
Greffier lors des débats : Mme Laurence SENDRA
ARRET :
- Contradictoire ;
- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
- signé par Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Suivant contrat du 2 février 2021 la SCI SINDBAD a donné à bail à M [R] [E] et Mme [P] [H] épouse [E] un local à usage d'habitation sis [Adresse 3] à [Localité 2] moyennant un loyer mensuel de 650 € outre une provision sur charges de 50 €.
Des loyers étant demeurés impayés et un défaut de justification d'une assurance contre les risques locatifs en cours de validité étant constatée, la bailleresse a fait délivrer aux locataires par acte de commissaire de justice du 17 février 2023, un commandement de payer les loyers et de justifier de l'attestation d'assurance contre les risques locatifs visant la clause résolutoire insérée au bail.
La SCI SINDBAD a fait assigner par exploit de commissaire de justice du 21 avril 2023, devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Perpignan statuant en référé, M [R] [E] et Mme [P] [H] épouse [E] pour obtenir la résiliation du contrat de bail, leur expulsion et leur condamnation au paiement.
Par ordonnance de référé du 6 septembre 2023, le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Perpignan statuant en référé a :
-Constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 février 2021 entre la SCI SINDBAD et M [R] [E] et Mme [P] [H] épouse [E] ,concernant le local à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 2] sont réunies aux 17 mars 2023.
-Condamné solidairement M [R] [E] et Mme [P] [H] épouse [E] à verser à la SCI SINDBAD la somme provisionnelle de 7934,39 euros au titre des loyers charges et indemnité d'occupation impayés selon décompte arrêté à la date du 1er juin 2023.
-Condamné à titre provisionnel solidairement M [R] [E] et Mme [P] [H] épouse [E] à verser tous les mois à la SCI SINDBAD une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le contrat n'avait pas été résilié soit 710,45 euros de la date de résiliation du bail et ce jusqu'à ce qu'ils aient libéré les lieux, libération qui ne sera effective qu'à la remise des clés aux bailleurs ou à la personne qu'il aura mandatée à cet effet.
-Dit que M [R] [E] et Mme [P] [H] épouse [E] devront quitter les lieux loués dans le délai de deux mois prévus à l'article L412-1 du Code des procédures civiles d'exécution courant à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer et qu'à défaut de départ volontaire il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l'appui de la force publique en cas de besoin.
-Dit n'y avoir lieu à réduction du délai légal.
-Condamné solidairement M [R] [E] et Mme [P] [H] épouse [E] aux entiers dépens de l'instance en ce compris le coût du commandement et les frais de recouvrement forcé prévus par l'article 10 de l'arrêté du 26 février 2016.
-Condamné solidairement M [R] [E] et Mme [P] [H] épouse [E] à verser à la SCI SINDBAD à la somme de 300 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par déclaration du 8 novembre 2023, M [R] [E] et Mme [P] [H] épouse [E] ont relevé appel de cette ordonnance.
Aux termes de leurs dernières conclusions auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, M [R] [E] et Mme [P] [H] épouse [E] demandent à laCour de :
-Les déclarer recevables en leur appel.
-Débouter la SCI SINDBAD de toutes demandes ou prétentions contraires.
-Infirmer l'ordonnance de référé du 6 septembre 2023.
-Prendre acte de ce que ils ont quitté le logement
Et statuant à nouveau
À titre principal :
-Dire et juger que M [R] [E] et Mme [P] [H] épouse [E] formulent des contestations sérieuses.
-Déclarer les demandes de la SCI SINDBAD irrecevables.
-Débouter la SCI SINDBAD de l'ensemble de ses demandes en ce que elles se heurtent à une ou plusieurs contestations sérieuses.
À titre subsidiaire :
-Dispenser M [R] [E] et Mme [P] [H] épouse [E] du paiement des loyers impayés à compter du mois d'août 2021 jusqu'aux 14 juin 2023 pour logement indécent.
À titre infiniment subsidiaire :
-Ordonner la révision de la dette de M [R] [E] et Mme [P] [H] épouse [E] envers la SCI SINDBAD du fait de l'insalubrité du logement occupé et des deux mois de loyer versés au titre de la caution non restituée.
En tout état de cause.
-Condamner à titre provisionnel la SCI SINDBAD à payer à M [R] [E] et Mme [P] [H] épouse [E] 600 € par mois entre le mois de septembre 2021 est le mois de juin 2023 inclu soit 6000 € au total en réparation de leur préjudice de jouissance et du cout excessif du logement supporté injustement par eux au regard de l'insalubrité.
-Condamner à titre provisionnel la SCI SINDBAD à payer à M [R] [E] et Mme [P] [H] épouse [E] 6000 € en réparation de leur préjudice moral.
-Condamner à titre provisionnel la SCI SINDBAD à payer à M [R] [E] et Mme [P] [H] épouse [E] 528 € en remboursement de leurs frais de recherche d'un nouveau logement.
-Débouter la SCI SINDBAD de sa demande relative à la condamnation solidaire de M [R] [E] et Mme [P] [H] épouse [E] à lui payer 5000 € à titre de dommages intérêts pour procédure abusive.
-Constater que M [R] [E] et Mme [P] [H] épouse [E] ont sollicité le bénéfice de l'aide juridictionnelle.
-Condamner la SCI SINDBAD au paiement de la somme de 2000 € au titre de l'article 700 ainsi qu'aux dépens avec droit de recouvrement direct en application de l'article 699 du Code de procédure civile.
À l'appui de leurs demandes ils indiquent que le logement objet du bail était indécent etque le bailleur est de mauvaise foi.
Ils ajoutent que les sommes réclamées ne sont pas dues.
Aux termes de ses dernières conclusions auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la SCI SINDBAD demande à la Cour de :
-Confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Perpignan en date du 6 septembre 2023.
À titre incident est reconventionnel.
-Condamner solidairement M [R] [E] et Mme [P] [H] épouse [E] à payer à la SCI SINDBAD à titre de provision 5000 € à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice subi de par l'appel abusif et dilatoire.
-Condamner solidairement M [R] [E] et Mme [P] [H] épouse [E] à lui payer une amende civile.
En toute hypothèse.
Condamner solidairement M [R] [E] et Mme [P] [H] épouse [E] à payer à la SCI SINDBAD 2500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamner solidairement M [R] [E] et Mme [P] [H] épouse [E] au paiement des dépens en ce compris le coût du commandement de payer ainsi que les frais de recouvrement forcé prévu par l'article 10 de l'arrêté du 26 février 2016.
MOTIFS
L'article 834 du Code de procédure civile stipule que « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend »
L'article 24 I de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 stipule que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges au terme convenu ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effets que deux mois après en commandement de payer demeurer infructueux»
En l'espèce le contrat de bail contient une clause résolutoire expressément visée par le commandement qui à été signifié à la requête de la SCI SINDBAD à M [R] [E] et Mme [P] [H] épouse [E].
Il résulte de l'état des lieux d'entrée produit par la SCI SINDBAD que l'appartement loué était en bon état et que toute diligence à été faite par la bailleresse à la suite du sinistre dégât des eaux qui lui à été signalé, de telle sorte que la prétendue indécence du logement loué n'est pas établie ni l'inhabitabilité de ce dernier..
M [R] [E] et Mme [P] [H] épouse [E] ne justifient aucunement avoir payé les loyers dus de telle sorte que le commandement est bien resté infructueux.
L'urgence est caractérisée par l'importance et l'ancienneté de la dette locative.
En conséquence c'est à bon droit que le premier juge a constaté la résiliation du bail et condamné provisionnellement M [R] [E] et Mme [P] [H] épouse [E] au paiement des loyers dus et à celui d'une indemnité d'occupation justement fixée au montant des loyers et charges tels qu'ils auraient été si le contrat s'était poursuivi.
En conséquence, la décision déférée sera confirmée en toutes ses dispositions.
M [R] [E] et Mme [P] [H] épouse [E] qui n'apportent aucun élément quant à leurs capacités de remboursement de leur dette dont ils n'ont pas entrepris le remboursement, seront déboutés de leur demande de délai de grâce.
Ils n'apportent aucune preuve du préjudice de jouissance dont ils demandent réparation ni du préjudice moral qu'ils prétendent avoir subi.
Aucune faute n'étant imputable à la bailleresse il ne saurait être mis à la charge de cette dernière le montant des frais réclamés, prétendument exposés par M [R] [E] et Mme [P] [H] épouse [E] pour la recherche d'un nouveau logement.
La SCI SINDBAD ne justifie pas du caractère abusif de l'appel interjeté par M [R] [E] et Mme [P] [H] épouse [E] et sera déboutée de sa demande en dommages intérêts à ce titre.
Il n'appartient pas à l'intimée de solliciter à son profit le paiement d'une amende civile, celle-ci si elle est prononcée, l'étant au profit du trésor public.
La SCI SINDBAD à du exposer des frais non compris dans les dépens qu'il serait inéquitable de laisser à sa charge, M [R] [E] et Mme [P] [H] épouse [E] seront condamnés à lui payer in solidum la somme de 700 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
M [R] [E] et Mme [P] [H] épouse [E] qui succombent seront condamnés aux dépens.
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Reçoit M. [R] [E] et Mme [P] [H] épouse [E] en leur appel.
Confirme en toutes ses dispositions la décision déférée.
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
Condamne M.[R] [E] et Mme [P] [H] épouse [E] in solidum à payer à la SCI SINDBAD la somme de 700 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne M.[R] [E] et Mme [P] [H] épouse [E] aux dépens d'appel.
Le greffier La présidente
